楊 多

（西安通益房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪咨詢集團有限公司，西安 710000）

1 房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

在中華民族源遠(yuǎn)流長的歷史長河中，房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個古老又新興的行業(yè)。20 世紀(jì)70 年代末，在改革開放的背景下，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)開始復(fù)興，自1993 年誕生首批房地產(chǎn)估價師開始，伴隨著20 世紀(jì)90 年代中期我國住房制度的改革，房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)歷了行業(yè)發(fā)展中的第一個春天。進(jìn)入21 世紀(jì)后，伴隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為投資領(lǐng)域和消費領(lǐng)域越來越重要的商品。與此同時，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)制度不斷完善，且逐漸步入正軌，在行業(yè)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。

房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2020 年底，我國取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證的房地產(chǎn)估價師人數(shù)為71 368 人，其中注冊執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師人數(shù)為63 772 人，2016 年至2020 年注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)保持增長態(tài)勢，年均增長率為13.8%。截至2020 年底，我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量為5 566 家，其中一級機構(gòu)826 家，占比14.84%；一級機構(gòu)分支機構(gòu)1 002 家，占比18.00%，2016 至2020 年的5 年內(nèi)，全國一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量由485 家上升至826 家，增加70.31%。

近年來，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師人數(shù)得到了大幅度增長。但在中央落實“房住不炒”政策的背景下，房地產(chǎn)市場增速逐漸放緩。受2020 年疫情影響，我國房地產(chǎn)市場大幅度下滑，但伴隨著政府對疫情的有效控制，目前房地產(chǎn)市場開始逐漸回暖。2021年以來，隨著政府調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的實施，金融機構(gòu)房貸利率上升，銀行貸款額度不足、放款周期延長等問題顯現(xiàn)。廣東省深圳市、四川省成都市、陜西省西安市等房地產(chǎn)市場高溫城市相繼加大限購力度，發(fā)布二手住房成交參考價格，為房地產(chǎn)市場快速降溫。然而，伴隨著樓市不斷降溫，土地一級市場的蕭條和房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約問題日益凸顯，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來諸多不確定性因素。與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的房地產(chǎn)估價行業(yè)也將面臨市場經(jīng)濟帶來的新考驗，房地產(chǎn)估價機構(gòu)急需解決當(dāng)前的發(fā)展困境，尋求突破，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的變化。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨的發(fā)展困境

2.1 傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)一步萎縮

抵押估價、司法鑒定、征收評估是房地產(chǎn)估價行業(yè)的三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示：2018—2020 年，三大傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)評估價值占總評估價值的比重保持在60%左右，2020年全國一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押估價類業(yè)務(wù)評估價值占總評估價值的56.3%?，F(xiàn)階段，伴隨著國家房地產(chǎn)金融政策的收緊和房地產(chǎn)降溫政策的實施，估價機構(gòu)抵押類估價業(yè)務(wù)量出現(xiàn)明顯下降。以西安市為例，自2021 年3 月30 日限購政策升級，到2021 年8 月30日再次限購升級，再到2021 年7 月8 日建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，西安市二手住房市場交易量出現(xiàn)斷崖式下滑，房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押類業(yè)務(wù)也同時大幅度下滑。與此同時，銀行貸款額度不足，也引發(fā)了房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押類業(yè)務(wù)回款周期延長，利潤率降低。

2.2 行業(yè)不良競爭加劇

近幾年，伴隨著估價機構(gòu)和估價執(zhí)業(yè)人員數(shù)量大幅度增加，估價行業(yè)平均營業(yè)收入?yún)s同比下降。據(jù)統(tǒng)計，2020 年全國一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)平均營業(yè)收入為1 966 萬元，同比下降3.5%?，F(xiàn)階段，在行業(yè)總收入增速放緩的情況下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量快速增加，必然加劇估價行業(yè)內(nèi)部各機構(gòu)間的競爭。房地產(chǎn)估價活動主要依靠房地產(chǎn)估價師完成，因此房地產(chǎn)估價行業(yè)本質(zhì)上屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營者的經(jīng)營成本主要來源于人力成本。在此前提下，行業(yè)內(nèi)部各機構(gòu)競爭首先圍繞價格展開，以低價獲得業(yè)務(wù)競標(biāo)資格，以低折扣入圍金融機構(gòu)，成為當(dāng)前行業(yè)司空見慣的現(xiàn)象。而經(jīng)營者在面對低價競爭導(dǎo)致的估價機構(gòu)利潤下降時，通常通過增加業(yè)務(wù)總量和壓縮業(yè)務(wù)成本兩個途徑維護(hù)機構(gòu)利潤。接踵而至的便是圍繞估值展開的業(yè)務(wù)競爭，以滿足客戶對估值的不合理要求，從而獲得業(yè)務(wù)，這在當(dāng)前估價行業(yè)內(nèi)時有發(fā)生。房地產(chǎn)估價行業(yè)的不良競爭加劇，正在快速消耗行業(yè)生存的土壤，此類不良競爭如果不能得到有效遏制，必將迫使房地產(chǎn)估價行業(yè)由知識密集型行業(yè)向勞動密集型行業(yè)演變并最終消亡。

2.3 估價行業(yè)已進(jìn)入風(fēng)險高發(fā)期

房地產(chǎn)估價行業(yè)屬于房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，伴隨著當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)越來越透明和公開化。而估價行業(yè)中，估價機構(gòu)不良競爭引發(fā)的估值競爭迫使房地產(chǎn)估價機構(gòu)每每面臨死亡與立即死亡的兩難抉擇。此外，當(dāng)前影響房地產(chǎn)價值的房地產(chǎn)政策、金融政策、稅收政策、社會因素、國際因素和市場參與者的心理等因素的不確定性，使得房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)的客戶（銀行、開發(fā)商等）處于風(fēng)險高發(fā)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價機構(gòu)成為被重點核查的對象。近年來，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價執(zhí)業(yè)人員被追責(zé)判刑的案件屢有發(fā)生。而房地產(chǎn)評估機構(gòu)風(fēng)險的不斷增加，使得房地產(chǎn)評估行業(yè)步入風(fēng)險高發(fā)期。在此背景下，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員在做好業(yè)務(wù)的同時，必須加強估價報告及估價程序的監(jiān)督審查，在風(fēng)險防范上增加業(yè)務(wù)成本投入。

2.4 客戶需求演變

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)圍繞房地產(chǎn)價值展開，在房地產(chǎn)市場交易價格不透明的情況下，房地產(chǎn)估價師運用專業(yè)的估價知識和實踐經(jīng)驗對房地產(chǎn)價值進(jìn)行探索和研究，為客戶了解房地產(chǎn)的價值提供服務(wù)，降低客戶在房地產(chǎn)交易中的價格風(fēng)險。然而，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大和大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場交易中的運用，房地產(chǎn)市場交易信息越來越公開透明。依托大數(shù)據(jù)建立的網(wǎng)絡(luò)詢價系統(tǒng)能為客戶提供更加高效的價值參考服務(wù)，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能為客戶提供更加準(zhǔn)確的市場交易信息，客戶對估價機構(gòu)傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)的依賴性正逐漸降低。

2.5 估價規(guī)范亟須更新完善

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)自20 世紀(jì)70 年代末發(fā)展至今，已有半個世紀(jì)的行業(yè)發(fā)展歷程。在行業(yè)歷史發(fā)展過程中，行業(yè)技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)不斷完善，《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)范相繼發(fā)布實施，估價行業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化方向發(fā)展。但伴隨著我國法律法規(guī)的更新，尤其是土地及房地產(chǎn)相關(guān)法律條文的不斷完善，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)估價規(guī)范亟須改革與完善。以估價方法為例，尚在施行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）將房地產(chǎn)估價方法分為比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和其他估價方法五大類，其中其他估價方法又分為基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法和價差法共計7 種估價方法。實踐經(jīng)驗表明，上述估價方法在評估房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)等權(quán)益價值時，在保證科學(xué)性的基礎(chǔ)上都具有較好的可操作性，但在評估某一單量因素引起的房地產(chǎn)價值變化和采光權(quán)等依托于房地產(chǎn)的他項權(quán)利價值時通常不具有科學(xué)的可操作性。估價機構(gòu)及估價師在應(yīng)對此類需確定單量因素引起的房地產(chǎn)價值變化和采光權(quán)等依托于房地產(chǎn)的他項權(quán)利價值業(yè)務(wù)時，囿于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》限制，通常難以為客戶提供相應(yīng)的估價服務(wù)。

3 房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展路徑

3.1 尋求業(yè)務(wù)創(chuàng)新，拓展服務(wù)范圍

面對估價行業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步縮減，估價機構(gòu)應(yīng)積極尋求新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。估價行業(yè)協(xié)會及其管理者應(yīng)支持估價機構(gòu)實行集團化經(jīng)營策略，在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、工程造價、工程管理、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)保險等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，改變房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)單一性，在增強估價機構(gòu)抵御市場風(fēng)險能力的基礎(chǔ)上，提高估價的專業(yè)性，更好地提供房地產(chǎn)估價的咨詢顧問服務(wù)。此外，伴隨著房地產(chǎn)高溫城市的降溫和限購政策的升級，市場消費者大概率向周邊城市轉(zhuǎn)移，提高周邊城市房地產(chǎn)市場活躍度。對此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)重視市場參與者的轉(zhuǎn)移，更好地有序服務(wù)于周邊房地產(chǎn)市場。

3.2 遏制不良競爭，引領(lǐng)持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)估價行業(yè)的不良競爭行為必須得到有效的遏制，尤其是以估值為中心展開的業(yè)務(wù)競爭。房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及其監(jiān)管部門應(yīng)加強行業(yè)審查監(jiān)管，合理控制各區(qū)域估價機構(gòu)數(shù)量，制定各級估價機構(gòu)的估價執(zhí)業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，實行“控價格，競質(zhì)量”的管理機制。嚴(yán)格通報查處低價競爭和“低市值、高估值”“高市值、低估值”的惡性競爭行為，從根源杜絕行業(yè)不良競爭。在保障各級估價機構(gòu)合理利潤和市場份額的基礎(chǔ)上，推動房地產(chǎn)估價行業(yè)和估價機構(gòu)走向健康的可持續(xù)性發(fā)展道路。

3.3 嚴(yán)控估價品質(zhì)，推動高質(zhì)量發(fā)展

當(dāng)前，房地產(chǎn)估價行業(yè)估價報告質(zhì)量的問題主要來源于市場的不良競爭、估價人員的執(zhí)業(yè)能力不強和職業(yè)道德不高。迎合估價、湊估值、套模板的“高效”估價行為使得當(dāng)前的估價演變?yōu)榉ǘl件下的一種流程和形式。低質(zhì)量估價使得現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價行業(yè)風(fēng)險高發(fā)。對此，房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及監(jiān)管部門要嚴(yán)把估價質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)控資質(zhì)等級和信用等級，在各地區(qū)、各級別房地產(chǎn)估價機構(gòu)中，根據(jù)估價報告抽查質(zhì)量，實行末位淘汰制，打破資質(zhì)等級只升不降的慣例，促進(jìn)不同級別估價機構(gòu)間的流動，控制各級別估價機構(gòu)數(shù)量，將估價報告質(zhì)量演變?yōu)楣纼r機構(gòu)生存的第一要素，促進(jìn)估價機構(gòu)內(nèi)部審查，嚴(yán)把估價報告質(zhì)量關(guān)。各估價機構(gòu)及估價執(zhí)業(yè)人員也應(yīng)積極加強職業(yè)道德教育，增強自我風(fēng)險意識，秉承獨立、客觀、公正的估價原則，自覺維護(hù)估價行業(yè)生存的基石。

3.4 提升服務(wù)質(zhì)量，適應(yīng)需求變化

客戶對傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)需求的演變不會因房地產(chǎn)市場交易信息公開透明及大數(shù)據(jù)的應(yīng)用而完全消失，在建工程、商業(yè)綜合體、工業(yè)廠房、市場租金等大宗房地產(chǎn)評估項目和疑難項目的評估價值短期內(nèi)仍需房地產(chǎn)評估機構(gòu)參與。而現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識到，僅針對房地產(chǎn)市場價格的評估已難以滿足客戶需求。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)將自身的服務(wù)融入房地產(chǎn)的整個生命周期，建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，服務(wù)于網(wǎng)絡(luò)詢價系統(tǒng)，主動推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和信息的公開。在此基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)的價值，利用自身專業(yè)知識，對市場的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行及時有效的整理和融合，為客戶提供全面的交易、投資、置業(yè)咨詢顧問一站式服務(wù)，有效降低客戶房地產(chǎn)交易、投資風(fēng)險，提升客戶資產(chǎn)價值和收益，實現(xiàn)客戶資產(chǎn)價值最大化。此外，面對客戶需求的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會和執(zhí)業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)在原有估價方法和技術(shù)路線的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，探尋滿足新估價需求的估價方法和技術(shù)路線，在應(yīng)對估價目的轉(zhuǎn)變和疑難估價項目時，充分保障估價結(jié)果的科學(xué)性。

3.5 完善技術(shù)規(guī)范，倡導(dǎo)技術(shù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范的施行有助于保障估價行業(yè)估價人員的估價執(zhí)業(yè)質(zhì)量。但房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會和相關(guān)部門應(yīng)清晰認(rèn)識到，只有不斷完善規(guī)范制度，才能推動行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)更好地服務(wù)于社會。房地產(chǎn)估價行業(yè)作為知識密集型產(chǎn)業(yè)，其從業(yè)人員理應(yīng)具備一定的科學(xué)研究能力。對此，房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)注重向行業(yè)內(nèi)引進(jìn)高層次科研人才，在行業(yè)內(nèi)部搭建以推動技術(shù)規(guī)范更新完善為目的的溝通平臺和交流空間，并建立相應(yīng)的反饋機制，形成技術(shù)推動規(guī)范完善、規(guī)范服務(wù)技術(shù)實施的發(fā)展局面。倡導(dǎo)估價人員進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，定期對行業(yè)規(guī)范進(jìn)行更新，拓寬估價行業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，更好地滿足精細(xì)化的估價服務(wù)需求。

4 結(jié)語

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)和估價機構(gòu)已迎來行業(yè)發(fā)展困境，估價機構(gòu)營業(yè)收入的減少和業(yè)務(wù)成本的增加導(dǎo)致行業(yè)利潤縮減。對此，估價機構(gòu)的經(jīng)營者應(yīng)正確應(yīng)對傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)利潤的整體下降趨勢，不能以低價競爭和迎合估價為代價拓展業(yè)務(wù)，不正當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)利潤增長。房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及監(jiān)管部門應(yīng)加強行業(yè)監(jiān)管，推動估價業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，在保障估價質(zhì)量的前提下，引導(dǎo)行業(yè)機構(gòu)有序開展競爭，增強行業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)能力，推動行業(yè)技術(shù)規(guī)范更新，適應(yīng)客戶需求變化，維護(hù)房地產(chǎn)估價行業(yè)賴以生存的基石，打造房地產(chǎn)估價行業(yè)綠色健康可持續(xù)性發(fā)展環(huán)境。