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        房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化策略研究

        2022-12-17 17:05:39曹極浙江祥新科技控股集團有限公司
        財會學習 2022年32期
        關(guān)鍵詞:融資資金財務(wù)管理

        曹極 浙江祥新科技控股集團有限公司

        引言

        近幾年,科學技術(shù)不斷發(fā)展,各個行業(yè)都在進行優(yōu)化和轉(zhuǎn)型,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的競爭力必須實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型[1]。無論是哪種類型的企業(yè),企業(yè)發(fā)展的主導部分就是財務(wù)管理,所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在當前背景下成功轉(zhuǎn)型離不開對財務(wù)管理工作的優(yōu)化和升級,從根源上進行財務(wù)管理優(yōu)化,達到企業(yè)財務(wù)管理精細化與信息化的目標。

        一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意義和特點

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意義

        房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用,并且在推進城市化、工業(yè)化進程中也起到促進作用,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重點是將房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的資金統(tǒng)一化管理、合理化運用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的核心就是將房地產(chǎn)企業(yè)資金效率使用最大化[2]。

        (二)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

        房地產(chǎn)公司和其他企業(yè)的財務(wù)管理有很大的不同。首先,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)項目的開展全過程都需要資金的高投入;其次,房地產(chǎn)行業(yè)的項目大多存在較長的開發(fā)周期,導致房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入周期較長并且資金回收較慢,項目開發(fā)和運營中存在較大風險以至于財務(wù)管理也面臨較大風險;最后,房地產(chǎn)企業(yè)通過招標的形式獲得土地的開發(fā),也就意味在招標時房地產(chǎn)企業(yè)要確保自身資金的充足性,才能獲得招標的資格,也就要求房地產(chǎn)企業(yè)要與銀行建立密切的聯(lián)系,因此與其他企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立有效的資金管理機制。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要加強財務(wù)管理。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理原則及影響

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理原則

        1.全面性原則

        房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營過程中,工作的內(nèi)容具有復(fù)雜性,因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作要融入企業(yè)全部的與財務(wù)相關(guān)的活動中,對其開展及時管理、監(jiān)督以及評價工作,企業(yè)經(jīng)營運作的各個方面都要求財務(wù)對其監(jiān)督和管理,相反,財務(wù)管理是一種全方位的業(yè)務(wù)活動,它貫穿于企業(yè)其他業(yè)務(wù)執(zhí)行、監(jiān)督、反饋的各個環(huán)節(jié),具有全程性和動態(tài)性。

        2.重要性原則

        房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,既要統(tǒng)籌考慮,又要突出重點,要有全局的觀念,要有條理、有層次地進行。因為房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中的經(jīng)驗和探索都很少,因此,在這方面肯定存在著一定的漏洞和風險,所以要加強對房地產(chǎn)經(jīng)營活動中比較重要、風險較大的環(huán)節(jié)的監(jiān)管,以最大限度地降低風險。財務(wù)管理需要著重突出重點,并要有針對性地進行全面的監(jiān)督,做到分層有序,盡量避免出現(xiàn)高風險和造成嚴重后果。

        (二)財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

        財務(wù)管理在一個企業(yè)的發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用,其管理質(zhì)量直接影響著企業(yè)的發(fā)展。而在企業(yè)經(jīng)營管理體系中,財務(wù)管理體系也是一個非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所以,高科技的技術(shù)和健全的財務(wù)管理體系將成為企業(yè)發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身的工程開發(fā)建設(shè)和資金的流向,必然要重視財務(wù)管理,使其在房地產(chǎn)開發(fā)中決定性的作用得以發(fā)揮。

        1.對房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響

        在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的進程中,要建立和實現(xiàn)房地產(chǎn)增值、風險管理等基本目標。而要達到上述目標的實現(xiàn),就必須有充足的資金支持,同時還要有適當?shù)馁Y本投入。但是,如果不能從財務(wù)的角度出發(fā),對其進行合理地定位和評價,將會對最終的投資方向產(chǎn)生一定的影響,從而導致投資風險。

        2.對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的影響

        一個企業(yè)的發(fā)展,并不取決于它的員工的實力以及產(chǎn)品的多樣性,主要取決于其投資方向。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的早期階段,房地產(chǎn)企業(yè)要購買相關(guān)的建筑材料,并對所需的人員進行適當?shù)呐嘤枴5搅税l(fā)展的中期階段,要對項目進行評估,然后才能購買缺少的材料和先進的裝備。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展后期,要對項目的進度進行統(tǒng)計和評價,就必須投入大量的人力。而在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個階段,都是以財務(wù)管理為樞紐,實現(xiàn)企業(yè)的有序經(jīng)營、穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。

        3.對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響

        財務(wù)管理工作,既要控制成本,又要控制資金的流向,特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作,還需要處理債務(wù)問題,如果不正確地解決財務(wù)問題,將會對企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營中,不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中期,由于資金周轉(zhuǎn)不暢導致企業(yè)倒閉,造成爛尾樓的出現(xiàn),這是財務(wù)管理問題處理不當?shù)暮蠊K?,要確保企業(yè)的長期發(fā)展,就需要對其進行財務(wù)管理優(yōu)化。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

        (一)缺乏對財務(wù)管理的重視

        房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作存在著嚴重的問題,即財務(wù)管理體系的流于形式:目前,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作普遍存在著不規(guī)范的收支審核程序;審批手續(xù)不完整;費用開支缺乏統(tǒng)一規(guī)范等。部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理優(yōu)化與改革意識的缺乏,一味節(jié)約企業(yè)成本,造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作不能正常進行。

        (二)融資渠道相對單一

        房地產(chǎn)項目投資龐大,土地成本及項目開發(fā)成本高達幾十億,資金來源是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有內(nèi)部融資和外部融資兩類。內(nèi)部融資由預(yù)收賬款及企業(yè)自有資金構(gòu)成。自有資金通常不少于所投項目的30%;此外,預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)對商品住宅通過預(yù)售的方式所得到的資金,通常是工程總投資的20%-30%。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資包括商業(yè)銀行貸款、債券以及上市融資,當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資大部分都是商業(yè)銀行貸款渠道。由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模龐大,且銀行對房地產(chǎn)信貸的準入門檻較高,融資難度較大,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作,進而制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

        (三)資金管理體系不健全

        房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理是一個規(guī)范化的系統(tǒng)工程,它關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展和投資項目的建設(shè),一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度計劃時,盡管已按有關(guān)規(guī)定制定了相應(yīng)的投資計劃,但并沒有對該計劃的具體目標進行細化,各個階段的規(guī)劃也基本上是空洞的,這就造成了財務(wù)管理體系的規(guī)范性缺乏約束力。造成了企業(yè)財務(wù)管理工作不能集中管理和使用資金,長期存在著資金使用的隱患。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對企業(yè)資金的管理,缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理體系,導致企業(yè)經(jīng)營成本過高。在工程開發(fā)建設(shè)過程中,盲目性、隨意性的投入會使企業(yè)在某種程度上陷入資金困難。

        (四)財務(wù)管理工作過于被動

        房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的一個傳統(tǒng)行業(yè),其財務(wù)管理和工作都是比較傳統(tǒng)的,大部分企業(yè)都是采取一些比較被動的方式來進行經(jīng)營,在預(yù)測和調(diào)控上都有很大的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度要適應(yīng)現(xiàn)實,對其進行財務(wù)上的調(diào)整,以減少財務(wù)風險,保證房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理運作機制仍停留在傳統(tǒng)的經(jīng)營方式上,未能進行有效的改革,使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作陷入了一種消極的境地。

        四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化策略

        (一)加強對財務(wù)管理的重視,完善財務(wù)信息管理的建設(shè)

        1.轉(zhuǎn)變管理人員的傳統(tǒng)觀念

        改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理理念,讓企業(yè)的管理人員認識到財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)運作的一個重要環(huán)節(jié),在企業(yè)開展日常經(jīng)營活動時,注重財務(wù)管理人員的參與。尤其是在房地產(chǎn)項目的開展和建設(shè)過程中,資金的運用是多方面的,財務(wù)管理必須與各相關(guān)部門進行協(xié)調(diào),并對其進行及時的管理和分配。

        2.加強對財務(wù)管理人員的專業(yè)性培養(yǎng)

        企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)的高低直接影響著企業(yè)的財務(wù)管理工作的質(zhì)量,所以加強對財務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)教育,提高他們的財務(wù)管理水平是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)要加強財務(wù)管理的規(guī)范化、透明化,建立獨立的財務(wù)管理機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu),加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。

        3.財務(wù)管理系統(tǒng)信息化建設(shè)

        房地產(chǎn)企業(yè)要推進財務(wù)管理工作信息化,可以通過使用適合企業(yè)經(jīng)營的ERP系統(tǒng),把企業(yè)的物流、人力和財務(wù)等信息緊密地結(jié)合在一起,實現(xiàn)了對工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)的信息化管理,便于領(lǐng)導對企業(yè)運行中出現(xiàn)的問題進行及時的發(fā)現(xiàn)和處理,減少不必要的資源和人力損耗,降低企業(yè)的管理成本。

        (二)增加企業(yè)資金來源渠道

        由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營以及項目的開發(fā)建設(shè)需要大量的資金,單憑企業(yè)的流動資金很難滿足企業(yè)的經(jīng)營需要,所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是負債經(jīng)營,如果資金鏈出現(xiàn)斷裂,將會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動造成嚴重的影響,企業(yè)缺乏經(jīng)營產(chǎn)出,負債繼續(xù)滾動,惡性循環(huán)將會導致企業(yè)經(jīng)營者負債累累。因此,企業(yè)在運營中不僅要依靠銀行貸款,還要依靠自身的流動資金,還要通過預(yù)售等手段進行融資,并且要通過拓寬企業(yè)的資金來源渠道來抵御財務(wù)風險。一方面,除了商業(yè)銀行貸款以外,一些房地產(chǎn)小微企業(yè)可以通過與大型房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)合作的形式,共同開發(fā)項目,與大型企業(yè)共享經(jīng)營利潤,通過這種形式降低企業(yè)需要承擔的財務(wù)風險,實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。另一方面,伴隨互聯(lián)網(wǎng)金融的高速發(fā)展,企業(yè)融資渠道不僅僅局限于傳統(tǒng)的融資,還可利用互聯(lián)網(wǎng)融資解決企業(yè)的資金問題,比如通過眾籌的方式。另外,債務(wù)融資、股權(quán)融資等渠道也可幫助企業(yè)獲得項目投入資金,調(diào)整各個融資渠道的還款期限,可以分散企業(yè)資金鏈斷裂的風險,也可以防止因資金鏈斷裂而導致無力償還的情況。

        (三)建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度

        1.建立科學、合理的財務(wù)管理體系

        在建設(shè)財務(wù)管理體系的過程中,要從成本預(yù)算管理、投資融資渠道管理、業(yè)績評價管理這幾個方面著手,改進企業(yè)的財務(wù)管理體系。同時,不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)行業(yè)的特點,嚴格遵守相關(guān)的法律法規(guī),并根據(jù)企業(yè)自身實際情況,制定適合自己的財務(wù)管理體系。另外,還要注意財務(wù)管理體系的可操作性,在整個項目開發(fā)的每一個階段,都要把財務(wù)管理體系貫徹到每一個階段,并使之發(fā)揮最大的作用。

        2.合理設(shè)置財務(wù)管理程序

        要根據(jù)我國的有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)的實際情況,對會計科目進行科學、合理的調(diào)整,使其更加完善。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理部門必須在各個環(huán)節(jié)中進行合理的會計處理,以保證其流程的完整性。同時,財務(wù)管理部門在會計核算方面也要保持高度的一致性,從而使管理工作更具彈性。

        3.落實財務(wù)管理制度

        財務(wù)部門必須嚴格落實和執(zhí)行財務(wù)管理制度,才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力。在財務(wù)管理體系的實施上,也要有清晰的規(guī)定,在審計工作中,必須嚴格執(zhí)行。在資金配置上,要根據(jù)現(xiàn)實情況,不斷完善財務(wù)管理體系,加強財務(wù)管理工作。

        (四)創(chuàng)新財務(wù)管理視覺,降低財務(wù)風險

        1.加強項目資金的回收管理,對融資方式進行創(chuàng)新

        對房地產(chǎn)企業(yè)來說,要強化項目融資的渠道,主要有兩種方式:第一,要加強對應(yīng)收賬款的管理,即要及時采取財務(wù)措施,做好資金回收工作,比如打折、催收,都能讓企業(yè)的資金得到有效的回收,而且還能提高企業(yè)的資金流動速度;第二,通過運用促銷手段,可以提高項目開發(fā)建設(shè)期間的銷售回款,比如:可以用預(yù)付款的方式,將部分資金收回,從而提高企業(yè)的資金流動。而在融資方式上的創(chuàng)新,則是通過有效地拓寬融資渠道,從而有效地控制其債務(wù)融資的比例,從而增強企業(yè)自身的資金流動性,降低企業(yè)的金融風險。

        2.重視對資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整

        為了進一步實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整,必須注重對負債比率的調(diào)控,盡量減少其自身的影響,這樣可以使債務(wù)更加合理,從而實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最佳化。在實際操作過程中,必須采用資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較方法和每股收益無差別方法來進行籌資決策,在財務(wù)規(guī)劃中,通過科學的預(yù)測籌資計劃的合理性,確保項目設(shè)計中的風險最小化。

        3.重視對成本及預(yù)算的控制

        在新的開發(fā)建設(shè)項目中,土地購置成本、材料成本等是與之相適應(yīng)的,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在成本預(yù)算方面也非常注重,主要包含以下兩個方面:第一,必須挑選一支更好的工程團隊和更好的材料供應(yīng)商,才能保證工程的質(zhì)量,同時也能防止工程的質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟損失;第二,房地產(chǎn)中高層管理者和企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理必須重視新項目的評價與審核,必須對市場進行深入的調(diào)研和分析,而且,嚴格遵循量入為出的原則進行成本預(yù)算管理工作,通過財務(wù)管理人員精確的數(shù)據(jù)計算以及嚴格落實成本控制理念進行企業(yè)的收支管理工作,需要嚴格考核對于超出預(yù)算部分的支出,杜絕非必要的資金支出部分。

        結(jié)語

        總之,房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的一個重要組成部分,對整個社會和經(jīng)濟都產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的成功進行,一直都是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵,提升財務(wù)管理工作的質(zhì)量,可以確保房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。然而在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的進程中,對財務(wù)管理的問題一直未給予足夠的關(guān)注。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中,必須加強財務(wù)管理工作,提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人才的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力,在此基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展狀況,建立較為科學的財務(wù)管理體系,并且利用現(xiàn)代科學技術(shù),提高財務(wù)管理體系的管理水平,使企業(yè)的資金合理利用,并進行精細化的財務(wù)管理。

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