南京環(huán)境集團有限公司 劉燈明

位于鼓樓區(qū)鳳凰街道鳳凰西街152號的南京市建筑節(jié)能示范服務大樓項目工程，總用地面積為12143.8平方米；建筑高度23.95米；總建筑面積約27213.82平方米，其中：地上(6層,部分8層）建筑面積約20498.34平方米、地下(1層)建筑面積約6715.48平方米。但在城市中心狹窄地段建設該項目給工程施工帶來巨大的不便，設計、施工、技術、交叉作業(yè)、市政與房建相關方利益和居建矛盾進行綜合協(xié)調管理至關重要，特別是居建矛盾的高度激化，不解決好，給社會和經濟造成巨大損失，甚至會造成建筑節(jié)能示范服務大樓項目工程的流產?，F(xiàn)對影響該項目有序推進的工程管理經驗總結探討如下。

一、建設背景

（一）立項

南京市人民政府于2011年12月13日召開專題會議研究建筑節(jié)能示范服務大樓建設有關問題，并形成《會議紀要》（2011年12月24日第108期），明確了關于土地劃轉、立項審批、規(guī)劃公示、工程建設具體工作[附件3]。

（二）代建委托

2012年2月23日，陸冰副市長主持召開會議，專題研究建筑節(jié)能示范大樓建設有關問題。明確由市級機關事務管理局負責項目立項，并與市城建集團簽訂委托代建協(xié)議，由市城建集團下屬南京建發(fā)集團承擔該項目建設[附件4]。

2012年3月28日，南京市發(fā)展和改革委員會發(fā)文《關于新建建筑節(jié)能示范服務大樓工程項目可行性研究報告的批復》，明確了為進一步滿足南京市建筑節(jié)能工作的技術交流和推廣服務需求，新建建筑節(jié)能示范服務大樓項目是十分必要和可行的。由南京市市級機關事務管理局具體組織實施[附件5]。

2013年12月3日，南京市城建集團發(fā)文《關于申請調整建筑節(jié)能示范服務大樓項目代建單位的請示》，懇請市政府批準調整建筑節(jié)能示范服務大樓項目代建單位為南京城建項目建設管理有限公司承擔[附件6]。

（三）規(guī)劃情況

位于鼓樓區(qū)鳳凰街道鳳凰西街152號的建筑節(jié)能示范服務大樓工程經市發(fā)改委立項（寧發(fā)改投資字【2012】277號），項目概算總投資為19048.6萬元；總用地面積為12143.8平方米；建筑高度23.95米；總建筑面積約27213.82平方米，其中：地上(6層,部分8層）建筑面積約20498.34平方米、地下(1層)建筑面積約6715.48平方米。工程竣工交付使用后的整個辦公和輔助用房系統(tǒng)智能化程度高[附件7]，為辦公、教學、會務、居住、培訓等提供了優(yōu)美的設施及環(huán)保節(jié)能的環(huán)境。

二、工程特點、難點和亮點

（一）工程特點

1.單體工程結構復雜

本工程東、南、西三面與居民樓接壤，北面與狹窄的裕盛東路相連，周邊建設環(huán)境不佳，外部居建矛盾激烈。同時建設過程中與地方部門、政府部門及利益相關方的協(xié)調，加之內部多方建設者的協(xié)調配合，安全、文明施工的建制達標管理，形成了代建方綜合協(xié)調、維穩(wěn)建設、優(yōu)質安全、快速推進的建設管理思路。

U型開口朝西方向的建筑東北向的倒L部分為6層辦公建筑；南邊為8層的住宅輔助用房。這種錯層結構形式的建筑給施工帶來了很大的難度。

2.地下工程基坑開挖體量大

建筑節(jié)能示范服務大樓工程基坑開挖深度為5米，出土量大約4萬立方米?；娱_挖時間正處在南京市全民迎青奧創(chuàng)建碧水藍天的大環(huán)境下，而且，是在河西居民密集區(qū)內開挖運土，土方運到30公里以外的土場，可謂、舉步維艱。

3.智能化程度高

整體系統(tǒng)采用分布式星型物理拓撲結構，建設一套完整的6類銅纜與萬兆多模光纖復合的結構化布線系統(tǒng)。整個大樓內網(wǎng)（光纖桌面）點138個，6類信息點1826個，其中外網(wǎng)點416個、專網(wǎng)點391個、普通語音376個，教室及大會議室控制室網(wǎng)絡接口221個，紅線電話點9個，保密電話點44個，智能化專網(wǎng)點369個。

（二）工程難點

1.居建矛盾尖銳

因該項目地處鳳凰西街居民片區(qū)腹地，東、南、西側距居民樓房屋主體僅有3.6米、6.9米、9.4米，周邊多為20世紀80年代、90年代老式單元樓房，隔音效果較差，居住居民多為醫(yī)生、老師，對夜間居住環(huán)境要求較高。

且唯一的施工斷頭通道裕盛東路路幅較窄，為9米寬城市支路，夜間道路兩側停放周邊居民車輛，建筑材料運輸車輛通行效率低，通行極為不暢。周邊居民對基坑開挖可能產生的周邊不均勻沉降抵觸情緒很大，施工期間不可完全避免的揚塵、噪音、燈光等對居民正常生活的影響，導致居建矛盾突出。

2.建設場地狹小

本工程建設用地面積為12143.38立方米，主體建筑占地面積6715.48平方米。在剩下的5000平方米的地面范圍內融合了土建施工、室內和室外裝飾裝修施工、自來水、燃氣、強電、弱電、園林綠化等隊伍密集施工，高峰期有近500工人“同室操戈”交叉作業(yè)，形成“螺螄殼里建道場”的壯觀場景。

因場地狹小，原計劃在2014年春節(jié)前通過租用江蘇健康職業(yè)技術學院場地，解決現(xiàn)場工人居住及施工材料周轉存放問題，確?，F(xiàn)場可進行室內外、地面空中的交叉施工。但因院方不配合，該設想至今未能實現(xiàn)。

雖經多方協(xié)調，通過借用原審計學院操場，在四月底解決了內裝兩標段施工人員的住宿問題。但仍有包括總包、外裝等250余人員需在現(xiàn)場住宿，材料周轉場也無法解決。由此直接導致室外工程遲遲不能開始，現(xiàn)場材料周轉異常困難。

3.綜合協(xié)調及維穩(wěn)難度大

本工程東、南、西三面與居民樓接壤，北面與狹窄的裕盛東路相連，周邊建設環(huán)境不佳，外部居建矛盾激烈，因而工程施工、技術、居建矛盾十分突出。同時建設過程中與地方部門、政府部門及利益相關方的協(xié)調，加之內部多方建設者的協(xié)調配合，安全、文明施工的建制達標管理，形成了代建方綜合協(xié)調、維穩(wěn)建設、優(yōu)質安全、快速推進的建設管理思路。

（三）工程亮點

建筑節(jié)能示范服務大樓的建設遵循環(huán)保與節(jié)能的理念。功能分區(qū)科學合理，秉承以人為本、視覺和諧、協(xié)調原創(chuàng)的原則。

（1）環(huán)保：從建筑設計、給排水設計、暖通專業(yè)設計、電氣專業(yè)設計等均采用環(huán)保節(jié)能材料（詳見《建筑節(jié)能示范服務大樓初步設計》第26—30頁）。

（2）節(jié)能：該項目主要耗能品種為電力、氣田天然氣和新水，其中電力238.3萬千瓦時/年；氣田天然氣2.8萬立方米/年；新水4.2萬噸/年。項目綜合能耗330.5噸標準煤/年（當量值）。

（3）功能與造型的和諧統(tǒng)一：要達到對外服務辦公的需求，內外裝修力求莊重、美觀、便捷、簡約、和諧統(tǒng)一，展示實用與現(xiàn)代相結合的政府形象。在材料、設施設備、器材器具的選擇上多選取色彩沉穩(wěn)、質感細膩的材料，充分考慮施工成本和后期運營成本；在造型上，強調與周邊環(huán)境匹配、靈活、大氣、新穎、獨特，體現(xiàn)原創(chuàng)性和環(huán)保特色。

三、工程推進與居建矛盾協(xié)調情況

2013年11月8日之前，代建方南京建設發(fā)展集團有限公司辦理完成了工程相關用地、規(guī)劃、施工許可等全部手續(xù)。工程自2013年1月29日開始，陸續(xù)完成了基坑支護、工程樁施工、基坑墊層澆筑、基坑底板1區(qū)和2區(qū)砼澆筑。

2013年11月12日，南京建設發(fā)展集團有限公司按照市委市政府的部署及市城建集團的要求，將該工程的代建工作移交給南京城建項目建設管理有限公司，并辦理了移交手續(xù)。

2013年12月10日和12月10日，完成基坑底板3區(qū)和4區(qū)砼澆筑；12月20日，拆除基坑支撐系統(tǒng)。

2014年1月8日，陸續(xù)完成地下結構的墻、板、柱及頂板砼的澆筑。

2014年2月25日，陸續(xù)完成地下結構模板、支架的拆除。

2014年3月8日，完成后澆帶的封閉。

在項目施工過程中，鳳凰西街118號居民多次到現(xiàn)場反映問題，現(xiàn)場均予以接待并將處理方案充分告知居民。2014年3月17日上午9：30分，項目東側118號約30余戶居民集體圍堵現(xiàn)場項目部，表示因房屋開裂沉降及項目建成后遮擋其陽光等，提出必須立即停止施工，否則將采用堵路方式禁止施工。為緩解矛盾、不擴大事態(tài)，我集團不得已暫時停止了施工。3月18日上午9：20，上述居民再次在項目部聚集，項目部為盡可能不激化矛盾，在當?shù)厣鐓^(qū)的協(xié)調下答應在未明確責任的前提下對一樓前后陽臺進行維修。但其他居民對項目建成后遮擋陽光等問題情緒激動，提出必須立即停止施工，與項目手續(xù)審批所涉及的規(guī)劃、住建等部門領導與其對話，否則將采用堵路方式阻止施工。另外，項目南側相距較遠的鳳凰西街140號省人民醫(yī)院宿舍區(qū)06棟住宅樓居民前期也因散水沉降事由圍堵過項目部，后經協(xié)商由其自行委托鑒定單位對房屋進行鑒定，所需費用納入項目建設，鑒定結果表明房屋主體結構安全。但居民近期要求除對散水沉降等進行維修外對每戶居民因房屋局部出現(xiàn)裂紋，導致房屋價值降低及施工干擾正常生活等補償，約3萬元每戶（共56戶，合計約168萬元）。

在此期間內，周邊居民自發(fā)組織11次（每次約6—50人）到施工現(xiàn)場滋事，要求對話并阻止施工，給工程正常推進造成了延誤和制約。

在工程施工過程中，鳳凰西街118號居民多次到現(xiàn)場反映房屋受損問題，表示因房屋開裂沉降及項目建成后遮擋其陽光等，提出必須立即停止施工，否則將采用堵路方式禁止施工。為緩解矛盾、不擴大事態(tài)，我項目部不得已請示上級部門暫時停止了施工。項目部為盡可能不激化矛盾，在當?shù)厣鐓^(qū)的協(xié)調下答應在未明確責任的前提下對一樓前后陽臺進行維修，給工程推進注入了保障的前提。

2014年4月4日，完成輔助用房主體結構砼澆筑。

2014年4月14日，完成辦公大樓主體結構砼澆筑。

2014年4月22日，完成辦公大樓機房主體結構砼澆筑。

2014年11月15日，完成大樓內裝修。

2014年11月28日，完成大樓外裝修。

2014年12月18日，工程竣工。

2014年12月28日，竣工移交。

四、解決居建矛盾的經驗總結

1.因居建矛盾的激化，造成我司代建的工程項目流產的有：漢口路西延工程項目、城東廢棄物處置中心工程項目等。建筑節(jié)能示范服務大樓工程的實施完工并交付使用，得益于政府部門的決策及時到位和項目人員的用心用情的綜合協(xié)調。解決居建矛盾的經驗在于《物權法》實施前的政府行政手段和經濟補償?shù)昧Α?/p>

2.周邊居民自發(fā)組織11次（每次約6—50人）到施工現(xiàn)場滋事，要求對話并阻止施工；政府熱線“12345”等投訴居高不下，不穩(wěn)定因素較多，對正常施工形成了很大的制約，并造成了巨大的經濟損失。項目部人員不僅耐心接待阻止施工的居民代表，而且對設計、施工進度的管理也盡心盡力，采取游擊戰(zhàn)方式和單個擊破的上門對話拉家常的戰(zhàn)略，勸退阻止施工的居民，保證施工進度的完成。

3.合理、合法利用經濟手段和法律手段對個別有影響力的住戶進行激勵和獎勵，讓他幫做個別用戶不配合項目建設的說服工作。形成了以樹典型的方式，對支持建設項目穩(wěn)步推進的住戶優(yōu)先解決困難的良好局面，牢固樹立中共十八大提出以人民為中心的發(fā)展思想，提出創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，以綠色理念改善生態(tài)環(huán)境，提高發(fā)展質量和社會經濟效益。

五、建議

1.在城市中心狹窄地段開工建設房屋項目，要加大基坑設計、支護和基礎施工的投入，寧可超預算打基礎，也不要給后期建設、管理和施工帶來社會和經濟的更大損失。

2.解決居建矛盾最優(yōu)先的辦法就是法制化。從工程項目的規(guī)劃、環(huán)評、穩(wěn)評、選址、立項、設計、施工上把解決引起矛盾的非項目因素規(guī)避掉。

3.最近幾年的新冠肺炎疫情爆發(fā)且持久，給人民的生命財產帶來巨大的損失，而房屋中央空調系統(tǒng)可能帶來生化疾病的傳播，要引起建筑項目設計者的高度重視，需要對上下風中央空調系統(tǒng)進行科學安全的設計并輔以過濾或消殺功能，在源頭上把好傳播疾病的關卡。