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        房地產(chǎn)經(jīng)濟影響因素及發(fā)展策略創(chuàng)新思考研究

        2022-11-13 11:24:01王坤莉安徽省宿州市蕭縣杜樓鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃所
        現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2022年13期
        關(guān)鍵詞:情況經(jīng)濟影響

        王坤莉 安徽省宿州市蕭縣杜樓鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃所

        引言

        盡管房地產(chǎn)行業(yè)長期在我國國民經(jīng)濟中位居前列,但其發(fā)展也存在諸多不穩(wěn)定因素,經(jīng)常存在部分區(qū)域房價虛高、泡沫經(jīng)濟隱患問題等。針對此類問題需要立足于客觀角度展開分析,尋找針對性的解決策略,從而實現(xiàn)推波助瀾效果。對其影響因素的分析和創(chuàng)新思考能夠為國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ),還能為日后的地產(chǎn)行業(yè)指明新的方向。因此,針對該課題的研究十分必要。

        一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素分析

        (一)市場環(huán)境影響

        市場環(huán)境的穩(wěn)定性對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)范性具有決定性作用,健康有序的市場環(huán)境能夠帶動經(jīng)濟發(fā)展,反之,動蕩的市場環(huán)境則會造成一定程度的風(fēng)險,阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟。除了基礎(chǔ)性的內(nèi)容外,市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、監(jiān)管機制、土地價值變化等也會影響對房地產(chǎn)的估值。在消費理念的變化下,人們對住房環(huán)境的要求不斷提升,在穩(wěn)定供求的前提下,會受到家庭人數(shù)、收入情況、周圍交通環(huán)境等多維度的影響,房地產(chǎn)行業(yè)作為一種剛需性商品行業(yè),在今后的一段時間內(nèi)仍會保持較高的活躍態(tài)勢。

        (二)社會經(jīng)濟因素影響

        房地產(chǎn)作為一種交易產(chǎn)業(yè),其自身擁有較強的經(jīng)濟屬性,因此,必然會受到經(jīng)濟的影響,具體包括家庭經(jīng)濟狀況、銀行利率、區(qū)域內(nèi)的物價以及相關(guān)政策等幾個方面,這類因素在影響群眾的購房意愿強弱的同時還在影響著房地產(chǎn)行業(yè)市場。例如:銀行的購房貸款利率隨著供求和社會經(jīng)濟水平而提升,則會直接影響購房者的行為,需要他們付出更多成本、工資比例在房產(chǎn)上,導(dǎo)致其購買欲望降低。除此之外,利率的變化也會影響開發(fā)商的積極性,若過于追求低成本,則會存在用料以次充好、不認真的情況,無論是對購房者的住房體驗感還是房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展來說均帶來不良影響。銀行利率的波動會影響開發(fā)商的投資與收益,若當(dāng)前處于房地產(chǎn)價格變動幅度低的階段,銀行利率升高會直接導(dǎo)致收益減少成本增加。除此之外,物價和人力資源價格也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要原因之一,消費者在收入條件合適的情況下會有意愿進行購房行動,助力房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,反之購房意愿下降也會使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)疲軟情況。此外,還存在信貸結(jié)構(gòu)、模式以及補償機制與房地產(chǎn)經(jīng)濟不匹配情況,影響房地產(chǎn)投資的持續(xù)性升溫。

        (三)不動產(chǎn)登記制度影響

        不動產(chǎn)登記制度的實施旨在提升對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,應(yīng)用統(tǒng)一化系統(tǒng)為房產(chǎn)稅務(wù)提供一定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。但也直接導(dǎo)致大量房產(chǎn)擁有者不愿承擔(dān)房產(chǎn)稅而短期拋售,導(dǎo)致房產(chǎn)交易市場混亂。不動產(chǎn)登記制度的落實能夠應(yīng)用信息化系統(tǒng)對房產(chǎn)情況進行監(jiān)管,控制其價格,短期內(nèi)起到助推效果。相比于以往階段,現(xiàn)在所實施的制度已經(jīng)逐漸成熟,在形成約束的同時能夠起到精準分類的作用,在此項制度的影響下,能夠降低信息不對稱情況的發(fā)生,但僅限于二線及以上城市,部分三線及以下城市仍舊存在信息不對稱、登記不完善、投資型買家居多、售價或租金降低影響市場的情況,阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。部分市、縣的監(jiān)督工作與省級資源指導(dǎo)部門不一致,難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理,部分區(qū)域在建設(shè)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)時并不積極,甚至片面地認為該行為只是為了劃分區(qū)域,并未融入管理職責(zé),加之其工作自身存在的繁雜性,很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置主管部門時難度較高,間接影響其公信力。

        (四)低碳環(huán)保理念的影響

        隨著國民經(jīng)濟水平的提升,大部分購房者的思想理念也不斷發(fā)生變化,除了房屋品質(zhì)外,還更加關(guān)注住房體驗感,如周邊環(huán)境、小區(qū)水泥路面積、基礎(chǔ)設(shè)施以及綠化情況等。在21世紀以來,我國針對新建商品房予以新的規(guī)定,90m及以下住宅占建筑總面積的70%以上。但在實際落實過程中發(fā)現(xiàn),很多區(qū)域無法滿足這一條件,有的區(qū)域盡管條件符合,在設(shè)計上也存在一定問題。例如,通風(fēng)和采光設(shè)計不符合低碳環(huán)保理念、周圍綠化建設(shè)條件不佳、小區(qū)水泥路占地面積較大、草坪面積小、地下室建設(shè)問題等。此外,還存在建筑材料不環(huán)保的情況,如銷售與建設(shè)同時進行,會產(chǎn)生大量灰塵與二氧化碳物質(zhì),加之一些房產(chǎn)在銷售時有很多毛坯房直接售賣,會影響部分精裝修的業(yè)主,產(chǎn)生建筑垃圾,與低碳理念不符。

        二、影響因素的創(chuàng)新性策略

        (一)完善土地供應(yīng)政策強化監(jiān)管

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要從土地資源的角度出發(fā),根據(jù)不同區(qū)域?qū)ν恋氐男枨笄闆r,從宏觀角度建立資源利用機制,提升土地供應(yīng)策略的合理性,尤其針對價格的調(diào)控,同時配合回收機制保證供求關(guān)系的穩(wěn)定。如此一來能夠促使市場始終保持規(guī)范化,實現(xiàn)穩(wěn)步前進。此外,還應(yīng)加強對房產(chǎn)市場的監(jiān)管,重點針對一些資質(zhì)存在問題的企業(yè),需要審查其資質(zhì),避免影響行業(yè)整體發(fā)展??梢砸胧袌鲂庞帽O(jiān)督機制,構(gòu)建嚴謹?shù)墓芾眢w制,主要應(yīng)用大數(shù)據(jù)信息對事前、事中以及事后分別進行監(jiān)管,從而加快部署對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理模式,優(yōu)化財政支出進行科學(xué)宏觀調(diào)控。針對一些泡沫經(jīng)濟,需要采取緊縮型對策,通過對地產(chǎn)市場運作情況的調(diào)研,對部分領(lǐng)域的投資進行限制,避免出現(xiàn)大量冗余、低質(zhì)房或影響供需的情況。反之,若房地產(chǎn)經(jīng)濟停滯不前,則要鼓勵資本加大投資力度,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

        (二)優(yōu)化金融體系推動住房信貸

        我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況與金融市場存在一定聯(lián)系,因此需要不斷完善金融體系,使其成為房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)驅(qū)力,利用科學(xué)宏觀調(diào)控,借助商業(yè)銀行對資金控制的優(yōu)勢,建立完善的信貸框架,確保戰(zhàn)線地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)性與穩(wěn)定性,從而吸引更多購買者提升購房欲望,觸及經(jīng)濟增長。除了基礎(chǔ)性的貸款體系外,還應(yīng)當(dāng)提升對個人申請、住房基金等方面的重視。為有效降低風(fēng)險,需要加強風(fēng)險防范意識,設(shè)置貸款數(shù)額管理,解決購房融資渠道和資金不足的問題,同時利用個人信貸體系提升社會群體的信用理念,構(gòu)建良好信貸環(huán)境格局。針對不同群體的情況需要優(yōu)化相關(guān)體系,降低融資風(fēng)險,認真審查購房者個人情況,減少融資風(fēng)險,維護地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展。

        (三)全面執(zhí)行不動產(chǎn)登記制度

        不動產(chǎn)登記制度在長達數(shù)十年的發(fā)展中逐漸趨于成熟,各部門之間協(xié)調(diào)工作良好,合作密切,相關(guān)業(yè)務(wù)銜接順利?,F(xiàn)如今相關(guān)土地承包經(jīng)營制度已經(jīng)得到進一步修正,從立法層面保證機構(gòu)統(tǒng)一性,執(zhí)行環(huán)境條件相對良好。部分縣級以下的區(qū)域需要全面落實該項制度,執(zhí)行過程中嚴禁出現(xiàn)利害關(guān)系人,從而有效保護交易雙方的隱私情況,同時避免資料被篡改。由于部分區(qū)域的信息化程度不高,相關(guān)數(shù)據(jù)的登記需要不同登記部門執(zhí)行,因此應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一化檔案資料登記系統(tǒng),實現(xiàn)資源整合。針對公信力方面,需要加強實質(zhì)審查工作,保證信息真實、有效,避免登記錯誤而造成的訴訟情況。

        (四)注重房產(chǎn)布局合理性

        在市場經(jīng)濟的影響下,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于飽和狀態(tài),在這一環(huán)境下,開發(fā)商將更多關(guān)注點放在利益方面,而忽視對群眾心理和當(dāng)前社會理念的分析,在進行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中過于關(guān)注大面積住宅,例如住宅中客廳、臥室、樓梯面積較大,這屬于一種資源消耗。部分開發(fā)商在市場環(huán)境和經(jīng)濟政策等條件的影響下,通過交付毛坯房的方式進行資金快速回籠并降低成本,裝修環(huán)節(jié)需要購房者自己承擔(dān),間接導(dǎo)致能源消耗提升碳排放量。這些信息均會在購房者的考慮范圍之內(nèi),因此,想要真正提升房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,需要樹立低碳環(huán)保理念,加強房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計的科學(xué)性,從房型設(shè)計層面提升環(huán)保水平,根據(jù)不同經(jīng)緯度的光照情況設(shè)計房屋走向和通風(fēng)口,秉持節(jié)約型原則控制房屋容積率,構(gòu)建合理化房型。

        三、其他創(chuàng)新性思考

        (一)加強資源的實時共享性

        資源的實時共享性需要以信息技術(shù)為依托,構(gòu)建完善的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),維護平臺運作的銜接性和科學(xué)性,保證每次不動產(chǎn)登記操作都能符合相關(guān)管理制度,確保信息標(biāo)準統(tǒng)一。除了事前、事中及事后的縱向關(guān)聯(lián)外,還應(yīng)當(dāng)建立橫向關(guān)聯(lián),保證部門之間合作的協(xié)調(diào)性,建立統(tǒng)一化管理模式,將所有的信息匯總為一個平臺,并設(shè)置多個功能端口,每個端口的數(shù)據(jù)信息能夠根據(jù)其屬性進行自動分配,從而簡化操作流程,同時提升房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理的精準性。為降低錯誤風(fēng)險,還可以在系統(tǒng)中增設(shè)自動審核功能,發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)后彈出窗口提醒一次,管理員或?qū)?yīng)的部門需要根據(jù)提醒進行二次檢查,確保數(shù)據(jù)無誤。有這一基礎(chǔ)后,能夠有效簡化行為,房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境會更加清晰。

        (二)完善經(jīng)濟管理目標(biāo)和優(yōu)化手段

        房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,目標(biāo)的實現(xiàn)需要從管理角度出發(fā),先進性商業(yè)價值分析,做好對經(jīng)濟的估值,分析當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點、當(dāng)?shù)厝后w對住房的需求方向以及實際需求內(nèi)容,并構(gòu)建出詳細的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為可持續(xù)發(fā)展提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在針對地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理時,需實現(xiàn)動態(tài)化、秩序化管理,整個流程嚴禁違規(guī)出售和高資源消耗問題,提升住房資源利用率實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。除此之外,政府還需建立穩(wěn)健的保障機制,提升對地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)效果,確保市場穩(wěn)定。

        (三)注重低碳環(huán)保提升資源利用率

        大部分居民對于房產(chǎn)購置的首要目的在于住房,但在低碳環(huán)保理念出現(xiàn)之前,仍有大部分人選擇購置第二套房。出現(xiàn)以上情況的原因可概括為攀比心理、為子女購置房產(chǎn)、投資應(yīng)用等幾類,其中盲目消費的攀比心理會導(dǎo)致一定資源浪費情況,甚至影響市場發(fā)展。針對這一問題需要正確引導(dǎo)社會群體的消費觀念,從城市發(fā)展角度落實硬性規(guī)定,推動低碳房產(chǎn)經(jīng)濟。除此之外,為有效降低資源損耗成本提升房地產(chǎn)經(jīng)濟,需要結(jié)合當(dāng)前社會的環(huán)保理念,融入人本思想,在房屋結(jié)構(gòu)方面應(yīng)用新技術(shù)和節(jié)能型材料,根據(jù)需求增加建筑物的玻璃面,選擇新型玻璃材料。如此一來既能滿足采光需求又能做到保溫隔熱,從而降低其他高能耗型家用電器的使用頻率。如空調(diào)、高功率等。目前,房產(chǎn)周圍環(huán)境和小區(qū)內(nèi)道路情況也是影響當(dāng)前社會群體購房欲望強度的一項指標(biāo),在建設(shè)過程中可適當(dāng)降低小區(qū)內(nèi)的水泥路占比,可增設(shè)花園、草坪部分,并引入自動蓄水與灌溉的技術(shù)實現(xiàn)循環(huán)用水,從而達到綠色環(huán)保標(biāo)準,提升購房者的購買欲望。房地產(chǎn)開發(fā)過程還需要以綠色建筑為基調(diào),對一些可用材料進行重復(fù)利用,降低資源浪費而的成本,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

        (四)加強房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

        為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟無序增長,同時穩(wěn)定房價構(gòu)建良好市場環(huán)境,可以通過投資引導(dǎo)的方式降低社會矛盾,提升資源利用率。進行房地產(chǎn)投資引導(dǎo)能夠有效改善住房條件,針對不同類型的地產(chǎn)進行科學(xué)投資分配,控制比例,同時結(jié)合相關(guān)政策優(yōu)化優(yōu)質(zhì)配置,具體從以下幾點展開分析。第一,明確投資主體責(zé)任,優(yōu)先進行抗風(fēng)險性審查,做好資金、資質(zhì)等方面的審查,保證投資科學(xué)性;第二,對部分產(chǎn)能過剩的投資進行調(diào)整,提升投資穩(wěn)定性,針對不良企業(yè)則予以警告、淘汰等機制,提升入行門檻,保證房地產(chǎn)行業(yè)呈持續(xù)性增長趨勢發(fā)展;第三,針對一些認知不清、盲目投資而導(dǎo)致的失敗情況,需要對其進行限制,例如控制銀行借貸規(guī)模,從而起到限制投資的作用,優(yōu)化投資市場環(huán)境。根據(jù)土地收購儲備制度的實施效果來看,有效防止了部分資源壟斷情況,作為參考,可以通過調(diào)整稅費的方式調(diào)整市場情況,例如減少流轉(zhuǎn)稅或增加不動產(chǎn)稅等,實現(xiàn)對土地資源的保護。

        (五)加強政策調(diào)控

        政府作為影響經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵主體,需要利用宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學(xué)調(diào)整,從而為其指明方向。首先,政府需要結(jié)合對房產(chǎn)市場展開階段分析,并根據(jù)其特點和規(guī)律構(gòu)建監(jiān)督機制,保證其運行的穩(wěn)定。其次,需要加大對房屋限購政策的執(zhí)行力度,避免出現(xiàn)炒房團情況,降低泡沫經(jīng)濟,必要時可以借助銀行調(diào)控或相關(guān)貨幣政策的方式避免房價無序上浮。最后,需要進一步完善房產(chǎn)稅收體系,嚴格根據(jù)其特點來執(zhí)行,減少社會矛盾,避免造成對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。

        四、結(jié)語

        總而言之,市場環(huán)境、經(jīng)濟因素、社會條件以及相關(guān)制度等對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說具有重要影響,需要不斷加強基礎(chǔ)性建設(shè),完善供應(yīng)政策的同時加強對市場的管理,不斷優(yōu)化金融體系,健全相關(guān)制度。作為新時期的房地產(chǎn)行業(yè)工作者,樹立創(chuàng)新性思維,學(xué)會應(yīng)用新技術(shù)提升資源共享性,不斷完善管理目標(biāo),結(jié)合社會情況推動住房信貸體系的建設(shè),為更好地服務(wù)于群眾,還應(yīng)當(dāng)簡化登記審核步驟,并融入低碳環(huán)保理念,實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?!?/p>

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