文/殷昊

住房需求是居民的基本需求，住房租賃是滿足居民住房需求的重要途徑。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有重要意義，是解決新市民住房問題的主要甚至唯一渠道，是我國(guó)“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的重要支撐，是提高城市運(yùn)行效率的重大舉措，是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要途徑。法治建設(shè)是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展的必要條件。

近年來，國(guó)家為發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了一系列支持政策，加快住房租賃市場(chǎng)法治建設(shè)。但與迅速發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)相比，租賃立法進(jìn)程仍然相對(duì)滯后。在租購(gòu)并舉的新形勢(shì)下，《北京市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的出臺(tái)，從租賃合同網(wǎng)簽備案、租金押金監(jiān)管、租金合理調(diào)控、租賃平臺(tái)監(jiān)管、租賃糾紛解決機(jī)制、短租住房管理等方面加強(qiáng)承租人權(quán)益保護(hù)，規(guī)范住房租賃企業(yè)發(fā)展，推動(dòng)租賃關(guān)系穩(wěn)定，有力有序地推動(dòng)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為全國(guó)租賃立法提供了“首都樣本”。

一、我國(guó)住房租賃法治建設(shè)的現(xiàn)狀

（一）國(guó)家立法進(jìn)程滯后

有關(guān)住房租賃管理的法律法規(guī)主要有《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《租賃辦法》）?！睹穹ǖ洹返谌幍谑恼隆白赓U合同”對(duì)住房租賃合同的成立和生效作了一般規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十三至五十六條對(duì)于出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)及租賃登記備案作了規(guī)定。但現(xiàn)行法律對(duì)于住房租賃的規(guī)定多是原則性規(guī)定，內(nèi)容較為概括，缺少可操作的具體規(guī)定，難以為住房租賃市場(chǎng)管理提供有力支撐。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了租賃登記備案制度，但對(duì)于租賃當(dāng)事人而言，租賃登記備案與否，并不影響合同效力。登記備案的效力在相關(guān)法律法規(guī)中沒有明確，直接影響政策實(shí)施效果，登記備案制度“形同虛設(shè)”。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門主要通過《租賃辦法》管理租賃市場(chǎng)?！蹲赓U辦法》作為住房租賃領(lǐng)域的專門立法，確定了房屋租賃登記備案、房屋出租標(biāo)準(zhǔn)、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃等住房租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)制度?！蹲赓U辦法》在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面具有一定意義。然而，住房租賃市場(chǎng)在迅速發(fā)展過程中，不斷產(chǎn)生新的問題：部分住房租賃企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)“爆雷”，嚴(yán)重?fù)p害承租人權(quán)益；出租人隨意上漲租金、解除租賃合同、驅(qū)趕租客等問題不斷涌現(xiàn)；租賃住房環(huán)境質(zhì)量、消防安全等問題頻發(fā)。這都嚴(yán)重侵害承租人的人身健康和財(cái)產(chǎn)安全?！蹲赓U辦法》作為部門規(guī)章，法律效力相對(duì)較弱，調(diào)整范圍較為狹窄，管理手段相對(duì)有限，不能適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的需要。

2020年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見，從推動(dòng)形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系、明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)、加強(qiáng)住房租賃服務(wù)與監(jiān)督、規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、促進(jìn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等方面推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)法治化進(jìn)程。但由于諸多原因，《住房租賃條例》尚未出臺(tái)。國(guó)家住房租賃立法進(jìn)程相對(duì)滯后，住房租賃市場(chǎng)法律體系的頂層設(shè)計(jì)尚未形成。

（二）地方有效立法不足

2016年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“39號(hào)文“）。2019年，財(cái)政部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京、上海、廣州、深圳等24個(gè)城市開展中央財(cái)政支持住房租賃試點(diǎn)工作，三年下發(fā)600億元資金支持租賃市場(chǎng)發(fā)展。各城市在土地、財(cái)稅、金融等方面加快租賃市場(chǎng)發(fā)展，但在立法層面仍然相對(duì)滯后。以第一批中央財(cái)政支持住房租賃試點(diǎn)的16個(gè)城市（北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、武漢、成都、合肥、廈門、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)南、鄭州、福州）為例，目前地方租賃立法主要存在的問題有：

1.地方立法不充分。北京、上海、深圳、鄭州4個(gè)城市出臺(tái)了住房租賃的條例；北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、武漢、成都、合肥、福州、鄭州12個(gè)城市出臺(tái)了住房租賃管理辦法或者管理規(guī)定。

2.立法進(jìn)程滯后。國(guó)務(wù)院39號(hào)文出臺(tái)后，目前只有北京、南京、廣州三地修訂或出臺(tái)租賃市場(chǎng)的專門立法。2022年5月，《北京市住房租賃條例》審議通過，9月1日起實(shí)施；2022年2月，《南京市房屋租賃管理辦法》審議通過，5月1日起實(shí)施；2020年7月30日，《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》審議通過，12月1日起施行。深圳、杭州、武漢等城市也在推動(dòng)住房租賃立法，但目前尚無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

3.立法范圍較窄。2020年以來，修訂或者新出臺(tái)的地方租賃立法，除了北京，南京、廣州租賃立法范圍較窄，主要體現(xiàn)在：一是調(diào)整范圍較窄。例如，《南京市房屋租賃管理辦法》延續(xù)了《城市房地產(chǎn)管理法》，將房屋租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理范圍限定在國(guó)有土地。二是管理手段有限。針對(duì)出租人隨意提高租金或者解除合同、租賃企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)等行為，缺少有效的管理手段。三是法律責(zé)任效果有限?！稄V州市房屋租賃管理規(guī)定》規(guī)定的法律責(zé)任主要針對(duì)出租人的一般違法行為，沒有將其與租賃企業(yè)的違法行為進(jìn)行區(qū)分；《南京市房屋租賃管理辦法》針對(duì)住房租賃企業(yè)違法出租房屋、提交虛假住房租賃登記備案材料、未設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶等行為作出了相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于出租人隨意提高租金或者解除合同的一般行為未作規(guī)定。

二、《條例》對(duì)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的主要作用

（一）加快住房租賃市場(chǎng)法治化進(jìn)程

習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，要“更好發(fā)揮法治固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的保障作用”。在黨中央高度重視發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，《條例》的出臺(tái)加快了住房租賃市場(chǎng)法治化進(jìn)程，將租賃市場(chǎng)納入法治化軌道運(yùn)行，進(jìn)一步夯實(shí)住房租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有力有序推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在國(guó)家《住房租賃條例》尚未出臺(tái)的背景下，各地已經(jīng)陸續(xù)啟動(dòng)了地方住房租賃立法，北京的立法經(jīng)驗(yàn)成為各地學(xué)習(xí)與借鑒的重要范本。

（二）完善住房租賃市場(chǎng)管理體制機(jī)制

目前，管理體制不暢、管理手段不足是住房租賃市場(chǎng)的突出問題。長(zhǎng)期以來，針對(duì)租賃市場(chǎng)暴露出來的違法違規(guī)行為，主管部門難以實(shí)施有效的管理，其表現(xiàn)如下：管理過程不閉環(huán)，處理措施不及時(shí)，處罰手段不有效?！稐l例》在管理主體、管理內(nèi)容、管理手段等方面構(gòu)建起多級(jí)多樣、分類分層的體制機(jī)制，豐富了管理手段措施，具體體現(xiàn)在：

1.將租賃管理納入綜合治理。面對(duì)不斷發(fā)展的租賃市場(chǎng)，僅靠住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門來管理不可行。例如，對(duì)于蛋殼公寓“爆雷”事件，需要住建、金融、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)部門聯(lián)合處理?！稐l例》第六條明確將住房租賃活動(dòng)納入基層治理體系。①這有利于統(tǒng)籌各個(gè)部門的力量，推動(dòng)行業(yè)綜合管理，可有效破解長(zhǎng)期以來住建部門單打獨(dú)斗的難題。

2.實(shí)現(xiàn)住房租賃的閉環(huán)管理。《條例》第七條至第九條建立起“多級(jí)多樣、分類分層”的管理體制，明確各級(jí)部門在租賃市場(chǎng)的管理職責(zé)，有利于形成租賃市場(chǎng)的閉環(huán)管理，織牢織密租賃市場(chǎng)治理網(wǎng)。

3.豐富住房租賃管理手段?！稐l例》堅(jiān)持從租賃住房、租賃合同、租賃企業(yè)、信息平臺(tái)四方面完善管理手段措施：針對(duì)租賃住房，明確了出租條件和管理運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)；針對(duì)租賃合同方面，明確了合同示范文本、網(wǎng)簽備案；針對(duì)租賃企業(yè)，明確了市場(chǎng)主體登記、信息查驗(yàn)和安全保障、公示經(jīng)營(yíng)信息、規(guī)范房源信息發(fā)布、押金租金監(jiān)管；針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，規(guī)范房源信息發(fā)布規(guī)則、明確信息報(bào)送義務(wù)。

（三）規(guī)范住房租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系

權(quán)利義務(wù)關(guān)系是法律關(guān)系的基礎(chǔ)，是明確各種主體關(guān)系的邏輯前提。在參照《民法典》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住房租賃條例（征求意見稿）》的基礎(chǔ)上，《條例》完善了租賃主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，具體體現(xiàn)在：

1.加強(qiáng)對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)，使租賃關(guān)系回歸民生屬性的本質(zhì)。在租賃合同關(guān)系中，承租人處于天然的弱勢(shì)地位。出租人憑借優(yōu)勢(shì)地位，通過“霸王條款”削弱承租人權(quán)利、減少出租人義務(wù)的現(xiàn)象屢見不鮮?！稐l例》在第六十條明確規(guī)定合理調(diào)控租金，②這并沒有干預(yù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而是使租賃關(guān)系回到民生屬性的本源，推動(dòng)租賃當(dāng)事人在平等的前提下履行權(quán)利義務(wù)，是對(duì)合同自由的有力維護(hù)。

2.明確住房租賃企業(yè)履行出租人義務(wù)。在實(shí)踐中，住房租賃企業(yè)往往利用優(yōu)勢(shì)地位逃避義務(wù)履行。例如，蛋殼公寓通過與業(yè)主簽訂資產(chǎn)管理合同、與租客簽訂租賃合同，以形式上的委托關(guān)系替代實(shí)質(zhì)上的租賃關(guān)系，逃避履行對(duì)業(yè)主給付租金的義務(wù)，將義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，嚴(yán)重侵害租客和業(yè)主的權(quán)利。《條例》在第二十六條和第二十八條明確規(guī)定，不管是以自有住房還是承租他人的住房從事租賃業(yè)務(wù)的，都需要履行出租人義務(wù)。該規(guī)定有效地規(guī)制了部分住房租賃企業(yè)逃避履行出租人義務(wù)的情形。

（四）完善住房租賃企業(yè)分類監(jiān)管

專業(yè)化住房租賃企業(yè)在租賃市場(chǎng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，但同時(shí)也帶來新的問題。例如：以從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)為主的蛋殼公寓、青客公寓等輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，因?yàn)橘Y金鏈問題陸續(xù)“爆雷”；以自有房屋從事租賃業(yè)務(wù)的萬科、旭輝領(lǐng)寓，因?yàn)樽赓U成本居高不下而收縮運(yùn)營(yíng)規(guī)模；從事運(yùn)營(yíng)管理的“YOU+”公寓北京蘇州橋項(xiàng)目欠繳租金、物業(yè)費(fèi)，違約終止托管合同。針對(duì)不同類型的住房租賃企業(yè)要實(shí)施不同的政策?！稐l例》針對(duì)以自有住房從事租賃業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)、從事托管運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)、從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)采取了不同的監(jiān)管措施：

1.鼓勵(lì)重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)展。發(fā)展重資產(chǎn)住房企業(yè)有利于穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)建立可持續(xù)的租賃發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，成為政策支持的重點(diǎn)?！稐l例》第五十四條明確了在非居住存量土地上建設(shè)、非居住存量房屋改建租賃住房的，可享受水、電、熱等政策優(yōu)惠?！稐l例》第五十八條對(duì)租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融政策作了規(guī)定。這都有利于降低重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，推動(dòng)形成可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

2.加強(qiáng)輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管。近年來租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的“爆雷”案例，以輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)居多。輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)沒有建立穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱，缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的信心和能力，成為租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。需要對(duì)該類企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管：一是嚴(yán)格登記注冊(cè)。從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行登記注冊(cè)義務(wù)。二是實(shí)施租金押金監(jiān)管，降低資金池風(fēng)險(xiǎn)。押金超過一個(gè)月或者租金超過三個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。三是嚴(yán)格限制租金貸。對(duì)租金貸的使用作出明確規(guī)定。③

三、《條例》對(duì)穩(wěn)定住房租賃關(guān)系的重要意義

（一）明確住房租賃的基本屬性

如何發(fā)展租賃市場(chǎng)，是一個(gè)長(zhǎng)期課題。對(duì)于這個(gè)問題的解釋，最終要回歸到租賃關(guān)系的本質(zhì)。只有明確了租賃關(guān)系的基本屬性，才能理順租賃市場(chǎng)發(fā)展的邏輯主線，才能構(gòu)建租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度。《條例》對(duì)此也有新的探索和解釋。

1.明確住房租賃的民生屬性。住房租賃具有民生屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，但其本質(zhì)還是民生屬性?！稐l例》在第三條明確提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，成為租賃市場(chǎng)發(fā)展的基本準(zhǔn)則，牢牢把握民生屬性這個(gè)基本屬性。

2.明確住房租賃的公共服務(wù)屬性。租賃住房以房屋為載體承接公共服務(wù)。公共資源分配是住房租賃市場(chǎng)的核心問題，決定了租賃住房的根本定位是家還是旅館。公共服務(wù)對(duì)租賃住房供給的不充分，也成為當(dāng)前制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要障礙?！稐l例》第十八條規(guī)定了申領(lǐng)居住證、辦理積分落戶、子女入學(xué)等公共服務(wù)事項(xiàng)，同時(shí)也明確提出，通過完善住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，為當(dāng)事人辦理公共服務(wù)提供便利。

3.明確住房租賃的租購(gòu)替代屬性。從房屋的居住屬性出發(fā)，租房對(duì)購(gòu)房而言屬于替代品，二者具有復(fù)雜的交互作用關(guān)系。要建立“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制、充分發(fā)揮租購(gòu)替代屬性、形成租購(gòu)并舉的格局至關(guān)重要?！稐l例》在第三條提出“完善租購(gòu)并舉的住房政策，支持居民通過租賃方式解決住房問題，改善居住條件”。

（二）構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系

住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展需要以長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系為基礎(chǔ)。但是目前以家庭散戶為主體的租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，難以滿足長(zhǎng)期租賃的需要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，在北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)租賃試點(diǎn)城市中，家庭散戶出租房源占到市場(chǎng)租賃房源的95%以上；租賃機(jī)構(gòu)出租的房源占比不到5%，僅北京、上海超過10%，與美國(guó)54.7%、英國(guó)66%、德國(guó)48%、日本83%、法國(guó)71.2%的比例相比，明顯偏低；重資產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)數(shù)量更少，開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)用于出租的房源占比不到1%。為此，《條例》也作出了相應(yīng)的制度安排：

1.單列租賃住房用地，解決用地難問題。北京、上海、深圳、廣州等城市房?jī)r(jià)高、地價(jià)高，住房租賃用地成本高，租售比不足2%，重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的租金收益率僅為2%-3%，投資回收期普遍長(zhǎng)達(dá)25年以上。為降低用地成本，《條例》第四條明確提出單列租賃住房用地。一方面為租賃住房的發(fā)展提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地供應(yīng)，另一方面也有利于將租賃住房用地與商品住房用地分離，降低租賃企業(yè)用地成本。

2.提供金融政策支持，解決融資難問題。契合住房租賃經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案落地，銀行貸款多為期限3-5年、規(guī)模小、成本高的信用貸款和經(jīng)營(yíng)貸款。住房租賃企業(yè)資金主要來源于風(fēng)險(xiǎn)投資等股權(quán)類融資和經(jīng)營(yíng)流動(dòng)貸款，資金成本高，因而部分輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)采取“租金貸”融資?！稐l例》第五十八條鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)租賃住房特點(diǎn)設(shè)定合適的長(zhǎng)期貸款、公司債券、企業(yè)債券等金融產(chǎn)品。這對(duì)于解決住房租賃企業(yè)融資渠道有限、融資成本較高的問題具有重要意義。

3) 航線覆蓋范圍.航線對(duì)航運(yùn)公司擇港決策有一定的影響[10]，故深圳港應(yīng)該設(shè)計(jì)合理的航線以吸引更多貨主.華南公共駁船快線運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍較廣，但仍有部分碼頭尚未被覆蓋，如清遠(yuǎn)、貴港、欽州等.

3.鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，解決租賃期限短問題。在以家庭散戶出租為主的租賃市場(chǎng)中，家庭出租人不愿意簽長(zhǎng)期租賃合同，出租期限較短。家庭出租住房平均租期不足1年，與德國(guó)11年、日本5.2年、英國(guó)2.5年的租期相比，明顯偏短。租賃關(guān)系不穩(wěn)定，青年人和新市民的長(zhǎng)期租賃需求得不到滿足?！稐l例》第十四條通過長(zhǎng)期租賃合同，推動(dòng)形成穩(wěn)定租賃關(guān)系。

（三）提升租賃住房品質(zhì)服務(wù)

目前，90后、00后已經(jīng)成為承租人的重要組成部分，對(duì)于租賃住房品質(zhì)的要求越來越高。目前租賃住房存在著房齡高、設(shè)施老化、配套差、維護(hù)弱等問題。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，上海樓齡在20年及以上的老舊小區(qū)房屋46%沒有電梯，北京為39.4%，廣州為36.7%，深圳為35.1%。一線城市中，北京、深圳分別有27.4%、7.5%的老舊商品住宅沒有小區(qū)門禁。四個(gè)一線城市老舊小區(qū)房屋綠化率不足30%的比例都比較高，其中廣州有近六成老舊小區(qū)住宅綠化率難以達(dá)到綠化標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，《條例》也作出了相應(yīng)規(guī)定：

1.明確租賃住房出租標(biāo)準(zhǔn)，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。《條例》第十三條明確了租賃住房的室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)和水、電等基本條件，并且嚴(yán)格禁止“打隔斷”。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，“打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)”并沒有給承租人顯著降低租金，反而壓縮了公共空間，降低了居住品質(zhì)。

2.規(guī)定集中出租住房的應(yīng)當(dāng)完善管理制度和管理人員。《條例》第二十三條對(duì)租賃住房的管理制度和管理人員作出了規(guī)定，尤其是要求設(shè)置監(jiān)控、滅火、安全通道等必要設(shè)備。④

四、《條例》實(shí)施需要考慮的幾個(gè)重點(diǎn)問題

（一）需要盡快出臺(tái)配套制度

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅需要完成頂層制度設(shè)計(jì)、出臺(tái)住房租賃條例，更要針對(duì)租賃市場(chǎng)的不同主體、不同內(nèi)容建立相關(guān)配套制度，逐步構(gòu)建多元主體參與、管理規(guī)范有序，市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)橹?、政府調(diào)控為輔的住房租賃管理體系。

1.建立健全租賃住房運(yùn)營(yíng)管理制度。制度體系應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)方面：租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和租賃住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

《條例》第十三條明確了租賃住房的出租面積和出租條件等一般要求，但對(duì)租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有作出規(guī)定。實(shí)踐中，租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)無標(biāo)準(zhǔn)可依，設(shè)計(jì)只能參照住宅、旅館、宿舍建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在配套設(shè)施、平面布局、使用面積等方面存在大量不合理現(xiàn)象，建設(shè)運(yùn)營(yíng)缺乏規(guī)范和引導(dǎo)，安全事故、裝修污染、服務(wù)混亂、違規(guī)收費(fèi)、虛假信息、卷走租金等問題時(shí)常發(fā)生，在《條例》實(shí)施中亟待明確租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)是住房租賃企業(yè)?！稐l例》對(duì)租賃企業(yè)的資金、人員、管理能力，以及建立健全信息查驗(yàn)、安全保障、定期檢查等內(nèi)部管理制度等作出規(guī)定。但這些規(guī)定并不具備可操作性，特別是對(duì)于住房租賃企業(yè)的管理職責(zé)、人員標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)費(fèi)運(yùn)用與監(jiān)督檢查等，需要加快明確具體細(xì)則。

3.完善租金調(diào)控制度?！稐l例》首次以立法的形式明確了政府調(diào)控租金的法律地位。租金調(diào)控制度的具體內(nèi)容還需要進(jìn)一步完善。德國(guó)規(guī)定，租賃雙方可以自由協(xié)商確定租金，但租金標(biāo)準(zhǔn)不得超過市場(chǎng)租金的50%，否則將被歸類為高利貸租金，出租人將面臨刑事責(zé)任。租賃合同存續(xù)期間，租金上漲不能超過當(dāng)?shù)氐淖饨鹬笖?shù)（實(shí)際為每平方米的租金）。租金指數(shù)由德國(guó)地方政府部門、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、出租人和承租人協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織綜合考慮租賃住房的基本情況及其他特殊因素確定。租金指數(shù)一旦確定，就必須嚴(yán)格執(zhí)行。法國(guó)也規(guī)定，自2012年8月起，出租人應(yīng)根據(jù)全國(guó)統(tǒng)計(jì)及經(jīng)濟(jì)研究所公布的“房屋租金參考價(jià)格指數(shù)”來調(diào)整租金漲幅。此外，國(guó)內(nèi)的廣州、深圳、重慶等城市也會(huì)定期公布租金的參考價(jià)，這些都可以成為下一步出臺(tái)租金調(diào)控制度的有益借鑒。

（二）需要不斷完善管理服務(wù)

面對(duì)租賃市場(chǎng)的新情況和新問題，需要不斷調(diào)整監(jiān)管思路，加快完善監(jiān)管手段。目前，地方主管部門在管理租賃時(shí)市場(chǎng)面臨“四缺”問題：缺經(jīng)費(fèi)、缺機(jī)構(gòu)、缺人員、缺手段。相較其他城市，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委還保留了住房租賃的執(zhí)法權(quán)，能夠形成有效管理，但在管理服務(wù)上還有進(jìn)一步提升的空間。

1.提升租賃信息化管理水平。雖然《條例》第三十六條規(guī)定，通過租賃管理服務(wù)平臺(tái)為當(dāng)事人辦理公共服務(wù)提供便利，但是在實(shí)踐中，部分基層部門還仍然停留在紙質(zhì)化辦公階段。以基層租賃管理所為例，不少租賃管理所還強(qiáng)制要求租賃雙方必須到場(chǎng)填寫租賃登記備案材料，只能支付現(xiàn)金，開具紙質(zhì)發(fā)票，給租賃當(dāng)事人辦事帶來極大的不便。

2.強(qiáng)化住房租賃管理手段?！稐l例》要求租賃當(dāng)事人必須及時(shí)辦理住房租賃登記備案，并規(guī)定了未辦理備案的法律責(zé)任。但在實(shí)踐中，由于缺乏法律的強(qiáng)制效力，租賃合同登記備案率極低。為建立起全流程的租賃監(jiān)管體制，對(duì)租賃交易活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全流程監(jiān)管，必須擴(kuò)大租賃合同登記備案率。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要在現(xiàn)有條件下，完善管理手段與措施，加快推進(jìn)租賃合同登記備案。

3.建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。在《條例》的基礎(chǔ)上，不斷完善租賃管理服務(wù)平臺(tái)：一是進(jìn)一步完善平臺(tái)功能，提供機(jī)構(gòu)備案、房源核驗(yàn)、面積管理、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、租金監(jiān)測(cè)等基本服務(wù)。二是加快與與公安、民政、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)督管理、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、審計(jì)、住房公積金等部門和單位建立信息互通共享機(jī)制，向社會(huì)提供安全、便捷、高效的服務(wù)。三是加快租賃房源和租賃企業(yè)納管。引導(dǎo)和規(guī)范家庭出租人、住房租賃企業(yè)將租賃房源納入租賃管理服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃合同、租賃資金、租賃住房實(shí)施全流程監(jiān)管。提供住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)接口，推進(jìn)與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“一企一碼”“一房一號(hào)”。

（三）需要高度重視糾紛解決

租賃矛盾的解決直接關(guān)系著租賃當(dāng)事人合法權(quán)利的維護(hù)?！稐l例》第九條要求居民委員會(huì)、村民委員會(huì)加強(qiáng)預(yù)防和化解矛盾糾紛，第十條要求行業(yè)組織加強(qiáng)矛盾糾紛調(diào)解，第十一條要求建立住房租賃糾紛多元化解決機(jī)制，充分證明立法對(duì)租賃矛盾糾紛工作的高度重視，體現(xiàn)了以人民為中心的思想?！稐l例》確定了多元化糾紛解決機(jī)制的創(chuàng)建思路，但是還缺少具體的配套制度，可以進(jìn)一步細(xì)化。

1.建立租賃糾紛快速處理機(jī)制。鑒于租賃侵權(quán)案件的突發(fā)性，現(xiàn)有的司法途徑耗時(shí)長(zhǎng)、流程復(fù)雜，難以滿足當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)的及時(shí)性要求。建議可以參考淘寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，引導(dǎo)租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建立24小時(shí)快速投訴處理機(jī)制。相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)可與企業(yè)聯(lián)合形成租賃糾紛調(diào)處委員會(huì)，加快推動(dòng)租賃糾紛解決。

2.進(jìn)一步完善多元化糾紛解決機(jī)制。目前各地的租賃管理機(jī)構(gòu)人手十分有限，難以有效應(yīng)對(duì)承租人維權(quán)的需要，需要充分動(dòng)員社會(huì)力量參與租賃糾紛解決?！稐l例》確立了多元化糾紛解決機(jī)制，但是缺少具有可操作性的規(guī)定。需要明確：不同糾紛解決機(jī)制的法律效力和相關(guān)關(guān)系，多元化糾紛解決機(jī)制參與主體的組成，社會(huì)主體參與多元化糾紛解決機(jī)制的激勵(lì)，等等。這些內(nèi)容建議在《條例》的實(shí)施中予以完善。

（四）需要積極推進(jìn)綜合監(jiān)管

住房租賃管理涉及金融、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、公安、工信、網(wǎng)信等多個(gè)部門，需要加快建立多部門參與、行業(yè)監(jiān)管與綜合監(jiān)管相協(xié)調(diào)的監(jiān)管機(jī)制?！稐l例》第七條、第八條、第九條明確相關(guān)部門職責(zé)，確定了綜合監(jiān)管機(jī)制。但在實(shí)踐中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門還需要充分發(fā)揮行業(yè)監(jiān)管部門的作用，主動(dòng)與相關(guān)部門做好溝通對(duì)接工作，加快推進(jìn)相關(guān)配套政策，加快實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)互聯(lián)互通，做到清楚租賃行業(yè)底數(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃行為全流程監(jiān)管。

注釋

①據(jù) 《北京市住房租賃條例》第六條：將住房租賃活動(dòng)納入基層治理體系，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負(fù)責(zé)、條塊結(jié)合、居村協(xié)助的治理機(jī)制。

② 據(jù)《北京市住房租賃條例》第六十條：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國(guó)務(wù)院備案。市人民政府采取價(jià)格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法處理。

③據(jù)《北京市住房租賃條例》第二十六條：承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。個(gè)人轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含 “住房租賃”相關(guān)字樣。具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門制定。據(jù)《北京市住房租賃條例》第三十六條 住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。據(jù)《北京市住房租賃條例》第三十八條：金融機(jī)構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款的，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶。貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金的頻率匹配。

④ 據(jù)《北京市住房租賃條例》 第二十三條：集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。具體規(guī)定由市公安機(jī)關(guān)會(huì)同規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、消防救援等部門制定。單位承租住房供本單位職工居住的，單位應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，履行安全管理責(zé)任。