趙小鑰

(安順學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院，貴州 安順561000)

房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國發(fā)展過程中的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國的經(jīng)濟做出了卓越的貢獻。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場逐漸出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展勢頭減緩，企業(yè)之間競爭更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視成本管理。同時，政府為了能夠更好地抑制房價的飆升，陸續(xù)發(fā)布了許多地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。在這樣的背景下，企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理方式已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)狀，企業(yè)必須根據(jù)自身的實際情況及市場的變化，不斷調(diào)整，才能保證企業(yè)的健康運轉(zhuǎn)。

一、成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

第一，成本管理有利于規(guī)范整體安裝工程的造價管理。房企在開發(fā)項目的過程當(dāng)中需要投入大量資金，而且整體費用非常的巨大，一旦成本管理不到位，很有可能就會導(dǎo)致企業(yè)所投資的項目受到嚴(yán)重經(jīng)濟損失。甚至一些大型的項目在成本管理上出現(xiàn)重大問題，會直接給該企業(yè)帶來毀滅性打擊。例如，建筑工程施工過程當(dāng)中的安裝工程，一般來說都會使用到上千萬甚至上億元的啟動資金，這就要求工程造價管理人員，必須運用自己的專業(yè)知識，嚴(yán)格履行崗位的職責(zé)，對整個項目進行全程的成本監(jiān)督，確?？茖W(xué)、規(guī)范及合理控制好每一個環(huán)節(jié)的成本。成本管理不但能提高造價管理人員的工作效率，而且能保障整個施工工期按時完成任務(wù)。由此便可以看出，成本管理能有效提高工程項目造價控制水平[6]。

第二，成本管理可以增強工程材料管控的效果。無論是哪一類房地產(chǎn)開發(fā)項目，都會使用到大量的工程材料。而在材料的采購及管理中，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入最多的一個環(huán)節(jié)。為此，高效的成本管理方法，在確保整個建筑工程是符合相關(guān)要求的前提下，針對施工所需要使用到的材料進行成本控制，確保工程材料的質(zhì)量達標(biāo)和價格合理。在工程材料保存的時候，也應(yīng)該以科學(xué)的方法減少耗損，這對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益來說，有著很大的幫助。另外，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，成本管理是不僅是重點，也是難點。所以，我們必須要把成本管理的理念灌輸?shù)矫恳粋€工作人員心中，提升他們對企業(yè)的責(zé)任感，這樣工作人員在崗期間，就能夠自覺按照成本管理措施認真執(zhí)行，從而讓企業(yè)實現(xiàn)降低工程材料耗損這一目標(biāo)，提升自身的企業(yè)競爭力。

第三，成本管理中還需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用。例如行政辦公費用，修理費用和營銷費用等，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說。雖然不是主要開支，如果不合理的控制，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺。嚴(yán)重的話，會威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到科學(xué)的規(guī)劃，細化間接費用，明確每一筆費用的真正用途及必要性，提高間接費用的利用率，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能真正實現(xiàn)有效的成本控制。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)前的成本測算

(一)土地相關(guān)性評估

在預(yù)購買土地前，需將該塊土地的地理位置、開發(fā)用途、土地價格及購買時間進行科學(xué)分析，這一部分主要計算出涉及購買土地所產(chǎn)生的相關(guān)費用，提前準(zhǔn)備好涉及投資的各項預(yù)算。例如：支出的土地使用權(quán)購買費用、土地建設(shè)費用及設(shè)備費用；土地費用包括：置換成本、批租費用、動遷費用等；還需要支出其配套設(shè)施的費用，如水、電、天然氣以及學(xué)校、醫(yī)院等的費用也要計算在內(nèi)，都是需要前期墊資的。這筆費用也需要提前列支出來。如何判斷某地塊是否具備投資價值，要從成本預(yù)估開始，當(dāng)銷售毛利率扣除掉成本費用仍有一定比例盈余時，那可以確認這塊地是具備投資價值。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)人才培養(yǎng)及團隊建設(shè)

房企應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)狀況，建立合理的人才培養(yǎng)機制，這是一門綜合性學(xué)問，只有擁有高、精、專的技術(shù)能力人才才能立足于行業(yè)領(lǐng)先位置。這樣房企不僅可節(jié)省驗收時間，發(fā)現(xiàn)問題也能早人一步。培養(yǎng)一個有強大技術(shù)支撐的團隊才是企業(yè)走長走遠的關(guān)鍵。因此優(yōu)化人才隊伍，不斷補給新知識、提高技能水平，可幫助企業(yè)管理人員理清思路，提升房產(chǎn)項目開發(fā)管理水平，同時提高企業(yè)競爭力[2]。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本管理控制

在這個階段，必須要考慮到成本管理的可行性，同時也需要考慮成本管理的過程當(dāng)中的經(jīng)濟性，只有不斷地去細化及優(yōu)化方案的合理性，才能在成本節(jié)約上體現(xiàn)出質(zhì)的飛躍。比方說寫字樓項目的設(shè)計，設(shè)計師可以根據(jù)規(guī)定最大化的保證土地使用率。在設(shè)備設(shè)施上也盡可能優(yōu)化，例如電梯空調(diào)項目設(shè)計，可以選擇低耗能系統(tǒng)，這樣不僅安全環(huán)保，還能在成本控制上發(fā)揮重要的作用。

設(shè)計部分的成本控制，在安排設(shè)計方案的時候，需要考慮到企業(yè)的財力以及自身的技術(shù)水平，一定不能出現(xiàn)眼高手低的情況，針對每項建設(shè)成本，都必須要進行合理的控制，在選擇設(shè)備以及施工材料的時候，一定要選擇經(jīng)濟可靠，避免出現(xiàn)使用大量運輸費用高的零件，盡可能使用標(biāo)準(zhǔn)化建材，或者是成熟配套的零件，這樣做就能夠有效地降低成本。而且，針對圖紙的設(shè)計問題和執(zhí)行問題，設(shè)計單位和建設(shè)單位要多溝通，共同遵守施工標(biāo)準(zhǔn)，在溝通的時候可以出現(xiàn)問題，但是要解決問題，只有這樣才能避免圖紙的設(shè)計誤區(qū)。施工方必須要針對施工的圖紙進行更加嚴(yán)格把控，確保滿足標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)需求的前提下，盡量減少復(fù)雜的結(jié)構(gòu)。如果超過設(shè)計上限，那么就要重新調(diào)整規(guī)劃方案，達到合理匹配的目的為止。另外，企業(yè)還需結(jié)合自身經(jīng)濟狀況，本著安全第一、質(zhì)量第一、信譽第一原則，切不可通過走捷徑的方式改變個別子項目的質(zhì)量，在用料和設(shè)備使用上要性價比優(yōu)的方法，達到成本有效控制。

施工圖紙的不嚴(yán)謹會直接影響到后期成本的不可控，從而增加資方的經(jīng)濟壓力。因此加強施工前圖紙的審核，提前確保所呈交的圖紙可靠性及可行性，才能夠真正避免在施工的時候出現(xiàn)問題，圖紙的審核也是該階段的核心體現(xiàn)，根據(jù)建筑工程的相關(guān)經(jīng)驗來看，應(yīng)該讓設(shè)計單位以外專業(yè)的第三方對圖紙進行重新審核，這樣能夠有效降低因為設(shè)計不完善或者是圖紙表達有誤所造成的經(jīng)濟損失，同時也可以有效地確保工程的質(zhì)量，為后續(xù)的步驟提供更大的便捷，這也能提高整體建設(shè)的有效性以及成本控制的效率。設(shè)計單位與施工單位應(yīng)使用相同標(biāo)準(zhǔn)，避免錯誤解讀。明確好設(shè)計單位與施工單位雙方的責(zé)、權(quán)、利，對于出現(xiàn)問題要采取“追責(zé)”方式，杜絕各單位在工期中出現(xiàn)紕漏。也可以采用第三方專業(yè)機構(gòu)審核圖紙，對于不完善的地方可以及時修正，確保工程正常進行。

(一)選擇合適的承包商

房地產(chǎn)企業(yè)對于承包商選擇，應(yīng)遵從謹慎原則，最好引入招標(biāo)競選制度，并對投標(biāo)方進行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，挑選出資質(zhì)較好的承包單位。因為好的合作單位具備高施工質(zhì)量，低工程造價和短施工周期等優(yōu)點。這種引入良性的競爭機制，可以實現(xiàn)共同合作、協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)共贏。

企業(yè)成立項目評委會，本著公正、客觀的態(tài)度對招標(biāo)進行評定。保障雙方的主體權(quán)益，在確定承包商后，雙方應(yīng)簽署工程承包合同，合同上應(yīng)注明中標(biāo)價格，雙方需遵循各自的權(quán)利、義務(wù)，明確規(guī)定細則及施工周期，交付方式及工程進度撥款等。所以，在項目工程的建設(shè)階段其成本管理與控制策略主要體現(xiàn)在招投標(biāo)合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算等幾個方面。

(二)施工階段的成本管理

如果之前的工作都是停留在圖紙上，那么施工階段就是具體執(zhí)行成本管理的階段，這一階段對成本控制的把控度直接會影響整個項目的進展。其主要工作內(nèi)容是做好對施工方的各項監(jiān)督檢查，例如：施工方的施工隊伍、施工方案、計劃進度等，保證工程質(zhì)量的同時，在工期上做到合理優(yōu)化，并對施工質(zhì)量做好監(jiān)督工作。因為房地產(chǎn)項目可能會有不可預(yù)估的事件發(fā)生，工程變更可能會對工程量、工程進度產(chǎn)生一定影響，無形中也會產(chǎn)生對工程投資增加，增加了企業(yè)的運營成本。這種情況下，房地企業(yè)應(yīng)啟動應(yīng)急預(yù)案小組，及時做好應(yīng)對。如涉及第三方機構(gòu)審查，應(yīng)及時報批。對于工程變更事項，更要慎之又慎。以不影響工程進度，經(jīng)濟損失為前提。

房企應(yīng)建立合理預(yù)警機制或者聘請專業(yè)機構(gòu)代為管理，這也是應(yīng)對房企經(jīng)濟損失的途徑之一。以下為各分項因素的詳細介紹：

1.認真審查施工方的組織設(shè)計工作

在正式施工之前，房地產(chǎn)的開發(fā)商必須針對施工方所提供的設(shè)計方案進行詳細審查，具體包括施工的條件分析以及主要的施工方案和施工進度計劃等。必要的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身具體的情況以及施工土地的具體的情況，對施工方所給予的方案進行優(yōu)化。這也需要對施工單位做好相關(guān)的監(jiān)督管理，針對整體的施工計劃進行改善，在質(zhì)量能夠得到保障的前提之下，盡可能縮短工期，降低工程的造價，但是切記在施工的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商絕對不能夠過分追求工期短，因為這樣對施工安全和質(zhì)量不利。

2.妥善處理工程的變更以及現(xiàn)場簽證

房地產(chǎn)項目在施工的過程當(dāng)中面臨著許多復(fù)雜多變的情況，會導(dǎo)致最終工程量出現(xiàn)變化，工程的施工進度出現(xiàn)變化，例如，施工方跟承包方因為施工過程當(dāng)中的細節(jié)問題而產(chǎn)生糾紛等，這些情況都是時有發(fā)生的，而這些情況的產(chǎn)生，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。對于工程出現(xiàn)變更，企業(yè)必須就變更點進行必要性的分析，結(jié)合目前的工程量的變化以及所帶來的效益，去判斷工程的變更是否是合理的。其次，每一個變更的要求必須都要經(jīng)過發(fā)包方監(jiān)管項目的總工程師同意之后，才能進行變更。最后，如果設(shè)計的變更問題過大，甚至是直接超過了原有的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，或者是超過了設(shè)計規(guī)模，那么就必須要將變更后的設(shè)計圖紙重新交給審批部門去審查，以及請求相關(guān)的部門的許可。總而言之，妥善處理好工程的變更，既能夠保證整體工程可以順利地展開，同時也可以避免一些不必要的經(jīng)濟損失。

四、房地產(chǎn)項目開發(fā)后的成本控制

這一階段主要涉及房地產(chǎn)材料相關(guān)價格是否屬實，是否是按定額單價進行，其他費用的審核是否與合同標(biāo)的相一致，房產(chǎn)建筑的類型是否與施工圖紙相一致，工程任務(wù)是否與合同標(biāo)的工程量一致，建筑質(zhì)量與材料價格是否是按規(guī)定執(zhí)行的。這些細小環(huán)節(jié)需要反復(fù)核對，避免出現(xiàn)漏做、少做、不做等現(xiàn)象發(fā)生。

如果過程中出現(xiàn)了不可控的因素，也可能導(dǎo)致工程造價提高，必須確保工程材料手續(xù)完備，各類的驗收簽證和施工記錄都符合標(biāo)準(zhǔn)。另外，參與設(shè)計的設(shè)計單位和監(jiān)理工程師也要對工程進行驗收，確認無誤后才會列入結(jié)算。

依據(jù)我國的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)項目指的是房地產(chǎn)公司依法取得土地的使用權(quán)來針對土地進行開發(fā)，進行基礎(chǔ)設(shè)施或者是房屋的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本主要由這幾項組成：土地費用、土地建設(shè)費用和設(shè)備費用，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要成本支出，約占總成本的80%。而以上這三項中，土地費用是其中最大一部分支出。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，成本控制是決定著房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展的一個重要的關(guān)鍵因素，同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵因素。

五、結(jié)論

在企業(yè)內(nèi)部，控制成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)收來說，有著深遠的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,變原來“向土地要效益”的模式改為“向管理要效益”的模式，加緊修煉內(nèi)功，進入精細化成本管理之路[3]。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)最為核心的環(huán)節(jié)，成本控制得合理，就會為房地產(chǎn)企業(yè)提供較大的利潤彈性空間，反之，也會出現(xiàn)“倒虧”現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，運營周期長，參與人數(shù)多，投入資金大，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于每個階段都要有成本控制意識，對工程進度、工程質(zhì)量、材料管理等全過程進行成本管控，嚴(yán)格把關(guān)，緊密配合，使成本控制與應(yīng)對策略貫穿于設(shè)計階段、施工階段、結(jié)算階段，有效運用，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，有效提升，達到理想的成本控制效果。