黃威

房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著非常重要的地位，特別是城市化進(jìn)程的加速，愈發(fā)刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，而房建企業(yè)想要提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須加強(qiáng)成本管理，保證每一個(gè)房建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)作為房建企業(yè)，在日常經(jīng)營和發(fā)展中，還要積極進(jìn)取，努力學(xué)習(xí)其他企業(yè)成功的管理經(jīng)驗(yàn)，更新自身管理理念，善于應(yīng)用精細(xì)化成本管理模式，通過科學(xué)配置資源，以最低的成本，高效完成房建項(xiàng)目的建設(shè)。

本文探討房建工程項(xiàng)目管理工作中精細(xì)化成本管理的必要性，論述施工設(shè)計(jì)中應(yīng)用精細(xì)化管理的模式和依據(jù)，成本費(fèi)用控制系統(tǒng)的完善，以及實(shí)行精細(xì)化成本管理的要素。在房建工程成本管理工作中，滲透精細(xì)化管理模式，可以大大提升房建工程成本管理的成效。

一、工程案例

北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)的SM大廈項(xiàng)目，占地面積4800m2，建筑面積59286m2。項(xiàng)目建設(shè)高度75m，分為地上和地下2個(gè)部分，其中地上19層，地下4層。工程結(jié)構(gòu)類型為鋼骨混凝土框架鋼筋混凝土核心筒混合結(jié)構(gòu)。

二、精細(xì)化成本管理的必要性

項(xiàng)目建設(shè)前期，項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行了充分調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該工程項(xiàng)目施工場(chǎng)地面積較為狹窄，和施工任務(wù)相比，工期相對(duì)緊張，再加上該房建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式較為復(fù)雜，給項(xiàng)目管理工作帶來較大難度。不僅如此，該房建項(xiàng)目合同要求質(zhì)量目標(biāo)必須達(dá)到長城杯、魯班獎(jiǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹車泻芏嘁呀?jīng)投入使用的建筑物，所以項(xiàng)目施工場(chǎng)地要達(dá)到北京市安全文明標(biāo)準(zhǔn)化工地要求。該項(xiàng)目開工前，項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了科學(xué)的成本預(yù)測(cè)和分析。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目土建成本預(yù)計(jì)虧損2525萬元人民幣。由于施工難度較大，項(xiàng)目部面臨巨大的成本壓力。針對(duì)各種不利局面，項(xiàng)目部決定將精細(xì)化成本管理模式引入到該項(xiàng)目的成本管控工作中來，希望可以扭虧為盈，而如何將精細(xì)化管理模式貫穿到施工管理工作的全過程，成為該項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)。

三、精細(xì)化成本管理的應(yīng)用

1.施工設(shè)計(jì)中應(yīng)用精細(xì)化管理模式

施工設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，精細(xì)化管理模式主要分為2個(gè)方面。一是在施工圖設(shè)計(jì)方面，針對(duì)土方支護(hù)和地基處理工作，項(xiàng)目部以原設(shè)計(jì)單位的施工設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，聯(lián)系了中建科學(xué)院，對(duì)該房建工程的CFG（Cement Fly-ash Gravel，水泥粉煤灰碎石）樁工程，進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，得到業(yè)主認(rèn)可，認(rèn)定價(jià)格為1140萬元人民幣，而該部分原有的施工設(shè)計(jì)中標(biāo)價(jià)為902萬元人民幣，這樣的優(yōu)化設(shè)計(jì)為整個(gè)項(xiàng)目部創(chuàng)造了200多萬元人民幣的利潤。另外一個(gè)方面是施工圖深化設(shè)計(jì)，原設(shè)計(jì)鋼結(jié)構(gòu)施工階段較為復(fù)雜，項(xiàng)目部同樣咨詢了中建科學(xué)院，對(duì)這部分進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，鋼結(jié)構(gòu)中標(biāo)價(jià)為2813萬元人民幣，經(jīng)過深化設(shè)計(jì)，分包結(jié)算價(jià)為2200萬元人民幣，這一深化設(shè)計(jì)增加收入610余萬元人民幣。

2.制定科學(xué)的成本管理依據(jù)

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，編制了具體的成本管理文件，將其稱為“3圖1書”。3圖包括：（1）管理差異分析圖。匯總該項(xiàng)目管理者和項(xiàng)目執(zhí)行單位的意見，確定該項(xiàng)目最合理的管理目標(biāo)，關(guān)注設(shè)計(jì)管理。（2）主動(dòng)控制技巧圖。綜合考慮項(xiàng)目資金預(yù)算和資金流動(dòng)之間的平衡關(guān)系，從多個(gè)角度出發(fā)，做好資金的平衡性調(diào)控，根據(jù)成本和功能變化之間的關(guān)系，確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)比重。在劃分項(xiàng)目工作面的過程中，必須將專業(yè)設(shè)計(jì)截面和專業(yè)施工截面作為依據(jù)和參考。（3）隱性成本分析圖。在項(xiàng)目正式實(shí)施前，就要做好項(xiàng)目隱性成本分析，比如材料采購成本誤差，財(cái)務(wù)核算壞賬、無法避免的固定資產(chǎn)等。另外，在對(duì)隱性成本進(jìn)行計(jì)算過程中，還要考慮補(bǔ)貼成本和糾錯(cuò)成本2個(gè)方面。1書是指成本管理建議書：完成成本預(yù)算和項(xiàng)目規(guī)劃后，將項(xiàng)目管理目標(biāo)制定成文件，下發(fā)至各個(gè)部門嚴(yán)格執(zhí)行。項(xiàng)目的招標(biāo)管理，必須以招標(biāo)策劃和項(xiàng)目評(píng)估文件為基礎(chǔ)，項(xiàng)目的合同管理必須以合同做臺(tái)賬和變更管理為基礎(chǔ)。

3.建立完善的成本費(fèi)用控制系統(tǒng)

在SM房建項(xiàng)目成本管理工作中，想要更好地滲透精細(xì)化管理模式，必須建立完善的成本費(fèi)用控制體系，根據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)化成本管理內(nèi)容。在建立成本費(fèi)用控制體系過程中，應(yīng)該綜合考慮預(yù)算主體、預(yù)算科目、預(yù)算維度、預(yù)算控制、審批流程、資金支付等內(nèi)容，做好預(yù)算控制。在房建項(xiàng)目實(shí)施過程中，建立完善的成本費(fèi)用控制系統(tǒng)，可以修正成本管理滯后性問題，具體包括以下內(nèi)容：

建立精細(xì)化設(shè)計(jì)房建項(xiàng)目預(yù)算系統(tǒng)。精細(xì)化設(shè)計(jì)房建項(xiàng)目預(yù)算管理體系，可以避免傳統(tǒng)房建項(xiàng)目管理工作中因?yàn)槭褂孟嗤瑫?huì)計(jì)科目帶來預(yù)算難執(zhí)行的問題，而完整的預(yù)算體系一般包含以下4方面內(nèi)容：

（1）預(yù)算主體、預(yù)算科目、預(yù)算維度。對(duì)于任何一個(gè)房建項(xiàng)目來說，加強(qiáng)成本控制，必須從基礎(chǔ)工作和基礎(chǔ)部門做起，必須全面考慮預(yù)算的維度。同時(shí)在設(shè)定預(yù)算科目的時(shí)候，也要注意細(xì)化原有的預(yù)算科目，做到責(zé)任到人，確保每一項(xiàng)成本費(fèi)用都處于管理體系中。

（2）編制總體費(fèi)用預(yù)算，根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況編制總體費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格控制總體費(fèi)用的使用和支出，務(wù)必保證項(xiàng)目的實(shí)際支出和成本費(fèi)用預(yù)算之間沒有過大的差距。作為項(xiàng)目費(fèi)用的動(dòng)支審批人員，在實(shí)際工作中，必須清晰認(rèn)識(shí)自己的職責(zé)和權(quán)限，嚴(yán)格按照規(guī)定做好每項(xiàng)費(fèi)用的審批工作。

（3）明確費(fèi)用報(bào)銷管理流程，開展費(fèi)用報(bào)銷類業(yè)務(wù)的過程中，首先應(yīng)該判斷費(fèi)用是否屬于公用性質(zhì)，在報(bào)銷前必須弄清資金的歸屬問題，了解具體的報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)，避免財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)報(bào)銷誤差。

（4）加強(qiáng)項(xiàng)目費(fèi)用控制系統(tǒng)和項(xiàng)目其他外圍系統(tǒng)的工作，保證成本精細(xì)化管理效果。具體到工作中，首先在總賬預(yù)算系統(tǒng)中導(dǎo)入審核成本、費(fèi)用預(yù)算數(shù)據(jù)等內(nèi)容，建立總賬系統(tǒng)和費(fèi)用控制系統(tǒng)之間的信息連接，為實(shí)現(xiàn)房建項(xiàng)目成本預(yù)算管理打好基礎(chǔ)。房建工程成本精細(xì)化管理流程見下圖1。

圖1 房建工程成本精細(xì)化管理流程

4.對(duì)每一個(gè)成本要素實(shí)行精細(xì)化管理

（1）材料費(fèi)控制

在SM項(xiàng)目的總成本中，施工材料的購買資金占比較大，為此，加強(qiáng)材料費(fèi)用的精細(xì)化管理至關(guān)重要。因?yàn)轫?xiàng)目地處北京，信息發(fā)達(dá)，交通便利，在施工材料的采購環(huán)節(jié)中，可以靈活選擇采購方式和合作企業(yè)，考慮到該房建項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目部在采購集采物資材料時(shí)，以區(qū)城招標(biāo)采購、戰(zhàn)略采購為主要渠道，以競(jìng)爭(zhēng)性談判為輔。在非集采物資材料的采購過程中，則結(jié)合電子商務(wù)和詢質(zhì)比價(jià)2種方式進(jìn)行，針對(duì)不同材料選擇不同采購方式的主要目的是壓低采購成本。

項(xiàng)目實(shí)施過程中，要合理控制施工材料的消耗數(shù)量，針對(duì)每種施工材料，制定定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定發(fā)放施工材料。建立施工材料分批領(lǐng)用制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)性監(jiān)督和檢查，一旦發(fā)現(xiàn)施工材料的領(lǐng)用存在超限額的問題，立即進(jìn)行調(diào)查，了解材料領(lǐng)用超限額的原因以及超額領(lǐng)取的材料的去向，如果超限額原因和超額領(lǐng)取的材料去向不合理，應(yīng)該追求相關(guān)人員的責(zé)任。另外，在施工現(xiàn)場(chǎng)，還有很多沒有采取定額管理的施工材料，對(duì)于這類材料，應(yīng)該制定科學(xué)的管理計(jì)劃，采購這些材料前，采購部門必須結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以及以往經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確地預(yù)估材料需要購買的數(shù)量，然后根據(jù)每個(gè)部門的施工任務(wù)情況，發(fā)放材料。

房建項(xiàng)目施工過程中以及房建項(xiàng)目施工完成后，都會(huì)產(chǎn)生很多廢棄的材料。加強(qiáng)廢舊材料回收管理，是控制材料費(fèi)用的有效手段。作為房建項(xiàng)目施工人員，以保證施工質(zhì)量為基礎(chǔ)，在實(shí)際施工中，必須有計(jì)劃地做好材料的采購和使用工作。

在SM項(xiàng)目中，施工材料費(fèi)用控制最為明顯的部分就是頂板模板施工方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)，項(xiàng)目部經(jīng)過多方分析和商議，決定應(yīng)用新工藝，采用新型數(shù)字化剛性模板支撐體系代替?zhèn)鹘y(tǒng)頂板模板，因?yàn)樾滦湍０逯误w系屬于全鋼構(gòu)造，這種結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)固，同時(shí)操作更加簡便，可大大提升材料周轉(zhuǎn)使用率，同時(shí)在節(jié)約時(shí)間成本以及降低資源浪費(fèi)方面都做出了積極的貢獻(xiàn)，可以說新型工藝的應(yīng)用，大大降低了該項(xiàng)目的施工成本，提高了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過優(yōu)化的頂板施工方案需要應(yīng)用鋼龍骨75t，租費(fèi)7.1萬元人民幣，而鋼龍骨的應(yīng)用較傳統(tǒng)木方應(yīng)用的成本要節(jié)省50%左右，成本節(jié)省數(shù)額達(dá)60余萬元人民幣。

（2）人工費(fèi)用的精細(xì)化管理

房建工程的建設(shè)規(guī)模較大，施工任務(wù)較多，所以投入的人力資源也是非常龐大的，針對(duì)房建項(xiàng)目的人力資源，采取精細(xì)化管理控制方式，有助于實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。另外，該項(xiàng)目有部分項(xiàng)目以分包的形式包給其他分包商，對(duì)于分包項(xiàng)目，必須建立精細(xì)化的管理模式，簽訂正式的分包合同，保證分包工作效率，在項(xiàng)目部建立和精細(xì)化管理配套的激勵(lì)制度，激發(fā)員工參與成本精細(xì)化管理的熱情。

5.固定資產(chǎn)的精細(xì)化管理

房建項(xiàng)目施工，離不開機(jī)械設(shè)備的應(yīng)用，而在項(xiàng)目部中，機(jī)械設(shè)備等都屬于固定資產(chǎn)，施工機(jī)械設(shè)備的采購和租賃成本，是項(xiàng)目總成本中非常重要的一部分，所以加強(qiáng)固定資產(chǎn)的精細(xì)化管理也是非常有必要的。具體來說，對(duì)投入項(xiàng)目使用的機(jī)械設(shè)備的使用費(fèi)用、租賃費(fèi)用以及折舊費(fèi)用，采取精細(xì)化管理模式進(jìn)行管理，保證機(jī)械設(shè)備可以保持良好運(yùn)行狀態(tài)的同時(shí)，促進(jìn)房建項(xiàng)目順利有序完成施工。另外，精細(xì)化管理模式可以很好地規(guī)劃設(shè)備資源的應(yīng)用，避免房建項(xiàng)目實(shí)施過程中，機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)閑置問題，從而提高施工機(jī)械設(shè)備的應(yīng)用效率。

6.制定精細(xì)化的項(xiàng)目考核制度

想要實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理目標(biāo)，除了以上內(nèi)容，還要建立和精細(xì)化管理制度配套的考核制度，建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，將項(xiàng)目完成情況作為考核依據(jù)，對(duì)每項(xiàng)施工任務(wù)、每個(gè)施工環(huán)節(jié)以及工作人員的實(shí)際工作情況進(jìn)行績效評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果作為獎(jiǎng)懲依據(jù)，提高員工積極性，優(yōu)化精細(xì)化管理效果。

四、結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于任何一個(gè)房建項(xiàng)目，想要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，必須通過項(xiàng)目部全員的能力。SM房建項(xiàng)目，施工前測(cè)算的預(yù)虧2525萬元人民幣，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，引入精細(xì)化成本管理模式，實(shí)現(xiàn)盈利586萬元人民幣，結(jié)構(gòu)工期加快33d，不僅項(xiàng)目成功完成，還證明國內(nèi)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理工作中取得了巨大的突破。