葉 敏

（中國武夷實(shí)業(yè)股份有限公司，福建 福州 350001）

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式特點(diǎn)是投入高、收入高，作為高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目之一，為了促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展內(nèi)部控制審計(jì)工作。審計(jì)通常分為內(nèi)外兩種形式，外部審計(jì)是為企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展；內(nèi)部審計(jì)是為企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，輔助企業(yè)向著良好的方向發(fā)展。通過開展審計(jì)工作，可以進(jìn)一步規(guī)劃與提升房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)的主要內(nèi)容

（一）收入

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部的房產(chǎn)資源即已開發(fā)完成的房屋銷售用地、銷售房屋以及全套配套設(shè)施，都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部庫存商品，也是收入的主要來源。其中，審計(jì)師需要對(duì)當(dāng)前的庫存商品進(jìn)行審計(jì)[1]，注意房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)是否存在不合理現(xiàn)象，將成本進(jìn)行轉(zhuǎn)接，在相關(guān)的預(yù)收賬款中是否存在不合理等情況。內(nèi)部審計(jì)人員的工作目標(biāo)是對(duì)銷售合同、銷售月報(bào)表等進(jìn)行審核與數(shù)據(jù)計(jì)算。內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)及時(shí)與售房部進(jìn)行聯(lián)系與溝通，監(jiān)督和審查應(yīng)依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開展和實(shí)施，將其中的放款收入列入預(yù)收的賬款中，對(duì)此進(jìn)行整體的核算。尤其是對(duì)于按揭銷售的商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定批準(zhǔn)后，進(jìn)行收入的細(xì)化和分解，再按照企業(yè)的收支規(guī)定，平衡收入情況。

（二）成本費(fèi)用

審計(jì)工作中開發(fā)成本的計(jì)算內(nèi)容包括很多方面，例如，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓金額、拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)的設(shè)施施工費(fèi)用，公共場(chǎng)所的配套設(shè)施費(fèi)用等。由于涉及企業(yè)的利益，因此，相關(guān)人員在進(jìn)行審計(jì)時(shí)，可以盡量注意房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、費(fèi)用計(jì)算與分配不合理等情況。

基于此，為了加快房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)[2]，保持貨幣資金收入與支出的穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)是否存在費(fèi)用的跨期現(xiàn)象進(jìn)行內(nèi)部核查，對(duì)不清晰、不明確的支出款項(xiàng)嚴(yán)格查明。將房地產(chǎn)企業(yè)中存在的費(fèi)用提取不合理、操作不合理等現(xiàn)象進(jìn)行合理化的分配，以免出現(xiàn)與預(yù)期不符的情況。

（三）工程造價(jià)及內(nèi)控制度

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。為審計(jì)擬定更具針對(duì)性的經(jīng)營方向，為管理者提供有效的財(cái)務(wù)建議，以促進(jìn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)營管理成果，改善企業(yè)組織框架，為企業(yè)的生存與戰(zhàn)略目標(biāo)制定全面的內(nèi)控審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行重大決策時(shí)，對(duì)其重大決策工程制定相應(yīng)的內(nèi)控審計(jì)制度，保證決策的合理性及有效性，預(yù)先對(duì)其決策效果與該支出實(shí)施的工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)估值的計(jì)算，最大限度地規(guī)避企業(yè)活動(dòng)（投資）等決策風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)的難點(diǎn)

（一）信息交互性強(qiáng)導(dǎo)致審計(jì)難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及面較為廣泛，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，在該行業(yè)的建設(shè)中，跨行業(yè)、跨業(yè)務(wù)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象，這直接帶來的問題就是各地區(qū)的管理與該地的戰(zhàn)略定位存在一定的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一種較為特殊的投資企業(yè)，需要擁有大量的資金與投資資料。因此，在信息的傳遞與交互方面，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的難題。房地產(chǎn)行業(yè)的交互性也使得房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段面臨不同的建設(shè)任務(wù)與投資項(xiàng)目等[3]。

信息交互問題可能會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的信息傳遞速度慢，跨市的信息傳遞也有一定的不確定性，這些均不利于房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)信息的甄別速度。一旦信息在一個(gè)方向中出現(xiàn)遲滯，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其他企業(yè)的發(fā)展均會(huì)產(chǎn)生十分不利的影響。

（二）市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜及政策壓力大導(dǎo)致審計(jì)時(shí)間長(zhǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境并非純粹市場(chǎng)化的環(huán)境，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面對(duì)市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也要隨時(shí)按照國家出臺(tái)的政策對(duì)自身進(jìn)行調(diào)節(jié)。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，以及國家政策壓力下的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面廣泛，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，往往會(huì)將企業(yè)的一部分經(jīng)營用在外包上，這也就使企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)短期牟利的經(jīng)營模式，在外包經(jīng)營模式下如果不進(jìn)行規(guī)范和管理，很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不利的影響。上述信息交互難度大，會(huì)出現(xiàn)審計(jì)的資料調(diào)度較為困難，如果想節(jié)約審計(jì)時(shí)間，就要進(jìn)行事后的審計(jì)，但不利于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（三）審計(jì)系統(tǒng)執(zhí)行力不足

房地產(chǎn)企業(yè)中的審計(jì)管理問題，往往出在審計(jì)系統(tǒng)的建設(shè)方面。當(dāng)前，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代的發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的日益成熟，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)體系逐步走向規(guī)范化。但是，雖有相應(yīng)完善的審計(jì)體系，對(duì)于內(nèi)部管理與執(zhí)行力度卻不夠，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的審計(jì)壓力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將企業(yè)的內(nèi)部控制與審核計(jì)算放在項(xiàng)目驗(yàn)收后，而在企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)沒有對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營進(jìn)行計(jì)算與統(tǒng)計(jì)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了相關(guān)的審計(jì)問題，在經(jīng)營過程中可能會(huì)出現(xiàn)一系列問題，例如，審計(jì)管理不足導(dǎo)致人員設(shè)置不合理：崗位會(huì)出現(xiàn)一個(gè)業(yè)務(wù)人員同時(shí)兼顧多個(gè)崗位，該問題的出現(xiàn)不但不利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理，還容易發(fā)生舞弊行為；再如，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投資金額大，存在較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，包括審計(jì)和內(nèi)控的執(zhí)行問題，如果不及時(shí)進(jìn)行解決和管理，會(huì)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的后果，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)問題的解決措施

（一）完善風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，開展系統(tǒng)化內(nèi)部審計(jì)工作

1.風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理模式由按職能單獨(dú)管理向跨部門綜合管理轉(zhuǎn)變

在房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)成中，審計(jì)部門是對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的職能部門，財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門是與其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的部門。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)其企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估都來自新聞和企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)月報(bào)。僅僅對(duì)信息進(jìn)行整理，導(dǎo)致月報(bào)涉及實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的板塊不足[4]。房地產(chǎn)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)存在一定的不足，就更不會(huì)為企業(yè)設(shè)立專職的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和管理評(píng)估等問題，為企業(yè)做長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。首先，要成立相應(yīng)的審計(jì)委員會(huì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的必然步驟。在企業(yè)需要解決內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題與其他審計(jì)問題時(shí)，可以采用內(nèi)部的審計(jì)管理模式，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者了解其內(nèi)部存在的具體問題與科學(xué)地制定未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向。對(duì)于小型的房地產(chǎn)企業(yè)來講，各個(gè)管理層也應(yīng)在企業(yè)的運(yùn)營過程中對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的了解；并通過有效的風(fēng)險(xiǎn)管理將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐層均攤，由董事會(huì)與總經(jīng)理互相監(jiān)督，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)員工進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)，并且對(duì)其工作內(nèi)容及時(shí)向管理者匯報(bào)。此外，也可以定期地向企業(yè)的審計(jì)委員匯報(bào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)管理與風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向也是未來房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要方向。

2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先評(píng)估，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)初期，普遍存在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理意識(shí)較為薄弱，管理策略較為匱乏等問題。往往僅利用傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或預(yù)測(cè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行管控，缺乏一定的實(shí)施靈活性，較為保守的風(fēng)險(xiǎn)防范與評(píng)估措施對(duì)目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并不適用。

被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營模式不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因?yàn)楸粍?dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理遠(yuǎn)不如主動(dòng)對(duì)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，主動(dòng)權(quán)應(yīng)保持在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者自己手中，這樣可以隨時(shí)對(duì)投資資金進(jìn)行轉(zhuǎn)移，并利用主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)扭轉(zhuǎn)企業(yè)的不利局面。要想明確企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)向?qū)Р⑦M(jìn)行管理和預(yù)防，也可以借鑒優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)為自己的企業(yè)定制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略等。例如，萬達(dá)、碧桂園等大型的房地產(chǎn)集團(tuán)[5]，可以為中小房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展動(dòng)向。以當(dāng)前的大型房產(chǎn)企業(yè)為目標(biāo)，利用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，并對(duì)資金進(jìn)行合理的利用，這樣可以使中小型企業(yè)將戰(zhàn)略目標(biāo)與管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，給企業(yè)的發(fā)展帶來不竭的動(dòng)力。

3.注意風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理超載問題

風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理并不是企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，因此，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理可以輔助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，但是，過度的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理會(huì)呈現(xiàn)“一邊倒”的管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)的生存模式依舊是銷售帶動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，業(yè)務(wù)領(lǐng)域是整個(gè)企業(yè)最重要的一部分。因此，在企業(yè)內(nèi)部過度開展風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)，可能會(huì)導(dǎo)致審計(jì)工作的效率降低，對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理依舊應(yīng)遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，為企業(yè)進(jìn)行合理的評(píng)估，并科學(xué)地進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移與調(diào)動(dòng)等。

（二）內(nèi)部審計(jì)由單一部門執(zhí)行拓展到全體員工共同參與

1.增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理意識(shí)

一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，在用人方面存在一定的弊端，管理層中存在不少關(guān)系戶，他們利用人際關(guān)系到企業(yè)就業(yè)，該類人群缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營及管理知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。業(yè)務(wù)部門人員普遍存在文化水平較低，對(duì)企業(yè)的依存心理較大與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏等，均會(huì)為企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部人員進(jìn)行統(tǒng)一的管理與培訓(xùn)。無論是普通員工還是管理層，均應(yīng)該樹立共同的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)盈利性的企業(yè)，需要員工加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，自覺地遵守相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)價(jià)值觀與導(dǎo)向等方面進(jìn)一步加強(qiáng)認(rèn)知。

除企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以外，員工與管理人員也應(yīng)當(dāng)對(duì)自身的職位有一定的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)的氣氛與營業(yè)額是需要全體職工一起努力來得到的。因此，除講座以外，也要對(duì)員工實(shí)行業(yè)績(jī)考核制度，需要讓員工了解風(fēng)險(xiǎn)流程與規(guī)章制度，以此來規(guī)范員工自身的行為。

2.培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理人才，強(qiáng)化溝通與咨詢業(yè)務(wù)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)大都忽略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的意識(shí)程度，表現(xiàn)為缺乏專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向規(guī)劃管理人員。企業(yè)往往直到出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)兆頭，才進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，被動(dòng)地進(jìn)行漏洞填補(bǔ)等，這十分不利于企業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)于管理者來說，專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向人才可以從企業(yè)的角度出發(fā)，為其進(jìn)行預(yù)先的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)案。

除了風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向管理人員，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)注重溝通咨詢業(yè)務(wù)的開展。上文提到房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中會(huì)存在跨度經(jīng)營的模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地與外部審計(jì)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估做進(jìn)一步的管理。加強(qiáng)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)交流，有助于增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理流程的完整性，有助于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的相互結(jié)合。

（三）建立健全信息溝通機(jī)制

信息時(shí)代賦予了房地產(chǎn)企業(yè)更廣闊的生存與發(fā)展空間，信息化為審計(jì)指明了新的發(fā)展方向，企業(yè)的審計(jì)部門可以更精確地為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與內(nèi)部管控。由于信息化需要軟件與硬件相互配合和支持，因此，全體員工都要對(duì)信息化建設(shè)進(jìn)行充分的了解。此外，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)引進(jìn)專業(yè)化人才，為企業(yè)定制專屬的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制與管控內(nèi)容。以大數(shù)據(jù)為背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，可以借助其數(shù)據(jù)分析與收集的優(yōu)勢(shì)，使管理更有力度，使員工之間進(jìn)行相互督促，避免企業(yè)中的舞弊風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)更透明、智能化的企業(yè)管理。

四、結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展離不開自身的管理與內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化。審計(jì)作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要控制手段，可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范與內(nèi)部控制優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從管理層開始，推動(dòng)其內(nèi)部審計(jì)制度優(yōu)化。以科學(xué)的權(quán)力制衡機(jī)制對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部基管理層的責(zé)任認(rèn)知，提升企業(yè)相關(guān)人員的管控能力。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)不斷地完善自己的職業(yè)技能，提高自身的修養(yǎng)，督促房地產(chǎn)企業(yè)各部門按照戰(zhàn)略規(guī)劃履行職能，為企業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù)，為企業(yè)開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供專業(yè)支撐，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的控制風(fēng)險(xiǎn)，以此應(yīng)對(duì)宏觀環(huán)境及微觀市場(chǎng)帶來的挑戰(zhàn)，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。