王晴

（渭南華泰安實業(yè)發(fā)展有限公司，陜西 渭南 714000）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中起到了關鍵性作用，和其他產(chǎn)業(yè)建設發(fā)展有著一定的關聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)在當前各個地區(qū)得到了快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，大多比較重視金融投資和房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，對預算管理的關注度不高，在某種程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。不炒房是當前我國房地產(chǎn)新政策中重點關注的內(nèi)容，并且在當前經(jīng)濟大環(huán)境影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金統(tǒng)籌成本、建設成本及運營管理成本等不斷增多，所以，為了實現(xiàn)更好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始邁入穩(wěn)定發(fā)展階段，而通過強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理，能夠幫助企業(yè)整合各項資源，節(jié)約成本，實現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其具有鮮明的行業(yè)特點，也就是成本投入量大、投資回收周期長、投資風險高等，容易受到國家政策影響，具備諸多不可控因素。通過加強全面預算管理，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地實現(xiàn)成本控制，實現(xiàn)資源科學調(diào)配和應用，防控風險，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應未來市場發(fā)展環(huán)境，從而實現(xiàn)企業(yè)的長效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的必要性

（一）有助于房地產(chǎn)企業(yè)資源科學調(diào)配，提高資源使用率

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，引進全面預算管理理念，對企業(yè)發(fā)展有著重要意義，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)整合內(nèi)部資源，實現(xiàn)資源科學分配，提高資源使用效率，讓企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。在當前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，其內(nèi)部資源存在一些不足，特別是對于部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，通過加強全面預算管理，對企業(yè)經(jīng)營活動和項目資金投入情況提前有所了解，避免資金盲目應用，造成資源浪費。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過實施全面預算管理，可以實現(xiàn)內(nèi)部資源科學優(yōu)化，有助于實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，給房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下扎實的基礎。

（二）有助于房地產(chǎn)企業(yè)運營成本支出降低，提高企業(yè)經(jīng)營水平

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資項目數(shù)量多，規(guī)模大，施工周期長，資金占用時間長，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金科學應用，應該做好全面預算管理工作，將預算管理理念融入企業(yè)各個環(huán)節(jié)中，從而幫助企業(yè)減少各項成本支出，提高資金的利用效率從而提高企業(yè)經(jīng)營效益，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。在當前我國房地產(chǎn)政策改革發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理應結合現(xiàn)有的管理體系和政策，如通過完善獎罰制度，利用制度對各個部門工作行為有效約束，強化監(jiān)督管理，控制經(jīng)營成本等相關措施有利于全面預算管理的推進。并且，通過全面預算管理，能夠把資金應用控制在合理范疇中而不至于與企業(yè)總體的發(fā)展方向相差太大，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)濟活動的有序進行，提高企業(yè)經(jīng)營發(fā)展水平。

二、國家房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題

（一）缺乏完善的全面預算管理組織

全面預算管理要滲透到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)中，除了要強化成本控制管理之外，和一般財務預算管理還有著一定差異，所以需要在專業(yè)組織部門的配合下進行。從目前情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)領導過于強調(diào)項目開發(fā)與建設，缺少對預算管理工作的關注，更不會成立相應的管理組織機構，而是安排財務部門負責。在實際工作中，由財務部門編制預算管理計劃，將其分配到職能部門中，再由各職能部門領導進行預算編制和控制，在費用預算編制結束以后，再整合到財務部門，集中反饋給房地產(chǎn)企業(yè)領導部門，由其審核。由此可以得知，當前部分房地產(chǎn)企業(yè)還缺少專業(yè)的預算管理組織結構，導致財務部門和其他職能部門在實施預算管理工作時，不能獲得理想的工作效果，工作過于形式化，無法將全面預算管理工作切實滲透到企業(yè)的各項經(jīng)濟活動中，從而無法保證預算管理目標的有效完成。

（二）全面預算管理編制不合理

從目前情況來說，一些房地產(chǎn)企業(yè)在編制預算管理方案過程中，通常比較重視短期經(jīng)營目標，沒有重視預算是否與戰(zhàn)略發(fā)展要求相迎合，導致各個階段編制的預算管理指標無法充分銜接，并且企業(yè)預算管理目標和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不相符，無法保證預算管理成效。部分房地產(chǎn)企業(yè)在預算編制環(huán)節(jié)中，缺少對市場環(huán)境、政策變化等因素影響探究，沒有及時調(diào)整預算數(shù)據(jù)，使得預算編制方案和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求不統(tǒng)一，影響預算管理價值發(fā)揮，阻礙企業(yè)整體管理水平的提升。

（三）預算考核標準不科學

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在預算績效考核中，過于注重財務指標，使得預算考核評價缺少全面性和有效性，預算管理結果不能真實展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況。例如，在預算編制環(huán)節(jié)中，各個部門為了順利完成預算指標而故意縮減指標或者比較強調(diào)短期效益，與企業(yè)長期發(fā)展方向不符。另外，企業(yè)預算評估對象以管理層人員為主，基層人員參與積極性比較低，使得預算考核評價不能對基層人員進行有效激勵，預算管理實際效果和預期效果之間存在差異，長時間如此，嚴重影響預算管理的應用效果。

（四）全面預算管理監(jiān)督不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，經(jīng)營業(yè)務包含了房地產(chǎn)項目開發(fā)、房地產(chǎn)項目銷售等，展現(xiàn)出投資規(guī)模大、資金占用時間長、資金回籠速度慢等特點。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，通過全面預算管理，實現(xiàn)對企業(yè)資金的合理管控，科學調(diào)配內(nèi)部資源，實現(xiàn)資源科學應用，提高資源使用率。然而，在實際工作中，沒有在企業(yè)創(chuàng)建良好工作氛圍，把工作重點放在預算編制上，在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，缺少有效的監(jiān)督管理機制，預算執(zhí)行監(jiān)管不嚴，預算管理中各種問題沒有及時被發(fā)現(xiàn)和處理，預算執(zhí)行率下降，不能保證預算管理結果的可行性和有效性，預算管理整體效果并不理想。

三、基于國家房產(chǎn)新政下加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的相關對策

（一）完善的全面預算管理組織機構

在國家房產(chǎn)新政背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預算管理工作時，要想保證預算管理目標順利完成，需要成立專業(yè)的預算管理組織機構，優(yōu)化組織機構。在組織機構設計過程中，一般采取分層管理機構模式，確定各個部門工作職責和管理要求，在具體機構中，涉及了預算決策部門、管理部門、執(zhí)行部門、監(jiān)管部門等。其中，頂層決策部門為預算管理委員會，工作職責是分配各個職能部門工作權限，做好管理體系建設工作；管理部門則是對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進行預算和監(jiān)管，配有對應的財務管理人員，根據(jù)崗位工作要求，各司其職，對內(nèi)部經(jīng)營過程全面監(jiān)督管理，減少預算風險；執(zhí)行部門則是由房地產(chǎn)企業(yè)各個部門或者下屬公司組成，由其進行預算管理；監(jiān)督管理部門應定期檢查預算執(zhí)行結果，了解整體工作情況，便于企業(yè)領導和各個部門人員能夠及時了解企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，給企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)參考。通過優(yōu)化預算組織架構，從房地產(chǎn)企業(yè)實際入手，調(diào)整預算管理方案，科學編制預算管理計劃，將預算管理工作落實到位，保證預算管理目標快速完成。不管哪個組織機構，均應該確定工作職責和目標，為參與預算管理活動的人員提供專業(yè)指導，挖掘其工作潛力，營造良好工作環(huán)境，保證全面預算管理工作有序進行。在預算管理實施過程中，加強執(zhí)行過程監(jiān)督管理，對人員行為有效約束，減少預算風險問題出現(xiàn)，保證企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標順利完成，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

（二）規(guī)范全面預算的編制與執(zhí)行

在預算管理編制與執(zhí)行環(huán)節(jié)中，其決定了預算整體效果，能夠為后續(xù)預算發(fā)展奠定良好基礎。

所以在實際工作中，根據(jù)國家房產(chǎn)新政策要求，把企業(yè)戰(zhàn)略目標、效益目標、銷售目標、未來發(fā)展目標等融入預算編制中，給企業(yè)資源整合和分配提供參考。一方面，保證編制內(nèi)容的合理劃分。房地產(chǎn)企業(yè)所有人員需要參與到預算編制活動中，要想調(diào)動人員參與主動性，保證預算編制的合理性，應該科學劃分編制職責，讓所有人員意識到預算編制的價值，并且保證預算管理編制內(nèi)容和人員職責分配相迎合，讓預算編制更具精細化，有效提高企業(yè)預算管理水平。例如，在銷售業(yè)務預算中，做好銷售成本、銷售收入預算等工作，由銷售部門進行編制；有關財務費用預算比如利息費用、融資費用等資金成本預算以及各項稅費預算則是由財務部門編制；項目開發(fā)成本預算則安排成本部門、工程部門、規(guī)劃部門一同負責，只有明確工作職責，各司其職，才能將預算管理工作落實到位，提高預算編制管理水平。另一方面，統(tǒng)一預算編制口徑?？趶浇y(tǒng)一應該注重企業(yè)之間產(chǎn)業(yè)標準規(guī)范性，更要重視預算編制與預算考核的統(tǒng)一性。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，細化經(jīng)營發(fā)展方案，之后分級預算管理。傳統(tǒng)預算編制流程是上級部門向基層部門下發(fā)預算管理目標，在完成預算編制工作以后，逐層反饋，由管理層進行審核，之后下發(fā)給基層部門，在修改以后提交上級部門，整個過程比較復雜，消耗的時間長，增加時間成本。并且在反復修改反饋中，也會產(chǎn)生各種錯誤問題，使得預算編制結果和實際不符。在這種情況下，應該統(tǒng)一預算編制口徑，結合房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標情況，管理層完成各個項目預算目標的分解工作，然后將其反饋給職能部門，讓職能部門更好地了解企業(yè)預算目標，綜合考量，順利完成預算編制。在審核結果下發(fā)過程中，應對預算編制內(nèi)容進行整合與處理，防止預算編制不合理。與此同時，預算編制人員應定期組織開展培訓活動，對預算編制要求和標準有所了解，統(tǒng)一口徑，減少預算編制理解偏差問題，讓預算編制數(shù)據(jù)變得更加準確和完善，提高預算編制質(zhì)量。除此之外，還要提高預算編制執(zhí)行力，制定可行性的預算管理計劃，順利完成預算管理指標。房地產(chǎn)企業(yè)預算編制不可脫離經(jīng)濟環(huán)境和國家政策，對各項預算數(shù)據(jù)綜合考量，提供指導性，便于保證房地產(chǎn)企業(yè)預算管理目標順利完成。在完成預算編制工作以后，不可消極應付，需要嚴格按照計劃要求將其落實到位，根據(jù)各個環(huán)節(jié)設定對應預算管理指標，將其落實到位。預算管理對應不同利潤中心，這些獨立組織需要承擔對應預算管理職責。在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，預算編制執(zhí)行人員應該認真考量，從而檢測預算編制方案的可行性，以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目為重點，保證全面預算管理工作有序進行。

（三）構建完善的預算考評體系

預算考核評價是否規(guī)范將會給預算編制和執(zhí)行效果帶來一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)可以結合實際情況，制定完善的預算考核評價體系，引導預算管理工作的有序進行。通常情況下，在預算考核評價中，涉及的內(nèi)容有以下幾點：第一，針對性。預算績效考核應具備針對性，不同類型預算考核應設有對應的考核體系，如地區(qū)項目預算管理考核與部門預算管理考核充分分離，結合已經(jīng)完善的預算管理成果進行客觀考核。第二，激勵性。考核評價結果需要和獎罰充分結合，在一般情況下，正向激勵效果遠遠好于負面激勵，因此應設置較多的正向激勵指標從而達到預期的激勵效果。第三，謹慎性。預算管理重點在于預算數(shù)據(jù)是否準確無誤，在項目執(zhí)行環(huán)節(jié)中，相關人員應該認真記錄實際情況和預算指標的偏差情況，及時反饋調(diào)整。第四，多樣性。除了固定預算考核指標之外，要想更好地了解預算執(zhí)行情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要設有其他參考指標，如工作進度指標、工作效率指標、客戶滿意度指標、員工成長性指標等非財務指標，保證指標的橫向與縱向多樣性，考核結果不會只是根據(jù)單一的財務指標進行確定。第五，考核量化。具體預算考核指標能夠幫助企業(yè)節(jié)約管理成本，參考各個部門預算執(zhí)行中工作職責和工作難易程度等，確定適用于各部門的預算考核指標，完善預算管理工作的考核評價體系。

（四）加強預算監(jiān)督與反饋

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作時，不僅要構建預算風險管理體系、工作體系，還要科學建立全面預算管理監(jiān)督反饋制度，保證各項預算管理工作順利進行，實現(xiàn)及時如實反饋，便于企業(yè)領導更好地了解企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展狀況，即刻做出調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供支持。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要成立獨立的內(nèi)部監(jiān)督管理部門，確定管理職責，保證監(jiān)督管理工作有序進行，將上級部門提出的預算管理職責和反饋機制落實到位。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該強化預算管理執(zhí)行過程監(jiān)督管理，通過完善各種監(jiān)督管理體系和考核機制，對各個部門工作行為進行有效約束，保證預算管理工作執(zhí)行的效率和質(zhì)量。

四、結束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展管理中，各項經(jīng)濟業(yè)務活動都需要得到全面預算管理的支持，其有利于整合企業(yè)內(nèi)部資源，并且屬于一個系統(tǒng)化的工作。所以，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，應從實際入手，了解企業(yè)預算管理整體情況，結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的預算管理方案，調(diào)整預算編制方式，加大預算執(zhí)行力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理水平，增強企業(yè)綜合競爭實力，給企業(yè)更好發(fā)展奠定良好基礎。