方萍 杭州濱信置業(yè)有限公司

房地產行業(yè)一直被視為國家經濟命脈的核心要素，為社會經濟的迅速增長創(chuàng)造了關鍵貢獻，而稅務風險的管控一直是干擾房地產企業(yè)正常穩(wěn)定運行的主要原因之一。所以，許多從事房地產企業(yè)工作的人士對其稅務風險管控擁有非常高的能力。

一、房地產企業(yè)稅務風險的內涵及其種類

（一）房地產企業(yè)稅務風險定義

房地產企業(yè)的稅收風險是一種危險行為。目前，在風險的了解方面，應從概率與非穩(wěn)定性、預期與實際、主客觀等角度開展。德國相關研究人士發(fā)布的《金融領域的風險》第一次闡明了風險的定義，就是傷害或損失發(fā)生的頻率；金融界研究學者奈特指出，“風險概率評估的穩(wěn)定性和借此將其視為一種可保護成本給予處理的頻率”。威廉斯從期望與特定角度出發(fā)，指出風險是指一種具有兩種或多種可能性的行動。本文從狹義風險角度對房地產企業(yè)展開研究，揭示企業(yè)損失的可能性。鑒于不同學術界對稅收風險的認識存在分歧，一些學者在稅收問題上的論述與其他學者也存在很大差異。劉蓉認為，稅收風險是一種不穩(wěn)定的稅收隱患；蔡昌認為，稅收風險是因難以正確、標準地按照稅收法規(guī)，而在經營活動中可能會造成的利潤損失?；谏鲜鲇^點，本文認為，房地產企業(yè)稅收風險因在交稅環(huán)節(jié)中產生的某種不明確因素，導致其在納稅時難以精準、正確地遵守稅法政策，從而導致房地產企業(yè)預期獲利或遭受損失。比如，由于房地產企業(yè)未能嚴格遵守稅務法規(guī)或稅務政策，被檢查到存在逃稅行為，因而產生補稅、處罰的后果。

（二）房地產企業(yè)稅務風險種類

按照最終效果對房地產企業(yè)稅收風險展開分類，具體如下：首先，稅務方面壓力風險。房地產企業(yè)納稅時，所選用的稅務法律也許不太精準。也許尚未充分應用相關的稅務減免條款，導致稅款數額較大?；蛘哂捎谖茨軐嵤┯行У恼鞫愑媱潓е露愂諌毫υ黾樱@稱之為涉稅壓力風險；其次，稅收違法行為風險。房地產企業(yè)在被稽查時，發(fā)現其不符合有關稅收法律、法規(guī)標準，應當交稅，但不交稅或交稅少，進而受到補稅、增收滯納金、處罰金等懲處風險。根據其違法行為特征，將其分為金融風險和聲譽風險兩種類型。在房地產行業(yè)內，如果發(fā)現有違法行為，稅收部門勢必要對其進行處罰。如果處罰太輕，可能會導致財政受損。如果處罰太重，會給房地產企業(yè)資金借貸、商品宣傳等帶來不利后果。

二、房地產企業(yè)運營過程中稅務風險管控的重要意義

從我國房地產企業(yè)運營狀況而言，其涉稅種類比較復雜，尤其是營改增制度不斷推廣的背景下，房地產企業(yè)涉稅資金仍在持續(xù)地增加，致使稅務部門的審核工作難以獲取有關的改進，無法在房地產企業(yè)稅務風險管控角度獲取更高的進步。所以，對房地產企業(yè)當下稅務風險管控的問題開展研究，并聯(lián)合在營改增環(huán)境下調整稅務風險管控的創(chuàng)新措施，能夠科學的完成房地產企業(yè)稅務風險的預防和應對，推動房地產企業(yè)穩(wěn)定進步。

三、房地產企業(yè)運營過程中稅務風險管控存在的問題

（一）涉稅風險評估工作不夠成熟

只有正確評價房地產企業(yè)的稅收風險，才能更好改進其稅務風險管控工作。然而，部分房地產企業(yè)在實施稅務風險管控工作的改革與創(chuàng)新中，對有關稅務風險管控的防范措施認識不足，且缺少對其結構狀況的分析，致使房地產企業(yè)的會計人員難以利用財務研究完成對風險要素的精準評估，也導致房地產風險體系的創(chuàng)建較難適用房地產企業(yè)稅務風險管控的具體要求。部分房地產企業(yè)在開展稅收風險的管控流程中，由于不注重運用戰(zhàn)略研究辦法，未從多角度進行綜合評價，進而致使房地產企業(yè)難在精準辨別稅收風險的前提下，實現稅務風險管控政策的科學建設，也令涉稅風險評估工作較難保障擁有充足的指向性。我國現行的稅收風險評價制度缺乏足夠認識，使得稅收風險管控方法缺乏足夠可供選擇的參考資料，使其在處理稅收風險時，不能確保現有工作方式具有更好地適應性。部分房地產企業(yè)在完善我國涉稅風險評價制度時，由于缺乏對稅收新概念的認識，沒有充分運用其專業(yè)知識，從而使其評價措施缺乏充分效力，進而使其未能更好發(fā)揮應有的價值。一些房地產企業(yè)沒有充分重視稅務風險評估措施在實際運作中的成效，從而使其工作思維不能有效延伸，也很難確保稅務風險管控措施具有合理性。

（二）增值稅發(fā)票的管控存在不足

要想有效地防范稅收風險，必須加強對增值稅發(fā)票的管控。然而，一些房地產企業(yè)盡管在經營中不斷完善增值稅專用發(fā)票的管理模式，卻未能較好地把握其實施效果，也未能根據稅務風險控制的特定要求開展增值稅專用發(fā)票管理方式的改革，致使稅收風險管控舉措難以獲得對應的整改，也使增值稅專用發(fā)票的管控模式的主要作用無法獲得體現。部分增值稅發(fā)票的管控行為，由于缺乏對其作用的正確認識，未根據稅收特點，對各種經營活動實行合理限制，從而使其難以得到很好控制，從而使其成本效益難以獲得相應提升。部分增值稅發(fā)票管理工作在實際進行時，由于未能正視房地產企業(yè)所處的特定市場，且缺少對其管控工作的研究，從而使銷項發(fā)票提取等環(huán)節(jié)難以獲得對應的整改，并在增值稅專用發(fā)票的保存與廢棄等流程獲得有效調整，難以最大限度實現稅務費用的管控要求。一些房地產企業(yè)在對增值稅專用發(fā)票的管控方法展開整改時，由于缺乏對進項發(fā)票的關注，致使發(fā)票認定與扣除方法難以完善，無法使其更好地管控稅收風險、提高其管理細節(jié)性。

（三）缺乏對稅收新政策學習與應用

通過對新稅收政策的掌握，可更好管控房地產企業(yè)稅務風險。然而，目前部分房地產企業(yè)在學習與應用稅務新規(guī)時，缺少對其影響進行綜合歸納，未按照新政策來把握其相關要素，使其計稅與支付方法難以獲取對應的改革，無法在稅收知識的整體研究下，具有操作稅務實戰(zhàn)的較高水平。部分房地產企業(yè)對目前賦稅減免政策的詳細內容缺少合理的歸納，缺少關于減稅政策的合理獲得，致使企業(yè)與稅務部門之間的溝通途徑難以有效建立，使其無法在充分了解扣減相關資料的前提下，更好地使用減稅政策。一些房地產企業(yè)對稅法理解程度不足，未深入分析政策差異性的相關效應，使其主觀愿望難以最大限度表達，無法在稅企交流機制協(xié)助下，達成企業(yè)訴求的積極回饋，難以獲得稅收部門大力扶持。部分房地產企業(yè)盡管對相關政策展開了分析調研，卻忽視自身市場定位，致使與稅務部門較長時期內相互對立，難以使其更好地發(fā)揮作用。

（四）稅收籌劃方案設計水平較差

房地產企業(yè)必須將管控稅務風險問題放在首位，特別應該對各種影響交稅因素進行分析，這樣才能真正做到充分防范稅務風險，積極調動稅務人員的工作熱情。在設計稅務籌劃時，要重視時機，從土地具體供應狀況出發(fā)，合理安排各種與稅務規(guī)劃有關的資源，進而拓寬稅務籌劃范疇。一些房地產企業(yè)在設計稅務籌劃方案環(huán)節(jié)中，由于缺少統(tǒng)一的方案計劃，使稅務籌劃方案領域未能獲得合理延伸，無法將房地產籌劃方案需要的各種資金進行有效配置。部分稅務籌劃方案在實際實施時，由于未能重視稅務預繳流程，也未及時對納稅申報的需要進行歸納，致使各種與稅務籌劃有關的資金使用問題難以獲得充分確認，無法確保稅務籌劃方案具有更強的彈性。部分房地產企業(yè)盡管已嘗試集中籌劃的方式，但因缺乏對其功能認識，難以確定總體收益，且由于缺少留抵稅金支持，也難以適應清算工作需求，導致清算工作的主要作用無法體現。

四、房地產企業(yè)運營過程中稅務風險管控的優(yōu)化策略

（一）提高涉稅風險評估體系成熟度

在房地產企業(yè)實行稅務風險評估環(huán)節(jié)中，必須進一步深入研究各種指導方法，特別是應利用對相關涉稅風險評估體系的組成狀況展開正確的研究與調查，從而在財務情況獲得正確研究的前提下，達成對涉稅風險管控機制的整改健全，也使風險賬簿的建設難以在涉稅風險管控層面充分發(fā)揮自身價值。部分房地產企業(yè)在運用政策研究辦法時，由于對稅收風險評價體系的合理性研究，未按照房地產企業(yè)自身特征對其交稅活動開展風險研究，進而不利于全方位實行涉稅風險評估體系的創(chuàng)建，導致在具有大量參考資料的前提下無法對其順利進行健全。部分涉稅風險評價系統(tǒng)在建立時，由于企業(yè)缺乏足夠關注，未準確審視目前各種措施的適用范圍，而房地產企業(yè)在建設涉稅風險評估機制后，并未充分利用自身的專業(yè)知識進行引導，達成對涉稅風險評估政策的整改。部分房地產企業(yè)實行涉稅風險評估機制過程中，往往忽視其評價結果，致使其決策方法未能獲得適當的整改，無法在合理分配稅務各種資源基礎上，完成涉稅風險評估體系的科學建設。

（二）提高增值稅發(fā)票的管控質量

在實施增值稅發(fā)票管控過程中，必須重視營改增政策的多層面效應，特別是應將目前增值稅專用發(fā)票管理流程具備的多角度作用予以歸納，使干擾發(fā)票管控質量的各種要素能夠獲得確定，為實現稅務風險的高質量應對措施提供支持。在探討增值稅發(fā)票管制的實際戰(zhàn)略時，必須進一步歸納其多種用途的意義，特別是要對現存房地產企業(yè)的稅收發(fā)票征管機制進行深入探討，以便對稅收經營者的各種經營活動進行合理限制，確保稅收風險得以合理掌控。在研究分析增值稅專用發(fā)票管理方法時，必須強化對稅收控制效果的影響，應特別了解房地產企業(yè)經營狀況，確保增值稅專用發(fā)票能夠與房地產開發(fā)需要相符，從而改進銷項發(fā)票的獲得與開具方式，從而符合特殊增值稅成本管理要求。提高增值稅專用發(fā)票管理與使用標準，確保其取得方法可適當精簡，既可對抵扣的相關資料進行合理識別，又可對稅收風險完成高質量控制，還可確保其在具體稅收工作中起到引導作用。

（三）提高稅收新政策學習與應用質量

應將新稅制改革作為房地產企業(yè)工作的重要內容，特別是與稅務機關進行合理地交流分析，這樣才會更加清晰地認識到新稅制改革帶來的明顯沖擊，從而為更好學習、貫徹、落實新稅法提供更好的環(huán)境。在實施營改增后，房地產企業(yè)必須認真地研究新稅制改革，特別是要對這些新增稅種實行細致調查，確保會計人員在學習與了解增值稅稅務知識時，合理把握稅費支付的準確方式，運用繳稅相關知識的前提下，完成正確地運用新稅務制度政策。在開展新稅務法規(guī)政策的學習時，要全面地研究與增值稅有關的稅務減免政策，并依據法律法規(guī)開展稅收減免政策的使用，從而令企業(yè)能夠進一步獲取稅務機關的稅務減免。應深入研究我國土地增值稅與所得稅的組成狀況，特別是關于稅務機關與企業(yè)的交流機制應開展一些有益的探索，讓稅務減免的內容更加清楚，從而為稅務風險的合理管控提供堅實的后盾，為有效控制企業(yè)經營管理提供重要支撐。在房地產企業(yè)號召實施稅收新規(guī)時，要自覺提出主觀意愿，最大限度獲得稅務機關支持，從而能夠對自身定位進行有效調節(jié)，同時也應加強與稅務機關的聯(lián)系，從而為正確建設與稅務部門的信息交流途徑作出貢獻。

（四）提高稅收籌劃方案的設計水平

在納稅籌劃方案開展實際設計時，應將擴大納稅籌劃的輻射范圍視為重中之重，特別應對各種干擾稅務成本管控的各類舉措實行合理的價值評估，才能提高納稅人應對稅務風險的意識、具有更強的實施能力，從而提高納稅籌劃的整體改進。房地產企業(yè)應重視與稅收籌劃工作有關的時間點，特別是應對獲得土地資源需要的各種評估方法進行調查，以便在不同情況下，對房地產企業(yè)所持有的各類資產進行評估。綜合運用各方面的資源，確保稅收籌劃的輻射區(qū)域能夠拓寬。因此，要加強對房地產開發(fā)的有關問題的調查，尤其是需要對稅收預繳過程中的相關費用進行全面調查，以便為稅收的結轉和結轉工作提供一定的依據。房地產企業(yè)應強化對資本使用狀況的審查，提高稅務籌劃方法的靈活性，確保對現行的稅務籌劃方法進行替代，從而在工程項目群的建設中得以實現。在這種情形下，如何正確運用集中籌劃方法，才能使稅務籌劃方案的總體價值獲得有效發(fā)揮。同時，房地產企業(yè)也應正確有效運用留底稅，特別是應利用納稅申報的階段性申報工作實施合理的價值評估，才能更好地防范稅收風險。

五、結論

當前，我國房地產企業(yè)中存在著大量的稅收負擔，如何有效防范和預防稅收風險，是目前國內房地產行業(yè)發(fā)展的時代要求。所以，在深入剖析房地產企業(yè)稅收風險的基礎上，根據房地產市場的行業(yè)需求，規(guī)劃相應的稅收管控舉措，以達到降低稅收風險的目的。企業(yè)有關工作人員應關注這方面問題，在工作過程中側重于稅務風險管控工作，有效籌劃稅收方案。