文/韓立軍

黨的十九大報(bào)告指出，農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的根本問(wèn)題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問(wèn)題作為全黨工作的重中之重，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略圍繞“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富?！钡目傄?，涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、精神文明、社會(huì)治理、農(nóng)民生活等“三農(nóng)”問(wèn)題的各方面。土地作為人類生活最基本的資源，是最重要的財(cái)產(chǎn)和生產(chǎn)資料。近年來(lái)，黨中央提出的“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，走中國(guó)特色社會(huì)主義鄉(xiāng)村振興道路，一個(gè)很重要的難題就是農(nóng)村土地問(wèn)題。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題一直是多年來(lái)政府和農(nóng)民關(guān)心的話題。土地作為鄉(xiāng)村振興的載體，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施以及新修改土地管理法背景下，集體土地能否順利流轉(zhuǎn)成為助推鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵因素之一。

集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，其中，建設(shè)用地類型包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。鄉(xiāng)村振興的重點(diǎn)項(xiàng)目，如現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)、文旅、田園綜合體、特色小鎮(zhèn)等等，這些項(xiàng)目面臨或者首先要解決的是建設(shè)用地問(wèn)題。

集體建設(shè)用地中可以高效利用的就是宅基地，其為康養(yǎng)、文旅等項(xiàng)目選擇集體建設(shè)用地類型中不可或缺的一部分。多年來(lái)，由于宅基地的福利性和身份性特征，宅地基的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的限制，但全國(guó)范圍內(nèi)宅基地閑置問(wèn)題比較突出，而如何盤(pán)活利用閑置宅基地是需要亟待的問(wèn)題。2018年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》明確提出了完善農(nóng)民閑置的宅基地和閑置的農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。2019年新修訂的土地管理法規(guī)定了“國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅?！睂?duì)宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的適度放活，助推了鄉(xiāng)村振興文旅、康養(yǎng)等項(xiàng)目的發(fā)展。各類項(xiàng)目在宅基地及農(nóng)民房屋使用權(quán)的商業(yè)運(yùn)作模式上有以下幾種：

1.村民將閑置的宅基地及房屋以租賃形式提供給投資人，投資人通過(guò)投資改造，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)民宿項(xiàng)目，投資人進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、管理。此種模式項(xiàng)目往往規(guī)模較小、有的還形成了村民與消費(fèi)者合作建房模式，最終建設(shè)成自住+經(jīng)營(yíng)的模式形成了單體民宿項(xiàng)目。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一收回宅地基，對(duì)整村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，將騰退的宅基地與投資人進(jìn)行合作，由投資人進(jìn)行投資改造，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。此種模式往往可以形成一定的規(guī)模，不僅僅是打造民宿，還可以挖掘當(dāng)?shù)匾欢ǖ臍v史、文化資源。

上述模式獲取收益的方式主要有三種：（1）固定租金（2）收益分紅（3）保底租金+收益分紅。通過(guò)對(duì)宅基地及房屋的盤(pán)活利用，可以有效增加農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織的收入。

以上是宅地基“三權(quán)分置”在項(xiàng)目商業(yè)模式上的具體應(yīng)用，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)可以很大程度上解決鄉(xiāng)村振興的用地矛盾問(wèn)題，進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，使土地資源達(dá)到優(yōu)化配置，城鄉(xiāng)融合發(fā)展，助推鄉(xiāng)村振興。

在具體實(shí)踐過(guò)程中，投資人要有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式；僅依靠投資人進(jìn)行農(nóng)村資源整合是不夠的，需要政府主導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)大力支持、協(xié)調(diào)配合，甚至成立專班，做好統(tǒng)籌規(guī)劃和模式創(chuàng)新；需要村級(jí)干部做好群眾工作，切勿圖眼前利益，村干部要有執(zhí)行動(dòng)力，真心實(shí)意從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，擰成一股繩，辦成鄉(xiāng)村振興這件大事。