龍夢(mèng)蕓

（佛山市南海城市建設(shè)投資有限公司， 廣東 佛山 528000）

近年來(lái)，根據(jù)中央“房住不炒”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了一定的調(diào)控。比如，個(gè)人住房貸款、房產(chǎn)交易、房企融資等業(yè)務(wù)，審核變得愈發(fā)嚴(yán)格。再加上新冠肺炎疫情頻發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及銷(xiāo)售款的回款接連受阻，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的資金壓力，出現(xiàn)了大中型房地產(chǎn)企業(yè)面臨債務(wù)危機(jī)、小微房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的現(xiàn)象。在當(dāng)前的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升利潤(rùn)，只能盡可能精細(xì)化管理，節(jié)約成本。而在房地產(chǎn)企業(yè)的稅金支出中，土地增值稅作為一項(xiàng)稅率高、稅負(fù)重的稅種，如何通過(guò)稅收籌劃，合理降低其稅額，優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解資金壓力，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)考慮對(duì)象。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段的稅收籌劃，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段稅收籌劃存在的問(wèn)題

（一）缺乏整體部署

根據(jù)土地增值稅清算制度相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將土地增值稅的納稅籌劃作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的任何階段。但很多房地產(chǎn)企業(yè)只是在收入和扣除項(xiàng)目核算方面對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，缺乏財(cái)稅人員參與。這就導(dǎo)致在項(xiàng)目的籌備階段，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法結(jié)合企業(yè)資金、成本情況等提出合理有效的專(zhuān)業(yè)性建議；在建設(shè)階段，無(wú)法為項(xiàng)目成本歸集分類(lèi)提出針對(duì)性的建議；在銷(xiāo)售階段，無(wú)法提供最優(yōu)的定價(jià)方案。因此，造成在土地增值稅籌劃方面缺乏整體部署，財(cái)稅人員無(wú)法為項(xiàng)目的戰(zhàn)略支點(diǎn)提供建議，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅收利益方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)利益最大化。

（二）納稅籌劃深度不夠

雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)行稅收籌劃，但是由于土地增值稅自身的特殊性和復(fù)雜性，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)、稅種等很多，若是結(jié)合各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，充分考慮各稅種后進(jìn)行納稅籌劃，不僅需要大量的精力，還需要財(cái)稅人員具備良好的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和及時(shí)了解財(cái)稅政策更新動(dòng)態(tài)。而目前很多財(cái)稅人員只能確保當(dāng)下工作的完成，無(wú)暇研究最新的政策。從項(xiàng)目的立項(xiàng)到清算，可能都沒(méi)有與稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)咨詢(xún)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃只是在核算方面簡(jiǎn)單的籌劃，停留在表面，納稅深度不夠。

（三）房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目不規(guī)范

土地增值稅清算過(guò)程中，扣除項(xiàng)目的核算是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，而一些房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項(xiàng)目核算不規(guī)范。具體表現(xiàn)為：扣除項(xiàng)目沒(méi)有原始資料，甚至出現(xiàn)發(fā)票缺失的情況；將未結(jié)算的預(yù)估款作為扣除項(xiàng)目；在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有取得工程勞務(wù)的發(fā)票，但仍作為扣除項(xiàng)目列示其中，或者雖然取得了發(fā)票，但作為扣除項(xiàng)目時(shí)虛增勞務(wù)金額；有些工程款合同缺少必要的審計(jì)及監(jiān)理簽字，這類(lèi)工程款應(yīng)被剔除而實(shí)際未被剔除；有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中利息支出的扣除項(xiàng)目，由于借款用途不明確，也不能據(jù)實(shí)扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段稅收籌劃存在問(wèn)題及原因分析

（一）納稅籌劃缺乏組織和制度保障

稅收籌劃是一項(xiàng)整體性工作，僅靠財(cái)務(wù)部門(mén)是很難實(shí)現(xiàn)有效的籌劃，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃需要整體部署。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃方面不僅缺乏匹配的組織機(jī)構(gòu)，而且缺乏相關(guān)的納稅籌劃規(guī)章制度，這就導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，各部門(mén)間配合度不高，積極性也較低。有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的納稅籌劃部門(mén)，整個(gè)納稅籌劃工作僅由一兩名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。若是財(cái)務(wù)人員沒(méi)有全程參與整個(gè)項(xiàng)目，那么就很難對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有清晰的認(rèn)知，再加上對(duì)稅收政策理解有偏差，導(dǎo)致納稅籌劃的準(zhǔn)確性受到影響。此外，由于缺乏相應(yīng)的納稅籌劃組織，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，其項(xiàng)目支出無(wú)法及時(shí)傳遞到財(cái)務(wù)人員，在發(fā)生了相關(guān)成本后，財(cái)務(wù)人員事后才知道原委，在這種情況下，很難調(diào)整出最佳方案，進(jìn)而影響納稅籌劃效果。

（二）專(zhuān)業(yè)程度不夠，稅企交流不足

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃工作，僅由一名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，而土地增值稅工作量比較大，但財(cái)務(wù)人員精力有限，導(dǎo)致其不能全面地、有深度地為土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。一些房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)只關(guān)心土地增值稅籌劃可以減少稅款，而對(duì)土地增值稅清算過(guò)程中遇到的問(wèn)題置之不管，影響了清算的全面性與準(zhǔn)確性。再加上在稅收籌劃過(guò)程中，管理層比較重視企業(yè)宏觀方面的發(fā)展，以及對(duì)外工作協(xié)調(diào)、戰(zhàn)略規(guī)劃、流程決策等問(wèn)題，但對(duì)納稅籌劃缺乏積極意識(shí)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉稅問(wèn)題也復(fù)雜，很難制定一套統(tǒng)一的稅收籌劃方案，這就對(duì)納稅籌劃人員提出了較高的專(zhuān)業(yè)需求。雖然我國(guó)的稅收政策在不斷地完善，但是有些政策法規(guī)還存在一定的模糊地帶，而且各地的稅收機(jī)關(guān)對(duì)爭(zhēng)議性政策采取的執(zhí)行口徑也不同，因此，納稅籌劃人員除了深入解讀相關(guān)的政策法規(guī)外，也應(yīng)多與稅務(wù)部門(mén)溝通。若是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策法規(guī)理解出現(xiàn)偏差，則會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)實(shí)是很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員缺乏與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，導(dǎo)致其對(duì)最新的稅收政策理解不到位、不深入，進(jìn)而無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)做好有效的土地增值稅的納稅籌劃。

（三）企業(yè)發(fā)票管理與交接工作存在漏洞

首先，在土地增值稅清算階段，有的房地產(chǎn)企業(yè)原始憑證丟失嚴(yán)重，憑證管理混亂，說(shuō)明一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)票管理方面存在很大漏洞。其次，財(cái)稅人員對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)操作不當(dāng)，在土地增值稅成本項(xiàng)目扣除計(jì)算中，未按照取得的相應(yīng)發(fā)票的金額計(jì)算。最后，在交接發(fā)票時(shí)，沒(méi)有制作交接清單，交接資料缺乏必要的監(jiān)督，導(dǎo)致交接的資料缺乏完整性與連貫性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段的稅收籌劃優(yōu)化

（一）加強(qiáng)土地增值稅籌劃的整體部署

由于土地增值稅自身的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大財(cái)務(wù)人員的參與度，做好整體部署。首先，成立專(zhuān)門(mén)的納稅籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，做好分工，各司其職，并且將土地增值稅的稅收籌劃工作涵蓋在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期。其次，在項(xiàng)目籌劃階段，財(cái)稅人員基于企業(yè)自身的資金狀況，結(jié)合項(xiàng)目的預(yù)估成本，從整體上提出有針對(duì)性的納稅建議。同時(shí)，在建設(shè)階段，為成本歸集分類(lèi)的后續(xù)建設(shè)提供合理有效的專(zhuān)業(yè)性納稅建議。再次，在銷(xiāo)售策略階段，利用財(cái)稅人員的專(zhuān)業(yè)能力，結(jié)合稅負(fù)、成本等，為房產(chǎn)的定價(jià)提出最優(yōu)方案。在銷(xiāo)售階段，充分利用財(cái)稅人員的專(zhuān)業(yè)技能，確保土地增值額控制在臨界點(diǎn)以下。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的前端就與土地增值稅清算銜接，進(jìn)而在項(xiàng)目完成后實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化。同時(shí)，制定稅收籌劃的保障制度，將納稅籌劃工作納入部門(mén)考核，增強(qiáng)相關(guān)部門(mén)的配合度，提升納稅籌劃的積極性。

（二）增強(qiáng)納稅籌劃深度

首先，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算階段進(jìn)行納稅籌劃，是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的工作，加上相關(guān)稅收政策近幾年也在頻繁變更，更是加劇了清算工作的復(fù)雜性，這就要求負(fù)責(zé)土地增值稅稅收籌劃的人員具備專(zhuān)業(yè)的稅收知識(shí)，以及豐富的涉稅經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行稅務(wù)培訓(xùn)，豐富納稅籌劃操作辦法，進(jìn)而增強(qiáng)納稅籌劃的深度。其次，加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的溝通，提升對(duì)政策法規(guī)的把握能力。通過(guò)與稅務(wù)部門(mén)溝通，了解最新的土地增值稅政策，及時(shí)利用最新的優(yōu)惠政策，增強(qiáng)納稅籌劃的深度。對(duì)于一些拿捏不準(zhǔn)的政策法規(guī)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)充分溝通，可以避免陷入誤區(qū)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的關(guān)系，最大限度地獲得理解與支持。

（三）規(guī)范土地增值稅中的扣除項(xiàng)目

首先，制作交接清單，在交接發(fā)票時(shí)不僅有交接人、接收人在交接清單上簽字，交接時(shí)還應(yīng)有監(jiān)交人簽字，保障發(fā)票的完整性與連貫性。其次，建立發(fā)票保管制度，防止發(fā)票丟失。最后，提升財(cái)稅人員的納稅籌劃操作水平，對(duì)于沒(méi)有取得相關(guān)發(fā)票的費(fèi)用支出，不能計(jì)入到成本扣除項(xiàng)目中，不屬于成本扣除項(xiàng)目的不得計(jì)入。

四、提升土地增值稅納稅籌劃水平的保障措施

（一）提高納稅籌劃意識(shí)

首先，管理層應(yīng)樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念。管理層的決策很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向，稅收籌劃能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于管理層的稅收籌劃理念。管理層若重視土地增值稅的納稅籌劃，則會(huì)充分調(diào)動(dòng)其他部門(mén)的積極性，進(jìn)而將土地增值稅的稅收籌劃貫穿于經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。而且，土地增值稅納稅籌劃也屬于企業(yè)管理的一部分，有效的土地增值稅納稅籌劃有助于提升企業(yè)價(jià)值。其次，樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、依法納稅的企業(yè)文化。企業(yè)若是不樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、依法納稅的企業(yè)文化，不利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)文化是一個(gè)組織的價(jià)值觀，會(huì)對(duì)員工的日常工作提供指引。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、依法納稅的企業(yè)文化，有助于企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，做出有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的決策。

（二）定期對(duì)財(cái)稅人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的效果如何，很大程度上取決于財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平和其自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前，我國(guó)的稅收法律制度在不斷完善，存在一些政策法規(guī)頻繁更改的現(xiàn)象，與之對(duì)應(yīng)，納稅籌劃人員也應(yīng)及時(shí)更新稅收知識(shí)。因此，企業(yè)應(yīng)定期對(duì)財(cái)稅人員進(jìn)行培訓(xùn)，督促其更新知識(shí)。通過(guò)定期的培訓(xùn)，一定程度上也可以豐富納稅籌劃操作方法。

（三）加強(qiáng)與外界的溝通與交流

首先，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流。通過(guò)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)溝通交流，學(xué)習(xí)新出臺(tái)的政策文件，重點(diǎn)關(guān)注與本企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)之間的關(guān)系，為稅收籌劃奠定基礎(chǔ)。其次，還應(yīng)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通交流，比如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)要求完成收入核算、成本分擔(dān)等工作，工作繁瑣復(fù)雜、難度大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成相關(guān)任務(wù)，這樣既能合理利用資源，也能保證清算工作的順利進(jìn)展。

（四）完善財(cái)務(wù)制度建設(shè)

首先，完善納稅籌劃財(cái)務(wù)制度和激勵(lì)機(jī)制，完善的財(cái)務(wù)制度一定程度上可以確保土地增值稅核算過(guò)程原始資料的完整性與連貫性，有利于企業(yè)財(cái)稅人員基于準(zhǔn)確及時(shí)的財(cái)務(wù)信息開(kāi)展納稅籌劃。其次，建立完善的激勵(lì)機(jī)制，提高各部門(mén)參與土地增值稅納稅籌劃的積極性，有利于納稅籌劃工作的展開(kāi)。