熊穎

在業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)股的表現(xiàn)一定程度上受銷售表現(xiàn)的影響，因為自9月中旬以來，地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后續(xù)“銀十”效應(yīng)或值得期待。

對于地產(chǎn)板塊，被看好的標的股多是優(yōu)質(zhì)區(qū)域房企。近一個月以來，濱江集團、棲霞建設(shè)等區(qū)域房企漲幅均在10%以上。有機構(gòu)指出，在后續(xù)市場復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中，高業(yè)績、高有息負債增長、高拿地強度的“三高”房企有望明顯受益。

房地產(chǎn)指數(shù)是近一個月以來（截至9月23日，下同）在申萬31個大類行業(yè)中惟一一個上漲行業(yè)指數(shù)，遠高于銀行的-0.27%、商貿(mào)零售的-1.41、非銀金融-8.27%、汽車的-12.78%等。（見表1）

那么，為何在A股各大指數(shù)大幅回調(diào)的情況下，房地產(chǎn)板塊卻還能保持逆勢微漲呢？

一方面，房地產(chǎn)利好政策層層加碼且取得了較為明顯的階段性成效，如，北京等多城土拍熱度有所提升，“中債增”擔(dān)保下示范房企融資改善。此外，近日銀保監(jiān)會也表態(tài)，“房地產(chǎn)金融化泡沫勢頭，得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)?！绷硪环矫?，樓市銷售數(shù)據(jù)開始好轉(zhuǎn)。深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，從30城銷售數(shù)據(jù)來看，最近兩個星期的地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)明顯回升，大家看到了希望。

華創(chuàng)投顧部研報也指出，自9月16日開始地產(chǎn)銷售開始明顯回升，16～23日，30城商品房日均成交面積較上半月上升72%，較去年同期上升10.5%。月中銷售走勢反轉(zhuǎn)一定程度上與疫情發(fā)展走勢有關(guān)，8月末至9月中旬，疫情形勢再度嚴重，成都、深圳局部地區(qū)進入靜態(tài)管理，而9月下半月開始各地疫情逐漸得到控制，成都和深圳也逐步恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序，前期的購房需求集中在后半月釋放。而分城市來看，9月以來一線城市回暖最為明顯，下半月各能級城市環(huán)比均有顯著改善。

表1 申萬行業(yè)指數(shù)漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：Wind

不難看出，“金九”效應(yīng)在9月的下半月開始抬頭，而如若“銀十”的銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)持續(xù)回暖，則有可能近一步體現(xiàn)在A股市場上。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《紅周刊》，總體來講，地產(chǎn)股的好壞，一定程度上受到銷售數(shù)據(jù)的影響。

不過，嚴躍進也向《紅周刊》表示，地產(chǎn)股有一大特點，反彈之后會出現(xiàn)一定程度的下調(diào)，較難在長時間內(nèi)持續(xù)增長，會受到房企債務(wù)問題、政策信號、港股市場等多方面的綜合影響。

地產(chǎn)指數(shù)的微漲，新華聯(lián)等房企表現(xiàn)功不可沒。近一個月時間（截至9月28日），新華聯(lián)、棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等13家房企漲幅均在10%之上，其中新華聯(lián)更是位居高位，區(qū)間漲幅高達104.61%。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，在近一月漲幅超10%的房企中，濱江集團、棲霞建設(shè)、天房發(fā)展等區(qū)域型房企占比過半。

其中，濱江集團扎根大本營杭州，無論是銷售、業(yè)績還是土地儲備都主要依托于杭州。中報顯示，銷售方面，今年上半年，濱江集團斬獲杭州房企銷冠;業(yè)績方面，杭州貢獻了公司營業(yè)收入超7成，且這一占比有愈演愈烈的趨勢，從2021年中期的66.59%增至2022年中期的71.4%，增長4.81個百分點。此外，公司的土地儲備中杭州占62%，同樣居于主力地位。

濱江集團以外，區(qū)域型房企大多規(guī)模較小，僅重倉或關(guān)注一到兩個城市或地區(qū)，如棲霞建設(shè)旗下房地產(chǎn)項目主要集中分布于南京、蘇州、無錫;天房發(fā)展旗下項目主要位于天津、蘇州兩地;京投發(fā)展房地產(chǎn)項目集中北京及環(huán)京區(qū)域;華聯(lián)控股房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在深圳、杭州;粵宏遠A則深耕東莞市場多年。

從上述區(qū)域型房企的重倉城市來看，主要位于經(jīng)濟較發(fā)達、房價水平也相對較高的一線城市以及高能級城市。

數(shù)據(jù)來源：Wind

而從盈利能力上來看，在不少房企毛利率僅為個位數(shù)的前提下，上述不少區(qū)域型房企的毛利率水平則超過20%，在行業(yè)內(nèi)處于較高水準。2022年中期，華聯(lián)控股毛利率51.32%，根據(jù)其中報，分行業(yè)來看，占公司主營業(yè)務(wù)房產(chǎn)銷售的毛利率水平更是高達66.49%。華聯(lián)控股也在中報中表示，公司在深圳區(qū)域的城市更新項目用地獲取的時間較早，與其他房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，公司開發(fā)或擬籌建的城市更新項目在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有一定比較優(yōu)勢。

可見，規(guī)模為王的房地產(chǎn)時代早已過去，當前資本更青睞重倉地方優(yōu)勢明顯、盈利能力較強的優(yōu)質(zhì)區(qū)域房企。

中信建投表示，看好高業(yè)績、高有息負債增長以及高拿地強度的“三高”房企，認為這些房企有望在后續(xù)市場復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中明顯受益。

據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，濱江集團的“三高”特征較為突出。業(yè)績方面，今年上半年，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入106.90億元，同比下降44.86%，歸母凈利潤12.84億元，同比增長1.34%，扣非凈利潤12.82億元，同比增長1.58%，業(yè)績依然保持穩(wěn)定增長。

此外，在“三道紅線”維持綠檔的前提下，濱江集團并沒有和多數(shù)房企一樣收縮負債規(guī)模，相反，有息負債呈增長態(tài)勢，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年中期、2021年中期、2022年中期，濱江集團的帶息負債依次為386.93億元、461.07億元、558.16億元。

拿地方面，濱江集團同樣采取逆勢的積極拿地策略。今年以來，濱江集團加大力度重倉自己的“大本營”杭州。如，在剛落幕不久的2022年杭州第三輪集中供地競拍上，濱江集團就以69.1億元競得3宗地塊。

而在此之前，今年的杭州首批集中供地上，濱江集團以184.35億元斬獲11宗地塊;杭州第二批集中供地上，公司也以224.51億元拿下12宗地塊。中泰證券指出，濱江集團在2022年杭州前三輪土拍上的綜合拿地規(guī)模，是其2021年杭州三輪集中供地合計建面99萬平方米的2.5倍，也占到公司2021拿地總規(guī)模的一半以上。

伴隨濱江集團“三高”特征的明顯釋放，今年以來濱江集團股價也一路水漲船高，從年初的4.66元/股到現(xiàn)在（9月28日）的10.78元/股，漲幅高達137.59%。

除此之外，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、蘇州高新等房企的“三高”特征都較為明顯。其中，保利發(fā)展今年上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入1107.63億元，同比增長23.1%;凈利潤149.24億元，同比增長1.6%;帶息債務(wù)3635.21億元，同比增長8.8%。而在拿地方面，保利地產(chǎn)更是較為積極，今年前8月拿地金額478億元，僅次于華潤置地，位居房企拿地排行榜第二名。

此外，2022年中期，蘇州高新實現(xiàn)營業(yè)總收入52.61億元，同比增長189.55%;凈利潤2.66億元，同比增長406.35%;帶息債務(wù)279.36億元，同比增長55.58%。此外，2022年前8月，蘇州高新拿地金額28億元，上榜中指數(shù)據(jù)的房企拿地排行榜TOP100。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）