□ 《民生周刊》記者 張兵

朝外大街的改造，起源于企業(yè)自主“點(diǎn)”上的改造，到政府引導(dǎo)下的“全方位”改造提升，通過全面更新升級，全方位激活朝外大街整體活力。

昆泰商廈即將呈現(xiàn)新貌

作為第一批城市更新試點(diǎn)城市，北京“減量發(fā)展”，不搞大拆大建，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施的短板。

城市更新如何更新？城市更新資金從何而來？政府如何更好引導(dǎo)全員參與？北京市朝陽區(qū)朝外街道的若干做法，帶給人們許多啟發(fā)。

全員發(fā)動(dòng)

城市更新，愈來愈美。12月初，小雪節(jié)氣剛過，記者行走在北京市朝陽區(qū)朝外街道，對此深以為然。

“‘疏解’基本結(jié)束，騰籠換鳥，‘籠子’騰出來了，更新是我們面臨的大難題，從屬地角度講，是先做一些基礎(chǔ)工作，讓環(huán)境變得更好，與企業(yè)一道實(shí)現(xiàn)更新，不等不靠，自上而下，或是自下而上地結(jié)合?！闭劶俺鞘懈碌捏w會，北京市朝陽區(qū)委朝外街道工委副書記、辦事處主任黃海燕感慨頗多。

“朝外大街最先改造的就是昆泰大廈、昆泰商城，今年底就要完工了?！背枀^(qū)屬國企昆泰集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目希望把朝外大街打造成本市首個(gè)城市活力創(chuàng)新策源地。

朝外大街自古便是繁華的商路，南方的漕糧經(jīng)大運(yùn)河北上至通州，換旱路運(yùn)糧，經(jīng)此路入城，車馬來往頻繁，路邊漸漸商號聚集。

在本世紀(jì)初的城市規(guī)劃中，朝外大街被稱為“北京市第三商業(yè)大道”，聚集了百腦匯、藍(lán)島大廈等知名商場，但隨著京城商業(yè)飛速發(fā)展，與周邊的世貿(mào)天階、太古里等商圈相比，它反而顯得有些黯淡了。

據(jù)了解，在昆泰項(xiàng)目的升級過程中，朝陽區(qū)從上海引進(jìn)盈展集團(tuán)，昆泰投入4.39億元，盈展投近3億元，公共區(qū)域改造部分，則由市、區(qū)兩級資金支持，北京市支持7500萬元，朝陽區(qū)第一筆投入4800萬元。

當(dāng)然，此次城市更新不限于商業(yè)，而是包含產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑空間及城市景觀等各方面。

項(xiàng)目啟動(dòng)之前，朝外街道辦提前摸清社會單位的個(gè)性需求，鼓勵(lì)其通過自主設(shè)計(jì)改造、委托設(shè)計(jì)+自行改造等方式，共同參與外立面、牌匾改造，形成街區(qū)統(tǒng)一風(fēng)格。

“一家一家過方案”。為了保持街區(qū)的一致性，朝外南街所有單位也動(dòng)員起來，全域內(nèi)企業(yè)及商戶資源共同投入建設(shè)。

如何在城市更新中保留文脈？朝陽區(qū)邀請東岳廟民俗博物館的專家加入，提供諸多史料。比如在東岳文化廣場的設(shè)計(jì)中，就最大限度還原了歷史文化遺跡，在芳草地北巷的路側(cè)圍廊和室外空間，希望彰顯“芳草萋萋”的中國傳統(tǒng)審美。

北京市首個(gè)室外空中籃球場、首個(gè)地下藝?yán)?、露天自由營地、街頭涂鴉潮流聚集地等都將在煥新后的街區(qū)陸續(xù)亮相。

“我們把老舊小區(qū)改造、交通優(yōu)化、綠化增補(bǔ)等工作也打包融入了公共區(qū)域改造?！秉S海燕介紹，“比如在化家樓、天福園等小區(qū)的改造中，樓體外立面的設(shè)計(jì)與沿線商業(yè)的風(fēng)格相統(tǒng)一?！?/p>

有專家指出，朝外大街的改造，起源于企業(yè)自主“點(diǎn)”上的改造，到政府引導(dǎo)下的“全方位”改造提升，通過朝外大街區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑空間及城市景觀的全面更新升級，將與僑福芳草地、世貿(mào)天階、工體國際體育文化綜合體、三里屯時(shí)尚文化生活街區(qū)等空間有機(jī)聯(lián)動(dòng)，全方位激活朝外大街整體活力。

民生提質(zhì)

朝外街道位于朝陽區(qū)西部，因地處北京內(nèi)城九門之一的“糧門”朝陽門外而得名，是朝陽區(qū)的西大門，始建于1954年，轄區(qū)面積2.2平方公里，下轄7個(gè)社區(qū)。

在朝陽區(qū)，朝外街道人口與面積“相對較小”，2.2平方公里，3.3萬常住人口。

然而，朝外街道位置重要，不可小覷，它是朝陽區(qū)政府所在地，是北京市乃至全國最具“龍鳳文化”特色的街道，朝陽區(qū)最豐富的歷史在此，有元、明、清三代歷史遺存，東岳廟與日壇是目前朝陽門外地區(qū)有代表性的地標(biāo)建筑。

由于朝外地區(qū)相對建成時(shí)間比較早，178棟居民樓中有90%為老舊小區(qū)，隨著城市的不斷發(fā)展，轄區(qū)老舊小區(qū)存在著一種“通病”，物業(yè)管理薄弱、消防隱患繁雜、消防設(shè)備短缺、居民缺乏安全感等。

這意味著，城市更新任務(wù)艱巨，民生服務(wù)亟待提升。

自2020年下半年起，利用物聯(lián)網(wǎng)和AI技術(shù)，朝外街道以吉祥里社區(qū)為試點(diǎn)，打造了北京市首個(gè)居民社區(qū)智慧消防管理系統(tǒng)，在吉祥里社區(qū)最高層建筑樓頂，4臺4K高清“火眼”攝像機(jī)，對小區(qū)“動(dòng)靜”一覽無余。

據(jù)介紹，小區(qū)各建筑樓體共安裝了462個(gè)煙感報(bào)警器、373個(gè)手動(dòng)報(bào)警、342個(gè)聲光報(bào)警器以及181臺AI攝像機(jī)等“八大設(shè)備”共1358套智能終端，實(shí)現(xiàn)對小區(qū)院內(nèi)、樓內(nèi)等公共空間隱患排查全覆蓋。

“設(shè)備發(fā)現(xiàn)隱患，能夠報(bào)警，小區(qū)物業(yè)第一時(shí)間就能到達(dá)，28幢高樓，哪個(gè)樓里水塔表運(yùn)行不正常，都會有提示?！奔槔锷鐓^(qū)負(fù)責(zé)人介紹。據(jù)了解，年底該系統(tǒng)會在全部老舊小區(qū)推廣。

“發(fā)展得太快，規(guī)劃得太早”，交通擁堵也讓老百姓最為頭疼。據(jù)了解，2021年，朝外街道共有8200多個(gè)接訴件，占比第一高的就是交通。

“今年解決了14條路路側(cè)停車問題，增加了400多個(gè)車位，加上之前600個(gè)車位，現(xiàn)在朝外共有1000多個(gè)路面停車位，不僅解決了老百姓停車難問題，也解決了路面秩序混亂問題，4條路爭取到‘疏堵工程’，現(xiàn)在正在推進(jìn)雅寶路拓寬。”黃海燕介紹說。

2022年7月，朝外街道對體東社區(qū)工體南路小區(qū)北側(cè)舊有的機(jī)械車庫樓進(jìn)行了拆除。新設(shè)計(jì)規(guī)劃的立體停車樓將于2022年底前建成，屆時(shí)將提供230個(gè)停車位，能夠充分滿足周邊居民的停車需求。

“舊的停車庫是2000年建的，一直閑置至今，造成極大的資源浪費(fèi)，周邊環(huán)境也不好，去年6月份立項(xiàng)，提升新建，周邊居民支持率也很高?！北本┚┠苤腔鄢鞘锌萍加邢薰矩?fù)責(zé)人接受采訪時(shí)說，

據(jù)介紹，新停車樓共分4層，車庫占地面積達(dá)到1526平方米，單層層高為2.8米，共包含車位230個(gè)，比原有增加138個(gè)。停車樓采用鋼結(jié)構(gòu)自走停車設(shè)施，可使用年限長達(dá)40年。

停車場周邊包括工體東路小區(qū)、工體南路小區(qū)、東草園五巷等多個(gè)居民小區(qū)，同時(shí)還包括朝陽中醫(yī)醫(yī)院等設(shè)施，車位需求高、缺口量大，停車成為困擾周邊居民的大難題。

除了解決停車難的問題，朝外街道進(jìn)一步優(yōu)化周邊環(huán)境，在停車設(shè)備四周加大綠植種植量，在停車設(shè)備南側(cè)預(yù)留空間建設(shè)便民休閑公園，增加綠化面積及城市公共配套，方便周邊居民休閑活動(dòng)。

“把最好的資源留給人民”

此次城市更新項(xiàng)目內(nèi)容還包括，朝陽區(qū)政府內(nèi)部臨時(shí)停車場改為東岳文化廣場，恢復(fù)市民文化活動(dòng)，朝外南街將要新種百余棵樹木。

“哎喲，還真不錯(cuò)哦！真是那個(gè)時(shí)候的樣子！” 新落成的三豐里公園，看著舊時(shí)胡同分布圖雕刻，83歲的王大爺按捺不住心中的激動(dòng)，一個(gè)勁兒地豎大拇指。

三豐里公園占地約4500平方米，與悠唐購物中心隔街相望，是一個(gè)典型的“口袋公園”，原址本是一處庫房，屬于建設(shè)用地，在征求附近居民意見后，朝陽街道積極協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)方，將土地性質(zhì)調(diào)整為綠化用地，用于“留白增綠”，成了附近居民遛彎的好去處。

如今，這塊拆出來的“黃金寶地”栽種了新植，有了可供市民散步歇腳的長石凳，占地不大的地方，設(shè)計(jì)卻十分講究，一面歷史文化墻記錄著朝外深厚的文脈，站在墻邊，可遠(yuǎn)眺銀河SOHO的獨(dú)特建筑。

與此同時(shí)，緊鄰公園的三豐里社區(qū)開展了老舊小區(qū)改造，包括10棟樓節(jié)能改造、4棟樓樓體粉刷、地下管線改造和公共區(qū)域環(huán)境整治，改造面積7.3萬平方米、惠及居民1161戶，使得樓體的顏色風(fēng)格與公園協(xié)調(diào)一致。

從高歌猛進(jìn)的增量時(shí)代邁向穩(wěn)健成熟的存量時(shí)代，城市更新成為“新常態(tài)”。近年來，北京市朝陽區(qū)積極探索城市更新新模式，望京小街改造提升等數(shù)個(gè)項(xiàng)目在“首屆北京城市更新論壇”上，獲評城市更新“最佳實(shí)踐”。

“下一步，朝陽區(qū)將著力推進(jìn)朝外商圈、六佰本商業(yè)街區(qū)、國貿(mào)商圈更新，全方位提升區(qū)域價(jià)值，挖掘新消費(fèi)潛力、提升商圈活力，打造消費(fèi)新地標(biāo)?！背枀^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“昆泰兩個(gè)樓外立面都做完了，現(xiàn)在內(nèi)裝修，招商工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，一期全部完成會在明年5月份，朝外即將面臨一個(gè)前所未有的大提升！”說到“大”字，黃海燕明顯提高了音調(diào)。