何國丹

（上海中駿置業(yè)有限公司，上海 201107）

房地產行業(yè)雖然屬于第三產業(yè)，但其與第二產業(yè)具有較大關聯(lián)度，對上下游產業(yè)的發(fā)展均會產生直接或間接影響，并且對國民經濟發(fā)展具有重要的意義?，F(xiàn)階段，我國實施嚴格的宏觀調控政策，持續(xù)收緊銀行信貸，導致房地產企業(yè)陷入融資困境。因此，有必要探討房企走出困境的策略，選擇適合房企發(fā)展的融資方式。

一、房地產企業(yè)融資概述

（一）房地產企業(yè)融資內涵與特點

對于房地產融資而言，其主要指房產企業(yè)在開展項目建設、銷售等相應環(huán)節(jié)中籌資的活動。與其他行業(yè)相比，房地產開發(fā)差異明顯，具有自身的特征。如較長開發(fā)時間、較大投資等，這導致其需要大量資金，并且具有較高經營風險。房地產企業(yè)主要特點表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.資金需求量巨大

就房地產開發(fā)而言，從獲取土地開始一直到完成配套設施建設，都必須依靠充足資金的支持，雄厚的經濟能力大大提升企業(yè)市場的競爭力。因此，普通融資規(guī)模無法滿足企業(yè)預期的要求，也不能幫助和支持企業(yè)的進一步發(fā)展與壯大，對于其他企業(yè)而言，通常采用的遍地開花融資政策不一定適用于房地產企業(yè)。

2.地域差異十分明顯

相較于其他行業(yè)企業(yè)而言，房地產企業(yè)對融資要求較高，加上國家管控力度大，在地域上表現(xiàn)出明顯的差異。房地產企業(yè)進行融資的銀行為了使自身風險降至最低，通常在貸款時會堅持嚴謹、認真的態(tài)度，特別是將銀根緊縮信貸政策應用于經濟不發(fā)達的二、三線城市，使很多資金流向具有較高經濟發(fā)展水平的沿海城市，或向具有較大綜合競爭力的房地產企業(yè)傾斜，造成中小型房企缺少貸款支持，難以繼續(xù)開發(fā)房屋。

3.貸款規(guī)模極易受政策影響

與其他行業(yè)相比，房地產企業(yè)的特點是在很大程度上會受到相關政策的影響，其中最明顯的表現(xiàn)是貸款政策影響，并且政策已經成為關鍵性要素，對中小企業(yè)生存和發(fā)展產生決定性的影響。激烈的市場競爭，加上多變的政策，造成我國中小型房企被大量吞并或者直接退出市場、面臨倒閉風險。

（二）房地產企業(yè)加強融資管理的重要性

1.有助于保障企業(yè)對外投資

售出后的房產很難形成大量資金流，因此，房地產企業(yè)若不能將大量項目開發(fā)出來，積極對外投資，就無法保障企業(yè)的正常運轉和發(fā)展。以我國著名房地產企業(yè)為例，碧佳園、萬科等沒有受限于已有項目的開發(fā)，他們不斷著手開發(fā)國內、國外房地產項目，從而促進市場占有率的提高，為了實現(xiàn)擴大企業(yè)的目的，有必要促進房地產企業(yè)融資能力的提高，最大限度地發(fā)揮融資的保障優(yōu)勢和作用。

2.有助于提升企業(yè)品牌效應

在日益激烈的市場競爭中，針對消費者對房屋的高要求，應用常規(guī)開發(fā)理念已不能很好地滿足，想要促進房屋品質的提升，幫助企業(yè)樹立品牌形象，促進品牌溢價能力的提高，房地產企業(yè)就必須采取具有較強針對性且十分有效的措施。部分房企為了搶占先機而占據優(yōu)越地理位置；部分企業(yè)以最優(yōu)房屋質量和居住環(huán)境獲得大量忠實客戶，創(chuàng)造出極高的企業(yè)商譽；一些企業(yè)為了吸引消費者的注意力，通常會采取低價格和高贈送的方式。以藍光地產為例，為了使市場份額不斷擴大，其高度重視戶型設計，通過對空間的充分利用，在保證居住舒適度的基礎上加大面積的贈送，將更多實惠帶給用戶。各家房地產企業(yè)在搶占市場份額方面都想方設法采取有效措施，形成百花齊放的局面，然而，無論采取任何一種方式，都需要依靠強大資金的支持，因此，房地產企業(yè)的融資工作關鍵且至關重要。

三、房地產企業(yè)的主要融資方式

（一）銀行貸款

銀行貸款是房地產企業(yè)最主要的融資方式，以商品房開發(fā)貸款為例，實際指將貸款發(fā)放給房地產開發(fā)企業(yè)，主要應用于建設商品房和配套設施方面。對比其他融資方式，銀行貸款的安全性更高，利息更加合理，在房地產融資中占據較高比例。

（二）房地產債券融資

房地產債券融資指企業(yè)在未獲取大量資金情況下，將一種具有借款信用的憑證推出來，持有債券的人員通過房地產企業(yè)獲得預計收益，同時到期之后收回本金。一般情況下，債券融資能夠快速籌措資金，同時對企業(yè)的任何決定都不會產生影響，其作用非常明顯。對比銀行貸款，債券投資需要更高成本，不可避免會增大企業(yè)負擔。

（三）房地產證券化

房地產證券化主要指促進房地產投資的轉變，使其向有價證券方向發(fā)展，借助證券化開展融資工作，能夠使證券市場的作用得到充分發(fā)揮，使大眾化房地產資本與專業(yè)化經營成為現(xiàn)實，還能幫助分散投資風險，助力房地產企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

（四）房地產信托

房地產信托指受到委托后的信托投資公司，組織資金籌集活動，進而使房地產項目得以開發(fā)出來，從而獲取對應收益。從整體角度看，房地產信托主要表現(xiàn)在兩個方面：一是不動產信托；二是房地產資金信托。對比債務融資，房地產信托的回報更加可靠，具有風險較低的優(yōu)勢，它是股權投資的一種，不會增加企業(yè)債務，是當前應用最普遍的一種融資方式。

另外，還包括境外融資、小額融資等模式，這些融資方式通常將融資服務提供給一些特殊企業(yè)，然而，考慮其具有較高融資風險，未能受到法律的規(guī)范監(jiān)管，通常不被企業(yè)應用。

四、當前房地產企業(yè)融資存在的主要問題

（一）房地產企業(yè)仍然以銀行貸款為主

近年來，人們生活水平得到大幅度提高，隨著購房需求的日益增大，房價出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，眾多資本涌入房地產市場，加劇了企業(yè)之間的競爭程度，不斷上升的土地價格與材料價格，也進一步推高房地產企業(yè)的成本。房地產企業(yè)為了獲取資金，通常會爭取金融機構的支持。就股權性融資而言，通常存在周期較長、程序繁瑣、融資費用較高等短板，同時也存在股權被稀釋的可能；其他的債務性融資模式，包括信托公司、基金公司等，針對房地產企業(yè)，上述融資公司雖入門標準要求偏低，但是，考慮到其市場不夠完善，因此，也沒有得到廣泛應用。相比之下，銀行貸款融資費用較低，想要使成本不斷下降，房地產企業(yè)會更傾向于房產開發(fā)貸款的申請。此種貸款可以在短時間內完成審批工作，進而逐步擴大銀行融資范圍。由此看來，是否可以獲取銀行貸款，決定著企業(yè)未來的命運。但是，國家宏觀政策的不斷調控，大大增加了房地產企業(yè)獲取銀行貸款的難度，也造成大部分中小房地產企業(yè)，不得不通過并購、重組或轉型，來獲取生存的機會。

（二）房地產企業(yè)上市融資難度較大

在資金成本不足、融資渠道狹窄等多種因素制約下，選取運用上市融資方式的房產公司逐漸增多。此種融資方式具有明顯優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在企業(yè)無須歸還募集的資金，可以消除企業(yè)歸還本息的負擔，同時具有資金靈活運用的優(yōu)勢，還能在其獲得效益后將效益分發(fā)給股東。然而，考慮到房地產公司通常具有較高資產負債比率，會大大增加財務風險的發(fā)生，為保障金融市場安全，國家對房地產公司的上市管控嚴格，門檻較高。大部分房地產公司因此無法滿足國家制定的上市標準要求，難以在短時間內成功上市，因此，在后續(xù)經營開發(fā)中，也就無法利用二級市場的發(fā)票增發(fā)方式，重新融資，恢復和補充資金“造血”功能。

（三）房地產企業(yè)在債券市場融資規(guī)模偏小

就房地產企業(yè)而言，其債券融資特點包括有償還款期限、相對較低融資成本、較少附加條件、靈活還款方式等。但國家對作為債券發(fā)行主體的房地產企業(yè)，也有較高的發(fā)行要求和較嚴的發(fā)行標準，只有具有良好經濟效益的大企業(yè)，才能符合相關的要求和標準，能夠借助債券市場進行融資。大部分中小房地產公司，雖期待通過發(fā)行本公司債券來進行融資，但受制于企業(yè)的經濟效益和基本面，偏大的到期有償還款風險，加上國家規(guī)定的發(fā)行要求和標準又較高，融資難度大。導致基本上沒有中小企業(yè)運用此種融資方法，也大大降低總體上的債券發(fā)行量，實際上不利債券市場的進步與發(fā)展。

（四）房地產企業(yè)財務成本偏高

近幾年，國家針對房地產企業(yè)加強政策調控，銀行貸款利率向偏高方向調整。從整體角度看，對比基準貸款利率，房地產企業(yè)從銀行獲取的開發(fā)貸款利率更高。而股權及其他融資方式在整個房地產融資市場中所占的比重仍然較少。如果房地產企業(yè)不能獲得偏低的借貸成本，為了保證企業(yè)正常運行，就不得不鋌而走險去獲取較高成本的資金，用于支持企業(yè)的運營，因此，上述情況大大提高了房地產企業(yè)的資產負債率，導致企業(yè)經營方面的風險不斷增加。

五、化解房地產企業(yè)融資困境的對策及建議

（一）強化經營管理，減少依靠

現(xiàn)階段，我國大部分房地產企業(yè)主要依靠銀行貸款，資產負債率較高，企業(yè)的財務風險較大。如果受到調控政策影響，無法順利銷售，高周轉就有資金斷裂的風險。由此看來，房地產企業(yè)為了獲得長遠發(fā)展，首先，必須開發(fā)能夠適合市場需求的產品，并以品質保障為基礎，提高產品的去化速度，為短時間回流資金提供保障。其次，必須將全面嚴格的預算做好，將各項成本費用支出控制好，開源節(jié)流，落實到位。再次，房地產企業(yè)需要轉變，即從單一房產開發(fā)商變?yōu)槌鞘羞\營商，對管理、運營、建設等配套設施的建設進行強化。只有這樣才能贏得客戶認可，使其自愿購入產品，達到實現(xiàn)快速回流企業(yè)資金的目的，減少對金融機構資金的依賴，實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展，促進企業(yè)不斷進步。

（二）探索多元化融資渠道，滿足企業(yè)資金需求

在社會經濟高速發(fā)展背景下，必須大大提高各行各業(yè)的專業(yè)化程度。對于單個企業(yè)而言，為了能夠在激烈市場競爭中立足，必須積極改變單一運營模式，編制出優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合的發(fā)展戰(zhàn)略。據了解，通過對直接資金融合方法的應用，我國一些知名房地產公司通過建立合作關系拿地。一方面，通過風險的分散使企業(yè)的經營風險大大下降；另一方面，能發(fā)揮出合作企業(yè)各自的優(yōu)勢，將適合和滿足市場要求的房屋成功建設出來，同時在開發(fā)過程中爭取銀行的支持，獲得建設的資金。結合不同的融資方法，為企業(yè)的資金需求提供保障。由此看來，房地產公司必須實現(xiàn)多元化發(fā)展，避免集中投資，不斷豐富籌資路徑，持續(xù)減少財務風險。例如，國內著名房地產企業(yè)萬達，其不僅建設、銷售、運營地產，還積極投身于文化娛樂產業(yè)，除了分散投資風險之外，還能在多個領域形成籌資渠道，為企業(yè)的資金需求提供有力保障。

（三）增強企業(yè)風險意識，加強風險管控

很多因素均會對房地產企業(yè)產生決定性影響，如國家政策、金融方針、法律規(guī)定、市場要素等。因此，優(yōu)秀房地產企業(yè)必須具備抵抗各種風險的能力。融資雖然可以將杠桿效益帶給企業(yè)，但如果不能合理控制，也會將巨大財務風險帶給企業(yè)。因此，房地產企業(yè)在追逐最大化經濟效益時，必須重視預防與控制風險，提前制定應對風險的防控策略，防止不能有效管控風險，將致命后果帶給企業(yè)。在具體工作實踐中，通常需要以企業(yè)經營計劃為依據，對企業(yè)資金的使用量作出合理預測，在融資初期對資金進行統(tǒng)籌安排，除了避免閑置浪費資金外，還要將相應還款計劃制定出來，在管理貸后資金過程中，加強聯(lián)系信托公司、證券公司等金融機構，全過程追蹤股票、證券等資本市場。尤其在做出關鍵性決策之前，拓展研究時間跨度，必須將融資期限涵蓋在內。以風險分析法為驅動開展相應工作。假如外部環(huán)境發(fā)生的變化非常不利，則必須對融資風險來源進行預測，測量融資風險敞口，將風險處置方案和風控措施編制出來。

（四）提高財務人員素養(yǎng)和融資水平

為了有效解決房地產企業(yè)融資困境，有必要重視關聯(lián)人的各種工作。究其原因，主要是人是所有工作的中心，人作為企業(yè)核心競爭力，發(fā)揮重要作用和價值。這對企業(yè)提出要求，必須立足市場規(guī)律和國家政策環(huán)境，加強培訓企業(yè)財務人員、管理人員素質能力。例如，解讀政策能力、房地產專業(yè)素養(yǎng)、市場敏感度等，借助提升人員能力素養(yǎng)，使內部管理水平不斷提高。將具有過硬素質、較高技術水平、較強責任心融資人才引進來，將強有力的人才支持提供出來，以便房地產企業(yè)更好地開發(fā)和創(chuàng)新金融產品。將系統(tǒng)化融資培訓工作做好，借助積極高效的培訓，促進內部工作人員專業(yè)素質能力的提升。除此之外，還必須將內控系統(tǒng)構建出來并進行優(yōu)化，確保財務部門精準、客觀地開展信息核算工作，科學調節(jié)和管理企業(yè)資產負債率，為流動比率符合融資標準提供保障，使企業(yè)財務風險降至最低，促進融資能力水平的大幅度提升。

六、結語

綜上所述，房地產企業(yè)作為我國支柱型產業(yè)之一，在國家經濟發(fā)展中的作用至關重要。然而，當前房地產企業(yè)融資卻陷入困境，這必然會嚴重影響具有高度密集資金特點的房地產行業(yè)的發(fā)展。由于我國當前的宏觀調控政策對房地產負債規(guī)模的限制較為嚴格，房地產企業(yè)必須找到全新的融資渠道，即將權益融資作為融資的主要方式之一，以滿足國家當前的調控要求，奠定良好的融資基礎，促進房地產企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。