陳華民

（河南居易置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

近些年來，我國針對房地產(chǎn)市場的政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場前景不容樂觀。不僅是各類政策相繼涌現(xiàn)，更重要的是，一、二線城市建設(shè)率趨于飽和，城市居民住房需求正逐步下降，待建項目減少、可開發(fā)地塊減少等問題產(chǎn)生，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展難度。因此，企業(yè)要想進(jìn)一步擴大項目效益，就要從成本控制的核心出發(fā)，由細(xì)節(jié)入手，嚴(yán)格把控成本，從而確保項目取得預(yù)期的收益。順應(yīng)行業(yè)調(diào)整、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈重組，優(yōu)化成本管理模式，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化經(jīng)營的關(guān)鍵手段。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以取得國有土地使用權(quán)為前提，從事基礎(chǔ)設(shè)施及房屋建設(shè)開發(fā)等經(jīng)營行為的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩方面，主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑營造等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

（一）投資決策部分

投資決策階段產(chǎn)生的項目成本主要包含三個方面，分別為項目選址成本、市場綜合分析成本以及財務(wù)評價成本。項目選址成本主要包括員工成本以及涉及的公關(guān)費用；市場綜合分析成本是指針對項目進(jìn)行市場綜合分析所支出的相關(guān)調(diào)研費用、材料試驗費用以及專家評審費用等；財務(wù)評價成本是指財務(wù)評審費用以及投資咨詢費用等。

（二）前期準(zhǔn)備部分

前期準(zhǔn)備階段主要的成本費用項目包括土地費用、拆遷安置補償費以及開發(fā)前期費用、前期工程費用。土地費用包括土地出讓金、耕地占用費、市政設(shè)施費和契稅；拆遷安置補償費包括土地征收費用、土地補償費用、耕地復(fù)墾基金、耕地占用稅、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修費等；開發(fā)前期費用包括前期規(guī)劃費用、測繪費用、設(shè)計費用、地質(zhì)勘查費用；前期工程費用包括“七通一平”費用、土地開發(fā)費用、臨時設(shè)施費以及報建相關(guān)收費。

（三）施工建設(shè)部分

施工建設(shè)部分圍繞建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)及開發(fā)間接產(chǎn)生的費用四個方面進(jìn)行。其中建筑安裝費用主要包括建筑工程費用、系統(tǒng)工程費用、裝飾工程費用以及設(shè)備購置費用?；A(chǔ)設(shè)施成本主要包括道路工程費用、通信照明費用、供水供電供氣工程費用、環(huán)衛(wèi)綠化費用，以及排污排洪工程費用等；配套設(shè)施費用為各類配套基礎(chǔ)設(shè)施，如自行車棚、機房、鍋爐房等設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費用；開發(fā)間接費用主要包括安全監(jiān)督工程、保險、行政管理、現(xiàn)場辦公費用等。

（四）房屋銷售部分

房屋銷售過程中產(chǎn)生的成本費用主要包括銷售相關(guān)費用及其他費用兩個部分。銷售相關(guān)費用包括銷售服務(wù)費用、品牌建設(shè)費用、廣告費用、宣傳推廣活動費用以及銷售材料費用、樣板房裝修費用等；其他費用部分主要包括改裝修復(fù)費用以及樣板房看護管理費用等。

（五）期間費用部分

房地產(chǎn)開發(fā)項目從設(shè)計、建設(shè)到最后竣工過程中產(chǎn)生的所有管理費用、財務(wù)費用以及稅金，均可歸類于期間費用。財務(wù)費用是期間費用最主要的部分，主要包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費及籌資階段發(fā)生的支出等；管理費用包括項目建設(shè)過程中管理人員的工資、保險費用、培訓(xùn)費用，以及差旅費用、辦公費用等；稅金主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的土地增值稅、土地使用稅、城市維護建設(shè)稅等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）缺乏項目可行性分析

在項目建議書批準(zhǔn)后，針對項目建設(shè)涉及的諸多技術(shù)指標(biāo)以及經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的分析與論證是必不可少的，尤其是隨著社會經(jīng)濟情況的不斷變化、政府政策法規(guī)的不斷調(diào)整，企業(yè)需要從經(jīng)濟角度以及可行性角度，對項目進(jìn)行綜合性的評價。然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目前期可行性研究工作并不全面，有些企業(yè)甚至缺乏項目可行性分析，這就無法保證企業(yè)在選址以及項目規(guī)模等方面設(shè)計最科學(xué)合理的方案，同時也難以保證企業(yè)將各類損失考慮在項目規(guī)劃內(nèi)。

（二）忽視設(shè)計規(guī)劃合理性

不同項目在設(shè)計階段需要關(guān)注不同的設(shè)計任務(wù)，因此設(shè)計階段存在的影響成本費用的因素是較為復(fù)雜的，多種因素綜合起來會導(dǎo)致項目開發(fā)成本超支。但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視設(shè)計規(guī)劃的合理性，缺乏充分的成本意識，難以通過良好的規(guī)劃關(guān)注項目各單元的協(xié)調(diào)性，在設(shè)計過程中過度追求高質(zhì)量或外觀形象，造成“肥梁胖柱”現(xiàn)象，或不必要不實用的外觀或用材設(shè)計。在設(shè)計過程中，企業(yè)無法從總體工程量的角度，對設(shè)計費用進(jìn)行限制，許多設(shè)計人員完成施工圖設(shè)計時，主要考量施工要求、設(shè)計美觀度等，而缺乏對工程量、工程費用的把控，致使項目成本管控與設(shè)計目標(biāo)無法協(xié)調(diào)。

（三）招投標(biāo)管控力度不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對項目招投標(biāo)過程的管控不夠嚴(yán)格，造成選取的招投標(biāo)對象不符合項目開發(fā)要求的后果，甚至出現(xiàn)工程層層轉(zhuǎn)包分包現(xiàn)象。在這種情況下，中標(biāo)單位或?qū)嶋H施工單位可能存在施工能力不足或管理能力不足的情況，進(jìn)而耽誤建設(shè)開發(fā)工期、影響開盤銷售時間，造成不必要的成本支出。同時，如中標(biāo)單位在施工方面未按照標(biāo)準(zhǔn)施工，可能會導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題、增加企業(yè)后續(xù)的維修成本，同時會損害房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聲譽。此外招投標(biāo)管控力度不足，也會影響招投標(biāo)文件的完善性，導(dǎo)致企業(yè)簽訂的合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不完善的合同會給企業(yè)項目開發(fā)造成巨大的風(fēng)險隱患，也可能會出現(xiàn)結(jié)算價格提升，增加企業(yè)的開發(fā)成本。

（四）缺乏動態(tài)化成本監(jiān)控

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目的成本控制，僅是關(guān)注最終的成本反映階段。也就是說，企業(yè)僅僅是根據(jù)成本發(fā)生后的記錄數(shù)據(jù)，對比相應(yīng)的成本目標(biāo)來判斷成本是否超出預(yù)期，而對于判斷實際發(fā)生成本項目是否合理、該成本支出是否處于合理范圍內(nèi)，以及考核成本是否偏離成本目標(biāo)，并沒有相應(yīng)的措施。由于缺乏動態(tài)化的成本監(jiān)控，無法實現(xiàn)對整個成本發(fā)生過程的監(jiān)控、判斷成本產(chǎn)生過程中出現(xiàn)的問題，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)無法根據(jù)具體的開發(fā)流程細(xì)化成本管理，也無法使各部門、各單位明確相應(yīng)的成本控制責(zé)任。

（五）尾盤易出現(xiàn)成本超標(biāo)

尾盤一般是指銷售較為困難的單元，這些單元的銷售已經(jīng)處于房地產(chǎn)開發(fā)的末期。隨著銷售時限的拉長，尾盤的沉淀影響了開發(fā)企業(yè)資金的回籠，同時增加了大量的管理成本。除了尾盤銷售無法及時跟進(jìn)，導(dǎo)致資金被占用以外，尾盤銷售的時間跨度較大，企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前期投入的大量保證金，也可能由于各類原因未達(dá)到收回條件，無法及時收回，給企業(yè)造成損失。此外，尾盤撤場后，房地產(chǎn)開發(fā)公司在該項目涉及的水電費、電話費等費用，也會因為未及時銷戶或過戶處理而持續(xù)發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不必要的費用支出。

（六）銷售費用的投入過大

銷售費用未設(shè)置投入上限是銷售環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的成本控制問題，然而許多企業(yè)迫于房地產(chǎn)銷售壓力，在銷售階段投入了大量的銷售費用，尤其是在廣告宣傳方面一味地增加費用支出。這種情況下，銷售費用將遠(yuǎn)超出企業(yè)預(yù)期，同時可能造成花費大量銷售費用，卻并未獲得明顯推廣效果的結(jié)果。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制優(yōu)化策略

（一）完善項目可行性分析

項目可行性分析要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本因素進(jìn)行調(diào)研分析。主要調(diào)查的項目包括當(dāng)?shù)赝恋貎r格、地質(zhì)情況、建安成本、配套條件以及建設(shè)環(huán)境、各類材料設(shè)備的價格等。這些成本因素會對項目開發(fā)成本有較大的影響，因此也是企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中需要關(guān)注的重點。

項目可行性研究要根據(jù)所取得的調(diào)研資料，對項目進(jìn)行全面的成本費用估算。估算內(nèi)容除土地費用、工程費用、設(shè)施建設(shè)費用等，還需包含管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，以及整個項目開發(fā)期間可能產(chǎn)生的不可預(yù)見費用等。費用測算是針對整個項目的成本，采用標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的手段進(jìn)行的客觀估算，估算過程要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，以及項目開發(fā)的實際情況。成本估算不僅僅是為了測算企業(yè)的開發(fā)成本，更重要的是為后續(xù)的產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測提供支持。

（二）推行限額設(shè)計模式

限額設(shè)計模式是在項目設(shè)計階段最為有效的成本控制措施。通過限額設(shè)計能夠控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的總費用，制定更為多樣化的設(shè)計備選方案，選中其中最為合理、有效的開發(fā)方案，使整個項目處于合理的投資預(yù)算范疇內(nèi)；同時，也有助于將各項投資預(yù)算具體化與各個設(shè)計單元對應(yīng)起來，對每一個設(shè)計成本因素的花費情況進(jìn)行對比和考核。例如，將項目建設(shè)過程中所需的公共設(shè)施，按照相應(yīng)的預(yù)算比例進(jìn)行準(zhǔn)確的設(shè)計規(guī)劃。各單元的施工內(nèi)容、施工要求及成本控制目標(biāo)，通過比對圖紙，即可確定相應(yīng)的最高限額。

此外，為了解決設(shè)計變更造成的成本超支問題，企業(yè)要在項目設(shè)計階段對設(shè)計圖紙進(jìn)行反復(fù)論證，設(shè)計方及施工方要共同討論，針對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行綜合性的考量，盡可能地減少改動。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行評標(biāo)、審標(biāo)

項目招投標(biāo)階段，要嚴(yán)格執(zhí)行評標(biāo)、審標(biāo)。通過公開工程招投標(biāo)、擬定合同條款以及簽訂合同等程序的成本控制，強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制力度。

公開招標(biāo)是可以結(jié)合企業(yè)實際工程情況，擇優(yōu)選取合作單位的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)中最重要的就是對投標(biāo)單位資格進(jìn)行預(yù)審，強化對中標(biāo)單位的評審，不僅要判斷中標(biāo)單位的建設(shè)能力，同時要建立更穩(wěn)定的合作關(guān)系，以便在項目開發(fā)過程中合理控制成本，達(dá)到雙贏的效果。

擬定合同條款和簽訂合同是招投標(biāo)階段另一項需要關(guān)注的部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過多次談判以及詳細(xì)的調(diào)研，確定合同價格以及合同細(xì)則，對于每一項合同條款，企業(yè)均要派專人認(rèn)真精讀，細(xì)化其中的內(nèi)容，同時針對不合理條款、歧義條款與合作方進(jìn)行詳細(xì)磋商。簽訂合同前要進(jìn)行多次合同條款審核，強化合同審核，有利于消除合同糾紛，同時有助于企業(yè)針對合同涉及的價款進(jìn)行審核與控制。

（四）實施動態(tài)化成本控制

在施工建設(shè)階段，很多因素會造成成本超支。因此要實施動態(tài)化的成本管理，對施工建設(shè)階段進(jìn)行全流程的成本監(jiān)督。

首先，在施工前要對施工人員進(jìn)行組織及方案細(xì)化設(shè)計，確定合理的施工安排，不僅要確定相應(yīng)的人員配置，同時要關(guān)注各項資源的分配。在確定設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，匹配相應(yīng)的資源配置策略，確定項目施工進(jìn)度及施工順序，選出最合理的施工方案，確保各項資源得以最優(yōu)化利用，減少資源浪費，避免工期拖沓。

其次，施工過程中要不定期地檢查項目進(jìn)度，并對施工質(zhì)量進(jìn)行抽查。為強化對資本的管控，如施工過程中出現(xiàn)施工進(jìn)度和施工質(zhì)量與合同中約定的條款不符的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可拒絕或拖延付款，避免企業(yè)利益出現(xiàn)損失。

此外，動態(tài)化監(jiān)督的重點要放在工程變更的控制上。工程變更意味著建設(shè)過程中出現(xiàn)了額外的施工，必然會增加開發(fā)支出。因此項目施工建設(shè)過程中，要建立標(biāo)準(zhǔn)項目變更流程，盡可能減少項目變更，對于特殊需要變更的情況，要及時與設(shè)計單位協(xié)商，在造價合理范圍內(nèi)選擇最佳變更方案，并同步控制工作量及成本費用。

最后，針對項目施工過程中外部天氣、材料、市場等因素造成的價格變化，企業(yè)要通過成本目標(biāo)層層分解的方式，確定動態(tài)化的成本控制。在項目施工過程中，及時收集外部信息，定期對施工進(jìn)度以及成本支出情況進(jìn)行分析，比對相應(yīng)的成本計劃，及時進(jìn)行糾偏，確保實際成本處于動態(tài)控制范圍內(nèi)。

（五）關(guān)注尾盤階段成本監(jiān)控

在尾盤階段，企業(yè)要從成本管理的角度定制清晰的控制目標(biāo)，并加強結(jié)果考核。首先，應(yīng)結(jié)合資金占用成本率、市場銷售條件等測算，制定合理的尾盤銷售價格，同時要考慮前期購房客戶的利益，避免產(chǎn)生投訴。通過設(shè)定科學(xué)的尾盤銷售目標(biāo)，確定合理的價格區(qū)間，制定有效的銷售策略，促進(jìn)尾盤銷售的推進(jìn)。此時采用的銷售策略，要盡可能減少銷售費用支出。其次，針對企業(yè)繳納的大量保證金要提前制定回收計劃，盡可能將應(yīng)繳納及應(yīng)收回的繳納金，明確至相應(yīng)的崗位職責(zé)中，這樣能夠確保專人收回。同時，要由財務(wù)部門設(shè)立專項臺賬，跟進(jìn)保證金回收工作。最后，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尾盤撤場后出現(xiàn)的各類交接問題，企業(yè)要及時解決工作銜接中暴露的問題，確認(rèn)過渡事項的責(zé)任主體，保證電話費、水電費等相關(guān)開戶主體及時變更、銷戶或過戶，避免企業(yè)繼續(xù)劃扣費用，造成損失。

（六）合理制定營銷策略

合理的營銷策略，既要保證有效的銷售宣傳，同時又要控制宣傳花費。因此企業(yè)的關(guān)注重點要放在以下幾個方面：一是合理的確定市場定位，嚴(yán)格制定符合房產(chǎn)定位的營銷策略，這樣能夠提升房地產(chǎn)項目的品牌化，同時有助于深化項目形象；二是要建立合理的定價及售價策略，根據(jù)市場情況、項目成本，以及周邊環(huán)境、目標(biāo)人群等多方面的因素，設(shè)定合理的售價，建立全過程銷售策略，提高銷售效率；三是要從財務(wù)管理角度，確保銷售資金的合理利用。銷售費用包括廣告成本、宣傳銷售人員工資，以及銷售人員所必需的花費、銷售材料費用、銷售活動費用、各類交易成本以及銷售道具成本等。企業(yè)要從財務(wù)管理角度，建立合理的銷售預(yù)算，確定銷售費用限額，避免出現(xiàn)銷售費用超支。

五、結(jié)束語

為迎合房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，關(guān)注自身在成本管控中存在的問題，結(jié)合企業(yè)長期的經(jīng)營規(guī)劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的特性，制定針對性的成本策略。強化項目可行性分析、重視設(shè)計規(guī)劃合理性、注重招投標(biāo)管控、建立動態(tài)化的成本監(jiān)控機制、控制尾盤成本超標(biāo)、避免銷售費用投入過大，通過減少成本控制問題提高企業(yè)利潤空間。