湯雅清 江蘇水利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

從企業(yè)的角度來說，要尋找到可行措施來展開成本管理，尤其是要將全面預(yù)算管理落實到位，如此方可保證資源得到科學(xué)配置，并可確定具體的管理流程。從國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況來看，雖然全面預(yù)算管理得到落實，然而需要解決的問題比較多，如果得不到解決的話，管理效率難以得到提升，成本管理效果也會受到影響。這就要求企業(yè)對自身現(xiàn)狀有清晰的認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上提出可行的解決之策，使得全面預(yù)算管理具有的作用真正發(fā)揮出來。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要對全面預(yù)算管理有清晰的認(rèn)知，簡單來說就是要將擁有的各種資源進(jìn)行整合，確保統(tǒng)籌規(guī)劃真正做到位，使得資源能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)配置，而要保證將流程監(jiān)督做到位，確保出現(xiàn)的問題順利緩解，企業(yè)既定目標(biāo)也可達(dá)成。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，通過全面預(yù)算管理能夠使得企業(yè)既定的戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)、年度計劃、分布目標(biāo)等切實結(jié)合起來，進(jìn)而使得企業(yè)戰(zhàn)略能夠真正落實到位，發(fā)展目標(biāo)能夠切實達(dá)成。為了保證全面預(yù)算管理能夠切實做到位，也就是要將工程項目的整個過程納入管理范圍中，對資金的投入、使用，成本的控制，工程款的結(jié)算以及負(fù)債的償還等均要予以關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)必須要認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，通過其能夠?qū)ψ陨淼陌l(fā)展前景展開預(yù)測，在此基礎(chǔ)上完成好發(fā)展規(guī)劃工作。

二、全面預(yù)算管理的意義

1.對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，展開規(guī)劃、預(yù)測工作時將全面預(yù)算管理予以有效落實能夠使得規(guī)劃更為合理。眾所周知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期是較長的，切實展開全面預(yù)算管理可以將預(yù)算目標(biāo)予以明確，并對其進(jìn)行合理分解，這樣一來，企業(yè)的管理者就能夠?qū)δ繕?biāo)達(dá)成的實際情況有清晰的認(rèn)知，進(jìn)而做好布局工作，保證戰(zhàn)略資源的配置是更為合理的。將預(yù)算編制切實做到位可以保證企業(yè)運營能夠真正做到有章可循。從企業(yè)的角度來說，必須要認(rèn)識到預(yù)算規(guī)劃的重要性，將現(xiàn)有資源予以充分利用，現(xiàn)行政策應(yīng)該要充分利用，進(jìn)而保證目標(biāo)順利達(dá)成。

2.在完成規(guī)劃工作后，房地產(chǎn)企業(yè)必須要依據(jù)實際情況來進(jìn)行合理控制，依據(jù)既定的控制目標(biāo)來選擇合適的控制措施，執(zhí)行過程中應(yīng)該要了解和規(guī)劃出現(xiàn)的具體差異，并尋找到具體原因，繼而通過合理的績效評價來調(diào)動起員工的積極性，確保人力資源能夠得到充分利用。對于管理人員來說，必須要完成好預(yù)算分析，這樣能夠找出問題所在，并予以有效解決。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部部門是較多的，若想使得部門功能充分發(fā)揮出來，必須要保證部門間建立起緊密的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。將全面預(yù)算管理予以有效落實可以使得員工實現(xiàn)良好溝通，進(jìn)而保證預(yù)算執(zhí)行效果更為理想。企業(yè)的管理層在對方案進(jìn)行制定時，應(yīng)該要指定專門人員來完成市場調(diào)研工作，這樣能夠使得企業(yè)市場適應(yīng)力大幅提升。展開考核工作時，預(yù)算是重要依據(jù)，通過其能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀展開判斷，并促使廣大員工均積極參與預(yù)算工作，這樣可以使得全面預(yù)算管理更具實效性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實施過程中所面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理不夠重視，認(rèn)識程度不高

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若想保證全面預(yù)算管理能夠?qū)嵤┑轿唬嚓P(guān)人員必須要對此有清晰的認(rèn)知，同時應(yīng)履行好自身的職責(zé)。國內(nèi)一些企業(yè)并不了解全面預(yù)算管理的價值所在，將其看作是財務(wù)費用預(yù)算，認(rèn)為財務(wù)部門就能夠獨立承擔(dān)此項工作。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的意識中，通過全面預(yù)算管理可以確保成本控制更具實效性，因而關(guān)注點放在了財務(wù)預(yù)算、財務(wù)支出等方面，帶來的結(jié)果就是全面預(yù)算管理的實際效果不夠理想。另外來說，國內(nèi)的部分房地產(chǎn)企業(yè)在展開全面預(yù)算管理時，廣大員工并不會主動參與其中，這對管理產(chǎn)生的負(fù)面影響是極大的。

（二）全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場之間銜接不暢

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)展開預(yù)算編制工作時確定的方式是較為簡單的，也就是針對預(yù)算成本予以分類，主要包括土地、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等方面的成本。在這當(dāng)中，土地成本是能夠直接明確的，其他各項則要通過計算才能夠予以確定。在整個房地產(chǎn)項目中，建安成本是不可忽視的，在對其進(jìn)行計算時應(yīng)該要將項目實施過程中的市場平均成本作或目標(biāo)成本為依據(jù)，這樣方可保證計算結(jié)果更為精準(zhǔn)。對配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本予以確定時，通常是將政府出臺的收費標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，如此能夠使得測算工作順利完成。房地產(chǎn)企業(yè)對項目成本、銷售價格、稅收間存在的關(guān)聯(lián)性并不是十分了解，這樣就會使得工程項目能夠帶來的收益受到很大影響。另外來說，有些房地產(chǎn)企業(yè)對項目預(yù)算成本進(jìn)行編制時，項目成本的重視程度是較高的，然而對項目成本、發(fā)展戰(zhàn)略間存在的關(guān)系則較為忽視，帶來的結(jié)果就是全面預(yù)算管理未能和企業(yè)戰(zhàn)略、市場真正銜接起來。

（三）缺乏激勵機(jī)制，預(yù)算考核缺失

國內(nèi)很多的房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起了激勵機(jī)制，然而并不是十分完善，這就使得全面預(yù)算管理具有的作用無法展現(xiàn)出來，落實效果也不夠理想。眾所周知，全面預(yù)算管理呈現(xiàn)出明顯的系統(tǒng)性，相關(guān)部門間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，若想保證管理更具實效，必須要對激勵機(jī)制予以完善，這樣可以保證相關(guān)人員自身的利益不會受損，并對自身所要承擔(dān)的職責(zé)有清晰的認(rèn)知，進(jìn)而使得全面預(yù)算管理能夠落實到位，權(quán)威性、整體性也會得到大幅提升。

（四）全面預(yù)算管理的執(zhí)行流于形式

部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建起完善的審批機(jī)制，這對全面預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響是較大的，審批工作顯得較為隨意，越權(quán)審批也難以避免。另外來說，企業(yè)會將全面預(yù)算管理交由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，這樣雖然能夠使得審批管理更加嚴(yán)格，然而其想要對業(yè)務(wù)活動有全面的了解是有一定難度的，因而展開審批預(yù)算工作時無法獲得相關(guān)依據(jù)，一般是對金額加以約束，而且財務(wù)人員在做出判斷時完全依靠的是個人經(jīng)驗，如此就會使得預(yù)算管理難以有序展開，發(fā)生偏差的概率明顯加大。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，如果這個問題未能得到順利解決的話，全面預(yù)算管理自然就達(dá)不到預(yù)期。

（五）預(yù)算編制的時間過早，預(yù)算數(shù)據(jù)過時

眾所周知，預(yù)算編制需要投入大量的時間、精力，而且此項工作呈現(xiàn)出持續(xù)性特征，整個過程中需要對當(dāng)下的經(jīng)營數(shù)據(jù)加以關(guān)注，將來的經(jīng)營計劃也是不可忽視的。進(jìn)行預(yù)算編制時，相關(guān)的項目、指標(biāo)均要加以關(guān)注，任何一處出現(xiàn)問題必然會導(dǎo)致整個預(yù)算工作受到影響。參與預(yù)算編制的人員是較多的，如果企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的話，可能需要兩個月左右的時間才能完成。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要關(guān)注的內(nèi)容更多，項目獲取、成本核算、工程進(jìn)度等均要加以重視，而且相關(guān)的數(shù)據(jù)也會出現(xiàn)頻繁變化，因而在展開全面預(yù)算編制工作時，一旦數(shù)據(jù)更新沒有做到位，那么預(yù)算目標(biāo)就會受到直接影響，實現(xiàn)難度也是非常大的。

（六）缺乏完善的全面預(yù)算管理體系

國內(nèi)不少的房地產(chǎn)企業(yè)并未認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，在部分人的意識中，此項工作可以完全忽視，因而構(gòu)建起的全面預(yù)算管理體系并不是十分完善，而且實施效果并不理想。對于廣大員工來說，其對預(yù)算編制法了解是較少的，甚至連基本認(rèn)知都沒有，所以在展開工作的過程中就是將關(guān)注點完全放在本職工作上，全局意識并未形成。另外來說，在展開預(yù)算管理的過程中，對不同環(huán)節(jié)的把控并未做到位，管理順利也顯得較為散亂，如此就會使得多個環(huán)節(jié)的管理沒有做到位。從企業(yè)角度來說，已經(jīng)建立起的預(yù)算管理機(jī)制并不是十分完善，而且管理體系中存在的疏漏也是較多的，如此就會使得預(yù)算管理執(zhí)行顯得過于隨意，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以保持穩(wěn)健發(fā)展。

四、加強(qiáng)全面預(yù)算管理的對策分析

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對全面預(yù)算管理的重視程度與認(rèn)識程度

為了保證全面預(yù)算管理能夠取得理想的效果，必須要尋找到行之有效的措施來保證企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對其形成清晰的認(rèn)知，并要保證廣大員工更為積極地投入其中，這樣才能使得全面預(yù)算管理更具實效性。對于預(yù)算管理人員來說，要認(rèn)識到自身承擔(dān)的職責(zé)，和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)展開更為深入的交流，確保領(lǐng)導(dǎo)能夠認(rèn)識到全面預(yù)算管理的價值所在，如此方可使得管理水平大幅提升，既定的經(jīng)營目標(biāo)可以順利實現(xiàn)。當(dāng)然，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)該尋找到可行的措施引導(dǎo)廣大員工參與到全面預(yù)算管理之中，而要達(dá)成這個目標(biāo)，應(yīng)該要對員工培訓(xùn)予以加強(qiáng)，促使其形成更為牢固的管理意識，如此方可使其對自身的行為加以約束，這樣就可保證全面預(yù)算管理的實際效果達(dá)到預(yù)期。

（二）制定完善的全面預(yù)算管理制度

為了使得全面預(yù)算管理能夠得到有效落實，企業(yè)必須要構(gòu)建起切實可行的全面預(yù)算管理機(jī)制，并依據(jù)執(zhí)行的具體情況來做好完善工作，確保其能夠為企業(yè)的成本管理起到促進(jìn)作用，提高成本管理的實效性。在展開全面預(yù)算管理、成本管理的過程中，相關(guān)部門所要承擔(dān)的職責(zé)要予以明確，并要保證個人對自身的責(zé)任有切實的了解。通過完善的制度來約束員工的行為，提高其執(zhí)行力，一旦出現(xiàn)問題的話，則按照既定制度來處理，這樣方可使得管理效果達(dá)到預(yù)期。企業(yè)要建立起專門從事預(yù)算管理的機(jī)構(gòu)，尋找出現(xiàn)行制度中存在的各種問題，并對其進(jìn)行修改，非必要規(guī)定予以刪除，依據(jù)實際需要增加相關(guān)條例。為了使得管理質(zhì)量能夠有切實提高，要對預(yù)算管理的實際情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，構(gòu)建起行之有效的審核制度，如此可以保證相關(guān)的制度更具可行性，企業(yè)在做出決策時不會出現(xiàn)嚴(yán)重的失誤，保證企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

（三）改進(jìn)預(yù)算編制工作

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要將戰(zhàn)略規(guī)劃予以明確，從財務(wù)規(guī)劃目標(biāo)出發(fā)來將投資、開發(fā)等方面的策略予以明確，同時要制定出合理的年度經(jīng)營目標(biāo)。這里需要指出的是，預(yù)算編制涉及業(yè)務(wù)、財務(wù)、資本、專項等方面的預(yù)算，具體來說，業(yè)務(wù)預(yù)算指向的是項目進(jìn)度、節(jié)點計劃以及投資策略等；財務(wù)預(yù)算則是要對現(xiàn)金、損益以及資產(chǎn)負(fù)債等展開預(yù)算；資本預(yù)算所指的是籌融資預(yù)算，長期借款預(yù)算、短期借款預(yù)算均在其內(nèi)；專項預(yù)算涵蓋的是捐贈預(yù)算、贊助預(yù)算。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要對全面預(yù)算管理予以有效落實，在此過程中應(yīng)該將上下結(jié)合這個原則作為關(guān)注的重點，依據(jù)統(tǒng)一規(guī)定來將預(yù)算予以上報，而財務(wù)部門則要完成好分析工作，在此基礎(chǔ)上對預(yù)算草案進(jìn)行設(shè)計，審核工作則是交由預(yù)算管理辦公室來負(fù)責(zé)。企業(yè)也要從自身現(xiàn)狀出發(fā)來對部門預(yù)算數(shù)據(jù)予以適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)而使得選擇是最為合適的。過去的預(yù)算數(shù)據(jù)必須要加以考慮，將其和年度利潤數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，了解是否存在偏差。將全面預(yù)算目標(biāo)予以明確后，要傳遞至下一級，確保執(zhí)行更為順利。預(yù)算辦公室應(yīng)該要完成好預(yù)算管理工作，確保預(yù)算內(nèi)容是最為合理的。進(jìn)行預(yù)算編制的過程中，應(yīng)該要針對要求進(jìn)行深入分析，預(yù)算細(xì)節(jié)必須要清晰標(biāo)注出來，將出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行匯總，并提交至預(yù)算辦公室，在完成全面預(yù)算方案之后則要由預(yù)算委員會完成審核工作。

（四）采取績效考核方法，完善激勵機(jī)制

為了保證預(yù)算考核更為理想，要對績效指標(biāo)完成度予以重點關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)相關(guān)部門的現(xiàn)狀來對績效指標(biāo)進(jìn)行全面分析，了解落實的具體狀況。從業(yè)績劃分來看，主要包括財務(wù)、成本、銷售、人力資源、內(nèi)部管理等，相關(guān)指標(biāo)必須要細(xì)化，并將具體部門予以明確，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建起完善的激勵機(jī)制，促使相關(guān)人員能夠切實投入到全面預(yù)算管理中。比方說，對項目進(jìn)行開發(fā)時，預(yù)算管理委員會必須要履行好職責(zé)，對績效指標(biāo)予以完善，并下發(fā)至每個部門，并針對完成情況展開細(xì)致檢查，部門完成效果較為理想的話，應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)方面給予獎勵。為了使得員工能夠更為積極地投入到工作中，預(yù)算管理委員會應(yīng)該要對獎勵制度進(jìn)行詳細(xì)說明，確保其對考核辦法有清晰的認(rèn)知，如此可以使得員工更為積極地投入到工作中。這里需要指出的是，績效指標(biāo)的考核必須要做到位，除此以外要針對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行衡量，同時要從企業(yè)角度來對績效指標(biāo)加以細(xì)化，庫存、開發(fā)指標(biāo)等均要納入其中，如此方可保證企業(yè)自身的發(fā)展更為穩(wěn)健。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是企業(yè)綜合治理的一項重要組成內(nèi)容，其是一項綜合性較高的系統(tǒng)工程，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方案的實施過程中扮演著戰(zhàn)略保障體系的角色。房地產(chǎn)企業(yè)需以自身實際特點為依據(jù)，將與自身未來發(fā)展相適應(yīng)的全面預(yù)算管理體系及制度建立起來，幫助企業(yè)早日實現(xiàn)其自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對企業(yè)資源進(jìn)行整合，有效地提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。