李雙維

（北京國(guó)際信托有限公司，北京 100012）

信托指的是委托人在信任受托人的前提下，把其財(cái)產(chǎn)權(quán)讓受托人進(jìn)行委托管理，受托人以自己的名義，根據(jù)委托人的意愿對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分或者管理。信托的基本功能是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理。作為房地產(chǎn)金融的一個(gè)重要的組成部分，房地產(chǎn)信托可以為開(kāi)發(fā)商籌措開(kāi)發(fā)資金，對(duì)投資的資金進(jìn)行有效的配置和使用，同時(shí)還能有效利用不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)揮出其使用價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用，從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加的繁榮[1]。

一、房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)信托顧名思義，指的是相關(guān)的信托公司根據(jù)自己的專業(yè)投資優(yōu)勢(shì)，發(fā)行信托計(jì)劃向社會(huì)合格投資人募集資金，用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要目的是讓其客戶從中獲得一定的收益。

房地產(chǎn)信托在國(guó)外主要包括兩種類型，即傳統(tǒng)信托和開(kāi)發(fā)性信托。傳統(tǒng)信托包括管理信托以及處分信托，前者指的是通過(guò)代收房租或者地租的信托，這種方式大都是小額的生意，一般收費(fèi)不是很高，現(xiàn)在一些信托公司并不愿意受理此種類型的業(yè)務(wù)，慢慢轉(zhuǎn)向?qū)用駱恰懽謽?、辦公設(shè)施等進(jìn)行管理、收租、納稅、修繕等業(yè)務(wù)；后者指對(duì)建筑物或者土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行出賣的信托，土地出賣需要相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，通過(guò)信托公司既能很快找到買主，同時(shí)又能使價(jià)格更公平。

當(dāng)前，一些發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了投資信托、房產(chǎn)信托、土地信托等新的形式，也就是開(kāi)發(fā)性信托。比如有的建筑從業(yè)者把承包建造的相關(guān)房產(chǎn)托付給信托公司，房產(chǎn)的相關(guān)使用者繳納租賃費(fèi)。這種形式主要是一些生產(chǎn)廠家為了擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范圍，但是建設(shè)資金又比較欠缺或者覺(jué)得自己投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下采用這種形式，通過(guò)分期付款或者一次付清的方式來(lái)進(jìn)行。土地信托在日本非常受歡迎，土地所有者想取得比較高額的收益，把土地托付給信托銀行，而被托付的信托銀行依照契約，進(jìn)行房屋建設(shè)、租賃、維修或者管理等工作，它是進(jìn)行土地保有、避免繼承稅負(fù)增加或者地價(jià)不斷上漲的一種有效的對(duì)策，在大城市也可以滿足辦公設(shè)施租賃的需要。

二、房地產(chǎn)信托主要職能

（一）資金融通

房地產(chǎn)信托是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)相關(guān)的信托機(jī)構(gòu)充當(dāng)著信用中介的角色，為其生產(chǎn)、流通以及消費(fèi)來(lái)籌措相應(yīng)的資金，對(duì)資金進(jìn)行調(diào)劑和融通。融資信托包括融通貨幣資金和融通物資，信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行融通資金時(shí)適應(yīng)性比較強(qiáng)，方式靈活多樣。通過(guò)這種融通，不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)付財(cái)富余缺進(jìn)行調(diào)劑，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展；同時(shí)它還具有社會(huì)投資的職能，參與到社會(huì)投資的相關(guān)行為中，比如投資房地產(chǎn)證券等。

（二）財(cái)務(wù)管理

信托機(jī)構(gòu)對(duì)于信托所投資的房地產(chǎn)有專業(yè)化管理和處分的職能。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)相關(guān)的信托機(jī)構(gòu)有很多種信托業(yè)務(wù)，它可以為房地產(chǎn)的生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者提供廣泛靈活的經(jīng)營(yíng)、處分、運(yùn)用和管理的服務(wù)，這也是其最基本的職能。信托機(jī)構(gòu)要為委托人謀取利益，而不是為自己謀取利益，它還根據(jù)目的進(jìn)行運(yùn)用，但不能夠自行對(duì)委托的房地產(chǎn)進(jìn)行支配和使用；它獲得的利益要給受益人，自己只能收取管理費(fèi)或者手續(xù)費(fèi)。如果在管理或者處分時(shí)產(chǎn)生了損失，但是如果和信托的協(xié)議相符合，那么受托人不需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；但如果這種損失由受托人過(guò)失引起，那么受托人就要對(duì)委托人進(jìn)行賠償。

（三）經(jīng)濟(jì)咨詢

信托機(jī)構(gòu)要為委托人進(jìn)行各種咨詢服務(wù)，比如資信咨詢、財(cái)務(wù)咨詢、開(kāi)發(fā)咨詢、情報(bào)咨詢、經(jīng)濟(jì)信息、金融咨詢或者其他咨詢等等，通過(guò)信托機(jī)構(gòu)提供的這些咨詢業(yè)務(wù)，可以使橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加緊密，同時(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與溝通，讓委托人更好地處理自己的資產(chǎn)。

三、資金信托的模式

在房地產(chǎn)信托中，資金信托是一種主要的模式。它是指信托公司在進(jìn)行募集資金時(shí)，主要是通過(guò)用自己的名義發(fā)行資金信托的方式，把募集到的資金用于企業(yè)發(fā)展或者地產(chǎn)項(xiàng)目上，它又包括權(quán)益型、債務(wù)型與混合型三種模式。

（一）權(quán)益型

這種模式指相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)向信托公司直接出售項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)來(lái)進(jìn)行融資或者信托公司通過(guò)對(duì)企業(yè)增資擴(kuò)股的方式來(lái)進(jìn)行融資，從而使信托公司成為項(xiàng)目所有者或者企業(yè)的股東。按照信托公司有沒(méi)有直接參與到經(jīng)營(yíng)中，又可以為分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性兩種模式。

1.經(jīng)營(yíng)性權(quán)益模式

這種模式的程序一般包括如下幾個(gè)步驟：首先，信托公司根據(jù)資金信托的方式來(lái)募集資金；其次信托公司通過(guò)權(quán)益的形式把募集到的資金投資到地產(chǎn)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè)中，然后成為項(xiàng)目的所有者或者企業(yè)的股東；再次信托公司通過(guò)投資人的身份對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目或者企業(yè)進(jìn)行直接的經(jīng)營(yíng)和管理，并按照所有權(quán)或者股權(quán)比例來(lái)獲得經(jīng)營(yíng)的所得；最后，按照合同的相關(guān)約定，信托公司向信托受益人支付信托收益。這種融資的方式和當(dāng)前國(guó)際上比較流行的投資信托方式比較接近。

2.非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益模式

這種模式和經(jīng)營(yíng)性權(quán)益模式主要差別在第三步，也就是信托公司在成為項(xiàng)目所有者或者企業(yè)股東后，不直接對(duì)項(xiàng)目或者企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而是通過(guò)與當(dāng)事人簽訂協(xié)議，雙方根據(jù)約定價(jià)格，在一定時(shí)間來(lái)購(gòu)買信托公司所持有的項(xiàng)目所有權(quán)或者企業(yè)股權(quán)。

房地產(chǎn)企業(yè)在非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益模式下除了達(dá)到融資的目的，還能提高融資的能力。根據(jù)規(guī)定，在項(xiàng)目的總投資中，企業(yè)自有資金不能少于25%，這屬于所有者的權(quán)益。但一般所有者權(quán)益比較小，而通過(guò)信托公司擴(kuò)投增資，可以達(dá)到25%要求。此外，如果開(kāi)發(fā)商不通過(guò)信托公司而通過(guò)向其他的企業(yè)來(lái)進(jìn)行融資，那么其原有的股東就需要拿出一部分的收益給新股東，如果項(xiàng)目收益比較高那么就不太合算。

（二）債務(wù)型

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的方式是直接從信托公司貸款或者是通過(guò)購(gòu)房人從信托公司進(jìn)行貸款來(lái)買房子實(shí)現(xiàn)間接融資的都屬于債務(wù)型模式。按照不同的貸款主體，又可以分為直接債務(wù)與間接債務(wù)兩種模式。

1.直接債務(wù)

這種模式指貸款的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，它們直接從信托公司進(jìn)行貸款來(lái)融資，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最為容易的一種信托融資方式[2]。這種方式需要項(xiàng)目達(dá)到一定的融資條件，如自有投資達(dá)到25%，項(xiàng)目取得四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)等，方能取得直接貸款。

2.間接債務(wù)

貸款主體是購(gòu)房者，他們通過(guò)從信托公司進(jìn)行貸款來(lái)買房，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)間接融資的方式屬于間接債務(wù)。

（三）混合型

混合型是指既有權(quán)益型又有債務(wù)型，綜合使用這兩種融資方式。混合型的方式比較靈活，它根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)和收益率來(lái)調(diào)整資金投向比例。

四、房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)及信托業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資源的配置及優(yōu)化都有一定的作用，但在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。這些問(wèn)題主要存在于部分房地產(chǎn)信托行業(yè)的規(guī)模較小，治理結(jié)構(gòu)不完善，融資途徑單一，金融風(fēng)險(xiǎn)較大，還有行業(yè)的監(jiān)管趨于嚴(yán)格，直接限制了信托業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大。因?yàn)檫@一系列的問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)信托的發(fā)展遇到一些困境，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)步。

（一）企業(yè)規(guī)模較小，治理結(jié)構(gòu)不夠完善

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，想要形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，資金是必要的血液。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)雖然總資產(chǎn)非常高，但是如果進(jìn)行平均那么規(guī)模就非常小，并且很多房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)也不夠完善，資金實(shí)力不是很強(qiáng)，不能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，制約其規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)也對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展有一定的抑制作用，這就會(huì)使這些房地產(chǎn)企業(yè)融資能力相對(duì)較差，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中很難經(jīng)受住考驗(yàn)。

（二）融資途徑單一，金融風(fēng)險(xiǎn)壓力較大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上主要靠的是銀行的信貸，融資途徑相對(duì)比較單一和集中，當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行成了最大的承擔(dān)者，金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力比較大。特別是當(dāng)商品房出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間大量、持續(xù)的積壓情況時(shí)，企業(yè)沒(méi)有能力再為建筑商和銀行貸款進(jìn)行支付時(shí)，只能把商品房抵押給建筑商或者銀行；但是很多建筑商也是從銀行貸款來(lái)周轉(zhuǎn)資金的，他們把房地產(chǎn)企業(yè)抵押的房子再進(jìn)行二次抵押給銀行。這種情況的出現(xiàn)也是房地產(chǎn)相關(guān)的金融體系不夠健全以及其融資渠道相對(duì)比較狹窄的必然結(jié)果。

（三）行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，限制信托業(yè)務(wù)規(guī)模

近段時(shí)間，房地產(chǎn)信托遭遇急剎車，集合信托產(chǎn)品發(fā)行和成立募集規(guī)模都出現(xiàn)了明顯下滑趨勢(shì)。監(jiān)管部門多次下發(fā)文件規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大對(duì)違規(guī)信托公司的處罰力度。近年來(lái)的信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和個(gè)數(shù)呈現(xiàn)著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，信托貸款的下降主要是因?yàn)楸O(jiān)管嚴(yán)格導(dǎo)致。通道業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)壓縮，國(guó)家減少了間接融資，將重點(diǎn)放在直接融資業(yè)務(wù)上，符合防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)地產(chǎn)政策走向。在房地產(chǎn)信托收縮已經(jīng)成型的模式下，信托公司被迫告別傳統(tǒng)路徑，尋找新的發(fā)展方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。另外一個(gè)方面，房地產(chǎn)信托的監(jiān)管態(tài)勢(shì)趨嚴(yán)格。信托行業(yè)有待轉(zhuǎn)型，正在尋找能夠代替房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的下一個(gè)收入支柱。信托公司要防范風(fēng)險(xiǎn)，信托公司在平衡兩者關(guān)系的過(guò)程中就顯得重要，曾經(jīng)火熱的房地產(chǎn)信托正在走向降溫。房企普遍面臨著融資收緊，部分房企現(xiàn)金流緊張，無(wú)法償還之前信托貸款，有些甚至瀕臨破產(chǎn)的情況。

五、房地產(chǎn)信托發(fā)展前景

根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)金融作為一種金融產(chǎn)品在社會(huì)消費(fèi)中占比比較大，其發(fā)展的前景也比較廣闊，應(yīng)該加快政策和法律制定的步伐，為房地產(chǎn)信托發(fā)展提供優(yōu)良的環(huán)境。

（一）創(chuàng)新發(fā)展新的業(yè)務(wù)模式

近幾年來(lái)房地產(chǎn)信托飛速發(fā)展，現(xiàn)有的規(guī)定不能適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展的需要，有的法律限制其業(yè)務(wù)發(fā)展，比如有的規(guī)定信托產(chǎn)品每份合同需要100萬(wàn)元金額，這對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)門檻過(guò)高；還有的對(duì)宣傳方式進(jìn)行了規(guī)定，讓信托產(chǎn)品受眾面和認(rèn)知程度都比較低，不能滿足投資者的需要。法律對(duì)投資者的保護(hù)力度欠缺，讓受益人和委托人非常被動(dòng)，使信息披露可能出現(xiàn)不及時(shí)的情況。另外“過(guò)橋貸款”問(wèn)題普遍存在，風(fēng)險(xiǎn)最終還在銀行身上等等。所以，我國(guó)房地產(chǎn)信托要健康發(fā)展，需要不斷優(yōu)化政策和法律環(huán)境，借鑒國(guó)際上先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定專項(xiàng)法律，解決好如何運(yùn)作信托資金、如何進(jìn)行變更登記及轉(zhuǎn)移登記等問(wèn)題，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境和法律環(huán)境，不斷地提高創(chuàng)新能力，發(fā)揮出其變通性、靈活性等優(yōu)點(diǎn)，不斷地推出新的業(yè)務(wù)模式來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)變化。

單一信托是在基本的運(yùn)作中，為了某種需求或者目的，委托人把自己的財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，信托公司在一定的時(shí)間內(nèi)，按照法規(guī)和政策的要求，根據(jù)客戶意愿，用自己的名義對(duì)委托人的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)管理和封閉運(yùn)行。單一信托是和集體信托所比較而言的，它的委托人大部分都是單個(gè)的個(gè)體，他們的心態(tài)比較成熟，一般也滿足信托投資人資格要求。

（二）成為創(chuàng)新渠道

房地產(chǎn)不只是商品市場(chǎng)，還是和證券市場(chǎng)以及金融市場(chǎng)互為表里、高度融合、相互制衡或者促進(jìn)的市場(chǎng)，它還和社保、養(yǎng)老等公共福利密切相關(guān)。房地產(chǎn)信托為人們投資市場(chǎng)提供工具，可以引導(dǎo)民間投資，使“炒房”等假性住宅需求減少，引導(dǎo)資金用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、工業(yè)上，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需更加平衡。

房地產(chǎn)信托將來(lái)有可能成為信托公司或者券商進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的一種新的渠道。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)是證券公司、信托公司不斷地拓寬核心業(yè)務(wù)，同時(shí)提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)非常好的機(jī)遇，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)由更加專業(yè)的信托等投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，使投資的理念更加的成熟，還使投資的方式更加的理性，讓市場(chǎng)從過(guò)去個(gè)人進(jìn)行直接購(gòu)買房產(chǎn)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行間接的投資，通過(guò)專業(yè)管理者、投資商和金融機(jī)構(gòu)的參與，使市場(chǎng)的價(jià)格和資金更加的穩(wěn)定，從而可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)更多的泡沫，防止大起大落。

（三）租賃住房市場(chǎng)發(fā)展前景看好

近幾年來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)是租售并舉，這是基于我國(guó)城市化進(jìn)程的考慮，越來(lái)越多的人口流向了重點(diǎn)的城市[3]。在“十四五”期間，租賃市場(chǎng)建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要的工作。而租賃市場(chǎng)具有現(xiàn)金流量的特征，這也和資產(chǎn)證券化要求一致，截至到2020年年底，我國(guó)租賃住房、人才公寓、長(zhǎng)租公寓等和底層資產(chǎn)有關(guān)的證券化產(chǎn)品有20多個(gè)，規(guī)模達(dá)到300多億元。當(dāng)前租賃市場(chǎng)處于起步階段，還沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)，它也暴露了一些金融風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家有關(guān)部門的重點(diǎn)關(guān)注下，租賃市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，慢慢走向成熟。而房地產(chǎn)信托的介入不僅對(duì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展有利，對(duì)于金融資產(chǎn)管理提升也非常有利，可以促進(jìn)我國(guó)建設(shè)住房長(zhǎng)效市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，同時(shí)也符合房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。要不斷地研究我國(guó)的住房政策，特別是要加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的研究，從資產(chǎn)證券化層面來(lái)尋找和租賃市場(chǎng)相匹配的業(yè)務(wù)形式，從而探索出新的布局。

在房產(chǎn)只住不炒的總基調(diào)下，中國(guó)有關(guān)房企融資政策正在持續(xù)收緊，但是資本趨利和監(jiān)管不成熟，造成了信托產(chǎn)品的發(fā)行有所抬頭，伴隨金融防風(fēng)險(xiǎn)等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產(chǎn)信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。面對(duì)這樣的發(fā)展情況，要加快相關(guān)政策和法律法規(guī)的制定。房地產(chǎn)投資信托作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，是一個(gè)需要房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)相融合的市場(chǎng)，配置資金、投資產(chǎn)品也需要完善的法律體系和制度來(lái)做好全面的保障。另外要加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)，這樣才能夠圍繞著相關(guān)的內(nèi)容做好安排。最主要的是防范運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，圍繞現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它的經(jīng)營(yíng)管理受到信托委員會(huì)和董事會(huì)負(fù)責(zé)。在這樣的情況下運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，只有將投資者利益和管理者的利益趨向一致，才能夠有效防范風(fēng)險(xiǎn)。