林馨怡

（中國武夷實業(yè)股份有限公司，福建 福州 350000）

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與負(fù)債經(jīng)營密切相關(guān)聯(lián)，這種經(jīng)營方式使房地產(chǎn)企業(yè)綜合成本得以降低，運行過程中的資金空缺也得以有效填補。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營存在的財務(wù)風(fēng)險降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取必要的措施加強對財務(wù)風(fēng)險的管控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)及成因

（一）財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)

1.償債壓力加大

受經(jīng)濟大環(huán)境、政策等因素影響，近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務(wù)杠桿正效應(yīng)下降、資產(chǎn)負(fù)債率日漸提升的特點，這對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力提出很大的挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式之一為負(fù)債融資，例如，2012～2017年平均負(fù)債從138.64億元上升到491.86億元，上升幅度高達(dá)254.77%。但在持續(xù)增加的負(fù)債比例影響下，企業(yè)的償債壓力會進一步提升，例如，盈利能力無法同步發(fā)展，資金流速放緩的房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)較大債務(wù)逾期風(fēng)險，無法按時償還債務(wù)。為了明確房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力，應(yīng)圍繞短期償債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流動負(fù)債比等指標(biāo)進行分析，如資產(chǎn)負(fù)債率較高且存在較高占比的短期負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力將受到影響，在財務(wù)杠桿水平和償債能力不匹配的情況下，高負(fù)債經(jīng)營模式將引發(fā)一系列問題，最終導(dǎo)致債務(wù)逾期風(fēng)險大幅提升。此外，近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入普遍下降，但同時存在持續(xù)增大的債務(wù)規(guī)模、較大的去庫存壓力，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力的進一步提升。

2.獲利能力下降

基于較少的融資資金，房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠通過財務(wù)杠桿正效應(yīng)取得較大的經(jīng)濟效益。由于存在固定的債務(wù)信息，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利增加不會導(dǎo)致債務(wù)利息費用提升，能夠稅前抵扣的部分利息也使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地獲利。但結(jié)合實際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要支付固定利息費用，同時存在受到抑制的財務(wù)杠桿正效應(yīng)，需要支付的利息因財務(wù)杠桿水平提升而變多，在日漸沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力自然無法得到保障。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、在建工程和在售庫存過多等問題，這直接影響其獲利能力，使部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收益率低于負(fù)債利息率的，企業(yè)的獲利能力因財務(wù)杠桿不合理出現(xiàn)顯著下降。

3.融資難度提高

房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源包括銀行貸款、發(fā)行外債、自籌資金、其他資金等方式，高壓的融資政策使房企再融資難度提升。以信托和開發(fā)貸融資方式為例，2020年房地產(chǎn)開發(fā)貸增速大幅度下降，達(dá)到歷史最低值，同時房地產(chǎn)信托余額自2020年開始進入負(fù)增長，跌幅同樣為近年來最大值。受商業(yè)銀行門檻提高影響，隨著個別房企債務(wù)出現(xiàn)逾期還款，銀行對房企信用等級要求越來越高并更加謹(jǐn)慎選擇貸款對象。財務(wù)成本會因財務(wù)杠桿過高而增加，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)信譽，這種影響會最終體現(xiàn)在融資層面，企業(yè)的銷售服務(wù)鏈、原料供應(yīng)鏈也會同時受到影響。

（二）財務(wù)風(fēng)險成因

1.內(nèi)部因素

高負(fù)債經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素關(guān)聯(lián)密切，主要涉及財務(wù)風(fēng)險意識、融資結(jié)構(gòu)、融資管理水平等方面問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)風(fēng)險意識淡薄的問題，財務(wù)風(fēng)險意識的缺失使企業(yè)在財務(wù)杠桿較高時未能及時控制，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)提升，企業(yè)盈利能力下降，如果在此時仍開展負(fù)債融資，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險將如滾雪球般擴大；融資結(jié)構(gòu)不合理同樣會導(dǎo)致高負(fù)債經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)。對于本身資金有限的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資金額控制、融資方式優(yōu)選極為關(guān)鍵。但是，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，主要依賴銀行等外源性融資，較大的負(fù)債壓力會顯著提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，這種融資方式實際上使房地產(chǎn)企業(yè)處于極為被動的地位；融資管理水平問題主要體現(xiàn)在融資管理文件欠規(guī)范、企業(yè)自身治理水平低下、內(nèi)部信息溝通不暢等方面，這往往會導(dǎo)致投資時機延誤、融資策略執(zhí)行不及時、融資管理機制無法落實，進而威脅房地產(chǎn)企業(yè)的整體利用，大幅提升財務(wù)風(fēng)險。

2.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險與外部因素同樣存在密切關(guān)聯(lián)，主要涉及政策環(huán)境變化、不穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展、不規(guī)則競爭等。首先，政策環(huán)境變化源于近年來我國出臺的一系列房地產(chǎn)政策。2020年8月央行和住建部等機構(gòu)提出“三道紅線”政策，該政策標(biāo)準(zhǔn)是剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過百分之七十、凈負(fù)債率不超過百分百、現(xiàn)金短債比不小于一。在各大政策施壓下部分高負(fù)債房企“暴雷”，2019年福晟和泰禾曝出資金鏈斷裂，2021年陽光地產(chǎn)、恒大、藍(lán)光發(fā)展等個別高負(fù)債房企接連發(fā)生債務(wù)危機。與此同時，因銷售和現(xiàn)金流減緩引起的流動性減弱、再融資受阻，穆迪等國際評級機構(gòu)下調(diào)了10多家房企評級；其次，不穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展源于政府部門的監(jiān)管力度提升，大環(huán)境帶來的影響也較為深遠(yuǎn)，雖然去庫存、限購松綁等調(diào)控手段早已在我國房地產(chǎn)行業(yè)施行，但房地產(chǎn)行業(yè)仍存在整體層面的投資、銷售增速放緩，在疫情影響下，境內(nèi)外經(jīng)濟不確定性增強，受新冠疫情持續(xù)變化影響周期較長的是境外市場。房地產(chǎn)企業(yè)如無法做好預(yù)判，其財務(wù)風(fēng)險將不可避免產(chǎn)生。此外，不規(guī)則競爭源于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭深度增大，房地產(chǎn)行業(yè)的文化更迭和需求升級帶來的影響同樣不容忽視，在金融工具、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)調(diào)整等層面的綜合競爭壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠獲得新的發(fā)展動力，但同時也會面臨新的財務(wù)風(fēng)險挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險管控措施

（一）加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式已成為過去，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，為了有效管控高負(fù)債經(jīng)營催生的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可從業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型入手，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。近年來，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型探索，例如投向新能源汽車等熱門產(chǎn)業(yè)，在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用自身資源、人才等方面的優(yōu)勢，更好適應(yīng)時代發(fā)展，進而獲取更多收益。此外，可以考慮房屋類型多元化，包括長租公寓、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、養(yǎng)老地產(chǎn)等。2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。我國房地產(chǎn)市場已進入存量時代，在租售并舉與房住不炒等政策的引領(lǐng)下，長租公寓正在成為住房租賃市場的重要組成部分。長租公寓市場存在著巨大的供需缺口：我國2019年流動人口達(dá)到2.36億，高校畢業(yè)生人數(shù)超過822萬，但長租公寓按目前規(guī)模不到100萬間，潛在的市場需求為房地產(chǎn)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)開發(fā)和拓展帶來新的機遇。近年來，隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，國內(nèi)對物流行業(yè)強烈的需求，部分頭部房企開始轉(zhuǎn)投收益穩(wěn)定且運營風(fēng)險較小的物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)最大不同點在于盈利模式，物流地產(chǎn)通過持有物業(yè)、收取租金的方式進行整體經(jīng)營，然后通過資產(chǎn)證券化手段打包賣出進行資金回籠。房地產(chǎn)企業(yè)需要同時聚焦經(jīng)濟社會發(fā)展提供的機遇和政策環(huán)境變化催生的風(fēng)險。只有真正響應(yīng)國家號召，積極履行社會責(zé)任，做好對自身內(nèi)部發(fā)展方向的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型才能夠真正適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢。

（二）強化資金回收

資金回收同樣屬于財務(wù)風(fēng)險管控的重點措施，這一管控需關(guān)注以下幾個方面要點。第一，強化流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平息息相關(guān)，為降低資金回收風(fēng)險，必須設(shè)法解放資產(chǎn)的循環(huán)和流動，相關(guān)實踐須聚焦存貨周轉(zhuǎn)和應(yīng)收賬款回收期?；诖尕浿苻D(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要規(guī)避存貨積壓并適當(dāng)減少產(chǎn)出，為保證存貨周轉(zhuǎn)率的進一步提升，企業(yè)銷售能力也需要設(shè)法提高，如以中國恒大為代表的上市房企普遍開展大幅度打折促銷營銷手法，用于加快存貨的周轉(zhuǎn)速度?；趹?yīng)收賬款回收期，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好對客戶信譽的嚴(yán)格審核，盡可能降低壞賬率，加快資金回籠速度?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場較為不景氣，如果無法及時變現(xiàn)應(yīng)收賬款，資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)擴大的財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重時可能導(dǎo)致其破產(chǎn)。第二，優(yōu)化現(xiàn)金流量管理?，F(xiàn)金流量管理需要提高現(xiàn)金流入，企業(yè)應(yīng)設(shè)法優(yōu)化銷售模式，例如打造專業(yè)化銷售團隊、創(chuàng)新銷售模式，具體可選擇互聯(lián)網(wǎng)營銷作為切入點，充分利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力直接影響其現(xiàn)金流，但在追求銷售的同時，還需要關(guān)注現(xiàn)金流出占比最大成本帶來的影響，進而完善成本管理制度、優(yōu)化成本預(yù)算管理。根據(jù)預(yù)算制度，嚴(yán)格監(jiān)管各項成本費用，發(fā)現(xiàn)問題后及時解決并總結(jié)經(jīng)驗。房地產(chǎn)企業(yè)可由此真正了解自身現(xiàn)金余額和現(xiàn)金流量的實時變化，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類異?，F(xiàn)象，從而降低和規(guī)避資金回收方面的風(fēng)險。

（三）實現(xiàn)融資模式多元化

資金的需求量大是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，針對資金的不同需求，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用相應(yīng)的融資方式，做好融資的配比。我國房地產(chǎn)主要以銀行等金融機構(gòu)作為融資途徑，這類融資會對應(yīng)形成負(fù)債，過高負(fù)債會導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)失衡，因此，必須設(shè)法打造多元化的融資模式。融資模式多元化包括明股實債、專項債、REITs、ABS、分拆上市和兼并收購等新的融資模式。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊，行業(yè)發(fā)展增速減緩，在高負(fù)債壓力增加下，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)已成大勢所趨。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年新增房企分拆物業(yè)上市企業(yè)達(dá)到16家，創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。2021年截至7月已有11家物業(yè)企業(yè)成功上市，目前有23家房企已遞交招股書正在排隊中，預(yù)計今年物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量會再次刷新紀(jì)錄。分拆上市是一種股權(quán)融資方式，為企業(yè)提供了新的融資途徑和新的資本運作。房地產(chǎn)行業(yè)的增長紅利已成為過去，銷售增速放緩、融資渠道收緊，而物業(yè)管理行業(yè)營收穩(wěn)定且處于行業(yè)發(fā)展初期，智能一體化物業(yè)管理模式正在興起，將物業(yè)板塊分拆上市，將擴大融資平臺，獲取更多市場份額，從而降低高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險。除了越來越多借分拆物業(yè)瘦身外，房企間的兼并收購動作也逐漸頻繁。2021年12月央行、銀保監(jiān)會鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購金融服務(wù)。這一系列動向都表明監(jiān)管部門希望支持一些優(yōu)質(zhì)房企積極參加一些已出險或可能會陷入困境房企的并購解救，以此提升困境房企的償債能力，同時妥善解決這部分資產(chǎn)的后續(xù)建設(shè)和交付問題。具體實踐需要聚焦融資渠道拓寬，同時充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，消除以往“融資=負(fù)債規(guī)模提升”的錯誤認(rèn)知。

（四）其他管控措施

為了進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控，還應(yīng)關(guān)注以下幾方面內(nèi)容。第一，健全內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度健全情況直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的評價有效性，只有制度健全，企業(yè)才能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險及相關(guān)問題，進而針對性處理財務(wù)風(fēng)險。具體的制度健全需要聚焦內(nèi)控環(huán)境、會計控制制度，保證全體員工均能夠認(rèn)識到內(nèi)部風(fēng)險、財務(wù)控制的重要性并參與其中。同時，開展高水平的會計工作有助于更好地控制各會計環(huán)節(jié)，通過實施嚴(yán)格的監(jiān)控，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況能夠更好傳遞給管理層，進而更好實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和防范，已發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險也能夠同時得到有效監(jiān)管及處理。第二，增強風(fēng)險意識。財務(wù)風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)各發(fā)展環(huán)節(jié)均有所體現(xiàn)，為真正克服這種風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員、管理層均需要具備較高風(fēng)險意識，以實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題的共同處理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過宣傳、培訓(xùn)等方式保證房地產(chǎn)企業(yè)各級管理人員的風(fēng)險防范意識、風(fēng)險敏感度較高，只有真正認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險管控的重要性，才能真正結(jié)合實際情況處理財務(wù)風(fēng)險。具體實踐需要聚焦財務(wù)風(fēng)險的正確認(rèn)識、積極對待，并設(shè)法保證全體員工均能夠擁有較高財務(wù)風(fēng)險防范意識，在開展相關(guān)宣傳的同時，可將財務(wù)風(fēng)險防范融入企業(yè)文化，更好地為財務(wù)風(fēng)險防范提供支持。第三，強化日常監(jiān)督管理。在日常經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好日常監(jiān)督管理，這一管理需要聚焦員工職責(zé)的明確和落實，保證問題出現(xiàn)后能夠及時確定責(zé)任人，進而快速、有效地處理問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)法強化各部門的溝通，保證全體部門、員工均能夠在財務(wù)風(fēng)險防范中發(fā)揮自身作用，這一過程須同時關(guān)注可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險事項整合及重點監(jiān)管，相關(guān)對策的優(yōu)選也極為關(guān)鍵。此外，內(nèi)部審計工作也需要設(shè)法強化，輔以風(fēng)險測試、風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決策優(yōu)化、財務(wù)風(fēng)險管控將更好獲得支持。

三、結(jié)論

綜上所述，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險問題較為嚴(yán)峻。針對此問題，本文提出了開展業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、強化資金回收、實現(xiàn)融資模式多元化等措施和建議，并提供了可行性較高的財務(wù)風(fēng)險管控路徑。同時，為了更好地應(yīng)對高負(fù)債經(jīng)營催生的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)還需要關(guān)注財務(wù)風(fēng)險識別的優(yōu)化、管理會計的價值發(fā)揮、智能化技術(shù)的積極應(yīng)用等。