郭慧強(qiáng) 長治山煤凱德世家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加激烈，如何獲得更好的發(fā)展，企業(yè)成本管理是關(guān)鍵。因此，需要相關(guān)人員及時轉(zhuǎn)變自我的認(rèn)知觀念，完善目標(biāo)成本管理方式，實行全面預(yù)算，降低成本的時候，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而滿足市場的發(fā)展需求。具體實踐的過程中，把握每個部分的生產(chǎn)節(jié)點，及時優(yōu)化成本管理方式，為提升經(jīng)濟(jì)效益做好充分準(zhǔn)備。

一、房地產(chǎn)企業(yè)各個階段成本管理的方法

（一）決策階段的成本管理

項目決策直接影響項目價值，有效的決策為企業(yè)提供更多經(jīng)濟(jì)效益，其中的工程建設(shè)要點，以及建設(shè)規(guī)模會直接影響項目最終成本。一方面，從宏觀的角度分析，做好市場調(diào)研工作，著重了解消費(fèi)者的基本需求，為項目的實施和定位提供有效依據(jù)，其中包含了數(shù)據(jù)分析，為保證市場調(diào)查樣本的科學(xué)性、合理性，需要從宏觀、微觀的角度分析，對調(diào)查數(shù)據(jù)的認(rèn)知不要集中于表面，還要試著分析數(shù)據(jù)內(nèi)在的聯(lián)系。另一方面，從微觀的角度分析，構(gòu)建決策管理制度。項目的審批過程比較復(fù)雜化，其中涉及市場規(guī)劃，對企業(yè)的業(yè)務(wù)能力而言是一項挑戰(zhàn)，所以管理者應(yīng)該明確各個負(fù)責(zé)人的基本職責(zé)，保證審批工作的順利進(jìn)行。

（二）招投標(biāo)階段的成本控制

編制招標(biāo)文件的時候，企業(yè)需要做好影響因素的分析工作，及時對設(shè)計的圖紙和方案進(jìn)行重點探索，要求相關(guān)的負(fù)責(zé)人反復(fù)研討和分析，為后續(xù)成本控制工作奠定堅實的基礎(chǔ)。施工階段評比一般是采用綜合評標(biāo)的方式，需要對投標(biāo)文件進(jìn)行合理探索和完善，不僅要看總價，還要著重分析單項要點。因為施工單位在保持總價不變的情況下，盡量減少項目中所支付的成本，保證工程量的時候，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，選擇采用分項單價的形式，精準(zhǔn)預(yù)測其中會出現(xiàn)的問題，并對一些工程量比較大的項目進(jìn)行重點把控和分析。評價中確定了中標(biāo)的單位后，需要與其簽訂協(xié)議，合同中各方責(zé)任明確，讓成本控制具有一定的強(qiáng)制性、合理性，明確約束項目工期。結(jié)合讓企業(yè)中的專業(yè)人員對合同內(nèi)容進(jìn)行集中審查，保證內(nèi)容齊全且真實，通過對工程項目的擔(dān)保，實現(xiàn)保險業(yè)務(wù)的合理轉(zhuǎn)賠，從根本上保證企業(yè)成本管理的效果。

（三）施工階段的成本管理

施工階段的成本管理，包含了場面布置、施工方案、進(jìn)度和機(jī)械設(shè)備的使用情況等，為減少額外損失，需要對施工的進(jìn)度情況進(jìn)行合理分析，減少成本，縮短工期。再者，及時對工程款的支付情況進(jìn)行合理控制，通過合同約定款項中的支付要求，認(rèn)識支付方式的要點，當(dāng)工程進(jìn)度符合合同約定的時候，管理人員需要對工程情況進(jìn)行合理排查。接著采用有效的懲罰機(jī)制，由此檢驗成本管理的效果，保證成本管理中心的優(yōu)勢。其次，需要有效控制工程變更。房地產(chǎn)企業(yè)面對工程變更的時候，從源頭上進(jìn)行有效控制，做好細(xì)致的勘察工作，確保整體的設(shè)計更為科學(xué)、合理化，嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序工作，并對不合理的部分進(jìn)行分析，分析技術(shù)先進(jìn)，且經(jīng)濟(jì)合理的變更措施。

（四）竣工階段的成本管理

竣工結(jié)算階段要按照合同預(yù)定的方式，嚴(yán)格審核現(xiàn)場，及時對變更資料進(jìn)行綜合分析，做好材料的分類和整理工作。例如審計流程和審計制度完善，嚴(yán)格按照相應(yīng)的流程，對施工單位所提出的問題進(jìn)行重點分析，結(jié)合現(xiàn)場的實際情況，完成審批單簽證、合同認(rèn)證等工作。而在竣工結(jié)算的時候，選擇采用成本控制的方式，對項目的設(shè)計情況進(jìn)行綜合分析，按照項目設(shè)計、施工預(yù)算等情況引入合理的成本控制方式。

（五）營銷階段的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)營銷階段所涉及的內(nèi)容眾多，如推廣、銷售和時間成本等，項目推廣以提升品牌價值為重點，加強(qiáng)公眾對此的參與度。因此，部分企業(yè)會選擇采用廣告+公關(guān)的方式，雇傭銷售企業(yè)對項目進(jìn)行營銷，導(dǎo)致推廣費(fèi)用增加，致使其他項目的進(jìn)行受到限制。由此可見，營銷階段的成本控制，需要目標(biāo)成本管理工作，為企業(yè)創(chuàng)造價值的時候，也要節(jié)省資源和成本。當(dāng)人們生活水平提升的時候，不會滿足于現(xiàn)有的發(fā)展模式，希望追求更多的內(nèi)在的價值。所以，企業(yè)會選擇采用體驗式營銷的方式實現(xiàn)項目推廣和發(fā)展。相關(guān)人員著重分析消費(fèi)者的喜好和個人需求，針對目標(biāo)群體，利用媒體和公共活動進(jìn)行有計劃、有組織開展用戶體驗實踐活動。例如互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)的出現(xiàn)，也衍生出許多全新的營銷模式，如房地產(chǎn)的O2O 營銷，選擇采用線上+線下的發(fā)展模式，利用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)傳播的低成本發(fā)展，通過全新的銷售模式，降低成本。

二、優(yōu)化企業(yè)成本管理提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效措施

（一）構(gòu)建企業(yè)成本管理責(zé)任制度

嚴(yán)格的成本控制制度，這是提高企業(yè)成本管理的核心點。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要建設(shè)以人為本的發(fā)展理念，正確看待權(quán)利和責(zé)任的結(jié)合，做到二者的相互適應(yīng)，將成本的變動和人員的薪酬獎勵等進(jìn)行有效結(jié)合。要想建設(shè)這樣的責(zé)任體系，應(yīng)該從以下兩方面分析：

一方面，明確各個崗位的基本職責(zé)，清楚崗位所描述的工作要點，避免工作中出現(xiàn)盲區(qū)，防范存在資源浪費(fèi)的情況。按照房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，實行分工明確的原則，合理劃分職責(zé)中心，并在責(zé)任中心賦予企業(yè)所擁有的權(quán)利，讓職工能獨立履行職責(zé)，并職責(zé)為中心作為責(zé)任成本的核算對象。為保證責(zé)任成本的順利進(jìn)行，及時對企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)品進(jìn)行綜合分析，完善結(jié)算制度，按照內(nèi)部轉(zhuǎn)移的價格，以更為合理化、專業(yè)化的方式反映出責(zé)任中心需要落實的職責(zé)，為各中心的考核提供客觀依據(jù)。

另一方面，制度的建設(shè)和優(yōu)化，為對房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任中心進(jìn)行合理把控，需要有完善的記錄、核算與考核系統(tǒng)，及時將相關(guān)的成本數(shù)據(jù)融入其中，對預(yù)算中存在的差異性進(jìn)行綜合分析，采取有效的應(yīng)對措施，做好及時反饋工作。再者，企業(yè)需要有一套既定的責(zé)任成本控制作業(yè)，用于保證控制中所需信息的完整性和實用性。由于責(zé)任中心所控制的范圍有所差異，所以核算的內(nèi)容和方式也存在著一定的差異性，基于這種情況選擇合適的核算方式，選擇采用編制控制和考核所需要的業(yè)務(wù)報告進(jìn)行集中反饋。

（二）樹立現(xiàn)代化的成本管理理念

市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要有現(xiàn)代化的成本管理理念，將其作為一項系統(tǒng)、長期的工作，始終強(qiáng)調(diào)成本管理的全面性和整體性。及時對成本管理的內(nèi)容和方式進(jìn)行深度分析，尋找合適的管理方式，從而構(gòu)建完善的發(fā)展體系。再者，隨著市場中商品愈加多樣化，成本管理的內(nèi)涵也在不斷發(fā)展和完善，要想順應(yīng)現(xiàn)代化的成本管理理念，采用統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理的原則，建設(shè)現(xiàn)代化的科學(xué)責(zé)任制度，確保各個部門之間的協(xié)同性、統(tǒng)一性，實現(xiàn)相互監(jiān)督、相互管理，最終對成本進(jìn)行有效控制。

例如在效益成本管理理念的創(chuàng)新中，當(dāng)人們生活水平在提升的時候，對住房要求也在提升。就目前房地產(chǎn)的發(fā)展情況而言，競爭比較激烈，企業(yè)為提升自我競爭力，可能會選擇降低成本的方式保證產(chǎn)品銷售量。但是在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷改革的當(dāng)下，如若仍是選擇采用降低成本的方式，這顯然不合適。所以，還需要從戰(zhàn)略的角度分析，例如增加某項費(fèi)用的時候，反而也是間接提高企業(yè)整體效益的有效手段。例如為減少項目工程質(zhì)量而產(chǎn)生的質(zhì)檢費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用、科研費(fèi)用等，雖然近期會導(dǎo)致工程成本增加，但是從長遠(yuǎn)角度分析，能進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品在市場中的占據(jù)比例，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。所以，憑借以“最低成本獲取最高價值”為出發(fā)點，開展有效的成本管理活動，實現(xiàn)從傳統(tǒng)節(jié)約轉(zhuǎn)向效益發(fā)展的觀念，對收入和支出進(jìn)行對比，明確各個部分的相關(guān)費(fèi)用，保證企業(yè)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）利用科學(xué)的成本管理方法

要想從根本上改變房地產(chǎn)企業(yè)落后的發(fā)展模式，需要利用現(xiàn)代化的成本管理方式，實現(xiàn)理論和實踐知識的有效結(jié)合，用于適應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展需求。目前，比較成熟的成本管理方式，如目標(biāo)成本，作業(yè)成本等。作業(yè)成本管理是非常重要的方式，成本分析在企業(yè)發(fā)展中具有非常重要的作用，具體實施的時候，需要建設(shè)完善的生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)，及時對企業(yè)發(fā)展和成長中的相關(guān)情況進(jìn)行實施監(jiān)督和管理，定期分析企業(yè)生產(chǎn)中的關(guān)鍵要素，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況有大致了解，尋找其中存在的相關(guān)問題，尋找有效的解決措施。

例如三級成本分析機(jī)構(gòu)的設(shè)置，采用高層成本分析模式，以價值為重點，利用企劃成本法和作業(yè)成本法，及時對企業(yè)中的成本活動進(jìn)行分析。接著是在企業(yè)管理活動中，采用中層分析的模式，借助目標(biāo)成本法，定期查看企業(yè)的經(jīng)營情況，了解成本數(shù)據(jù)。最后是選擇采用基層成本分析方式，對企業(yè)生產(chǎn)階段的成本定期跟蹤，分析報告，做好人員匯總工作，通過全方位、立體化的分析模式，強(qiáng)化對企業(yè)的綜合管理工作。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)按照自身的發(fā)展情況選擇合適的成本分析模式，不斷總結(jié)，認(rèn)真分析和改進(jìn)成本管理的方式，這是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。

（四）借助數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)成本管理的創(chuàng)新發(fā)展

科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力，將科技作為成本管理的基準(zhǔn)，從長期的發(fā)展角度看，能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，讓企業(yè)從眾多競爭中脫穎而出?；诖髷?shù)據(jù)背景下的企業(yè)成本管理，以建設(shè)數(shù)據(jù)庫為重點，對清單、預(yù)算、結(jié)算和材料價格進(jìn)行綜合分析，補(bǔ)充、完善工程造價數(shù)據(jù)庫，進(jìn)而完成成本的預(yù)算工作，通過不斷補(bǔ)充和說明，打造完善的成本數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)設(shè)計和成本的有效結(jié)合。

以行業(yè)大背景下美的地產(chǎn)為例，則是從統(tǒng)一發(fā)展的角度分析，打造標(biāo)準(zhǔn)化的成本數(shù)據(jù)體系，利用數(shù)據(jù)驅(qū)動的方式構(gòu)建智能化成本業(yè)務(wù)模型，形成專業(yè)化、一體化的發(fā)展模式，由此降低工作量，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型和升級。通過對項目主數(shù)據(jù)的綜合分析，能建立成本數(shù)據(jù)庫，其中包含了專項數(shù)據(jù)，測算數(shù)據(jù)和造價數(shù)據(jù)等，及時對科研算的項目進(jìn)行合理分析，形成業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)驅(qū)動鏈。為實現(xiàn)對項目成本的精細(xì)化管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)選擇在組織數(shù)據(jù)庫建設(shè)的時候，對成本數(shù)據(jù)、造價咨詢服務(wù)等流程進(jìn)行對比分析。試著和整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，總結(jié)出優(yōu)劣勢，提出相應(yīng)的協(xié)同設(shè)計模式，及時對招采、施工階段不合理的部分進(jìn)行改進(jìn)和完善，確保后續(xù)階段成本管理工作的順利進(jìn)行。

（五）加強(qiáng)培訓(xùn)，深化全員的成本管理意識

企業(yè)中相關(guān)人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)對成本管理有一定影響，主要是企業(yè)成本管理貫穿始終，所以與企業(yè)每個工作者都有緊密聯(lián)系。為提高管理人員的綜合素質(zhì)，組織相應(yīng)的培訓(xùn)會議，深化人員的管理意識，將所學(xué)知識運(yùn)用于實際工作，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，這樣能最大限度降低企業(yè)的服務(wù)成本。

例如XX 企業(yè)組織的成本控制專題會議，邀請企業(yè)各個部門的負(fù)責(zé)人積極參與其中，邀請專業(yè)人員進(jìn)行授課，從房企如何做好成本控制的角度分析，詳細(xì)論述了如何做好目標(biāo)成本；如何獲取動態(tài)成本數(shù)據(jù)等知識。通過針對性和實效性極強(qiáng)的培訓(xùn)活動，深化員工對成本控制的專業(yè)性認(rèn)知，強(qiáng)化施工現(xiàn)場的科學(xué)化管理工作，持續(xù)提升產(chǎn)品的綜合競爭力，也為后續(xù)項目開展和成本控制提供有效的參考依據(jù)。所以，提升員工的成本管理意識，讓他們認(rèn)識自己在工作崗位中的作用，也能結(jié)合員工的基本職責(zé)，設(shè)定對應(yīng)的成本目標(biāo)，將其作為員工日后工作努力的大致方向，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)走向良性的發(fā)展道路。

三、結(jié)語

企業(yè)的成本管理工作比較復(fù)雜和系統(tǒng)，對企業(yè)自身而言也有非常重要的作用。要讓企業(yè)獲得更為長遠(yuǎn)的發(fā)展，需要從戰(zhàn)略的高度認(rèn)識成本管理中的問題，并結(jié)合自身的發(fā)展情況選擇有效的管理對策。再者，企業(yè)將戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行有效結(jié)合，尋找合適的成本管理模式，提升企業(yè)的綜合競爭力，確保房地產(chǎn)企業(yè)能在激烈的市場環(huán)境中有一席之地。