王曉霞

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖，活躍二手房交易，近期多地推出二手房“帶押過戶”政策。

9月17日，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動方案》，其中提到“探索對未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展‘帶押過戶’登記試點(diǎn)”。此前，濟(jì)南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華等地也已紛紛推出二手房“帶押過戶”。據(jù)媒體報道，19日無錫也加入了這一行列。

今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，給中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長帶來了巨大壓力，消費(fèi)者購房意愿和對房地產(chǎn)的市場預(yù)期均偏弱。據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有56個，比上月增加5個。另據(jù)貝殼研究院9月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月“貝殼50城二手房成交量指數(shù)”較上月回落，50城中超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京、寧波、蕪湖等長三角城市，成都、重慶、西安等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降?？梢灶A(yù)見，未來或有更多城市推行二手房“帶押過戶”政策。

所謂“帶押過戶”是指，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先歸還原來的房貸，即可完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款等程序。這省去了二手房賣方的贖樓費(fèi)用和籌措還貸資金的時間成本，大大節(jié)省了交易雙方的交易時間，也降低了交易難度。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華向《中國新聞周刊》表示，“帶押過戶”可以節(jié)省交易成本，降低交易風(fēng)險。此前，二手房交易時，賣家為了解除抵押，可能需要過橋資金，成本很高;或者賣家請求買方先支付部分房款用于解押，買方有被騙進(jìn)而錢房兩空的風(fēng)險;另外，賣方未收到款先過戶等情況也常有，這對賣方也有較大風(fēng)險。

總之，二手房“帶押過戶”，使得買方無需承擔(dān)提前墊資風(fēng)險，賣方無需承擔(dān)過橋費(fèi)逾期風(fēng)險，對于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項(xiàng)多贏的改革政策。

目前，各地實(shí)行“帶押過戶”的具體做法不盡相同。濟(jì)南在歷時近半年的探索后，于8月中旬首次創(chuàng)新推出了二手房“帶押過戶”登記新模式——不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”。具體做法是，在存量房交易過程中，買方需要使用公積金貸款（含公積金和商業(yè)組合貸款）購房的，買方貸款銀行可會同買賣雙方共同申請辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記，“雙預(yù)告登記”辦理完成后，銀行可依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)貸款資金的到賬與轉(zhuǎn)移登記手續(xù)同步辦理。

無錫“帶押過戶”業(yè)務(wù)的主要流程則分為四步：一是，買方、賣方、銀行簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》《資金委托劃付協(xié)議》，確保監(jiān)管金額能夠覆蓋賣方貸款本息;二是，首付款和買方銀行按揭貸款足額存入資金監(jiān)管專用賬戶;三是，銀行出具《抵押變更協(xié)議》后，買賣雙方到不動產(chǎn)登記部門辦理過戶和抵押手續(xù);四是，銀行首先使用監(jiān)管資金結(jié)清賣方貸款本息，再將剩余資金轉(zhuǎn)到賣方賬戶。

當(dāng)前推出“帶押過戶”的城市普遍配套了資金賬戶監(jiān)管要求。在濟(jì)南市推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要一環(huán)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。深圳市的“帶押過戶”流程也是以“公證提存”為基礎(chǔ)。

不過，從各方發(fā)布的信息看，“帶押過戶”目前仍未在推出該政策的這些城市全面實(shí)行。比如，在具體執(zhí)行中，大多數(shù)“帶押過戶”需要在同一個銀行系統(tǒng)內(nèi)操作，即二手房買方需要在此前賣方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款，這可能會導(dǎo)致買方選擇貸款利率更低的銀行的權(quán)利喪失，之前節(jié)省的過橋費(fèi)、過橋費(fèi)利息和擔(dān)保費(fèi)等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可辦理二手房“帶押過戶”，小銀行尚未開展該業(yè)務(wù)。

但也有地方政府在破除各項(xiàng)壁壘，全面推開二手房“帶押過戶”。濟(jì)南市“帶押過戶”涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，在全國走在了前面。

未來或有更多城市推行二手房“帶押過戶”政策。圖/視覺中國