褚 楚

（對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院,北京 100029）

長株潭城市群位于湖南省中東部，為長江中游城市群重要組成部分，包括長沙、株洲、湘潭三市，是湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。三市沿湘江下游呈“品”字形分布，結(jié)構(gòu)緊湊，兩兩相距不到40 km，地緣優(yōu)勢十分明顯。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動并牽連著諸多其他產(chǎn)業(yè)[1]。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有積極意義。如何通過區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的聯(lián)動調(diào)控，防止樓市異常波動，警惕房價泡沫傳導(dǎo)擴(kuò)散[2]，是值得研究的重要課題。本文基于長株潭城市群經(jīng)濟(jì)、政策、交通等基礎(chǔ)設(shè)施方面的共建共享，對其房地產(chǎn)價格互動關(guān)系進(jìn)行研究。

1 長株潭城市群房地產(chǎn)價格互動關(guān)系的理論邏輯

1.1 經(jīng)濟(jì)一體化

長株潭城市一體化建設(shè)是湖南省人民政府為了進(jìn)一步整合促進(jìn)長株潭城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展所提出的宏觀規(guī)劃。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)方面，長沙以工程機(jī)械、電子信息、食品、生物制藥為主；株洲以交通運(yùn)輸設(shè)備制造、有色冶金、化工原料及陶瓷制造為主；湘潭以黑色冶金、機(jī)電與機(jī)械制造、化纖紡織、化學(xué)原料及精細(xì)化工為主。針對未來的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，長沙將依托“中國制造2025城市試點示范”和打造國家智能制造中心為契機(jī)，以《長沙智能制造三年（2015—2018年）行動計劃》《工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型提質(zhì)發(fā)展三年行動計劃》《新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動計劃》等為基礎(chǔ)，全方位、多層面強(qiáng)化智能制造的“1+X”政策體系，助推智能制造發(fā)力；株洲提出“東提西拓，合攏三角”，打造軌道交通設(shè)備制造業(yè)基地、突出有色深加工、化工、陶瓷產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；湘潭提出“東擴(kuò)西改”和“建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代物流中心、生態(tài)休閑中心”。

經(jīng)濟(jì)一體化的加速升級是房地產(chǎn)業(yè)融合并快速發(fā)展的基礎(chǔ)[3]。近年來，長株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快、程度不斷加深，經(jīng)濟(jì)增長的核心區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)的增長促進(jìn)了工業(yè)過程的整合，以及人才、物資、信息的配置流動，進(jìn)而完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大大加快了城市群的運(yùn)作效率，也為房地產(chǎn)市場的融合聯(lián)動奠定了基礎(chǔ)。

1.2 政策一體化

2021年6月，中共湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳印發(fā)的《長株潭一體化發(fā)展五年行動計劃（2021—2025年）》明確提出，“共建中部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心區(qū)”，讓長株潭城市群“成為 ‘三高四新’戰(zhàn)略實施的主陣地、現(xiàn)代化新湖南建設(shè)的主力軍、全國重要增長極”，要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面的跨區(qū)域項目，協(xié)調(diào)解決項目規(guī)劃調(diào)整調(diào)度、用地審批、征地拆遷等三市用房用地方面的矛盾和問題。在房地產(chǎn)業(yè)層面，三市的政策趨同。例如，2020年6月，湖南省多策并舉，建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性。2020年7月29日，湖南省自然資源廳、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展“交房即交證”改革試點工作的通知》。其明確指出，將努力構(gòu)建可復(fù)制的新建商品房“交房即交證”工作模式，確定將在長沙市、株洲市、湘潭市和郴州市全面開展試點。政策的一體化，促進(jìn)了長株潭房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展[4]。

1.3 地緣關(guān)系與交通一體化

長株潭三市沿湘江流域呈“品”字形分布，地緣優(yōu)勢明顯。長株潭城際鐵路開通運(yùn)營后，將進(jìn)一步加快長株潭融城步伐，提高長株潭綜合交通樞紐地位，對于推動沿線站點周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級和方便群眾出行具有重要意義。此外，預(yù)計于2023年12月底試運(yùn)營的長株潭城際軌道交通西環(huán)線，也是長株潭城市群規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)一體化發(fā)展的基礎(chǔ)硬件，承擔(dān)著促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要使命。

1.4 消費(fèi)者的房價預(yù)期

由于長沙、株洲、湘潭三市之間人口流動較大，資源要素配置錯綜復(fù)雜，故三地房地產(chǎn)價格的波動往往同時受到關(guān)注。隨著城市化進(jìn)程的加快，市區(qū)周邊的縣域在不久的將來也可能會被劃入市區(qū)。因此，原計劃在長沙市區(qū)內(nèi)購房的人可能會受適應(yīng)性預(yù)期的影響，選擇在長沙周邊縣域或株洲、湘潭等地購房。在長沙市區(qū)內(nèi)工作的人也可能因預(yù)算不足，難以在長沙市區(qū)順利購房，轉(zhuǎn)而選擇在株洲、湘潭等地購房，在長株潭經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)實現(xiàn)每日“半小時通勤”上下班，從而推動了三市房地產(chǎn)價格的協(xié)同聯(lián)動。

2 長株潭城市群房地產(chǎn)價格互動關(guān)系的實證分析

考慮到長株潭城市群內(nèi)房地產(chǎn)價格的內(nèi)生關(guān)系，本文運(yùn)用Bayesian VAR模型研究三市房價序列之間的相互影響。綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)與方差分解等方法，研究結(jié)構(gòu)沖擊對于內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度，探究長沙、株洲、湘潭三市之間房價的聯(lián)動作用。

2.1 數(shù)據(jù)來源

通過湖南統(tǒng)計信息網(wǎng)查閱《湖南統(tǒng)計年鑒》（2006—2020），可獲得2005—2019年長沙市、株洲市、湘潭市三地的商品房（住宅）平均銷售價格，數(shù)據(jù)整理見表1。

表1 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地商品房價格（單位：元/m2）

利用EViews對2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價進(jìn)行描述性分析，如表2所示。2005—2019年，長沙市的房價始終遙遙領(lǐng)先，均值達(dá)到5 071.91元/m2，而株洲和湘潭的房價均值分別為3 398.44 元/m2和3 172.76 元/m2。由表3的相關(guān)性分析可知，長沙、株洲和湘潭的房價序列之間均有著極強(qiáng)的相關(guān)性，三者間相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.986 0、0.992 1、0.992 8，這初步說明了長沙、株洲、湘潭三地存在房價高度的動態(tài)一致性。

表2 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價描述性分析

表3 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價相關(guān)性分析

2.2 實證分析過程

2.2.1 單位根檢驗

在構(gòu)建Bayesian VAR模型之前，首先對長沙、株洲、湘潭三地房價序列進(jìn)行單位根檢驗。如表4所示，經(jīng)過檢驗發(fā)現(xiàn)原三地房價序列均為非平穩(wěn)序列，而經(jīng)過一階差分后，三地房價序列均為平穩(wěn)序列（“CS”代表“長沙”，“ZZ”代表“株洲”，“XT”代表“湘潭”；“*”“**”“***”分別表示1%、5%、10%的顯著性水平，下文一致）。

表4 長沙（CS）、株洲（ZZ）和湘潭（XT）房價的單位根檢驗

2.2.2 協(xié)整關(guān)系檢驗

繼續(xù)對長沙、株洲、湘潭三地房價序列進(jìn)行Johansen協(xié)整關(guān)系檢驗（特征根跡檢驗），為消除異方差的影響，采用取對數(shù)后的三地房價數(shù)據(jù)，EViews匯報的檢驗結(jié)果如表5所示。在5%的顯著性水平下，長沙、株洲、湘潭的房價序列之間存在2個以上的協(xié)整關(guān)系，這與長株潭城市群一體化發(fā)展的經(jīng)驗相一致。

表5 長沙、株洲、湘潭房價序列協(xié)整關(guān)系檢驗結(jié)果

2.2.3 Granger因果關(guān)系檢驗

由于協(xié)整關(guān)系檢驗僅僅能體現(xiàn)整體層面上三地房價的變動趨勢，還需要利用Granger因果關(guān)系檢驗（lag=2）探究三地房價各自的相互關(guān)系，檢驗結(jié)果如表6所示。

依據(jù)表6，長沙是株洲房價變動的Granger原因；而長沙和湘潭之間的房價互動關(guān)系不甚清晰；株洲和湘潭則互為雙方房價變動的Granger 原因。三者之間的相互作用關(guān)系可用圖1表示。

圖1 長沙、株洲、湘潭三地房價互動關(guān)系

如長沙與株洲的房價關(guān)系，長沙作為長株潭城市群的領(lǐng)頭羊，其房價的變動對株洲和湘潭的房價走勢具有很強(qiáng)的帶動作用。株洲與湘潭的房價往往因為經(jīng)濟(jì)聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)趨同以及消費(fèi)者適應(yīng)性預(yù)期等原因向長沙市房價看齊。

同時，由于株洲和湘潭的房價差異不大，在此檢驗中表現(xiàn)出互為因果的關(guān)系，推斷是由于兩座城市間人口往來密切，要素轉(zhuǎn)移頻繁，房價的雙向影響錯綜復(fù)雜。

2.2.4 方差分解

考慮到三地房價序列存在的內(nèi)生關(guān)系，構(gòu)建三變量Bayesian VAR模型探究三地房價的相互影響程度。將長沙、株洲、湘潭三地時間序列的滯后1期、滯后2期數(shù)值（CS（-1）、CS（-2）、ZZ（-1）、ZZ（-2）、XT（-1）和XT（-2）分別與三地房價當(dāng)期值（CS、ZZ、XT）各自做回歸，由EViews匯報的回歸結(jié)果如表7所示（小括號中的數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)誤，中括號中的數(shù)值為 t 統(tǒng)計量）。

如表7所示，三個方程各自的擬合優(yōu)度良好，R2系數(shù)分別為0.93、0.95、0.96，方程中大部分系數(shù)均顯著。為進(jìn)一步探究三地房價變動的先后沖擊，依據(jù)以上Bayesian VAR方程，經(jīng)過1 000次的Monte Carlo模擬進(jìn)行方差分解，結(jié)果如圖2所示。

圖2 長沙、株洲、湘潭房價波動的方差分解圖

表7 長沙、株洲、湘潭房價的Bayesian VAR模型匯報結(jié)果

（1）內(nèi)部累積效應(yīng)分析。如圖2所示，長沙房價的波動絕大部分是由自身內(nèi)部沖擊所致，如經(jīng)濟(jì)增長、居民收入水平提高、外商直接投資增加以及城鎮(zhèn)化率提高等，其歷史房價變動對未來房價貢獻(xiàn)度在第1期達(dá)到了100%，從第4期以后趨于穩(wěn)定，即使是在穩(wěn)定后，房價自我累積貢獻(xiàn)度也達(dá)到了90%左右。株洲的房價對自身價格波動的貢獻(xiàn)度在第一期將近30%，從第5期開始基本穩(wěn)定在20%的水平，這可能與株洲作為工業(yè)城市，受自身影響較多有關(guān)。其自身工業(yè)水平?jīng)Q定了吸引年輕人到此就業(yè)或定居的程度，也就決定了商品房的供求關(guān)系。湘潭的房價對自身價格波動的貢獻(xiàn)程度一般，在第4期穩(wěn)定以后不到20%，這可能與外來因素影響以及政策管制相關(guān)。由此可見，三地房價內(nèi)部累積效應(yīng)差別較大，其中長沙的自我累積效應(yīng)最強(qiáng)，株洲和湘潭均較弱。

（2）外部溢出效應(yīng)分析。由圖2可知，長沙對株洲的外部溢出效應(yīng)，以及長沙對湘潭的外部溢出效應(yīng)，都大大超過了株洲、湘潭的自我累積效應(yīng)，這說明長沙房價對株洲、湘潭明顯的推動作用。相反，株洲、湘潭對長沙房價的影響卻微乎其微。而相比較株洲和湘潭可以發(fā)現(xiàn)，株洲受自身的影響，明顯超過受相鄰城市湘潭的影響，說明相比較于湘潭，株洲的房價更偏“獨(dú)立”；而株洲對湘潭的影響卻基本與湘潭受自身的影響持平。

（3）尋找“先導(dǎo)”城市，驗證前述結(jié)論。將長沙、株洲、湘潭三地的房價序列連同湖南省商品房平均銷售價格序列一同繪制在折線圖內(nèi)縱向?qū)Ρ?，如圖3所示。可以發(fā)現(xiàn)，長沙市的商品房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出湖南省平均值，在全省遙遙領(lǐng)先；而株洲、湘潭及省內(nèi)其他城市幾乎都在省平均線之下，再一次說明了長沙在湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的突出地位。橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，無論是在2010年及2017年左右經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇房價飛漲的時期，還是在2015年前后“房災(zāi)”時期，長沙都比株洲、湘潭反應(yīng)更加靈敏，程度更加劇烈。

圖3 長沙、株洲、湘潭及湖南省2005—2019年商品房平均銷售價格

根據(jù)上述長株潭三地房價聯(lián)動性分析，作為長株潭城市群經(jīng)濟(jì)增長極的長沙，其房價的增長主要是依靠其自身的內(nèi)部“累積效應(yīng)”，進(jìn)而產(chǎn)生出巨大的外部“溢出效應(yīng)”，對株洲和湘潭的房價起到了很強(qiáng)的帶動作用。株洲和湘潭的房價變動對于長沙房價的影響均較小，但株洲房價變動對湘潭房價的影響則大于湘潭房價變動對株洲房價的影響，這很可能來源于株洲工業(yè)化水平發(fā)展的外部溢出效應(yīng)；展望未來，隨著長株潭一體化的推進(jìn)，長沙對株洲、湘潭房價的帶動作用有望進(jìn)一步加強(qiáng)，而株洲和湘潭的房價變動，對長沙房價的影響則較為微弱。

3 結(jié)論及建議

本文運(yùn)用Bayesian VAR模型及相關(guān)實證分析，證實了長株潭城市群內(nèi)房地產(chǎn)價格具有動態(tài)一致性，為防止房價泡沫區(qū)域內(nèi)傳導(dǎo)擴(kuò)散，應(yīng)采取相應(yīng)的對策。

3.1 適時追蹤房價數(shù)據(jù)

隨著長株潭城市群一體化進(jìn)程不斷加快，長沙在城市群中發(fā)揮的房價引領(lǐng)作用日益凸顯，產(chǎn)生輻射效應(yīng)，對株洲、湘潭的房價產(chǎn)生影響。因此，政府制定房價政策時，要充分考慮各城市間房價波動的相互影響，既要因地制宜，又要統(tǒng)籌兼顧，還要及時追蹤房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，掌握房地產(chǎn)價格變動的新情況、新形勢、新特點，加強(qiáng)各區(qū)域合作與協(xié)調(diào)，避免房地產(chǎn)泡沫傳導(dǎo)及擴(kuò)散，引導(dǎo)樓市、股市及債市平穩(wěn)向好[5]。

3.2 合理引導(dǎo)房價預(yù)期

政府需要引導(dǎo)市場對房價合理平穩(wěn)的預(yù)期，帶動株洲、湘潭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才補(bǔ)貼政策同步提升[6]。

對于購房及住房者，應(yīng)引導(dǎo)其樹立“房住不炒”的觀念。為此，政府應(yīng)完善制度，抑制投機(jī)行為，落實“房住不炒”的政策；加快房產(chǎn)稅立法的推進(jìn)；加快房產(chǎn)長期租賃市場的建設(shè)；信貸資金嚴(yán)格控制用于投資投機(jī)性購房。

對于房地產(chǎn)投資商及開發(fā)商，應(yīng)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對其合理放貸。為此，政府應(yīng)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快房地產(chǎn)業(yè)“去杠桿”。政府要制定政策加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管；金融部門要控制房地產(chǎn)業(yè)信貸，降低房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率。

3.3 助推長株潭城市群協(xié)調(diào)發(fā)展

長株潭城市群還需要不斷協(xié)調(diào)發(fā)展，致力于推動房地產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新。第一，自主創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)氐奈幕?、風(fēng)俗習(xí)慣相結(jié)合。對于長株潭地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)湖湘文化主題，塑造房地產(chǎn)的人文理念。第二，通過科技創(chuàng)新完善房地產(chǎn)各項功能，提升房地產(chǎn)綜合品質(zhì)。比如，將住宅區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來，實現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理。

總之，應(yīng)當(dāng)以長沙為引領(lǐng)，帶動株洲、湘潭協(xié)同發(fā)展；以株洲和湘潭為工業(yè)推動力，整合資源及要素進(jìn)駐長沙；以長株潭城市群為據(jù)點吸引更多外資及人才流入湖南省，助推產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)湖南省經(jīng)濟(jì)社會的高質(zhì)量發(fā)展。