石紹賓 鞠鎮(zhèn)遠(yuǎn)

一、引 言

受傳統(tǒng)“望子成龍”“望女成鳳”“不能讓孩子輸在起跑線上”等觀念的影響，子女教育成為中國(guó)絕大部分家庭首要的關(guān)注點(diǎn)。在愈發(fā)激烈的教育競(jìng)爭(zhēng)中，小學(xué)是家長(zhǎng)們面臨選擇的第一關(guān)，但由于小學(xué)之間教育質(zhì)量差距的客觀存在、“名?！惫┙o明顯不足及就近入學(xué)政策①在1986 年的《義務(wù)教育法》中便提出“地方各級(jí)人民政府適當(dāng)設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”，以期實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)學(xué)生個(gè)體入學(xué)機(jī)會(huì)的均等。等原因，部分家長(zhǎng)不得不進(jìn)行“擇?！?。早期的“擇校”主要通過(guò)交費(fèi)方式，即向?qū)W校支付各種名目的“擇校費(fèi)”(有的叫“贊助費(fèi)”或“捐助費(fèi)”)獲得入學(xué)資格，但通過(guò)繳納“擇校費(fèi)”入學(xué)不利于普通小學(xué)的發(fā)展、會(huì)加劇與優(yōu)質(zhì)小學(xué)間的“馬太效應(yīng)”(胡詠梅等，2008)，也容易導(dǎo)致教育腐敗(葉蕓和陳麗蘭，2018)等問(wèn)題。

2014 年1 月《教育部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》中明確提出要“保持治理?yè)裥y收費(fèi)高壓態(tài)勢(shì)”“到2015 年，重點(diǎn)大城市所有縣(市、區(qū))實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)”。“零擇?！闭呖梢郧袛嗤ㄟ^(guò)繳納高額“擇校費(fèi)”或“贊助費(fèi)”來(lái)獲取入學(xué)資格的路徑，有效治理“亂收費(fèi)”，促進(jìn)教育公平(文東茅，2006)。但在當(dāng)今社會(huì)對(duì)子女教育高度重視的大背景下，即使取消了擇校政策，家長(zhǎng)仍然會(huì)通過(guò)其他機(jī)制來(lái)競(jìng)爭(zhēng)有限的優(yōu)質(zhì)教育資源(陸銘和蔣仕卿，2007)，其中最可行的途徑就是購(gòu)買學(xué)校對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房來(lái)“就近入學(xué)”(馮皓和陸銘，2010)。那么當(dāng)家長(zhǎng)不再能通過(guò)交“擇校費(fèi)”為子女爭(zhēng)取小學(xué)入學(xué)資格之后，會(huì)不會(huì)為了子女入學(xué)去購(gòu)買學(xué)區(qū)房而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格抬高、加劇資本化效應(yīng)？是否還有家長(zhǎng)希望擇“好”校而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格提高更顯著？更進(jìn)一步，家庭購(gòu)房的偏好是什么？在不同學(xué)區(qū)內(nèi)是否有差異？

基于上述問(wèn)題，本文爬取了濟(jì)南市2010—2017 年二手房交易掛牌數(shù)據(jù)并進(jìn)行清洗，設(shè)計(jì)時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型，考察濟(jì)南市“零擇校”前后學(xué)區(qū)房交易價(jià)格是否有顯著提高，并通過(guò)系列穩(wěn)健性檢驗(yàn)來(lái)輔證研究結(jié)果。接下來(lái)，從學(xué)校質(zhì)量差異入手分析“零擇校”政策是否對(duì)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)作用更大，并從住宅特征入手分析實(shí)施“零擇校”政策后學(xué)區(qū)房購(gòu)買的偏好，以期能多角度分析“零擇?！闭呦碌慕逃Y本化效應(yīng)變化。

與以往研究相比，本文可能的貢獻(xiàn)包括：①在研究問(wèn)題的設(shè)計(jì)上有所延伸，本文在已有研究聚焦在擇校政策對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)影響的基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)時(shí)間斷點(diǎn)模型進(jìn)一步分析擇校政策變化對(duì)學(xué)區(qū)房整體價(jià)格和家庭選擇偏好的影響，研究?jī)?nèi)容更加全面；②研究數(shù)據(jù)方面更加微觀，以往關(guān)于教育資本化效應(yīng)的研究主要以小區(qū)層面數(shù)據(jù)作為研究主體，利用小區(qū)均價(jià)作為被解釋變量的衡量指標(biāo)，這忽視了房屋個(gè)體特征的影響，本文以房屋個(gè)體為研究對(duì)象來(lái)測(cè)算溢價(jià)問(wèn)題，得出的結(jié)論更加準(zhǔn)確；③本文有益補(bǔ)充了教育資本化效應(yīng)的評(píng)估研究，豐富了學(xué)區(qū)房溢價(jià)的研究視角，同時(shí)也在推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化和“房住不炒”的背景下，為控制學(xué)區(qū)房溢價(jià)、促進(jìn)教育均衡提供了依據(jù)。

二、文獻(xiàn)評(píng)述

關(guān)于公共服務(wù)資本化效應(yīng)的研究，最早可以追溯到Tiebout(1956)的“用腳投票”理論，即居民會(huì)通過(guò)選擇居住地來(lái)表達(dá)其對(duì)公共服務(wù)的需求偏好。根據(jù)這一理論，不同的居住地會(huì)因當(dāng)?shù)毓卜?wù)數(shù)量與質(zhì)量差異而具有不同的市場(chǎng)價(jià)格，即公共服務(wù)產(chǎn)生了資本化效應(yīng)。教育作為一種極具重要意義的公共服務(wù)，與社會(huì)居民的利益息息相關(guān)，有關(guān)教育資本化效應(yīng)的研究也一直備受關(guān)注。關(guān)于這一主題的研究，首先是圍繞教育資本化效應(yīng)是否存在而開展的，絕大多數(shù)研究都認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量能夠顯著資本化到房?jī)r(jià)中去(Hoang 和Yinger，2011)。關(guān)于學(xué)校質(zhì)量的衡量，國(guó)外學(xué)者分別圍繞教育投入(Oates，1969；Brasington，1999；Brunner 和Murdoch，2002)和教育產(chǎn)出(Haurin 和Brasington，1996；Cheshire 和Sheppard，2004；La V，2015)兩條線索開展，二者的研究結(jié)果均證實(shí)了教育資本化效應(yīng)的存在。受限于數(shù)據(jù)可獲得性，國(guó)內(nèi)學(xué)者多采用學(xué)校分級(jí)的思路衡量教育質(zhì)量，胡 婉 旸等(2014)、韓璇等(2020)、王永超等(2020)以北京市、沈陽(yáng)市為例，將學(xué)校劃分為優(yōu)質(zhì)學(xué)校和普通學(xué)校，測(cè)算了優(yōu)質(zhì)教育資源的溢價(jià)程度，證實(shí)了優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)住宅價(jià)格有正向影響的結(jié)論；也有一部分學(xué)者使用代理變量來(lái)衡量學(xué)校質(zhì)量，梁立雨等(2019)采用生師比、本碩以上教師人數(shù)、升學(xué)率等指標(biāo)作為被解釋變量，發(fā)現(xiàn)教育差異會(huì)資本化到房?jī)r(jià)中。

教育的資本化效應(yīng)與諸多政策息息相關(guān)。其一是入學(xué)政策(Brunner 等，2012)。Bogart 和Cromwell(2000)探究了學(xué)區(qū)合并對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果顯示學(xué)區(qū)的變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降9.9%；Reback(2005)利用明尼蘇達(dá)州的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，開放學(xué)區(qū)選擇會(huì)導(dǎo)致家庭偏好于搬遷到房?jī)r(jià)更低的地區(qū)，使得原本優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住宅貶值，普通學(xué)區(qū)的住宅則會(huì)顯著升值；Han Jun 等(2021)發(fā)現(xiàn)北京市自2015 年實(shí)行的高中入學(xué)考試的考區(qū)固定政策導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)高中所屬地區(qū)的房?jī)r(jià)整體上漲了5.4%。其二是教育供給政策。馮皓和陸銘(2010)以上海市為例，發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)中學(xué)增加會(huì)導(dǎo)致所在區(qū)域房屋平均價(jià)格上漲20%；張浩等(2014)使用2006—2012 年北京、上海、廣州和深圳四座一線城市縣區(qū)的數(shù)據(jù)也印證了優(yōu)質(zhì)教育資源增加與房?jī)r(jià)之間的正向相關(guān)關(guān)系；Andreyeva 和Patrick(2017)認(rèn)為新教育資源的供給會(huì)導(dǎo)致其錄取機(jī)會(huì)大的社區(qū)住宅房?jī)r(jià)高于錄取機(jī)會(huì)低的社區(qū)住宅價(jià)格；唐雪梅和何小路(2021)以私立學(xué)校為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)增加教育資源能抑制學(xué)區(qū)房溢價(jià)。其三是教育均等化政策。邵磊等(2020)研究發(fā)現(xiàn)教育均等化措施會(huì)縮小不同小學(xué)學(xué)區(qū)房之間的價(jià)格差距；張波等(2020)發(fā)現(xiàn)九年一貫制入學(xué)政策會(huì)使得原普通小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格上漲，但這一效應(yīng)具有滯后性和暫時(shí)性；葉菁菁等(2022)發(fā)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策能顯著降低臨近學(xué)區(qū)較多區(qū)域的住房交易價(jià)格。

教育的資本化效應(yīng)實(shí)際上反映了教育發(fā)展的不平衡，由此也深刻影響著居民的擇校行為和購(gòu)房決策。現(xiàn)有研究表明，家庭“擇校”意愿和行為往往與家庭收入、家長(zhǎng)政治面貌、家長(zhǎng)職業(yè)及家長(zhǎng)受教育程度呈正相關(guān)關(guān)系(梁雪峰和喬天文，2006；周群力和陸銘，2009)，同時(shí)，童星(2017)、曾曉東等(2014)還發(fā)現(xiàn)擇校問(wèn)題在不同階層之間、不同規(guī)模城市之間存在異質(zhì)性。關(guān)于擇校行為的現(xiàn)實(shí)影響，對(duì)于個(gè)體而言，陳榕玲(2017)提出擇校會(huì)顯著降低學(xué)生的主觀幸福感，協(xié)天紫光(2020)則認(rèn)為擇校將顯著增加學(xué)生心理壓力與學(xué)業(yè)壓力，不利于學(xué)生學(xué)業(yè)成績(jī)的提高；從社會(huì)層面而言，葉蕓和陳麗蘭(2018)認(rèn)為禁止義務(wù)教育階段擇校是追求教育公平的體現(xiàn)，但王亞明(2017)提出限制擇校政策會(huì)使得家庭選擇購(gòu)房擇校，這將“就近入學(xué)”與家庭的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位相結(jié)合，實(shí)際上是教育不公平的一種體現(xiàn)。

在實(shí)證策略方面，住房特征價(jià)格模型是較為常用的研究方法。多數(shù)學(xué)者將教育因素從建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征等特征變量中剝離出來(lái)，探究其對(duì)房?jī)r(jià)的影響(Judd 和Watts，1981；楊路英和吳玉鳴，2019)。但影響房屋價(jià)格的特征因素眾多，實(shí)際研究中很難將全部影響因素納入實(shí)證模型。為有效解決遺漏變量、共線性等內(nèi)生問(wèn)題(Downes，2002；Rosenthal，2003)，Black(1999)提出了邊界固定效應(yīng)的思路，以此排除一些無(wú)法觀測(cè)到的變量影響，從而減少估計(jì)偏誤，并得到了廣泛運(yùn)用(Fack 和Grenet，2010；Gibbons 等，2013；張牧揚(yáng)等，2016)。此外，也有部分學(xué)者借助“準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)”方法，運(yùn)用雙重差分法評(píng)估擇校政策調(diào)整對(duì)不同學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的影響(Wen 等，2017；俞艷霞和王錚，2020)。

經(jīng)過(guò)文獻(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)，目前有關(guān)教育資本化靜態(tài)效應(yīng)的研究較為完備，但關(guān)于教育政策沖擊與教育資本化效應(yīng)研究還有一定的待完善之處。本文以“零擇?！闭邽橐暯菧y(cè)度教育的資本化程度，試圖在現(xiàn)有文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，利用微觀個(gè)體數(shù)據(jù)，采用時(shí)間斷點(diǎn)研究策略，以求全面探究“零擇?！闭邔?duì)資本化效應(yīng)的影響，從而為降溫學(xué)區(qū)房熱、推進(jìn)教育均衡提供新的依據(jù)，進(jìn)一步助力基本公共服務(wù)均等化的實(shí)現(xiàn)。

三、政策背景與研究假說(shuō)

（一）政策背景

新中國(guó)成立之初，為解決教育資源、人才短缺問(wèn)題，國(guó)家提出了“先集中力量抓好重點(diǎn)學(xué)校建設(shè)”的辦學(xué)理念，以追求效率為主，優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)學(xué)校。改革開放前后，重點(diǎn)校政策隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展得以延續(xù)，教育部也發(fā)布了《關(guān)于辦好一批重點(diǎn)中小學(xué)試行方案》《中國(guó)教育改革和發(fā)展綱要》等有關(guān)文件，對(duì)重點(diǎn)發(fā)展部分學(xué)校做出了相關(guān)解釋。發(fā)展重點(diǎn)校這一政策在當(dāng)時(shí)背景下確實(shí)有效提升了人才培養(yǎng)效率，發(fā)揮了“集中力量辦大事”的優(yōu)勢(shì)。但這一政策也客觀上拉大了學(xué)校之間的差距，造成教育資源不均衡，為后續(xù)出現(xiàn)各種影響教育公平的一系列問(wèn)題埋下了隱患。隨著重點(diǎn)校建設(shè)弊端的顯現(xiàn)，以及人民群眾對(duì)教育公平的呼吁和渴望，國(guó)家開始關(guān)注教育均衡問(wèn)題。1997 年國(guó)家教委頒布《關(guān)于規(guī)范當(dāng)前義務(wù)教育階段辦學(xué)行為的若干原則意見》，明確提出“義務(wù)教育階段不設(shè)重點(diǎn)校、重點(diǎn)班、快慢班”。這一原則意見的頒布意味著重點(diǎn)校政策趨近結(jié)束。2005 年教育部《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展的若干意見》中首次將“均衡”作為義務(wù)教育發(fā)展的指導(dǎo)思想。2006 年修訂后的新《義務(wù)教育法》規(guī)定“不得將學(xué)校分為重點(diǎn)學(xué)校和非重點(diǎn)學(xué)校”“國(guó)務(wù)院和縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)合理配置教育資源，促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展”。自黨的十八大以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)免費(fèi)義務(wù)教育得到了全面普及，從根本上解決了“有學(xué)上”的問(wèn)題，但教育不平衡的矛盾較為突出，教育資源在不同地區(qū)、不同學(xué)校間存在差異，推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展成為必然選擇。

下面以本文研究對(duì)象為例，梳理濟(jì)南市2000 年以來(lái)在治理?yè)裥?wèn)題方面的政策演進(jìn)。2001 年濟(jì)南市“十五”規(guī)劃中提出要“優(yōu)化教育資源配置布局”“方便學(xué)生就近入學(xué)”。2003 年《濟(jì)南市教育局關(guān)于加快教育事業(yè)發(fā)展的意見的通知》中規(guī)定要“嚴(yán)格規(guī)范學(xué)校收費(fèi)行為，堅(jiān)決制止中小學(xué)亂收費(fèi)”，并結(jié)合教育部、省教育廳發(fā)布的各年度規(guī)范教育收費(fèi)、進(jìn)一步治理教育亂收費(fèi)工作的相關(guān)通知，著手“解決城市義務(wù)教育階段‘擇?！瘉y收費(fèi)問(wèn)題”。2011 年濟(jì)南市委教育工委、濟(jì)南市教育局發(fā)布的工作要點(diǎn)中也提出“力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)3～5 年的努力，使義務(wù)教育階段擇校亂收費(fèi)不再成為群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題”。此外，濟(jì)南市2013 年之前的中小學(xué)招生工作意見中也都提出要“進(jìn)一步嚴(yán)格控制招收擇校生”。但事實(shí)上，這一階段濟(jì)南市的義務(wù)教育“擇?！眴?wèn)題并沒(méi)有得到根本解決，仍然有大量家庭出于各種原因?yàn)樽优畵裥?。直?014 年1 月，《教育部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》中明確提出要“保持治理?yè)裥y收費(fèi)高壓態(tài)勢(shì)”“到2015 年，重點(diǎn)大城市所有縣(市、區(qū))實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)”“擇校生不得享受優(yōu)質(zhì)高中到校指標(biāo)”等，濟(jì)南作為副省級(jí)城市也在實(shí)施范圍之內(nèi)。2015 年濟(jì)南市在中小學(xué)招生工作意見中明確“在義務(wù)教育階段，實(shí)現(xiàn)零擇?！薄?016 年2 月濟(jì)南市教育局發(fā)布的《致全市各界的感謝信》中提到“全面實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育‘零擇?！?，徹底解決了群眾反映強(qiáng)烈的擇校問(wèn)題”。同年3 月，發(fā)表在教育部網(wǎng)站上的《濟(jì)南市教育局義務(wù)教育階段學(xué)校招生情況的匯報(bào)》中也提到“在100%的公辦小學(xué)劃片免試就近入學(xué)，100%公辦初中對(duì)口免試直升的基礎(chǔ)上，全面實(shí)現(xiàn)了‘零擇校’的目標(biāo)”。自此，濟(jì)南市除了通過(guò)購(gòu)房就近入學(xué)以外，其他“擇校”形式完全取消。

（二）研究假說(shuō)

“就近入學(xué)”首先要求各小學(xué)劃定招生范圍(即“學(xué)區(qū)”)，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)戶籍適齡兒童有資格在對(duì)應(yīng)小學(xué)就讀，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住房就是“學(xué)區(qū)房”。在“零擇?！闭叱雠_(tái)之前，除了購(gòu)買學(xué)區(qū)房外，向?qū)W校支付各種名目的“擇校費(fèi)”來(lái)獲得相應(yīng)入學(xué)資格也是一種可供選擇的“曲線”方案。但隨著國(guó)家對(duì)擇校政策的日趨規(guī)范和嚴(yán)格，當(dāng)“擇校費(fèi)”的通道完全被堵塞之后，家長(zhǎng)為了子女能取得入學(xué)資格，就只剩購(gòu)買學(xué)區(qū)房的選擇。這實(shí)際上加劇了住房的公共服務(wù)捆綁效應(yīng)，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不再僅由房屋本身區(qū)位特征、住宅特征和鄰里特征等因素決定，而且還受學(xué)區(qū)房所能夠帶來(lái)的入學(xué)資格影響。鑒于子女教育目前是大部分家庭的剛性需求，本文提出假說(shuō)1。

假說(shuō)1：“零擇校”政策會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房總體溢價(jià)。

事實(shí)上，教育資源的差異一直是客觀存在的，家長(zhǎng)們對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追捧也一直有增無(wú)減①屢見不鮮的“天價(jià)學(xué)區(qū)房”就是中國(guó)家庭對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源追逐的體現(xiàn)。例如，北京市西城區(qū)文昌胡同的一處11.4 平方米房產(chǎn)，賣出了530 萬(wàn)元人民幣的天價(jià)，每平方米房?jī)r(jià)達(dá)到46 萬(wàn)元人民幣。而賣出如此高價(jià)的原因就因?yàn)樗潜本┳钪男W(xué)之一實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房。。濟(jì)南市實(shí)行“對(duì)口直升”要求學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)口小學(xué)和初中之間整體直升，即小學(xué)與初中是“捆綁”消費(fèi)的(劉亞南和湯玉剛，2021)。選擇一個(gè)與優(yōu)質(zhì)初中對(duì)口的小學(xué)意味著可以提前鎖定優(yōu)質(zhì)初中，優(yōu)質(zhì)初中意味著更有可能在中考中表現(xiàn)優(yōu)異，從而進(jìn)入重點(diǎn)高中，重點(diǎn)高中的優(yōu)質(zhì)師資和升學(xué)去向則代表了學(xué)生有更大的可能性考入重點(diǎn)高校乃至雙一流高校，這是當(dāng)下中國(guó)父母對(duì)子女教育最樸素而真切的想法與期望。因此，相對(duì)于普通小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，“零擇校”政策是否會(huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)小學(xué)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)的溢價(jià)更高是一個(gè)值得探究的問(wèn)題。為此，本文提出假說(shuō)2。

假說(shuō)2：“零擇?！闭邥?huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲高于普通小學(xué)。

我們認(rèn)為“零擇?！闭呤沟糜薪逃枨蟮譀](méi)有學(xué)區(qū)房的家庭轉(zhuǎn)向購(gòu)買學(xué)區(qū)房來(lái)爭(zhēng)取入學(xué)資格，但由于購(gòu)房需求和學(xué)區(qū)內(nèi)住房供給不同，家庭購(gòu)房偏好在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和普通學(xué)區(qū)間也存在一定的異質(zhì)性。從住房面積來(lái)看，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源緊俏且價(jià)格相對(duì)較高，家庭在負(fù)擔(dān)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房費(fèi)用上往往存在一定經(jīng)濟(jì)困難，但子女獲得優(yōu)質(zhì)教育資源是家庭的首要需求，因此實(shí)施“零擇?！闭吆?，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)可能會(huì)更偏好于小戶型房屋購(gòu)買；普通學(xué)區(qū)相對(duì)而言房源充足且價(jià)格相對(duì)較低，除了子女教育問(wèn)題還會(huì)考慮到養(yǎng)老、娛樂(lè)等實(shí)際生活需求，這部分家庭會(huì)更偏好于購(gòu)買稍大戶型，以滿足家庭日常之所需。從住房樓高來(lái)看，由于低層住宅(總層高7 層以下樓房)多為老舊小區(qū)，房齡較老、配套設(shè)施不完善，而高層住宅(總層高7 層以上的樓房)相對(duì)而言基礎(chǔ)設(shè)施好、居住體驗(yàn)佳，在二手房交易時(shí)更受青睞，在普通學(xué)區(qū)房屋資源充足的情況下，家庭在“零擇?！闭弑尘跋沦?gòu)買學(xué)區(qū)房會(huì)對(duì)高層住宅更為偏好，導(dǎo)致相對(duì)于低層住宅會(huì)有更高的溢價(jià)；但在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)中，房屋資源緊缺，購(gòu)房最主要目的是子女教育，且優(yōu)質(zhì)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)大多是老城區(qū)，老舊小區(qū)較多，可供家庭選擇的余地并不多，往往可供挑選的是低層住宅，此時(shí)低層住宅需求上升會(huì)帶來(lái)相對(duì)更高的溢價(jià)。綜上所述，本文提出假說(shuō)3。

假說(shuō)3：“零擇校”政策實(shí)施后，在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)，居民購(gòu)房更偏好于小戶型、低層住宅；在普通學(xué)區(qū)內(nèi)，居民購(gòu)房更偏好于大戶型、高層住宅。

四、實(shí)證策略與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）實(shí)證策略

基于研究假說(shuō)，為估算“零擇?！闭邔?shí)施對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響，本文選擇時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型(regression discontinuity in time)進(jìn)行實(shí)證分析。時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型是在傳統(tǒng)斷點(diǎn)回歸模型基礎(chǔ)上將時(shí)間作為配置變量，檢驗(yàn)被解釋變量在受到政策沖擊時(shí)間點(diǎn)前后是否發(fā)生了跳躍，以此來(lái)研究解釋變量和被解釋變量之間的關(guān)系。時(shí)間斷點(diǎn)回歸的優(yōu)勢(shì)在于能更微觀地度量斷點(diǎn)附近政策的局部平均處理效應(yīng)，也能有效規(guī)避其他政策因素對(duì)結(jié)果的干擾，因而被應(yīng)用于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的政策評(píng)估。

具體而言，本部分的實(shí)證模型方程如下：

其中，i 和t 分別代表房屋和季度。s priceit是房屋i 在t 季度的每平方米的掛牌交易價(jià)格①感謝專家意見。限于數(shù)據(jù)的可得性，我們采用二手房交易平臺(tái)上的掛牌價(jià)。雖然掛牌價(jià)格往往高于最終成交價(jià)，但在樣本量較大的情況下，這種整體的虛高報(bào)價(jià)對(duì)最終回歸結(jié)果的影響較小。。Dit是時(shí)間虛擬變量，在“零擇?！闭咝紝?shí)施(2014 年第一季度)之前取0，之后則取1。1β是我們關(guān)心的系數(shù)，若1β顯著為正，則說(shuō)明“零擇?！闭呤沟脤W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲；若顯著為負(fù)，則說(shuō)明“零擇校”政策使得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有所下降。T 是配置變量與斷點(diǎn)間的距離。Xit是控制變量，包括房屋的區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征，以及所在行政區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體選取的變量為房屋的房齡(age)和小區(qū)的物業(yè)費(fèi)(pfee)、綠化率(gratio)、容積率(faratio)、到市中心的距離(distance)，以及所在行政區(qū)人口自然增長(zhǎng)率(pgr)、教育支出占財(cái)政總支出的比重(eduratio)和居民人均可支配收入(income)②本文在回歸中對(duì)居民人均可支配收入(income)做取對(duì)數(shù)的處理。。iα表示個(gè)體固定效應(yīng)，tγ表示時(shí)間固定效應(yīng)，itε是隨機(jī)誤差項(xiàng)。 f (T ′) 是配置變量的多項(xiàng)式函數(shù)，本文參考Chen 等(2019)設(shè)置了配置變量的一次項(xiàng)、二次項(xiàng)及它們與處理變量Dit的交互項(xiàng)，以期通過(guò)對(duì)配置變量做多項(xiàng)式調(diào)整來(lái)降低估計(jì)偏誤、提高結(jié)果的穩(wěn)健性。具體而言，本文估計(jì)以下四個(gè)方程：

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文從房天下、鏈家等房地產(chǎn)交易網(wǎng)站爬取2010 年1 月—2017 年9 月的濟(jì)南市五大城區(qū)掛牌出售的二手房源微觀數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)初步的清洗，共獲得二手房掛牌出售數(shù)據(jù)2217694 條，并對(duì)房屋掛牌價(jià)格、建筑特征數(shù)據(jù)、經(jīng)緯度坐標(biāo)及所在行政區(qū)域信息進(jìn)行整理。本文選取的被解釋變量是房屋每平方米均價(jià)；房屋所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、綠化率、容積率等鄰里特征數(shù)據(jù)來(lái)自安居客、搜房網(wǎng)等二手房交易網(wǎng)站，并與二手房掛牌出售數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配；距離市中心的距離利用Arcgis 軟件對(duì)小區(qū)經(jīng)緯度與泉城廣場(chǎng)經(jīng)緯度之間的距離進(jìn)行測(cè)算；對(duì)應(yīng)小學(xué)質(zhì)量借鑒張波等(2020)的做法，參考本地寶等多個(gè)主流互聯(lián)網(wǎng)家長(zhǎng)論壇中對(duì)各校整體口碑的綜合評(píng)價(jià)和對(duì)口直升初中質(zhì)量，將小學(xué)分為“優(yōu)質(zhì)小學(xué)”和“普通小學(xué)”，分別賦值1 和0，特別要說(shuō)明的是自1987 年開始，濟(jì)南市100%初中學(xué)校采取學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)口小學(xué)整體直升，在此政策下小學(xué)質(zhì)量與其對(duì)口初中質(zhì)量緊密相關(guān)，為排除初中質(zhì)量影響，本文在對(duì)優(yōu)質(zhì)小學(xué)進(jìn)行質(zhì)量劃分時(shí)就將對(duì)口中學(xué)質(zhì)量作為重要的劃分依據(jù)③感謝審稿人的寶貴意見。；所在行政區(qū)人口自然增長(zhǎng)率、人均可支配收入、教育支出占財(cái)政總支出的比重等數(shù)據(jù)來(lái)自山東省、濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒。由此，可獲得一個(gè)包含被解釋變量、控制變量的二手房掛牌出售數(shù)據(jù)集，以做下一步的匹配。

本文的研究對(duì)象是學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)，如何從二手房掛牌出售數(shù)據(jù)中篩選出學(xué)區(qū)數(shù)據(jù)是關(guān)鍵的一步。筆者根據(jù)各區(qū)教育局網(wǎng)站、各小學(xué)網(wǎng)站及教育論壇有關(guān)信息，利用Local SpaceViewer 軟件畫出各小學(xué)招生范圍即學(xué)區(qū)范圍，并將其導(dǎo)入Arcgis 軟件，利用二手房掛牌出售數(shù)據(jù)中的經(jīng)緯度坐標(biāo)進(jìn)行匹配，篩選出二手房數(shù)據(jù)中的學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)作為時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型的研究樣本。數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)見表1。

表1 變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果

五、實(shí)證結(jié)果

（一）基準(zhǔn)回歸結(jié)果

在斷點(diǎn)估計(jì)之前，本文首先繪制了2014 年第一季度前后的學(xué)區(qū)房房屋價(jià)格變化圖，如圖1 所示(圖中的橫坐標(biāo)做中心化處理，0 代表2014 年第一季度)。從圖中可以清楚地看出，時(shí)間斷點(diǎn)左右兩邊的學(xué)區(qū)房住宅價(jià)格均價(jià)有一個(gè)明顯跳躍，2014 年第一季度右側(cè)住宅均價(jià)高出左側(cè)住宅均價(jià)千余元，這使得我們可以進(jìn)一步分析本文的局部平均處理效應(yīng)。

應(yīng)用時(shí)間斷點(diǎn)回歸法的重要步驟在于確定最優(yōu)帶寬。在基準(zhǔn)回歸中，本文使用IK法①在最優(yōu)帶寬的選取方法上，相較于ROT、CV 和CCT 三種方法，IK 法完全由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，且在局域內(nèi)漸進(jìn)最優(yōu)(Imbens 和Kalyanaraman，2012)。計(jì)算的最優(yōu)帶寬為4，即選取政策前后四個(gè)季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸?；鶞?zhǔn)回歸結(jié)果如表2 所示，為排除時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型可能存在的序列相關(guān)對(duì)結(jié)論的影響，本文借鑒Buger 等(2014)的做法，報(bào)告Newey-West 標(biāo)準(zhǔn)誤。其中，線性模型的第一列展示了線性模型下不添加控制變量的回歸結(jié)果，我們關(guān)心的核心解釋變量Dit的系數(shù)為正且在1%水平上顯著，說(shuō)明“零擇校”政策給學(xué)區(qū)房帶來(lái)了顯著的溢價(jià)。理論上講，斷點(diǎn)回歸的設(shè)計(jì)具備外生性，不必加入控制變量，但時(shí)間斷點(diǎn)回歸的分組情況受時(shí)間影響較大，可能會(huì)導(dǎo)致回歸結(jié)果偏誤，需要添加控制變量來(lái)提高穩(wěn)健性(Hausman 等，2018)。如前文所示，在回歸模型中加入了區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征，以及所在行政區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征以檢驗(yàn)線性模型第一列回歸結(jié)果的穩(wěn)健性。線性模型的第二列展示了線性模型下添加控制變量后的回歸結(jié)果，回歸顯示斷點(diǎn)回歸的平均處理效應(yīng)為1601 元/平方米，在1%的水平上顯著，同樣證明了教育資本化效應(yīng)的存在。

表2 基準(zhǔn)回歸結(jié)果

為進(jìn)一步檢驗(yàn)線性模型中平均處理效應(yīng)的穩(wěn)健性，我們依次匯報(bào)線性交互模型、二次項(xiàng)模型及二次項(xiàng)交互模型設(shè)定下的斷點(diǎn)回歸結(jié)果，其中，每一類模型下的第一列是不加入控制變量的結(jié)果，第二列是加入控制變量的結(jié)果?？梢园l(fā)現(xiàn)，無(wú)論在哪一種函數(shù)形式設(shè)定下，所估計(jì)的斷點(diǎn)處理效應(yīng)均具備顯著性，這與方程(1)的結(jié)論相一致。通過(guò)上述分析，我們可以得到關(guān)于零擇校政策對(duì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)的基本結(jié)論：“零擇校”政策的實(shí)施顯著提高了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，這說(shuō)明限制交擇校費(fèi)事實(shí)上倒逼了家長(zhǎng)選擇購(gòu)買學(xué)區(qū)房獲得入學(xué)資格，并已經(jīng)資本化到房?jī)r(jià)中。

（二）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

上一部分的基準(zhǔn)回歸結(jié)果驗(yàn)證了“零擇?！闭邔?duì)濟(jì)南市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的抬升作用，但時(shí)間斷點(diǎn)回歸結(jié)果可能受其他條件的影響，本文設(shè)計(jì)了相關(guān)的穩(wěn)健性檢驗(yàn)，具體包括以下四個(gè)部分：

1. 更換帶寬

由于基準(zhǔn)回歸中選擇的最優(yōu)帶寬為4，本文按照慣例選擇最優(yōu)帶寬的50%和200%用作穩(wěn)健性分析，即選擇政策發(fā)布前后2 個(gè)季度和8 個(gè)季度作為帶寬重新進(jìn)行回歸。表3 匯報(bào)了更換帶寬后的實(shí)證結(jié)果，Panel A(1)報(bào)告了線性回歸模型在帶寬為2時(shí)的斷點(diǎn)處理效應(yīng)，結(jié)果顯示“零擇?！闭叩囊鐑r(jià)效應(yīng)為1896 元/平方米。這一結(jié)果在更換函數(shù)形式的(2)中仍在1%水平上具有統(tǒng)計(jì)顯著性。Panel B 報(bào)告了帶寬選擇為8 時(shí)的回歸結(jié)果，所有模型的核心解釋變量的系數(shù)均顯著為正，且在1%水平上顯著，與選擇其他帶寬的結(jié)果一致，排除了帶寬選擇對(duì)回歸結(jié)果的影響。

表3 更換帶寬的回歸結(jié)果

2. 更換斷點(diǎn)時(shí)間

本文采用更換政策發(fā)生時(shí)間的方式進(jìn)行安慰劑檢驗(yàn)。為排除“零擇校”政策正式實(shí)施(2015 年9 月)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可能存在的影響，本文選擇后移政策發(fā)生時(shí)間至2015 年第三季度進(jìn)行回歸，結(jié)果如表4 的Panel A 所示，核心解釋變量不顯著，回歸模型加入控制變量、加入配置變量二次項(xiàng)后結(jié)果依舊成立，說(shuō)明這一時(shí)間斷點(diǎn)前后學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格未產(chǎn)生顯著變化，“零擇?！闭哒綄?shí)施并未對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格造成影響，也為本文斷點(diǎn)的選擇進(jìn)一步提供了佐證；為進(jìn)一步排除時(shí)間斷點(diǎn)選擇對(duì)回歸結(jié)果的影響，本文還將政策提前到2012 年第三季度進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果在表4 的Panel B 中報(bào)告，斷點(diǎn)回歸結(jié)果也同樣不顯著。

表4 更換政策發(fā)生時(shí)間的回歸結(jié)果

3.操縱性檢驗(yàn)

斷點(diǎn)回歸模型通常要進(jìn)行操縱性檢驗(yàn)，即考慮配置變量的連續(xù)性問(wèn)題。具體而言，Lee 和Lemieux(2010)認(rèn)為選擇時(shí)間作為配置變量會(huì)導(dǎo)致對(duì)斷點(diǎn)附近數(shù)據(jù)的不連續(xù)性，因?yàn)椴慌懦屑彝ヒ呀?jīng)提前得知了這一消息而提前購(gòu)房，或者是預(yù)計(jì)政策并不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行而選擇觀望，造成滯后性。為此，我們借鑒Buger(2014)的做法，采用“甜甜圈”回歸檢驗(yàn)實(shí)證結(jié)果是否對(duì)斷點(diǎn)前后觀測(cè)值敏感(見表5)。以線性模型為例，刪除斷點(diǎn)前后各兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)后進(jìn)行斷點(diǎn)回歸，結(jié)果顯示“零擇校”政策會(huì)給學(xué)區(qū)房帶來(lái)2327 元/平方米的溢價(jià)，與基準(zhǔn)回歸一致，二次項(xiàng)模型同樣支持這一結(jié)論，進(jìn)一步排除了時(shí)間序列的問(wèn)題。

表5 “甜甜圈”檢驗(yàn)

4. 租金斷點(diǎn)檢驗(yàn)

考慮到入學(xué)資格僅與購(gòu)房有關(guān)，而與租房無(wú)關(guān)，即“租購(gòu)不同權(quán)”，租住小學(xué)所在學(xué)區(qū)的房屋無(wú)法獲得上學(xué)資格。本文借鑒Chen(2019)、韓璇(2020)等的做法，將被解釋變量更換為租金進(jìn)行回歸，考察“零擇?！闭甙l(fā)布前后學(xué)區(qū)房的租金是否有顯著差異，以此排除模型的設(shè)定問(wèn)題。本文利用濟(jì)南市2012 年第一季度到2017 年第三季度的房屋租賃掛牌數(shù)據(jù)，做與基準(zhǔn)回歸中的二手房交易數(shù)據(jù)相同的處理，對(duì)其進(jìn)行清洗、篩選并回歸。表6 中的(1)以線性模型為例，考察在2014 年第一季度租金是否有顯著的變化。無(wú)論帶寬選擇4 或者8 的情況下，2014 年第一季度前后租金均未有顯著變化，說(shuō)明“零擇校”政策對(duì)于房屋租金的回歸結(jié)果不顯著。更換模型后的回歸結(jié)果如表6(2)二次項(xiàng)模型所示，結(jié)果依舊穩(wěn)健。這一結(jié)果符合“租購(gòu)不同權(quán)”政策的預(yù)期，也進(jìn)一步印證了基準(zhǔn)回歸中的學(xué)區(qū)房溢價(jià)是“零擇校”政策引發(fā)的。

表6 以租金作為被解釋變量的穩(wěn)健性檢驗(yàn)

六、進(jìn)一步分析

（一）“零擇校”政策與學(xué)區(qū)質(zhì)量差異

在本部分，我們主要考察“零擇?！闭邔?duì)不同質(zhì)量學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的實(shí)際影響。具體來(lái)說(shuō)，依據(jù)房屋所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，將回歸樣本劃分成普通小學(xué)學(xué)區(qū)和優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)，分別賦值為0 和1，再根據(jù)前文確定的基準(zhǔn)回歸方程中加入配置變量Dit和學(xué)校質(zhì)量Type 的交互項(xiàng)，同時(shí)控制個(gè)體和時(shí)間的固定效應(yīng)，交互項(xiàng)系數(shù)即可檢驗(yàn)政策實(shí)施后的優(yōu)質(zhì)小學(xué)和普通小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的斷點(diǎn)處理效應(yīng)差異，具體模型如下：

回歸結(jié)果在表7 中報(bào)告。根據(jù)IK 法確定的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)樣本和普通學(xué)區(qū)樣本的最優(yōu)帶寬為4，也就是“零擇?！闭咔昂蟮乃膫€(gè)季度。表7 的第(1)列展示了優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)在不加入控制變量和加入控制變量情況下的線性回歸模型結(jié)果，回歸結(jié)果顯示交互項(xiàng)系數(shù)顯著為正，說(shuō)明學(xué)校質(zhì)量與“零擇?！闭咔昂蟮臄帱c(diǎn)變化是正相關(guān)關(guān)系，即高質(zhì)量學(xué)區(qū)在“零擇?！闭吆髸?huì)有更高的溢價(jià)。二次項(xiàng)模型下的回歸結(jié)果，系數(shù)依然為正且在1%的水平上顯著。此外，表7 還報(bào)告了帶寬為2 和帶寬為8 的各類模型回歸結(jié)果，在加入控制變量后交互項(xiàng)系數(shù)均為正且分別在1%和5%的水平上顯著，證明了優(yōu)質(zhì)小學(xué)溢價(jià)更高這一結(jié)論的穩(wěn)健性。

表7 “零擇?！闭吲c學(xué)區(qū)質(zhì)量的回歸結(jié)果

通過(guò)對(duì)比普通學(xué)區(qū)和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋溢價(jià)程度，我們可以發(fā)現(xiàn)無(wú)論在何種模型和帶寬下，“零擇校”政策對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的溢價(jià)都要明顯高于普通學(xué)區(qū)的溢價(jià)，這一結(jié)果十分穩(wěn)健，研究假說(shuō)2 得以證實(shí)，同時(shí)這一結(jié)果也為濟(jì)南市優(yōu)質(zhì)教育資源均衡程度提供了間接測(cè)度與參考。

（二）“零擇校”政策與購(gòu)房偏好

為進(jìn)一步探究“零擇?！闭邔?shí)施對(duì)居民購(gòu)房行為的影響，本部分從居民購(gòu)房偏好的視角出發(fā)，分析其異質(zhì)性影響。

1.房屋面積的偏好分析為驗(yàn)證“零擇?！闭邔?duì)不同面積學(xué)區(qū)房偏好的影響，本文參考張牧揚(yáng)等(2016)的做法，以90 平方米作為房屋面積的分組依據(jù)，設(shè)置虛擬變量Area，若住房面積大于90平方米取1，小于等于90 平方米取0，在基準(zhǔn)回歸的基礎(chǔ)上加入配置變量與住房面積虛擬變量的交互項(xiàng)，利用時(shí)間斷點(diǎn)回歸模型分別實(shí)證檢驗(yàn)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和普通學(xué)區(qū)不同面積的房屋對(duì)“零擇?！闭叩膬r(jià)格反應(yīng)。具體模型方程如下：

表8 匯報(bào)了最優(yōu)帶寬(斷點(diǎn)前后四個(gè)季度)下的實(shí)證結(jié)果。正如我們所預(yù)期的，在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)，線性模型和二次項(xiàng)模型的交互項(xiàng)的系數(shù)顯著為負(fù)，說(shuō)明90 平方米以下房屋的溢價(jià)水平顯著高于90 平方米以上房屋的溢價(jià)；在普通學(xué)區(qū)內(nèi)，線性模型和二次項(xiàng)模型的交互項(xiàng)的系數(shù)顯著為正，也就是90 平方米以上房屋的溢價(jià)水平顯著高于90 平方米以下房屋的溢價(jià)。

表8 房屋面積偏好的回歸結(jié)果

2. 房屋樓高的偏好分析

本部分使用樓高作為分組變量，樓高大于等于7 層的劃分為高層住宅，賦值為1，樓高低于7 層的劃分為低層住宅，賦值為0，將配置變量與樓高(Height)的交互項(xiàng)放入基準(zhǔn)回歸中，考察交互項(xiàng)的回歸結(jié)果?；貧w的結(jié)果如表9 所示，在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)(房屋資源緊缺)中，“零擇?！闭吆蟮蛯幼≌囊鐑r(jià)則顯著高于高層住宅的溢價(jià)，而在普通學(xué)區(qū)(房屋資源充足)中“零擇校”后高層住宅的溢價(jià)則顯著高于低層住宅的溢價(jià)。

表9 房屋樓高偏好的回歸結(jié)果

七、研究結(jié)論與政策建議

（一）主要研究結(jié)論

實(shí)施“零擇?！闭弑疽馐峭ㄟ^(guò)學(xué)生在義務(wù)教育階段實(shí)現(xiàn)“就近入學(xué)”，切斷交納“擇校費(fèi)”方式的入學(xué)途徑，從而杜絕教育亂相、促進(jìn)教育公平。但當(dāng)前家庭對(duì)于子女教育問(wèn)題高度重視，加之傳統(tǒng)“望子成龍”的教育觀念，“零擇?！闭邔?shí)際上助推了為獲得入學(xué)資格而購(gòu)買學(xué)區(qū)房的行為，客觀上造成了學(xué)區(qū)房溢價(jià)，這一點(diǎn)在優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)更加明顯?！案邇r(jià)學(xué)區(qū)房”出現(xiàn)本身就是教育不公平的一種表現(xiàn)，充分反映了居民對(duì)高質(zhì)量教育的需求與優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡之間的矛盾，容易引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，也與基本公共服務(wù)均等化原則相違背，不利于社會(huì)公平和教育均衡的實(shí)現(xiàn)。

本文基于濟(jì)南市二手房掛牌交易數(shù)據(jù)，從房屋個(gè)體價(jià)值變化出發(fā)，利用2014 年第一季度宣布小學(xué)招生“零擇校”這一政策，設(shè)計(jì)時(shí)間斷點(diǎn)回歸考察政策前后學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的變化，并探究該政策對(duì)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格和居民購(gòu)房偏好的影響。研究發(fā)現(xiàn)，“零擇?！闭叩膶?shí)施顯著提高了學(xué)區(qū)房的價(jià)格，這說(shuō)明限制交擇校費(fèi)事實(shí)上倒逼了家長(zhǎng)選擇通過(guò)購(gòu)買學(xué)區(qū)房獲得入學(xué)資格。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，這一政策對(duì)優(yōu)質(zhì)小學(xué)所處學(xué)區(qū)的影響更大，使得優(yōu)質(zhì)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格被顯著抬高。此外，居民購(gòu)房偏好在不同質(zhì)量學(xué)區(qū)內(nèi)存在差異，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)居民更偏好于小戶型、低層住宅的購(gòu)買，普通學(xué)區(qū)內(nèi)居民更偏好于大戶型、高層住宅的購(gòu)買。

（二）政策建議

教育資本化效應(yīng)本身就是教育不均衡的體現(xiàn)，“就近入學(xué)”“劃片入學(xué)”等各種禁止擇校政策，在一定意義上只是緩解現(xiàn)階段教育不均衡的“鎮(zhèn)定劑”，唯有“因地制宜”，根據(jù)居民教育需求增加優(yōu)質(zhì)教育資源總量、縮小地區(qū)間教育差異，才是解決教育不均衡的治本之藥。實(shí)現(xiàn)教育均衡需要從供給側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，結(jié)合本文的實(shí)證結(jié)論，圍繞促進(jìn)教育均衡，提出以下政策建議：

在需求側(cè)方面，著力降溫學(xué)區(qū)房熱。一方面，要解綁學(xué)區(qū)房的附屬品，降低入學(xué)競(jìng)爭(zhēng)。在前期單校劃片的基礎(chǔ)上，逐步開始實(shí)行多校劃片，設(shè)置“彈性學(xué)區(qū)”；合理推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，緩解入學(xué)資格和房屋權(quán)屬的捆綁效應(yīng)；借鑒北京市等推行的“電腦隨機(jī)派位”政策，對(duì)報(bào)名人數(shù)超過(guò)學(xué)校招生人數(shù)的，由計(jì)算機(jī)隨機(jī)確定錄取名單，弱化“學(xué)區(qū)房”在就近入學(xué)中的決定性作用。另一方面，堅(jiān)持受益公平原則，完善稅制，實(shí)現(xiàn)部分溢價(jià)歸公。學(xué)區(qū)房溢價(jià)的本質(zhì)是政府提供公共服務(wù)的資本化，因此，應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，結(jié)合即將推出的房地產(chǎn)稅制改革，完善房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估，對(duì)產(chǎn)生溢價(jià)的學(xué)區(qū)房實(shí)施差別待遇，將學(xué)區(qū)房溢價(jià)部分回收，充分體現(xiàn)“受益多者多納稅”。

在供給側(cè)方面，要努力推進(jìn)教育質(zhì)量平衡。一方面，加大教育投資，縮小教育差距。進(jìn)一步加大對(duì)義務(wù)教育的投入，提高其增長(zhǎng)幅度，統(tǒng)籌考慮區(qū)域間、城鄉(xiāng)間、校際間經(jīng)費(fèi)的分配，為義務(wù)教育均衡發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。另一方面，推進(jìn)雙向交流，均衡教育資源。推動(dòng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校管理人員和優(yōu)秀教師到普通學(xué)校交流幫扶，安排普通學(xué)校管理人員和教師前往優(yōu)質(zhì)學(xué)校進(jìn)行學(xué)習(xí)提升，以優(yōu)化普通學(xué)校辦學(xué)思路，提高普通學(xué)校教學(xué)質(zhì)量，帶動(dòng)普通學(xué)校發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)教育均衡發(fā)展。