【示例】 小李在某房地產(chǎn)開發(fā)商處購置了一套位于一樓的商品房。某日,小李接到物業(yè)公司信件,通知小李交納物業(yè)費。小李發(fā)現(xiàn),物業(yè)費的構成包括了電梯使用費,但小李住在一樓,從未使用過電梯。小李請物業(yè)公司免除其電梯使用費被拒,為此小李拒交物業(yè)費。此后,物業(yè)公司向小李多次發(fā)出物業(yè)費催交通知,并警告小李,若不交費,后果自負。某日,小李發(fā)現(xiàn)家里停水、停電。他聯(lián)系物業(yè)才知道,因未交納物業(yè)費,物業(yè)公司對小李房屋采取斷水、斷電措施。請問,物業(yè)公司的做法合法嗎?
【法條】 業(yè)主支付物業(yè)費義務
第944 條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
【解讀】 物業(yè)服務公司為小區(qū)居民提供物業(yè)服務,維護小區(qū)的秩序和小區(qū)居民的正常生活。物業(yè)服務合同幾乎涉及我們每家每戶。對此,《民法典》第三編第24 章系統(tǒng)規(guī)定了與物業(yè)服務合同相關的內(nèi)容。
根據(jù)《民法典》第944 條第1 款的規(guī)定,業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。具體到本示例中,小李無權以未使用電梯為由,要求減少物業(yè)費,因此小李拒絕交納物業(yè)費的行為屬于違約行為。但是即便如此,物業(yè)公司也只得采取合理措施要求小李交納物業(yè)費。根據(jù)《民法典》第944 條第3 款規(guī)定,物業(yè)公司在催交物業(yè)費時,必須采取合理措施提醒和催交物業(yè)費,不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式。就本示例來說,物業(yè)公司采取的斷水、斷電的措施是違法的,小李有權就造成的損失向物業(yè)公司主張賠償。