王萱竹

（1.格拉斯哥大學，英國 格拉斯哥G12 8QQ；2.沈陽工學院，遼寧 撫順 113122）

1 引言

在后疫情市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)唯有加強財務風險識別與防控，建立完善的財務管理制度，才能穩(wěn)健發(fā)展，應對市場沖擊。當房企財務風險不斷增加時，如不能及時控制，將會給企業(yè)帶來滅頂之災，甚至影響國民經(jīng)濟發(fā)展。因此，深入研究新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及控制措施，具有重要的社會意義和現(xiàn)實價值。本文選擇房地產(chǎn)企業(yè)華發(fā)股份作為研究對象，分析其財務風險，并研究控制措施，從而為公司決策提供科學依據(jù)。

2 財務風險基礎理論

2.1 財務風險概念

財務風險是指企業(yè)在財務活動過程中，由不確定或可變因素引起的風險，是企業(yè)最常見的風險之一。企業(yè)的財務風險貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，一般包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險及現(xiàn)金流量風險。財務風險的形成既受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)政策的影響，更重要的是受企業(yè)內(nèi)部管理不合理因素的影響，例如，資本結(jié)構(gòu)不恰當、財務管理制度不完善、投資決策不合理等。

2.2 財務風險分析方法

財務風險分析方法一般主要有5 種：比率分析法、趨勢分析法、因素分析法、差額計算法以及現(xiàn)金流量分析法。比率分析法，通過計算財務指標之間的比率對財務狀況進行分析。比率分析法是財務分析過程中最基本的一種方法。在使用比率分析法時要確保對比項目的可比性及相關(guān)性，同時對比口徑要一致，衡量標準具備科學性。趨勢分析法，是為了揭示引起財務指標發(fā)生變化的原因和性質(zhì)，同時預測企業(yè)的未來發(fā)展。在具體分析中，需要對連續(xù)幾期企業(yè)的財務報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進行對比，掌握其變動情況。因素分析法，是分析幾個相關(guān)因素對某一個經(jīng)濟指標的影響，以便掌握該指標好壞的原因。差額計算法，是因素分析法的簡化形式，利用各因素的實際值與目標值的差額來確定每個因素對綜合指標的影響?，F(xiàn)金流量分析法，是通過對企業(yè)的現(xiàn)金流進行分析，了解企業(yè)投資、籌資及經(jīng)營獲得的現(xiàn)金利潤和現(xiàn)金流出的主要方向、數(shù)量等，以便掌握該企業(yè)的盈利能力以及長短期償債能力。

3 行業(yè)現(xiàn)狀及企業(yè)簡介

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)背景

近年來，秉承著“住房不炒”的指導思想，監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)進行多方面、多輪次調(diào)控，陽光城、華夏幸福、恒大等多家房企出現(xiàn)債務違約、資金鏈斷裂等情況，房地產(chǎn)行業(yè)從快速增長爆發(fā)期轉(zhuǎn)向“去庫存”“低迷”發(fā)展階段。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022 年1～8 月，全國商品住宅銷售量價齊跌，其中商品住宅銷售面積同比下降26.8%，銷售額同比下降30.3%。從供求關(guān)系來看，國內(nèi)市場供應明顯走弱，房企資金壓力不減，新開工項目積極性不足。房地產(chǎn)項目庫存維持高位，特別是三四線城市，庫存出清壓力較大。房地產(chǎn)行業(yè)資源逐步向國企背景和低財務杠桿的頭部優(yōu)質(zhì)房企集中，眾多房企面臨生存壓力。房地產(chǎn)行業(yè)具有高利潤、產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)范圍廣、運營周期長等特點，一旦房企出現(xiàn)財務風險，就會影響到多個行業(yè)，甚至是整個市場的經(jīng)濟運行。在此背景下，房企財務風險的識別和控制極其重要。

3.2 華發(fā)股份簡介

珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（以下簡稱“華發(fā)股份”），實際控制人為珠海市國資委，成立于1992 年。華發(fā)股份自2004年上市以來，堅持誠信經(jīng)營、銳意創(chuàng)新,積極實施“立足珠海，面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，成為全國知名的綜合性房地產(chǎn)品牌。華發(fā)股份連續(xù)多年排名進入中國房地產(chǎn)百強，曾獲得“《財富》中國500 強”“全國房地產(chǎn)企業(yè)納稅百強”“十大領(lǐng)袖品牌開發(fā)商”等榮譽。華發(fā)股份不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，形成“總部-區(qū)域-城市”的三級管理架構(gòu)，充分授權(quán)區(qū)域公司，以滿足新一輪戰(zhàn)略發(fā)展要求。公司組織架構(gòu)如圖1 所示。

圖1 華發(fā)股份組織架構(gòu)圖

本文選取華發(fā)股份為案例，主要是由于其2020 年踩線“三道紅線”橙色檔，但在2021 年成功歸“綠”，企業(yè)正處于高速擴張向穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段。研究該階段企業(yè)財務風險情況更具有實踐意義。

4 華發(fā)股份財務風險分析

4.1 籌資風險

籌資風險是指因負債籌資而產(chǎn)生的風險，是房企最常見的財務風險之一。當房企自有資金不能滿足項目運營時，必須借助外部融資渠道，例如，利用銀行貸款、發(fā)行債券等債務融資工具籌集大量資金。在籌資活動中，企業(yè)的借款利率和資金使用效益都存在很大的不確定性，一旦出現(xiàn)銷售停滯或不能按期回款的情況，就會導致償債壓力增大，使企業(yè)處于較高的籌資風險中。本文通過使用流動比率、速動比率和資產(chǎn)負債率來分析華發(fā)股份的償債能力。短期償債能力方面，華發(fā)股份近五年的流動比率基本呈上升趨勢（見表1），2021 年至2022 年上半年穩(wěn)定在2 左右。速動比率與流動比率趨勢相同，逐年上升，且均低于1，處于較合理區(qū)間，顯示華發(fā)股份短期償債能力增強。2020 年華發(fā)股份踩線“三條紅線”，迫于監(jiān)管壓力降低負債規(guī)模，收縮拿地力度，優(yōu)化了流動資產(chǎn)與流動負債的配比。為達到監(jiān)管要求，華發(fā)股份大量發(fā)行商票，2021 年應付票據(jù)同比增長248.59%，這種“變相融資”看似減少了對公司自營資金的占用，也不推升負債增加，但可能會導致償債能力虛高的假象，隱匿了債務風險。長期償債能力方面，華發(fā)股份近五年資產(chǎn)負債率持續(xù)下降，2022 年中報數(shù)據(jù)顯示下降至72.76%。房地產(chǎn)行業(yè)因其舉債經(jīng)營的特點，資產(chǎn)負債率相較于其他行業(yè)更高，通常業(yè)內(nèi)認為房企資產(chǎn)負債率在70%左右較為合適。與陽光城、融創(chuàng)等資產(chǎn)負債率常年高于80%的“暴雷房企”相比，華發(fā)股份的長期償債壓力較小，相對風險較低。

表1 華發(fā)股份償債能力指標表

4.2 經(jīng)營風險

經(jīng)營風險是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中資產(chǎn)運營的不確定性，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度越低、資產(chǎn)的使用效率越低，則營運風險越高。房地產(chǎn)項目從拿地、開發(fā)建設到銷售成交，過程周期長，資金回流復雜，因此存在回款不確定性，容易出現(xiàn)經(jīng)營風險。本文通過應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對華發(fā)股份是否存在經(jīng)營風險進行分析。

華發(fā)股份的應收賬款周轉(zhuǎn)率雖然不斷下降（見表2），2022 年上半年公司應收賬款周轉(zhuǎn)率為57.94 次，但仍高于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)在高負債的經(jīng)營模式下注重資金回款，資金鏈斷裂的風險較小。

表2 華發(fā)股份運營能力指標表

存貨周轉(zhuǎn)方面，華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)率自2020 年開始持續(xù)下降，反映了其存貨變現(xiàn)能力變?nèi)醯内厔?。以同行業(yè)的萬科、保利、金地集團為例（見圖2），華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)遠高于其他房企，隨著房地產(chǎn)市場降溫，銷售周期變長，存貨周轉(zhuǎn)有進一步變慢的風險，這將增加企業(yè)的管理成本，影響其現(xiàn)金流有效循環(huán)。

圖2 地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)對比數(shù)據(jù)表

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般用來衡量資產(chǎn)投資規(guī)模與銷售水平之間的情況。華發(fā)股份總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降趨勢明顯，反映其銷售能力下降，資產(chǎn)投資效益降低。受疫情影響，房地產(chǎn)市場低迷期預計將會持續(xù)，市場購買力下降，企業(yè)經(jīng)營效益將會進一步惡化，如不充分重視，將會給企業(yè)帶來巨大打擊。

4.3 投資風險

投資風險是指企業(yè)投資收益無法達到預期的風險。近幾年，房企為了追求規(guī)模擴張，大肆囤地，許多房企高價購入土地，占用大量資金，一旦房價下跌，銷售不及預期，就會出現(xiàn)投資風險。一個企業(yè)的盈利能力是衡量企業(yè)投資風險的重要風向標。

由表3 可看出，華發(fā)股份近幾年固定資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)攀升，在2021 年達到27.95 億元。根據(jù)公司公告，主要是由于自用房屋建成并投入使用，為上下游產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務用地。固定資產(chǎn)規(guī)模的大幅增長意味著相關(guān)管理費用、折舊費用的增加，影響企業(yè)盈利水平。

表3 華發(fā)股份固定資產(chǎn)規(guī)模

凈資產(chǎn)收益率是公司稅后利潤與凈資產(chǎn)的比值，營業(yè)利潤率反映的是企業(yè)營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率，二者都反映了企業(yè)的盈利水平。通過對華發(fā)股份近五年的凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率計算可知（見表4），華發(fā)股份整體盈利水平維持穩(wěn)定，高于行業(yè)平均水平，基本符合投資預期。

4.4 現(xiàn)金流量風險

現(xiàn)金流量風險是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風險。企業(yè)現(xiàn)金流中，最能反映財務狀態(tài)的3個部分為：經(jīng)營流量凈額、投資流量凈額、籌資流量凈額。當投資、籌資、經(jīng)營流量凈額均為正值時，說明企業(yè)正處于興盛時期，一方面保持盈利狀態(tài)，另一方面積極擴大經(jīng)營規(guī)模與投資規(guī)模。若企業(yè)陷入困境，出現(xiàn)財務危機時，則會呈現(xiàn)相應的負值，說明企業(yè)現(xiàn)階段資金緊張，財務風險增大。

華發(fā)股份2018 年至2021 年經(jīng)營流量凈額持續(xù)增加（見表5），說明其現(xiàn)金流入較為充足，資金回流相對比較充分。公司投資流量凈額持續(xù)為負值，并且從2018 年至2020 年不斷擴大，表明這個時期企業(yè)處于擴大市場份額，不斷投資新項目，囤積土地階段。同樣，這個階段其籌資流量凈額不斷下降，在償還前期借款的同時，籌資規(guī)模也有所下降，存在融資渠道受阻的可能性?，F(xiàn)金流量比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負債的比值，反映了企業(yè)短期償債能力的強弱。2022年上半年，華發(fā)股份經(jīng)營、投籌資流量規(guī)模以及現(xiàn)金流量比率均明顯下降，這說明企業(yè)經(jīng)營活動收縮，現(xiàn)金流收緊，償債能力有所下降。

表5 華發(fā)股份現(xiàn)金流量指標表

4.5 財務風險防范及控制建議

4.5.1 開發(fā)多元化籌資渠道

雖然華發(fā)股份迫于“三條紅線”壓力，已經(jīng)認識到降低負債規(guī)模的重要性，但其“隱性負債”風險仍然較高。建議華發(fā)股份通過多元化渠道進行籌資，例如，引進戰(zhàn)略投資者、發(fā)行永續(xù)債等股權(quán)籌資方式代替?zhèn)鹘y(tǒng)債權(quán)籌資。此外，華發(fā)股份還可以通過內(nèi)部籌資方式降低籌資成本，加大高管或員工參與度，增加員工積極性。同時，要合理控制應付票據(jù)規(guī)模，保持良好信用，避免出現(xiàn)違約情況。

4.5.2 提高銷售能力，加速去庫存

要進一步壓縮拿地規(guī)模，嚴控項目品質(zhì)，提升銷售能力，集中消化現(xiàn)有商品房庫存。隨著市場需求日趨多元化和個性化，購房者對房屋的品質(zhì)和服務要求越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售情況受產(chǎn)品定位、設計方式、營銷策略、銷售價格等多種因素影響。盡管華發(fā)股份擁有豐富的開發(fā)和銷售經(jīng)驗，但不能保證所開發(fā)的產(chǎn)品完全銷售順暢，庫存一旦累積過多就會影響企業(yè)資金運轉(zhuǎn)。針對原有“沉積”樓盤，建議企業(yè)可適當降價銷售或進行活動促銷，以便實現(xiàn)現(xiàn)金流入，盡快去庫存。

4.5.3 開源節(jié)流，降低管理成本

在市場下行環(huán)境中，房企不僅要在銷售環(huán)節(jié)開源，更要節(jié)省開支，控制管理成本。建立良好的財務管理制度和做好精細化、綜合化預算對于華發(fā)股份來講必不可少。值得注意的是，部分房企通過大規(guī)模降薪裁員來降低管理成本，這種舉動容易造成公司內(nèi)部矛盾，有損企業(yè)形象，人員效率大打折扣。房企在考慮節(jié)流的同時，也要重視隨之而來的負面效益，以免顧此失彼。

4.5.4 靈活調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政府調(diào)控政策影響著一個行業(yè)的戰(zhàn)略決策和業(yè)務模式，特別是房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場受國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、“房住不炒”的指導思想影響，已經(jīng)出現(xiàn)銷售下行趨勢。如果不能充分調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，整合資源集中優(yōu)質(zhì)項目，將帶來極大的資金風險。華發(fā)股份應充分調(diào)研市場環(huán)境，做好投資預算，同時咨詢外部專業(yè)意見，靈活高效地制定未來發(fā)展規(guī)劃。

5 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍存在財務風險，特別是在籌資、投資、運營階段，客觀存在財務風險。許多房企在近期市場調(diào)控政策的影響下，存貨積壓，債臺高筑，加速暴露資金風險。本文根據(jù)華發(fā)股份的財務數(shù)據(jù)識別出華發(fā)股份資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、隱性債務高、存貨周轉(zhuǎn)慢的財務風險，并提出多元化籌資、提高存貨周轉(zhuǎn)率、靈活調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃的控制建議。