郭偉鋒

（中鐵建設(shè)集團有限公司，北京 100049）

基于房地產(chǎn)項目設(shè)計的重要性，要綜合考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應需求以及市場情況，著重考慮產(chǎn)品質(zhì)量以及最終的設(shè)計效果，保證項目設(shè)計的合理性和可行性，用于指導項目實施的整個生命周期，同時加強設(shè)計階段的管理，協(xié)調(diào)好所有施工資源，促進項目建設(shè)目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目表現(xiàn)出投資高、周期長的特性，做好設(shè)計管理，對提高項目整體質(zhì)量有著積極作用，通過對項目實施全過程的考慮與分析，設(shè)計出切合實際的項目方案，給項目的實施提供指導性建議，如果想保證設(shè)計效果達到預期，通過良好的設(shè)計管理來把控整個過程，可以實現(xiàn)項目質(zhì)量的有效控制，進一步提升房地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，間接提升其社會地位，為社會各領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

一、BIM技術(shù)特點

第一，BIM技術(shù)數(shù)據(jù)可視化特點BIM技術(shù)作為房地產(chǎn)模型制作和建造的專用工具，可以在工程建設(shè)項目中以三維立體模型的形式展示項目的情況和進度，輔助施工團隊發(fā)展更強和實現(xiàn)更和諧的總體規(guī)劃。尤其是該技術(shù)在設(shè)計圖紙和工程施工方案中的應用，專業(yè)技術(shù)人員將建設(shè)工程中的各種主要參數(shù)和數(shù)據(jù)信息輸入電子計算機，應用BIM技術(shù)將其轉(zhuǎn)化為三維圖形，并根據(jù)圖形進行開發(fā)，信息內(nèi)容具有交互性，可以滿足工程項目建設(shè)的各種要求。第二，BIM技術(shù)的可移植性特征工程建設(shè)項目的全過程會受到各種因素的影響，意外因素的影響甚至會危及工程建設(shè)的整體施工進度和質(zhì)量。這就要求完成建設(shè)項目建設(shè)全過程的信息內(nèi)容數(shù)據(jù)的實時交互和傳遞，要保證項目施工階段的各種情況可以及時傳送到管理單元，提示設(shè)計和管理人員對突發(fā)情況進行調(diào)整，調(diào)整設(shè)計的內(nèi)容和房地產(chǎn)施工的解決方案，BIM技術(shù)可以將這種情況處理到極致，完成信息內(nèi)容和數(shù)據(jù)信息的及時傳遞，保障工程建設(shè)項目的順利進行，促進工程建設(shè)領(lǐng)域的穩(wěn)步發(fā)展。第三，BIM技術(shù)可升級性特點工程建設(shè)項目的方案設(shè)計不是一成不變的。必須根據(jù)市場需求和建設(shè)條件等因素進行適當調(diào)整，不斷升級完善工程建設(shè)方案，實現(xiàn)工程建設(shè)項目經(jīng)濟效益的最大化。傳統(tǒng)的工程建設(shè)項目風險管理方法和成本預算審批制度早已不能適應新形勢下工程建設(shè)的要求。鑒于價格市場劇烈變化，施工全過程突發(fā)安全事故，效率低下的情況，依靠BIM技術(shù)可以快速準確地改進工程建設(shè)項目的施工，完善原有的施工方案，提高建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟效益。

二、BIM的房地產(chǎn)項目管理信息化

（一）深化管理

在大型和超大型項目中應用BIM協(xié)助總承包管理，首先需根據(jù)項目特點拆分BIM工作內(nèi)容，以降解項目復雜性，并通過深化工作使BIM模型滿足設(shè)計、施工、竣工交付及運維等不同階段的應用要求。根據(jù)模型深度和應用階段不同，將BIM模型劃分為初步設(shè)計模型、施工圖模型、施工模型、竣工模型、運維模型。其中，總承包單位為使施工模型滿足施工需求，依據(jù)施工模型管理協(xié)調(diào)各專業(yè)分包單位和指導施工過程，是實現(xiàn)BIM模型實施落地和應用BIM技術(shù)提升總承包方管理水平、技術(shù)水平和信息化水平的核心。根據(jù)項目特點將BIM模型深化管理分為專業(yè)模型深化、專業(yè)間模型綜合深化。

（二）BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目施工階段信息化的應用

首先，可以運用BIM進行設(shè)計可行性分析，對項目設(shè)計進行模擬，可以在施工之前發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目設(shè)計之中的不足之處，從而可以及時與設(shè)計方進行協(xié)調(diào)，有利于設(shè)計圖紙的優(yōu)化，大大為施工降低了未來施工中可能出現(xiàn)的問題。其次，基于BIM技術(shù)，可以實現(xiàn)4D綜合模擬。該技術(shù)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)階段可使用時間和有效空間的有效預測，幫助建設(shè)項目管理合理安排時間，科學安排空間，大大提高施工效率。因此，在施工階段應用基于BIM的工程信息管理系統(tǒng)具有巨大的優(yōu)勢，一方面體現(xiàn)在建設(shè)團隊可以運用信息更好地監(jiān)控工程質(zhì)量、完成進度與成本費用。另一方面BIM的技術(shù)性優(yōu)勢可以有效支持和保證項目的順利實施，最大程度上使項目優(yōu)化建造階段技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng)濟指標的完善和最優(yōu)化。

（三）BIM技術(shù)在工程房地產(chǎn)設(shè)計中的應用

分析BIM技術(shù)在工程建設(shè)項目設(shè)計中的應用，必須從BIM關(guān)鍵技術(shù)對提升房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計品牌和協(xié)同管理兩個方面進行分析。首先，將BIM技術(shù)應用于工程建設(shè)項目的設(shè)計，促進了工程建設(shè)設(shè)計的品牌推廣。具體表現(xiàn)為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計使用CAD軟件進行工程圖制作和設(shè)計。工程圖作為設(shè)計人員在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中的語言表達能力和概念表達方式，不僅要花更多的時間在開發(fā)工程圖和設(shè)計分析上，而且缺乏對設(shè)計和關(guān)鍵點的清晰表達。針對這種情況，利用BIM技術(shù)開展工程項目設(shè)計的應用，不僅可以提高房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的效率，而且可以根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中的圖紙問題進行合理處理，促進房地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計公司的質(zhì)量和水平得到提高。在工程項目的設(shè)計階段應用BIM關(guān)鍵技術(shù)，可以合理提高各施工階段數(shù)據(jù)信息與材料的匹配度，便于設(shè)計人員多方位把握具體情況以確保設(shè)計圖紙與施工現(xiàn)場條件能夠充分匹配。其次，在工程項目的設(shè)計階段應用BIM關(guān)鍵技術(shù)，可以在一定程度上防止因信息內(nèi)容不匹配而導致設(shè)計圖與施工現(xiàn)場情況不一致的問題。BIM關(guān)鍵技術(shù)可以在工程項目的施工過程中詳細記錄整個施工過程，不斷完善設(shè)計圖紙，有效安裝管道、工業(yè)設(shè)備、電纜和工程機械設(shè)備等，進而改進工程項目的管理能力。其中，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中，BIM技術(shù)根據(jù)信息內(nèi)容實體模型的查詢和分析，可以獲得更加準確、全面的工程圖信息內(nèi)容，也可以更加形象化地觀察工程房地產(chǎn)三維信息內(nèi)容實體模型的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)和設(shè)計狀態(tài)，從整體的角度處理設(shè)計過程中的各種碰撞問題，尤其是工程地下室和復雜房地產(chǎn)建造。管道布局設(shè)計可以顯著提高管道布局設(shè)計的合理化程度，實現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的美觀大方，具有更加明顯的功效和實際效果。

（四）房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量控制策略

房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量控制非常重要，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險且高回報率的行業(yè)，保證房屋房地產(chǎn)質(zhì)量是提升項目經(jīng)濟效益的重要路徑，采取有效的質(zhì)量控制方法，既可以獲得理想的投資回報效果，又可以提升項目的總體效益。首先，保證項目總規(guī)劃的科學性，站在項目質(zhì)量管理的整體角度，由專業(yè)人員完成項目方案的設(shè)定，經(jīng)過有關(guān)人士的質(zhì)量把關(guān)后，在沒有任何質(zhì)量問題后投入使用。其次，全面落實招標與管理，利用競爭手段達到提高設(shè)計方案質(zhì)量的目的，確保與項目實施要求完全吻合。最后，優(yōu)化與改進預算方案，做好預算審核，避免浪費更多資金成本。在進行項目房地產(chǎn)設(shè)計的質(zhì)量管理時，還要加強施工圖紙的設(shè)計審核，保證設(shè)計方案的可操作性是實現(xiàn)項目質(zhì)量目標的關(guān)鍵所在，那么要求相關(guān)設(shè)計人員保證圖紙設(shè)計的深度，結(jié)合實際需求成立專門的審核小組，從客觀角度審核與評價設(shè)計圖紙，判斷圖紙設(shè)計是否可以滿足項目整體需求。圖紙會審階段要加大審核力度，確保對圖紙設(shè)計意圖有著正確的理解，同時關(guān)注設(shè)計圖紙的合理性分析，及時解決圖紙設(shè)計中存在的各種問題，以保證各項施工活動順利開展。如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中存在絲毫問題，都要給予更高的關(guān)注度和重視度，合理運用專業(yè)知識進行解決與改進，尋求最為合理的解決途徑，進一步完善施工圖紙設(shè)計，以及后續(xù)的會審工作。在解決圖紙設(shè)計問題時，需要開發(fā)商和監(jiān)理人員的共同參與，有條理地逐一解決圖紙會審中的問題，并且在項目開展前提，確保技術(shù)交底工作落實到位，確保施工人員與管理人員了解和掌握每個設(shè)計重點，使每個施工環(huán)節(jié)緊密銜接起來，符合施工要求，提升項目整體質(zhì)量。

（五）創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)環(huán)境

目前，我國已經(jīng)出臺了信息化建設(shè)的相關(guān)制度，對信息化建設(shè)進行了一定的標準化管理，如政府信息發(fā)布制度和網(wǎng)絡建設(shè)標準，這在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。根據(jù)不同的實施條件，建設(shè)環(huán)境可分為軟件和硬件兩部分。在進行軟件開發(fā)的過程中，需要重點考慮硬件服務器能否滿足信息系統(tǒng)平臺的建設(shè)要求、數(shù)據(jù)庫是否具有文件備份和信息恢復功能、數(shù)據(jù)傳輸是否具有高穩(wěn)定性、數(shù)據(jù)的完整性及保密性是否得到保證等，這樣才能發(fā)現(xiàn)其中的不足，并且可以及時進行改進以及優(yōu)化，從而創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)環(huán)境，確保房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的完善。

（六）成果實施管理

在項目不同階段，對BIM模型有不同精度和深度要求。在BIM模型各應用階段存在不同類型的過程成果用于推動項目進行，直至項目竣工，將與實際工程一致的模型交付業(yè)主進行輔助運維管理。其中，BIM成果包含設(shè)計流線分析方案、設(shè)計優(yōu)化方案、管道綜合排布方案、圖紙問題、凈高分析圖、預留預埋、支吊架及復雜節(jié)點處理等內(nèi)容，總承包方通過應用不同階段的BIM成果，提早發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題、施工重難點及管理薄弱環(huán)節(jié)。通過信息協(xié)同平臺進行文檔儲存、圖紙報審、圖紙版本管理、模型審核、模型在線瀏覽等應用，總承包方通過平臺對項目參建方進行項目協(xié)調(diào)和信息管理。通過信息協(xié)同平臺進行BIM成果管理與信息傳遞，首先設(shè)計方上傳施工圖與設(shè)計BIM模型，總承包方及各專業(yè)分包方下載相應內(nèi)容，并審核設(shè)計BIM模型，將模型深化過程中的圖紙問題和審核結(jié)果反饋給設(shè)計方，最后由設(shè)計方回復后進行問題閉合。BIM深化完成后，上傳BIM深化模型交付業(yè)主審核，并歸檔整理所有文件，加強各專業(yè)與設(shè)計間的溝通效率。BIM成果實施運行保障體系包括成立BIM小組、設(shè)立周生產(chǎn)BIM例會和建立BIM培訓制度。BIM小組工作由項目總工負責牽頭，各專業(yè)管理人員全過程參與實施。項目總工開展每周生產(chǎn)例會匯報近期工作情況時，應專題介紹利用BIM技術(shù)配合各部門推進現(xiàn)場進度、質(zhì)量和安全管理的情況，記錄各方施工過程所需的BIM成果，并采取措施利用BIM技術(shù)輔助解決現(xiàn)場疑難問題。項目部在BIM成果應用過程中，將集中組織BIM軟件操作技能培訓，實現(xiàn)BIM知識成果從BIM專職人員向全體管理人員遷移，主要涉及Revit，Navisworks等BIM軟件及項目BIM管理平臺，培訓人員涵蓋項目各分包管理人員、勞務隊管理人員及其他人員，實現(xiàn)基層能做、中層能用、高層能懂的目標。

（七）收集并利用房地產(chǎn)項目管理中的大數(shù)據(jù)

目前社會已經(jīng)處于大數(shù)據(jù)時代，國內(nèi)工業(yè)管理及時更新改革，首先進入并適應大數(shù)據(jù)時代的趨勢。相比之下國內(nèi)房地產(chǎn)項目管理則落后一步，與時代發(fā)展脫軌。目前項目管理已經(jīng)不在局限日常紙質(zhì)版文檔的管理，依賴于BIM項目管理信息化帶來的革新，項目管理著重于大量的信息數(shù)據(jù)管理。因此，在進行房地產(chǎn)項目管理過程中，要樹立信息化管理的意識，在工作中有意收集數(shù)據(jù)、整理數(shù)據(jù)，在對數(shù)據(jù)進行歸類和分析中獲得更多的信息為項目增值，進而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的利益，創(chuàng)造更大的價值。這個過程是一個由量變到質(zhì)變的長期的復雜過程，首先需要具有貼切市場的大數(shù)據(jù)，其次需要具有處理評估大數(shù)據(jù)的能力，最后需要具有專業(yè)的工程技術(shù)指導。在長期大量的工程經(jīng)驗和大量的工程數(shù)據(jù)中完成這一數(shù)據(jù)收集和處理過程。

（八）BIM技術(shù)在房地產(chǎn)工程招投標和竣工結(jié)算階段的應用

借助BIM模型數(shù)據(jù)信息庫的內(nèi)容，涉及工程信息造價，工程師可以獲取許多類型的造價信息，繼而在造價管理的招投標階段，能夠按照實際進行的房地產(chǎn)工程情況提供招投標的參考，使實際招投標中漏項或者錯算的現(xiàn)象得以避免。在這一過程中，依照BIM三維立體模型，房地產(chǎn)工程企業(yè)可將招投標文件和標底文件做好，再據(jù)此找尋價格合理和具備資質(zhì)的施工單位進行合作。招投標文件作為基礎(chǔ)內(nèi)容，施工單位的報價可在此基礎(chǔ)上依據(jù)工程量清單進行，以使中標的概率獲得較大幅度的提升。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目管理在今后發(fā)展中的趨勢以及科學高效的措施必然是信息化。BIM的信息技術(shù)作為行業(yè)中最行之有效的信息化應用工具，對于實現(xiàn)更加規(guī)范、高效、科學以及合理的項目管理工作意義深遠。因此我們需不斷致力于BIM技術(shù)的相關(guān)研究和探索，堅持對其進行發(fā)展和完善，努力實現(xiàn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的飛躍。