王龍偉

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上影響著社會(huì)的進(jìn)步。持續(xù)快速的發(fā)展，導(dǎo)致了一些不可避免的問題出現(xiàn)，如房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、一些城市房產(chǎn)供給不足或供給過剩。從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)也可看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需并未實(shí)現(xiàn)均衡，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)成為了至關(guān)重要的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需情況是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素,房?jī)r(jià)的走勢(shì)與人民幸福指數(shù)息息相關(guān)。我國(guó)政府一直在使用宏觀調(diào)控手段，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡,這是確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的關(guān)鍵,也是全社會(huì)的利益所在。本文從當(dāng)前商品住宅供需情況著手，簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)行業(yè)供需不均的現(xiàn)狀。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡的含義

探討房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡問題，首先應(yīng)明確供給和需求這兩個(gè)概念。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，“供給”是指生產(chǎn)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格下愿意且能夠提供出售商品的數(shù)量，而不是實(shí)際生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量；“需求”是指消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格水平愿意而且能夠購(gòu)買產(chǎn)品的數(shù)量，但不僅僅是消費(fèi)者愿意購(gòu)買的數(shù)量，同時(shí)還要滿足愿意購(gòu)買數(shù)量的自身支付能力。

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，就是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致,而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)所呈現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。理論上來(lái)說就是供給等于需求，即供需比為1：1的狀態(tài)，但是從實(shí)際來(lái)說，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的存量及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，想要保持住宅市場(chǎng)供需均衡態(tài),供給量應(yīng)該高于市場(chǎng)需求量,而不是我們通常認(rèn)為的供給量等于需求量。

從供給角度解釋“均衡”，住宅市場(chǎng)的供給實(shí)際上應(yīng)該由兩部分組成。假定以一年為期，市場(chǎng)上的總供給量應(yīng)該包含上一年期末未消化的庫(kù)存量和當(dāng)年期間新增供給量。如果考慮到上期期末結(jié)余的話，我們理解的均衡狀態(tài)就是住宅的總供給量高于市場(chǎng)的需求量。

從需求角度解釋“均衡”，由于住宅的特殊屬性，當(dāng)市場(chǎng)中供給量大于需求量的時(shí)候，就會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)選擇，消費(fèi)者在市場(chǎng)中反復(fù)的比較后做出購(gòu)買決策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致一部分住宅商品不能滿足消費(fèi)者的需求而滯銷，這部分的供給量就變成了當(dāng)期的“無(wú)效”供給量，所以為了維持這種均衡的狀態(tài)，供給方就必須提供更多的產(chǎn)品才能滿足廣大消費(fèi)者的需求。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的因素

1.影響供給的因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素主要為：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的高低是影響供給最敏感的因素之一，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上升，勢(shì)必會(huì)激勵(lì)房企加大供給輸出；當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格下降，房企推盤的積極性就會(huì)減退，供給也會(huì)不足。

（2）土地供應(yīng)。土地供應(yīng)就好比巧婦下米做飯，土地供應(yīng)的越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量就越多，但土地的供應(yīng)量受區(qū)域、價(jià)格等影響較多，比如一線城市的土地供應(yīng)需求遠(yuǎn)高于二三四線城市，受地價(jià)的波動(dòng)而影響供應(yīng)，同樣會(huì)波及房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量。

（3）融資條件。2020年“三道紅線”的提出，嚴(yán)重制約了利用金融杠桿投資的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款的難度加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅縮水，反之，若融資難度低，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量就會(huì)加大。

（4）國(guó)家政策。國(guó)家一直秉承“房住不炒”的政策，在房地產(chǎn)金融政策方面保持定力，規(guī)范穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。但受新冠疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)有些萎靡，在2021年9月，貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)中明確提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這一政策是針對(duì)近期個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所提出。這些政策可以使房地產(chǎn)公司保持供給活力。因此若國(guó)家出臺(tái)扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，可促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)供給量會(huì)增加，反之若國(guó)家實(shí)施限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，市場(chǎng)供給量會(huì)減少。

2.影響需求的因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素主要為：

（1）地理位置。房地產(chǎn)不同于一般的商品，不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)最根本的特性，受地理位置的影響，消費(fèi)者購(gòu)買住宅的需求只能在一定的區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)，而不是在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升，消費(fèi)者對(duì)它的需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，消費(fèi)者對(duì)它的需求就會(huì)增加。

（3）消費(fèi)者的收入水平。消費(fèi)者為滿足自己對(duì)商品的需求，首先應(yīng)具備一定的支付能力，而消費(fèi)者收入水平的高低，直接取決于消費(fèi)者對(duì)需求水平的高低。比如高檔住宅，當(dāng)消費(fèi)者收入水平提高時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求，反之亦然。而對(duì)于低檔住宅，當(dāng)消費(fèi)者收入水平提高時(shí)，反而有可能會(huì)降低對(duì)商品的需求。

（4）消費(fèi)者偏好。不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會(huì)影響消費(fèi)者不同的需求，有人鐘愛洋房，有人鐘愛高層住宅。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種類型的房地產(chǎn)偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該類型房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，反之亦然。

三、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需簡(jiǎn)析

1.2021年3月、5月重點(diǎn)城市商品住宅供需情況分析，詳見圖1-圖2

圖1 2021年3月重點(diǎn)城市商品住宅供需情況

圖2 2021年5月重點(diǎn)城市商品住宅供需情況

上述圖表分別選取了2021年3月和5月同一時(shí)間段內(nèi)重點(diǎn)城市商品住宅供需比相關(guān)數(shù)據(jù)，如北京、上海、廣州、深圳等一線城市供需比小于1，甚至普遍小于0.8，同樣如成都、杭州、青島、西安等新一線城市供需比也小于1，按照前面所提及的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡理論判定，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，供給量小于市場(chǎng)需求量，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需并未實(shí)現(xiàn)均衡。

一線、新一線城市屬于擁有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政治資源的區(qū)域中心城市，優(yōu)越的教育、醫(yī)療、金融、交通等優(yōu)勢(shì)，對(duì)人才和企業(yè)會(huì)產(chǎn)生巨大的吸引力，人口密度的加大，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，土地供應(yīng)不足，當(dāng)供給量小于市場(chǎng)需求量時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)約束和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良好的均衡狀態(tài)。

比如2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定 ” 每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房，之后眾多一二線城市陸續(xù)推出房屋限購(gòu)政策。政策出臺(tái)的目的在于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不良投資者哄抬房?jī)r(jià)，避免出現(xiàn)因各種投機(jī)、過度投資等亂象而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給短缺，房?jī)r(jià)飆升的情況，將需求歸還于中間階層的剛需消費(fèi)者手中，當(dāng)以哄抬房?jī)r(jià)的始作俑者因限購(gòu)政策而無(wú)法達(dá)成目的時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)回歸到消費(fèi)者收入可支撐的水平，從而來(lái)確保行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.2021年三季度天津房市供需情況分析

2021年三季度天津商品住宅供需情況如下：三季度市場(chǎng)供應(yīng)309.08萬(wàn)平方米，與2020年三季度商品住宅供應(yīng)437.38萬(wàn)平方米，同比下降29.33%；前三季度共推出951.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.78%，較2019年同期下降17.56%。三季度商品住宅成交300.44萬(wàn)平方米，與2020年三季度商品住宅成交338.5萬(wàn)平方米，同比下降11.24%；前三季度共成交932.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.72%，較2019年同期增長(zhǎng)0.33%，詳見圖3。

圖3 近幾年天津商品住宅走勢(shì)

今年三季度，中央多部門釋放維穩(wěn)信號(hào)，為響應(yīng)中央對(duì)下半年“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作基調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。各地因城施策，天津也積極響應(yīng)，頻頻發(fā)布政策，教育方面，高考政策調(diào)整，“戶籍”+“學(xué)籍”雙重認(rèn)證，提高報(bào)考門檻。金融政策收緊，房貸利率上漲、審批更加嚴(yán)格，但從全國(guó)來(lái)看仍處于相對(duì)低位，對(duì)剛需群體依舊友好。此外，濱海新區(qū)出臺(tái)了購(gòu)房新政，外地購(gòu)房者無(wú)需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，在津就業(yè)即可在濱海購(gòu)房，進(jìn)一步利好在津有實(shí)際購(gòu)房需求的人群。多項(xiàng)政策以“房住不炒”為基調(diào)，在緊中有松的態(tài)勢(shì)下，充分保障剛需住房群體需求，體現(xiàn)政策維穩(wěn)目標(biāo)。2021年第三季度，天津商品住宅供需比為1.02，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡。但嚴(yán)格意義上講，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況仍未達(dá)到絕對(duì)均衡，仍需通過宏觀調(diào)控政策的不斷完善和加強(qiáng)，以實(shí)現(xiàn)真正意義的動(dòng)態(tài)均衡。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方是動(dòng)態(tài)變化的，供需的不均衡狀態(tài)是絕對(duì)且常態(tài)化的，而供需的均衡狀態(tài)是相對(duì)且有條件的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性以及供給和需求種類的多樣性決定了即使總量上達(dá)到了均衡，也不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了均衡，有可能還會(huì)存在結(jié)構(gòu)上的不均衡性。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)并未達(dá)到均衡，但政府一直在實(shí)施合理穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡，滿足人民群眾的住房需求，提高人民生活水平和幸福指數(shù)。