周利琴

（杭州地鐵開發(fā)有限公司，浙江 杭州 310000）

經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得稅務(wù)籌劃越來越受歡迎，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識(shí)到要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，就需要從根本上解決企業(yè)的稅收問題。通過稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行提前預(yù)測，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)或者納稅人不夠了解稅收法律，不能及時(shí)采取措施預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得理想的收益，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范十分必要。

一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)界定

房地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事房地產(chǎn)方面的相關(guān)活動(dòng)來營利的經(jīng)濟(jì)組織。如房地產(chǎn)開發(fā)、管理和經(jīng)營等，可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。從經(jīng)營方式和內(nèi)容方面可以分為房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)開發(fā)主要包括城鄉(xiāng)土地開發(fā)、房屋的建造和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)的營銷經(jīng)營；中介服務(wù)主要是指房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)濟(jì)企業(yè)等；物業(yè)管理包括住宅小區(qū)和商務(wù)大樓在內(nèi)的經(jīng)營類企業(yè)的服務(wù)管理，如售后、維修保養(yǎng)、小區(qū)環(huán)境、治安管理、房屋買賣、室內(nèi)裝修等一系列服務(wù)。從經(jīng)營的范圍來看，房地產(chǎn)企業(yè)又可以分為房地產(chǎn)綜合、房地產(chǎn)專營和房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)綜合包括房地產(chǎn)的經(jīng)營、開發(fā)和管理；房地產(chǎn)專營則涵蓋中介、物業(yè)管理和租售的服務(wù)；房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)與以上兩者不同，它是相對(duì)獨(dú)立的企業(yè)，只針對(duì)某個(gè)特定的項(xiàng)目開展，如某些合資經(jīng)營企業(yè)，其經(jīng)營期一般較短，只維持某一個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行和發(fā)展，它是房地產(chǎn)企業(yè)中最常用的一種形式，因?yàn)樗谶M(jìn)行核算時(shí)比較方便、高效。

（二）稅務(wù)籌劃的定義

稅務(wù)籌劃主要是指企業(yè)在納稅之前所進(jìn)行的正規(guī)合理的經(jīng)營活動(dòng)，提前對(duì)納稅主體從事的經(jīng)營活動(dòng)所涉及的稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行籌劃安排，達(dá)到減少稅務(wù)或延緩納稅時(shí)間的目的。稅務(wù)籌劃包括兩個(gè)方面：一是征稅籌劃；二是納稅籌劃。通過稅務(wù)籌劃，國家可以及時(shí)收取應(yīng)收稅款，還可以使納稅人員在法律允許的范圍內(nèi)減輕稅收壓力和負(fù)擔(dān)，避免一些納稅風(fēng)險(xiǎn)，保障納稅人的合法權(quán)益。納稅籌劃主要是運(yùn)用一系列的稅務(wù)法律知識(shí)制定合理的稅務(wù)籌劃方案，從而化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，在保障納稅人合法利益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大化。而征稅籌劃則是從征稅人的角度出發(fā)，通過不斷地完善稅收機(jī)制，加強(qiáng)稅收管理，對(duì)納稅籌劃進(jìn)行制約，使納稅人員合法及時(shí)地納稅。在法律法規(guī)條款下進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃可以在不損害征稅人利益的情況下，實(shí)現(xiàn)納稅人的納稅金額最小化，減輕納稅人的壓力負(fù)擔(dān)。

（三）稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)主要有四個(gè)，即合法性、籌劃性、目的性和專業(yè)性。合法性主要表現(xiàn)為稅務(wù)籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的一系列活動(dòng)，遵循國家有關(guān)稅務(wù)的法律條例，同時(shí)在所有遵循國家法律的稅務(wù)籌劃方案中，選取最優(yōu)的方案，從而實(shí)現(xiàn)維護(hù)納稅人利益、減輕納稅人壓力的目的。

籌劃性體現(xiàn)為它是一項(xiàng)提前具有方案的經(jīng)營活動(dòng)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部的情況進(jìn)行分析，提前制定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃方案，為接下來的稅務(wù)工作打下一定的基礎(chǔ)。

目的性體現(xiàn)為稅務(wù)籌劃的目的十分明確，它是以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)為最終目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

專業(yè)性主要是指稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)特點(diǎn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎枰嚓P(guān)稅收人員具備較高的專業(yè)素質(zhì)，從而很好地開展稅務(wù)籌劃工作。只有具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃素養(yǎng)，懂得稅務(wù)籌劃的知識(shí)，才能使企業(yè)的稅務(wù)籌劃更加完善，也能在很大程度上為企業(yè)減少納稅，在合法的范圍內(nèi)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有利于企業(yè)的發(fā)展。只有企業(yè)管理人員很好地掌握了稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)，才能在此基礎(chǔ)上不斷地完善企業(yè)的發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

（一）市場法律政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為支撐國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。但是有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律條例和政策并沒有得到相應(yīng)的完善，使得法律政策不能支撐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。法律政策的不完善導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)一味追求經(jīng)濟(jì)效益，游走在法律的邊緣，面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的正常運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展。政策不完善還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在開展正常稅收工作時(shí)缺乏具體的標(biāo)準(zhǔn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收人員的工作效率，還會(huì)造成一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的違法風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些違法行為。

（二）市場的經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定籌劃方案的過程中需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展情況和運(yùn)營情況，從企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，使得稅收活動(dòng)充分發(fā)揮前瞻性。但稅務(wù)籌劃工作有時(shí)會(huì)影響到房地產(chǎn)的一系列經(jīng)營活動(dòng)，其中最明顯的就是投資活動(dòng)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果想減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就需要滿足稅收優(yōu)惠政策的各項(xiàng)條件，在這個(gè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)很可能產(chǎn)生一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。有些風(fēng)險(xiǎn)甚至超過企業(yè)所能承受的范圍，也有可能達(dá)不到企業(yè)的預(yù)期效益，這種投資決策的失誤會(huì)使企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展面臨一定的困境，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要性，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中需要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)營環(huán)境制定適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃策略，在實(shí)施的過程中要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整。

（三）市場操作風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作中，存在一定的市場操作風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)的來源主要是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員，是他們的不正確認(rèn)識(shí)或者人員素質(zhì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。一方面，稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅務(wù)籌劃工作缺乏重視，對(duì)它的認(rèn)識(shí)不正確，只是將它作為獲取經(jīng)濟(jì)利益的一個(gè)手段，導(dǎo)致出現(xiàn)偷稅漏稅的情況。由于稅務(wù)籌劃人員所制定稅務(wù)籌劃方案的不完善，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)隱患層出不窮。將稅務(wù)籌劃作為賺取利益的方式勢必阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，不利于企業(yè)的良性發(fā)展。另一方面，一些稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)低下，不能很好地掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)優(yōu)惠政策，使得企業(yè)不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。稅務(wù)籌劃人員的工作水平不能很好地適應(yīng)這項(xiàng)工作，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)核算出現(xiàn)問題，使得企業(yè)出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)損失。稅務(wù)籌劃人員出現(xiàn)的職業(yè)素養(yǎng)問題會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)管理中最重要的財(cái)務(wù)管理面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。市場中存在的一些操作風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受損，影響企業(yè)的發(fā)展。

（四）稅務(wù)政策研究不足

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，沒有對(duì)稅務(wù)政策進(jìn)行深度的研究，也就不能找到最適合自身發(fā)展的路線。例如，近些年來國家稅務(wù)總局公布了一些關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)銷售稅收的政策，其中規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)也將一般納稅人收取的不動(dòng)產(chǎn)按照相應(yīng)的計(jì)稅方法進(jìn)行3%預(yù)征率征稅，向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，但另一個(gè)公告對(duì)此有不同的規(guī)定。兩種政策存在一定的爭議，而這種問題出現(xiàn)后，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其缺乏關(guān)注，沒有及時(shí)與稅務(wù)局進(jìn)行有效溝通，就會(huì)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在繳稅時(shí)，國家規(guī)定可以扣除年度虧損金額，許多企業(yè)對(duì)相應(yīng)稅務(wù)政策法律法規(guī)的了解不透徹，會(huì)使企業(yè)造成不必要的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）切實(shí)遵循稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，首先就需要遵循國家的稅收政策，相關(guān)的管理人員需要對(duì)稅收政策有清晰正確的了解，在此基礎(chǔ)上開展一系列管理經(jīng)營活動(dòng)。這樣可以在很大程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，也能減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

遵循稅收政策，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)管理人員時(shí)刻關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的新政策出臺(tái)，與此同時(shí)，不斷加強(qiáng)對(duì)政策的學(xué)習(xí)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)稅收人員對(duì)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防控，提高他們對(duì)稅收政策的敏銳程度，增強(qiáng)他們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使他們對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)識(shí)，可以定期對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)，不斷完善他們的稅務(wù)籌劃能力。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也需要針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，從而構(gòu)建完善的解決方案。對(duì)稅收中出現(xiàn)的一些優(yōu)惠政策要及時(shí)加以利用，從而減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在稅務(wù)籌劃的過程中需要不斷解決稅務(wù)籌劃問題，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檎邌栴}出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，影響企業(yè)的不斷發(fā)展。遵循稅收政策可以很好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的有效管理，提升企業(yè)的運(yùn)營效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。

（二）加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，就需要對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)安全有效的控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要對(duì)此予以相應(yīng)的重視，制定長遠(yuǎn)的規(guī)劃方案，不能只追求眼前利益，忽視長遠(yuǎn)的稅務(wù)籌劃，要在擁有健全機(jī)制的情況下實(shí)施方案。

其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，使其充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，從企業(yè)的根本利益出發(fā)，發(fā)揮個(gè)人職能作用。企業(yè)可以適當(dāng)?shù)亟⒓?lì)機(jī)制，從而提高他們的工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要圍繞企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)，對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行多層次的編制，從而將風(fēng)險(xiǎn)降到可控制的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的損失降到最小。還要不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，滿足風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，通過預(yù)警監(jiān)督可以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制稅務(wù)籌劃方案時(shí)要注意資料的真實(shí)性和質(zhì)量，真實(shí)反映企業(yè)情況。企業(yè)可以建立內(nèi)部的核算系統(tǒng)，為企業(yè)的稅收和各項(xiàng)活動(dòng)提供良好的保障。加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制需要保證稅務(wù)籌劃的合理性和真實(shí)性，需要企業(yè)管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的管控和監(jiān)督，從而確保企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的順利實(shí)施。

（三）提高人員操作素質(zhì)

稅務(wù)籌劃方案的實(shí)施是一項(xiàng)復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，需要相關(guān)工作人員具備過硬的專業(yè)素質(zhì)和對(duì)系統(tǒng)的強(qiáng)大操控能力。為了順利推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)要提高人員的操作素質(zhì)，培養(yǎng)他們的職業(yè)技能，從而使他們具有良好的專業(yè)素養(yǎng)和操作能力。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂嚴(yán)格的稅務(wù)人員培養(yǎng)計(jì)劃，為他們設(shè)定目標(biāo)，從而使企業(yè)可以根據(jù)人才培養(yǎng)方案制定員工的工作內(nèi)容，定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，使他們可以時(shí)刻了解關(guān)于稅務(wù)籌劃的最新消息，保證稅務(wù)籌劃方案的實(shí)效性和合理性，按照計(jì)劃的要求有針對(duì)性地培養(yǎng)籌劃人員。

其次，企業(yè)也可以建立高質(zhì)量的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，使企業(yè)籌劃人員向?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，不斷提升自身的技能，在學(xué)習(xí)的過程中不斷完善自己，提高自己的專業(yè)素質(zhì)。企業(yè)應(yīng)時(shí)刻督促員工學(xué)習(xí)有關(guān)稅務(wù)籌劃的知識(shí)，成為一名專業(yè)性人才，為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量，從而不斷實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。

（四）實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)化

稅收中的事先管理在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理中起到至關(guān)重要的作用，因此實(shí)施稅收管理需要做到事先管理，從而根據(jù)相應(yīng)的稅務(wù)進(jìn)行納稅。稅務(wù)管理的基礎(chǔ)是由業(yè)務(wù)性質(zhì)決定的，而業(yè)務(wù)活動(dòng)又是為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)的。企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)需要通過稅務(wù)管理來實(shí)現(xiàn)，也可以通過優(yōu)化業(yè)務(wù)來優(yōu)化納稅。例如，企業(yè)在貨物倉儲(chǔ)時(shí)可以根據(jù)自身情況來選擇，另外也可以通過自己建立倉庫的形式，從而優(yōu)化業(yè)務(wù)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展的過程中起著至關(guān)重要的作用，也面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范十分重要。不但可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。但是如果不能及時(shí)防范房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和稅收人員要了解企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，明確房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)，從而制定嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，保證房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的競爭力，有效預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化稅收制度，完善稅收政策，在工作過程中做到有據(jù)可依。同時(shí)籌劃員工的專業(yè)素質(zhì)也十分重要，需要企業(yè)予以一定的重視，從而促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不斷適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。