文／宋秀梅

商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)概念簡述

商品房預(yù)售資金主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其開發(fā)的竣工驗收備案前的商品房，由預(yù)購人按照合同約定所支付的房價款（含按揭貸款）、定金、預(yù)付款以及保證金等。商品房預(yù)售資金監(jiān)管則是相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售資金的使用范圍、收支、用途以及使用程序等所制定和實施的一系列監(jiān)管措施的統(tǒng)稱。

進行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目標主要是為商品房預(yù)售交易的順利進行提供保證，同時保障商品房預(yù)售資金法定用途的實現(xiàn)，確保商品房市場的安全。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式分析

我國目前對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要有三種模式，具體分析如下：

政府機構(gòu)監(jiān)管模式主要指在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，政府的房地產(chǎn)交易管理部門或其所授權(quán)的機構(gòu)作為預(yù)售資金的監(jiān)管主體對商品房預(yù)售資金實施監(jiān)管。該模式的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：一是政府部門是公權(quán)力的代表，其與被監(jiān)管對象之間從形式和利益上是基本獨立的，由其行使監(jiān)管權(quán)力更具有公正性；二是政府機構(gòu)的專業(yè)部門對于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、開發(fā)程序以及日常運營等十分熟悉，同時也會通過多種途徑獲取房地產(chǎn)市場的第一手信息，更利于發(fā)揮監(jiān)管職能；三是政府機構(gòu)以國家強制力為基礎(chǔ)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售資金使用方面存在問題，則具備相應(yīng)的權(quán)力實施行政處罰。

政府機構(gòu)監(jiān)管模式的劣勢則表現(xiàn)在：一方面是政府機構(gòu)以國家強制力為基礎(chǔ)對預(yù)售資金進行監(jiān)管，在無形中擴大了政府機構(gòu)在此方面的權(quán)力，由此可能會產(chǎn)生新的權(quán)力尋租行為；另一方面是政府機構(gòu)對預(yù)售資金進行監(jiān)管勢必會采取多樣化的監(jiān)管手段，而這些監(jiān)管手段的運用同樣需要投入人財物成本，地方財政支出也會增多。

目前，我國以北京、南京、杭州、成都四個城市為代表確立了商品房預(yù)售資金的商業(yè)銀行監(jiān)管模式。商業(yè)銀行監(jiān)管模式的主要優(yōu)勢在于其對于預(yù)售款的撥付、流轉(zhuǎn)具有實際的控制權(quán)，同時能充分掌握資金流向信息，可及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商在資金使用方面的問題，同時也可幫助政府機構(gòu)來說降低其監(jiān)管風險和成本，減少權(quán)力尋租的可能性。該模式的劣勢主要表現(xiàn)在：一方面商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)商取得貸款的核心渠道之一，與其存在著較高的關(guān)聯(lián)度，同時在實務(wù)中監(jiān)管銀行的確立也由開發(fā)商自行委托，這弱化了其獨立性，易引發(fā)監(jiān)管不力等等問題；另一方面，作為金融機構(gòu)的商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)方面的專業(yè)性欠缺，因此在預(yù)售款使用監(jiān)管方面可能無法進行深度分析和認定，監(jiān)管或存在形式化方面的隱憂。

我國實行第三方中介結(jié)構(gòu)監(jiān)管模式的城市以重慶和濟南為代表。這一監(jiān)管模式的主要優(yōu)勢在于監(jiān)管主體能夠保持較高的實質(zhì)獨立性，同時還因監(jiān)理機構(gòu)具有的專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)方面的知識而提升了監(jiān)管的準確性和效率。缺陷是其抵抗風險的能力偏弱，可能會無法承擔因監(jiān)管不力所帶來的的潛在風險。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制存在的主要問題

如上文所述，每種監(jiān)管模式都具有不同的優(yōu)劣勢，由此也造成了我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制在實施過程中出現(xiàn)了一些問題。具體體現(xiàn)在：

我國較為常用的預(yù)售資金監(jiān)管模式主要以政府機構(gòu)和商業(yè)銀行監(jiān)管模式為主，在實施監(jiān)管過程中則是以單一的監(jiān)管模式為主，這也在無形中放大了每種模式潛在的劣勢。尤其是由于政府機構(gòu)和商業(yè)銀行監(jiān)管模式中監(jiān)管主體的獨立性和客觀性存在瑕疵，更是降低了監(jiān)管的有效性。

當下，商品房項目爛尾現(xiàn)象層出不窮，究其原因，是因為預(yù)售資金監(jiān)管制度在實務(wù)中無法發(fā)揮實效。主要表現(xiàn)在：一方面對于部分資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管主體只能采用限期整改或約談等行政手段監(jiān)管，不能采用暫停網(wǎng)簽或其他強制手段，因為這樣只會延遲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠，而這種方式也弱化了監(jiān)管職能的發(fā)揮。另一方面則是預(yù)售資金的入賬率低，這也影響了資金監(jiān)管制度的實效。按照監(jiān)管制度的要求，所有的預(yù)售資金必須進入監(jiān)管賬戶進行封閉式監(jiān)管，但預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶大多存在滯后性，導(dǎo)致監(jiān)管部門容易錯過發(fā)現(xiàn)資金問題的最佳時機。此外，入賬率也無法完全達到監(jiān)管制度的要求。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管機制主要涉及監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)主管部門和監(jiān)理單位三方。因此預(yù)售資金監(jiān)管機制要想要發(fā)揮作用，上述三方實現(xiàn)信息溝通共享是關(guān)鍵。

但在實務(wù)中卻存在以下問題：監(jiān)管銀行不能實時獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售情況，因此無法有效掌控監(jiān)管賬戶的資金的使用和余額情況；房地產(chǎn)主管部門無法及時掌握商品房開發(fā)項目的真實建造情況和監(jiān)管賬戶的資金動態(tài)；監(jiān)理單位無法保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金是否全部投入到了項目建設(shè)。三方信息的溝通障礙也弱化了監(jiān)管機制作用的充分發(fā)揮。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制的具體思路

要規(guī)避單一預(yù)售資金監(jiān)管模式可能帶來的弊端，建立多維度監(jiān)管主體的預(yù)售資金監(jiān)管體系就顯得十分必要，這樣能夠?qū)⒄畽C構(gòu)、商業(yè)銀行和第三方中介機構(gòu)各自的監(jiān)管職能進行整合，充分發(fā)揮不同模式下監(jiān)管主體的主要監(jiān)管優(yōu)勢，并彌補缺陷。

監(jiān)管制度之所以缺乏實效，主要是由于具體法規(guī)的不健全及信息公開制度的缺失。因此可從以下兩個角度進行完善：一是通過禁止、價格和數(shù)量限制，制定標準以及信息提供等角度進行法律法規(guī)的健全，并依據(jù)上述具體法律法規(guī)加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金的查處力度，確保監(jiān)管的剛性，同時對監(jiān)管主體的相關(guān)工作人員實行失職瀆職行為的責任追究，為監(jiān)管的剛性提供制度保障。另一方面可依托大數(shù)據(jù)和信息共享技術(shù)，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管的信息化平臺，形成商業(yè)銀行、政府機構(gòu)和第三方中介聯(lián)合的信息收集共享機制，克服因信息不對稱引起的監(jiān)管力度弱化等問題，同時結(jié)合信息化平臺所收集整合的監(jiān)管信息建立定期公開制度，接受公眾的監(jiān)督。

建立預(yù)售資金監(jiān)管風險預(yù)警機制的主要目的在于將監(jiān)管職能前移，突出事前防控作用。在實務(wù)中，可從微觀和宏觀兩個角度來考量預(yù)警機制的建立。在微觀視角下要把房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險、預(yù)售資金的進賬和出賬風險納入預(yù)警考量指標體系，在宏觀視角下則可結(jié)合房地產(chǎn)市場周期發(fā)展規(guī)律對監(jiān)管預(yù)警標準進行適度調(diào)節(jié)，以確保風險預(yù)警機制與實際情況相適應(yīng)。

結(jié)語

本文以商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作為研究對象，分別圍繞商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要模式、預(yù)售資金監(jiān)管存在的主要問題及完善監(jiān)管機制的具體思路三個方面展開論述，旨在為商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制職能的充分發(fā)揮提供有益參考。