馮韻

隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，對住房的需求和要求不斷增加，建筑業(yè)的迅速發(fā)展，使得建筑施工中的能耗持續(xù)上升，造成了較大的能源資源危機(jī)。為了提高建筑工程綜合效益，“綠色建筑”概念應(yīng)運(yùn)而生，有效緩解了傳統(tǒng)建筑施工能耗大的問題，但同時綠色建筑理念對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理提出了更高的要求。

綠色建筑以科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展為立足點(diǎn)，不僅能滿足人們?nèi)粘＞幼⌒枨?，還能節(jié)約能源資源、優(yōu)化環(huán)境，為房地產(chǎn)建筑工程發(fā)展迎來新的機(jī)遇，但同時也在技術(shù)、項(xiàng)目成本管理方面面臨新的挑戰(zhàn)。綠色建筑背景下，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本問題直接影響工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會效益，這也是所有建筑工作者共同思考的課題。

一、綠色建筑理念在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的積極作用

（一）有利于改善人居環(huán)境

綠色建筑下的房地產(chǎn)工程建設(shè)旨在為人們創(chuàng)造更加舒適、健康的生活空間，注重在建筑原材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)工藝等諸多方面節(jié)約資源，以選用能耗低、環(huán)保的施工材料為主；在室內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)時積極利用自然光線，避免運(yùn)用合成材料、吸光材料等，在布局設(shè)計(jì)上也始終秉承建筑、人與自然和諧發(fā)展的理念，降低建筑施工過程對生態(tài)的破壞率、對能源的浪費(fèi)率等，如此不僅有利于縮減建筑施工成本，還能提升用戶滿意度、幸福感。

（二）有利于優(yōu)化室內(nèi)環(huán)境

傳統(tǒng)房地產(chǎn)建筑室內(nèi)多安裝了空調(diào)、熱水器、冰箱、洗衣機(jī)等大量的家電，消耗了大量的電力能源，尤其是空調(diào)的使用會消耗很多氟利昂，長此以往不僅會破壞臭氧層，還不利于人們身體健康。綠色建筑理念在房地產(chǎn)建筑中的運(yùn)用，基于人體熱平衡原理，根據(jù)房地產(chǎn)位置、氣候水文、自然光線等因素來設(shè)計(jì)架空層，通過自然能源來有效調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，大大節(jié)約了能源資源。

（三）改善室外環(huán)境

綠色建筑理念下的房地產(chǎn)建設(shè)旨在實(shí)現(xiàn)自然環(huán)境、人為環(huán)境相輔相成、共生發(fā)展，一改傳統(tǒng)城市商品樓綠化不到位的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑本身規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的同時，也充分發(fā)揮周邊生態(tài)環(huán)境的作用。如，為了實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，規(guī)劃時科學(xué)設(shè)計(jì)建筑朝向、樓間距等，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空氣流動速率，讓人們在無空調(diào)等家電的輔助作用下，也能感受清新的空氣，營造良好的居住環(huán)境。

二、綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

（一）缺乏完善的設(shè)計(jì)和決策思路

盡管很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中積極引進(jìn)“綠色建筑”理念，但在決策和設(shè)計(jì)期間，多存在定位不精準(zhǔn)、設(shè)計(jì)理念不完善、項(xiàng)目成熟度不高等問題，進(jìn)而引發(fā)設(shè)計(jì)、綠色技術(shù)引進(jìn)成本增加，綠色技術(shù)運(yùn)用不當(dāng)，項(xiàng)目運(yùn)用和人工培訓(xùn)等成本增加等問題，最終增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和管理成本。

（二）缺乏系統(tǒng)的成本數(shù)據(jù)庫

從當(dāng)前綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況來看，成本信息對外公開少，很多開發(fā)商忽視了成本數(shù)據(jù)分析保存的重要性，甚至錯誤地將項(xiàng)目成本信息看作隱私信息自己保存，使得綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)缺乏精準(zhǔn)性、參考性，增加了后續(xù)成本管理難度。因此加快構(gòu)建系統(tǒng)、完善的成本數(shù)據(jù)庫至關(guān)重要。

（三）尚未構(gòu)建完善的成本管理體系

現(xiàn)階段，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作不到位，尤其在設(shè)計(jì)階段，技術(shù)選擇、成本控制都沒有考慮到，且尚未對綠色成本做到實(shí)時動態(tài)管控，進(jìn)而無法全面把握綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本。究其原因主要是因?yàn)榫G色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中尚未構(gòu)建完善的項(xiàng)目成本管理體系，進(jìn)而使得事前控制、事中控制和事后分析工作都存在較多問題影響了整體建設(shè)質(zhì)量。

（四）缺乏樹立綠色成本管理理念

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目尚處初級發(fā)展階段，很多開發(fā)商未對綠色成本內(nèi)涵樹立正確的認(rèn)知，進(jìn)而沒有樹立綠色成本管控理念。如，不少綠色房地產(chǎn)建設(shè)過程中，選用價(jià)格高、實(shí)用性差的綠色技術(shù)，不僅增加了成本，還不利于項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的提升。再如，不少房地產(chǎn)管理人員將綠色成本支出直接歸入綠色開發(fā)成本范疇，增加了綠色成本，同時也降低成本管理水平。

三、綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理具體對策

（一）建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作機(jī)制

從我國綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況來看，缺乏完善的成本管理工作機(jī)制是核心問題之一。新時期，必須構(gòu)建完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理機(jī)制，且建筑市場、行業(yè)企業(yè)在實(shí)踐過程中應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況加以完善，逐漸摸索出一套高標(biāo)準(zhǔn)的成本管理工作機(jī)制。管理機(jī)制應(yīng)涵蓋項(xiàng)目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工全過程、竣工驗(yàn)收過程等。這就對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員、審計(jì)人員的工作態(tài)度、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)素養(yǎng)提出更高的要求，要求他們?nèi)虈?yán)謹(jǐn)、認(rèn)真管理。完善的成本管理機(jī)制需求所有行業(yè)企業(yè)、工作人員共同努力，特別是建筑行業(yè)龍頭企業(yè)應(yīng)發(fā)揮龍頭示范作用，參與成本管理機(jī)制建立和執(zhí)行全過程，進(jìn)而有效保證管理機(jī)制的質(zhì)量與水平，推動建筑行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平

首先，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作之前，必須綜合、細(xì)致了解項(xiàng)目建設(shè)的基本要素、細(xì)節(jié)問題，在制定項(xiàng)目開放方案之前，必須綜合考慮各項(xiàng)因素、立足于實(shí)際情況做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)涉及原材料和機(jī)械設(shè)備采購、合作施工單位的選擇、施工期間和開工時間的選擇等內(nèi)容，并基于此來編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案。特別是在施工準(zhǔn)備階段就能夠在項(xiàng)目規(guī)劃、施工方案、施工計(jì)劃等內(nèi)容中滲透項(xiàng)目成本管理內(nèi)容，根據(jù)專業(yè)知識、積累的經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目實(shí)際信息數(shù)據(jù)等內(nèi)容做好成本預(yù)算工作，同時也要盡最大可能避免計(jì)劃的多次變更，最終避免出現(xiàn)不必要的額外成本、資金損耗問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況、掌握的數(shù)據(jù)信息來編制施工方案，并基于此來研究和選用新型建筑材料、施工技術(shù)和施工工藝，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目安全性、可靠性和質(zhì)量，并最大限度控制管理成本。再者，在施工過程中也要實(shí)時把握房地產(chǎn)項(xiàng)目整體施工進(jìn)度和情況，防止出現(xiàn)要延長施工期限的問題，一旦出現(xiàn)施工進(jìn)度滯后等問題，勢必會增加材料成本、人工成本，甚至?xí)l(fā)項(xiàng)目沒有按時竣工而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨違約賠償?shù)膯栴}，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以必須在保證施工安全、施工質(zhì)量的前提下盡最大可能按照合同規(guī)定進(jìn)度完工。

（三）堅(jiān)持實(shí)時動態(tài)化管理

綠色建筑背景下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作尚未做到實(shí)時動態(tài)化管理，進(jìn)而無法全面掌握項(xiàng)目成本，難以保障建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益?；诖?，當(dāng)前必須堅(jiān)持實(shí)時動態(tài)化成本管理理念，具體可從以下幾點(diǎn)著手：首先，加強(qiáng)事前管理。在項(xiàng)目正式施工前，開發(fā)商企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況明確成本管理目標(biāo)與要求，實(shí)地考察、全面規(guī)劃施工需要的工程原材料、機(jī)械設(shè)備、人力資源等成本，制定預(yù)算計(jì)劃與方案，為后續(xù)施工提供有效保障。其次，加強(qiáng)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本動態(tài)管理。如，通過實(shí)施限額設(shè)計(jì)理念、增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識和經(jīng)濟(jì)理念、實(shí)施設(shè)計(jì)方案招標(biāo)競標(biāo)機(jī)制等方式來不斷提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量與水平。再次，加強(qiáng)對項(xiàng)目施工階段成本的動態(tài)管理。在該階段，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對合同、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管理，簡言之就是在招標(biāo)前對工程量清單予以定價(jià)，實(shí)現(xiàn)成本管控工作中心前移，但也應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)競爭性低價(jià)。合同設(shè)計(jì)必須綜合全面考慮各項(xiàng)因素，事先預(yù)設(shè)一切可能出現(xiàn)的問題和情況，事先約定施工中潛在的耽誤工期、影響造價(jià)、職責(zé)不明等問題，規(guī)避施工方在施工期間可能出現(xiàn)的各種索賠問題。但同時也要加強(qiáng)對施工全程的成本實(shí)時動態(tài)管控，安排專職專業(yè)的管理人員，加大監(jiān)管力度，進(jìn)而能夠全方位、多角度提高項(xiàng)目成本管理質(zhì)量。

（四）提高成本管控技術(shù)水平

優(yōu)秀的成本管理人才是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作質(zhì)量與水平的重要保障，新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重不斷提高管理人才質(zhì)量與水平，引導(dǎo)他們增強(qiáng)成本管理理念，不斷提高成本管控技術(shù)水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)、再教育，提高項(xiàng)目管理人員準(zhǔn)入門檻，注重多渠道招聘一些學(xué)歷水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)優(yōu)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的與本企業(yè)管理理念相匹配的高素質(zhì)管理人才，優(yōu)化現(xiàn)有人力資源結(jié)構(gòu)，不斷增強(qiáng)人力資源力量。還要定期邀請相關(guān)專家學(xué)者、行業(yè)精英對本企業(yè)員工進(jìn)行培訓(xùn)，或者組織房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理人員、財(cái)務(wù)人員外出考察學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的成功案例、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)他們及時掌握最新管理理念、管理技術(shù)和管理技巧。其次，要注重引導(dǎo)員工加強(qiáng)技能學(xué)習(xí)，培養(yǎng)員工終身學(xué)習(xí)理念，鼓勵管理人員利用業(yè)余時間去學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識、管理知識和技術(shù)。企業(yè)也要為員工創(chuàng)造更多技能學(xué)習(xí)的機(jī)會與平臺，引導(dǎo)他們及時掌握綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目新技術(shù)與新工藝，基于此來不斷優(yōu)化、完善綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本核算方式方法，最終提高成本管控質(zhì)量與水平。值得一提的是，隨著科技的進(jìn)步，一些先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量與水平，但這也對工作人員的要求非常高，需要工作人員擁有成本管理專業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)的同時，也要注重具備計(jì)算機(jī)技能、互聯(lián)網(wǎng)素養(yǎng)，能夠熟練利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)處理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，了解最新的房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)、最前沿的綠色建筑技術(shù)，不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的成效。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

項(xiàng)目合同管理是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中至關(guān)重要的一部分，對于項(xiàng)目造價(jià)、項(xiàng)目成本管理工作具有重要的作用。新時期，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)注重規(guī)范工程造價(jià)、成本管理內(nèi)容，明確具體建設(shè)和管理目標(biāo)，立足項(xiàng)目施工具體情況來不斷優(yōu)化和完善合同細(xì)節(jié)內(nèi)容，進(jìn)而提高項(xiàng)目合同的科學(xué)有效性。其次，在合同管理中應(yīng)增加法律意識，增加法律內(nèi)容規(guī)定，有效保證項(xiàng)目成本管控在合理范圍內(nèi)，加強(qiáng)對管理人員的法律知識和意識培訓(xùn)，增強(qiáng)他們的法律觀念，進(jìn)而能有效保證法律范圍內(nèi)項(xiàng)目造價(jià)與成本管控的質(zhì)量。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控有關(guān)項(xiàng)目成本內(nèi)容主要涉及土地購買和開發(fā)成本、項(xiàng)目立項(xiàng)費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)可行性研究成本、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、前期勘察費(fèi)用等等。尤其是前期勘察與設(shè)計(jì)工作中還涉及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查、地質(zhì)勘察等內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋了項(xiàng)目規(guī)劃許可、招投標(biāo)項(xiàng)目等內(nèi)容。其次，項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、審計(jì)以及施工費(fèi)用結(jié)算等也屬于項(xiàng)目成本管理重要內(nèi)容與影響因素。但在具體操作過程中，可將這些繁雜的項(xiàng)目管控內(nèi)容劃分成投資成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、銷售成本、稅費(fèi)等五大類，綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目特征、諸多影響因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重編制精準(zhǔn)的目標(biāo)成本與收益，分析項(xiàng)目管控中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重難點(diǎn)部分，進(jìn)而為后續(xù)的房地產(chǎn)成本核算提供參考?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重科學(xué)編制成本預(yù)算、加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理、做好資金審批、重視決算設(shè)計(jì)、重點(diǎn)監(jiān)管內(nèi)審環(huán)節(jié)，并注重加強(qiáng)績效考核評價(jià)等工作，引導(dǎo)各部門間加強(qiáng)溝通交流、共把成本管控關(guān)，形成合力、共建集成本預(yù)算、核算、分析、審核與管控工作多位一體項(xiàng)目成本管控體系，其中，成本核算工作是根本、是核心，必須高度重視。

結(jié) 語

在資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)秉承綠色建筑理念是大勢所趨，而項(xiàng)目成本管控工作又是綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重中之重。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識到綠色建筑理念的重要性，正確分析綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中存在的問題，并通過建立完善成本管理工作機(jī)制、堅(jiān)持實(shí)時動態(tài)化管理、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、提高成本管控技術(shù)水平、加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算等工作，進(jìn)而全方位、多角度提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量與水平，推動建筑行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。