文/王聰慧（悅達(dá)地產(chǎn)服務(wù)江蘇有限公司）

土地增值稅清算政策所針對(duì)的對(duì)象是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中攫取到大量利益的房地產(chǎn)開發(fā)商，從本質(zhì)上講，這種政策是政府從宏觀戰(zhàn)略角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的一種手段。2013年6月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號(hào)），這一文件出臺(tái)的目的在于更好地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常開展土地增值稅清算管理工作，進(jìn)而順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算目標(biāo)。從企業(yè)角度來看，企業(yè)應(yīng)該正確看待稅收政策，采用合理的方式獲取利潤(rùn)，只有這樣才能在愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下謀求更好的發(fā)展。

一、土地增值稅清算的意義

在當(dāng)前時(shí)代背景下，土地增值稅清算政策出臺(tái)的意義主要包括以下幾點(diǎn)：

（1）抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。在21世紀(jì)初期，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在飛速上漲，在這一時(shí)代背景下，商人利用自身持有的土地進(jìn)行囤積炒作，必然會(huì)不正常地推高土地的價(jià)格，進(jìn)而發(fā)生日本在20世紀(jì)80、90年代發(fā)生過的泡沫危機(jī)。而土地增值稅清算能夠在一定程度上對(duì)國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行控制，進(jìn)而降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（2）擠壓房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)。在當(dāng)前時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率相當(dāng)之高。在21世紀(jì)初期，其獲利的最主要途徑就是憑借土地在流轉(zhuǎn)過程中的增值，這種高額的利潤(rùn)會(huì)極大推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的積極性，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成極其惡劣的影響。土地增值稅清算能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)從土地增值上獲取收益的空間，進(jìn)而減緩房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的速度，有助于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

（3）優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)量。土地增值稅清算政策能夠抑制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為和違規(guī)行為，將大量不符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的企業(yè)清除出隊(duì)伍，這對(duì)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展具備十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、土地增值稅清算對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）短期影響

從短期角度來看，土地增值稅清算對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是較為積極的，能夠在一定程度上抑制住房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的趨勢(shì)。具體而言，在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定，土地增值稅清算所造成的稅負(fù)壓力并不會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)定期。

（二）長(zhǎng)期影響

從長(zhǎng)期角度來看，土地增值稅清算并不會(huì)抑制房?jī)r(jià)的總體上漲趨勢(shì)。具體表現(xiàn)如下：

（1）土地增值稅清算的本質(zhì)是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超額利潤(rùn)部分進(jìn)行分享，在這一背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了維持高額利潤(rùn)，往往會(huì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行提升，并將該政策進(jìn)行宣傳，釋放錯(cuò)誤信號(hào)，強(qiáng)化購(gòu)房者的漲價(jià)預(yù)期，進(jìn)而將稅收壓力向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移。

（2）在土地增值稅清算政策出臺(tái)前后，也就是2006年左右，正是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，大量的農(nóng)村人口開始逐漸向城鎮(zhèn)聚集，這些人員帶來了大量的住房需求。同時(shí)，城鎮(zhèn)化人口的住房改善也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)于新房源的需求。這種需求的穩(wěn)定性是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本推手，也在時(shí)代的發(fā)展中得到了驗(yàn)證。

（3）我國(guó)房地產(chǎn)的土地供給屬于寡頭壟斷，地方政府希望從土地上獲得大量的財(cái)政收入以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此其價(jià)格往往相對(duì)較高，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲[2]。

三、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

土地增值稅清算政策在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較為嚴(yán)重的影響。具體表現(xiàn)如下。

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間

土地增值稅清算政策的出臺(tái)在一定程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，特別是從實(shí)踐角度講，土地增值稅所采用的稅負(fù)方式屬于累進(jìn)稅。在這一制度背景下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得更多利潤(rùn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其所需要承擔(dān)的稅負(fù)額度也就越大，所繳納的稅額也就越多。

具體而言，土地增值稅清算政策的出臺(tái)對(duì)于不同企業(yè)利潤(rùn)空間的影響是不同的，本文從不同角度對(duì)影響程度進(jìn)行分析：

（1）從產(chǎn)品類型角度看。以高檔商品房開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的負(fù)面影響普遍較大，這是由于高檔住房往往具備較高的溢價(jià)與毛利率。按照土地增值稅的計(jì)稅方式，結(jié)合相關(guān)稅收抵扣政策，當(dāng)項(xiàng)目毛利率低于23.1%時(shí)，不需要交稅。當(dāng)項(xiàng)目收益率在25%-30%左右時(shí)，其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)整體的利潤(rùn)率影響約為5%-13%左右。當(dāng)項(xiàng)目的毛利率超過50%時(shí)，房地產(chǎn)就需要繳納27%左右的稅額。以高檔商品房開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率普遍在50%以上，除此之外，土地增值稅增收規(guī)定中按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅的政策也無法適用于豪華類住宅。

（2）從企業(yè)規(guī)模角度看。土地增值稅清算政策對(duì)于中小規(guī)模企業(yè)的影響程度相對(duì)較大，具體而言，相比于大型集團(tuán)化企業(yè)而言，中小企業(yè)存在客觀融資能力較弱的現(xiàn)象，該政策會(huì)導(dǎo)致企業(yè)本身的資金供應(yīng)受到制約，進(jìn)而影響后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。在極端情況下，該項(xiàng)政策的出臺(tái)還導(dǎo)致一部分實(shí)力較弱的小公司出現(xiàn)倒閉危機(jī)。而這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于資金充足的大型企業(yè)來講，完全可以忽略不計(jì)[3]。

（3）從經(jīng)營(yíng)模式角度看。依賴土地增值進(jìn)行盈利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政策影響更大。具體而言，在政策出臺(tái)之前，嚴(yán)重依賴土地增值進(jìn)行盈利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量極多，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往并不實(shí)際進(jìn)行大批量的房產(chǎn)開發(fā)并從中獲取利益，只是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身份從政府手中獲取土地，在土地價(jià)格上漲之后便立刻將其出售，在短期內(nèi)獲取數(shù)額龐大的經(jīng)濟(jì)效益。在土地增值稅清算政策出臺(tái)之后，這些手里掌握著大量土地的企業(yè)普遍面臨巨額的土地增值稅成本支出。同時(shí)，使這些并不創(chuàng)造實(shí)際價(jià)值，所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”出局也是土地增值稅清算政策出臺(tái)的目的之一。

（二）調(diào)整與優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

在土地增值稅清算政策出臺(tái)之前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨額利潤(rùn)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量相對(duì)較多，其內(nèi)部也存在大量資質(zhì)不足、渾水摸魚、存在一定風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。而在土地增值稅清算政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率開始被大量壓縮，在這種沖擊下能夠生存的企業(yè)往往具備較強(qiáng)的實(shí)力與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，至于那些資質(zhì)不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來就是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的隱患，淘汰這樣的企業(yè)是歷史的必然，能夠促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。

從這一角度來看，土地增值稅清算政策的出臺(tái)能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的混亂現(xiàn)象，留下的都是優(yōu)秀的、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這些企業(yè)的影響下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)實(shí)現(xiàn)健康有序的發(fā)展。從歷史發(fā)展的角度來看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并未達(dá)到20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)行業(yè)的混亂程度，這與土地增值稅清算是分不開的，是國(guó)家從政策角度對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的一種重要手段[4]。

（三）改變房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略與方式

土地增值稅清算政策在一定程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略與方式。在實(shí)踐中的具體表現(xiàn)如下：

（1）具備施工能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始實(shí)行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)。對(duì)于大型集團(tuán)企業(yè)來說，內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)一直是此類企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要工具。對(duì)于具備施工能力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其施工活動(dòng)均是由其內(nèi)部的子開發(fā)公司或者是分公司性質(zhì)的施工企業(yè)來完成的。在這一背景下，集團(tuán)式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可以通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式來提升工程施工的單價(jià)，將一部分利潤(rùn)向施工企業(yè)轉(zhuǎn)移，最終降低企業(yè)本身所需要繳納的增值稅數(shù)額。在實(shí)踐中，國(guó)家可以通過對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行審核簽證的方式限制超出限度的轉(zhuǎn)移定價(jià)活動(dòng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)單價(jià)對(duì)工程建設(shè)的成本價(jià)進(jìn)行確定，進(jìn)而保證轉(zhuǎn)移定價(jià)在可接受的范圍內(nèi)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)策略。在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中土地的增值獲取相應(yīng)的利益，而在土地增值稅清算政策出臺(tái)之后，通過這種方式所能夠獲取的利潤(rùn)開始明顯下降。在這一背景下，企業(yè)很難從土地增值上獲取大量的利潤(rùn)，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始向制造業(yè)的屬性轉(zhuǎn)化，依靠資本的高速流動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速增值。在這一思想指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)開始著重提升自身的項(xiàng)目流轉(zhuǎn)速度，縮短項(xiàng)目周期，通過合理的縮短項(xiàng)目周期的方式，在同一時(shí)間范圍內(nèi)，企業(yè)所能夠獲得的凈利潤(rùn)約為不縮短項(xiàng)目周期的1.5倍，能夠充分實(shí)現(xiàn)企業(yè)追逐利益最大化的基本目標(biāo)[5]。

（四）增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的比例

土地增值稅清算政策的出臺(tái)也從側(cè)面增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的比例。具體表現(xiàn)如下：

（1）在土地增值稅清算政策出臺(tái)的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保障自身的利潤(rùn)率，就必須適當(dāng)提升自身的銷售價(jià)格。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結(jié)合所在地區(qū)居民的人均收入情況，考慮到市場(chǎng)的特殊需求，適當(dāng)縮小利潤(rùn)空間，從而進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅的繳納數(shù)額。

（2）在土地增值稅清算政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)正式度過了發(fā)展早期的野蠻生長(zhǎng)階段，進(jìn)入了以產(chǎn)品為中心、注重房產(chǎn)質(zhì)量的發(fā)展階段，在這一階段，企業(yè)只有重視自身信譽(yù)，為消費(fèi)者提供良好的房產(chǎn)產(chǎn)品并與之形成良好的關(guān)系，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中充分發(fā)揮自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始開發(fā)大量的低價(jià)、優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，在一定程度上提升了房產(chǎn)質(zhì)量。

（3）我國(guó)相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有著相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，其中有一條：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，如果存在一方出資、一方出地的情況，則可以將其認(rèn)定為合作建房狀態(tài)。在這一背景下，如果雙方合作建房的完工項(xiàng)目屬于分房自用性質(zhì)，則可以暫時(shí)免收土地增值稅。因此，相關(guān)單位可以利用這一政策內(nèi)涵，尋找一些具備土地開發(fā)意圖但并不具備建房能力的單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)，通過這種方式可以獲得暫時(shí)無須繳納土地增值稅的利好，并提升自身的綜合效益。

四、結(jié)論

縱觀全文，土地增值稅清算政策是國(guó)家從宏觀視角出發(fā)，以抑制炒作、擠壓利潤(rùn)、調(diào)控市場(chǎng)為主要目的的一種政策。本文從多角度對(duì)土地增值稅之于房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了分析，其中，土地增值稅清算對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可以從短期、長(zhǎng)期兩個(gè)角度進(jìn)行分析，短期來看，土地增值稅清算會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)具備一定的抑制效果，但是從長(zhǎng)期視角來看，土地增值稅清算政策無法對(duì)房?jī)r(jià)整體的上漲趨勢(shì)進(jìn)行控制，這在相關(guān)政策出臺(tái)之后的時(shí)間里也已經(jīng)有了驗(yàn)證。另外，筆者還對(duì)土地增值稅清算之于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響進(jìn)行了分析。希望本文的研究?jī)?nèi)容能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)以及房地產(chǎn)企業(yè)的合理應(yīng)對(duì)提供一定的理論指導(dǎo)，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

相關(guān)鏈接

土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。