沈明明

（廣東粵電靖海發(fā)電有限公司，廣東 揭陽(yáng) 522000）

一、概述

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)交易中越來(lái)越重要。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、投資及抵押等一系列經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，需要選擇不同的評(píng)估方法評(píng)定和估算被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值。本文以C公司租賃資產(chǎn)為研究對(duì)象，分析對(duì)比評(píng)估租賃資產(chǎn)價(jià)值的幾種方法，進(jìn)行案例分析，為租賃資產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估提供參考依據(jù)。

二、資產(chǎn)評(píng)估的常用方法及其優(yōu)缺點(diǎn)

（一）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法又叫市場(chǎng)比較法，是指在成熟的公開(kāi)市場(chǎng)直接比較同類(lèi)或相似的資產(chǎn)交易案例，以此來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。使用市場(chǎng)法評(píng)估有兩個(gè)前提條件：一是被評(píng)估的資產(chǎn)必須有活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，且公開(kāi)市場(chǎng)中同類(lèi)型的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)較頻繁，從而可以較為容易地獲得同類(lèi)資產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格；二是針對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)，可以從市場(chǎng)上收集到可供比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)，從而為評(píng)估提供比對(duì)數(shù)據(jù)。

市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)：第一，由于是直接根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)同類(lèi)交易報(bào)價(jià)、參數(shù)、指標(biāo)來(lái)估值，所以得到的資產(chǎn)評(píng)估值可以更客觀地反映市場(chǎng)實(shí)際情況和現(xiàn)時(shí)價(jià)格；第二，評(píng)估值以成熟市場(chǎng)的相關(guān)參數(shù)、指標(biāo)和價(jià)格為評(píng)估依據(jù)，具有現(xiàn)實(shí)參考意義，更能被使用評(píng)估報(bào)告的各方理解和接受。

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)：第一，由于需要活躍的公開(kāi)市場(chǎng)作為參照，所以當(dāng)相關(guān)參數(shù)、指標(biāo)在公開(kāi)市場(chǎng)難以找到可對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)，就很難應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估；第二，針對(duì)一些被評(píng)估資產(chǎn)，比如專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等，由于地區(qū)、市場(chǎng)環(huán)境的限制，難以從活躍的公開(kāi)市場(chǎng)中找到交易參照對(duì)象，限制了市場(chǎng)法的使用。

（二）收益法

收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益，使用現(xiàn)金流折現(xiàn)等方法來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。使用收益法評(píng)估的前提條件有三個(gè)：第一，可以通過(guò)合適的手段來(lái)預(yù)計(jì)和量化被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)獲利能力；第二，可以通過(guò)合適的手段來(lái)預(yù)計(jì)和量化被評(píng)估資產(chǎn)擁有者取得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；第三，被評(píng)估資產(chǎn)收益期限不能是無(wú)限期，并且可以預(yù)計(jì)。

收益法的優(yōu)點(diǎn)：第一，估值反映了資產(chǎn)未來(lái)收益，可以真實(shí)、準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的資本化價(jià)值；第二，與投資決策常用測(cè)算方法較為一致，因此評(píng)估值容易被交易雙方認(rèn)可。

收益法的缺點(diǎn)：第一，預(yù)測(cè)需要收集未來(lái)若干年多方面的信息，預(yù)期收益測(cè)算難度較大，容易受到評(píng)估人員或信息提供人員主觀判斷的影響；第二，評(píng)估過(guò)程需要預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)收益，不能預(yù)計(jì)收益的資產(chǎn)難以適用，一般在可以準(zhǔn)確測(cè)算未來(lái)收益的企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中采用。

（三）成本法

成本法也被稱(chēng)為重置成本法，是指以重新購(gòu)置或建造全新?tīng)顟B(tài)被評(píng)估資產(chǎn)所需要的全部現(xiàn)時(shí)成本（即重置成本），扣減被評(píng)估資產(chǎn)損耗性、功能性、經(jīng)濟(jì)性等因素造成的貶值，以其差額作為評(píng)估值的資產(chǎn)評(píng)估方法。使用重置成本法有四個(gè)前提條件：第一，被評(píng)估資產(chǎn)的特征結(jié)構(gòu)、功能效用要和假設(shè)重置資產(chǎn)有可比性，屬于同一類(lèi)型資產(chǎn)；第二，被評(píng)估資產(chǎn)有可利用的歷史資料，并且可以取得重新購(gòu)置全新被評(píng)估資產(chǎn)的途徑和現(xiàn)時(shí)成本信息；第三，被評(píng)估資產(chǎn)處于可使用狀態(tài)，且是可以再生或復(fù)制的；第四，被評(píng)估資產(chǎn)的各種損耗可以充分估計(jì)并衡量。

成本法的優(yōu)點(diǎn)：第一，評(píng)估所使用的參數(shù)比較容易收集，依據(jù)比較具體，特別適用于不容易計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得公開(kāi)市場(chǎng)交易參照對(duì)象的資產(chǎn)評(píng)估，可以在單項(xiàng)資產(chǎn)或特定用途資產(chǎn)評(píng)估中廣泛應(yīng)用；第二，評(píng)估過(guò)程中充分考慮了被評(píng)估資產(chǎn)的損耗和貶值，評(píng)估值更加公平合理，更能被交易雙方接受。

成本法的缺點(diǎn)：第一，評(píng)估時(shí)既要充分估算被評(píng)估資產(chǎn)的重新購(gòu)置成本，又要全面考慮資產(chǎn)的各種貶值因素，工作量較大，對(duì)評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)性的要求較高；第二，評(píng)估過(guò)程中著重考慮的是資產(chǎn)過(guò)去或現(xiàn)在的成本，而不是未來(lái)收益，評(píng)估值難以反映資產(chǎn)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)效益，具有一定的局限性。

三、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇——以C公司為例

（一）資產(chǎn)概況

C公司評(píng)估的項(xiàng)目是配電線(xiàn)路設(shè)備。主要資產(chǎn)包括配電電纜線(xiàn)路、架空線(xiàn)路和附屬設(shè)備。雖然該線(xiàn)路已暫停使用，但各項(xiàng)資產(chǎn)均可正常使用。

（二）評(píng)估方法選擇

1.市場(chǎng)法適用性分析

市場(chǎng)法是將被評(píng)估資產(chǎn)配電線(xiàn)路設(shè)備與市場(chǎng)上相似型機(jī)器設(shè)備進(jìn)行比較，以此來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。由于在市場(chǎng)上沒(méi)有找到同類(lèi)型配電線(xiàn)路二手設(shè)備出售，所以針對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)，無(wú)法從市場(chǎng)上收集到可供比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)，無(wú)法確定配電線(xiàn)路設(shè)備的出售價(jià)格。因此，不可以選用市場(chǎng)法來(lái)確定租賃配電線(xiàn)路設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。

2.收益法適用性分析

由于該用途的設(shè)備可以通過(guò)承租獲得收益，可以先分別采用成本法估算評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，然后綜合考慮資產(chǎn)投資回報(bào)因素，利用適當(dāng)?shù)氖找孢€原率計(jì)算評(píng)估配電電纜、架空線(xiàn)路等機(jī)器設(shè)備的租金價(jià)值，故采用收益法評(píng)估租賃配電線(xiàn)路設(shè)備價(jià)格。收益法計(jì)算公式：配電線(xiàn)路設(shè)備租金評(píng)估值=設(shè)備純收益+設(shè)備總支出-其他收入。

3.重置成本法適用性分析

對(duì)能正常使用的配電電纜、架空線(xiàn)路等設(shè)備，市場(chǎng)有同型號(hào)或同系列配置相當(dāng)?shù)呐潆婋娎|可以查詢(xún)價(jià)格，其損耗也可以合理估算。首先測(cè)算出被評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的重置成本，然后根據(jù)資產(chǎn)的情況和二手市場(chǎng)的行情，扣減被評(píng)估資產(chǎn)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，以此確定待估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。因此其具備采用成本法的條件。

經(jīng)綜合分析發(fā)現(xiàn)，由于擬租賃配電線(xiàn)路設(shè)備屬于特種設(shè)備，目前中國(guó)市場(chǎng)上并無(wú)同類(lèi)機(jī)器設(shè)備出租案例，所以本次評(píng)估僅能采用成本法評(píng)估擬租賃配電線(xiàn)路設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值，然后采用收益倒推法測(cè)算其租金價(jià)值。

（三）計(jì)算過(guò)程分析

1.成本重置法

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的勘察、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證，配電電纜的長(zhǎng)度為62米，該設(shè)備的綜合成新率為53%，根據(jù)工程直接費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、輔助材料年價(jià)差、貸款利率、項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)等，分別計(jì)算單位長(zhǎng)度電纜工程和電纜附件工程的重置全價(jià)，測(cè)算過(guò)程見(jiàn)表1。

表1 單位長(zhǎng)度電纜工程和電纜附件工程的重置全價(jià)（單位：元）

第一步，計(jì)算電纜線(xiàn)路設(shè)備不含稅重置全價(jià)=單位長(zhǎng)度電纜不含稅重置全價(jià)×電纜長(zhǎng)度×根數(shù)+∑電纜附件工程的不含稅重置全價(jià)×電纜附件數(shù)量=376.32×62×2+2140×2=50 944元（取整數(shù)）。

第二步，計(jì)算電纜線(xiàn)路設(shè)備評(píng)估凈值=電纜線(xiàn)路設(shè)備不含稅重置全價(jià)×綜合成新率=50 944×53%=27 000元（取整數(shù)）。

通過(guò)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和測(cè)算可知，架空線(xiàn)路長(zhǎng)度為8621米，該設(shè)備的綜合成新率為57%，其他附屬設(shè)備的測(cè)算數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。

表2 附屬設(shè)備的測(cè)算數(shù)據(jù)（單位：元）

首先，計(jì)算架空線(xiàn)路長(zhǎng)度重置全價(jià)=架空線(xiàn)路長(zhǎng)度×架空線(xiàn)路的重置單價(jià)=8621×16.76=144 487.96元。

其次，計(jì)算附屬于架空線(xiàn)路設(shè)備重置全價(jià)=∑附屬于架空線(xiàn)路設(shè)備數(shù)量×附屬于架空線(xiàn)路設(shè)備重置單價(jià)=1 959 722.2元。

最后，計(jì)算出架空線(xiàn)路設(shè)備不含稅重置全價(jià)=架空線(xiàn)路長(zhǎng)度重置全價(jià)+附屬于架空線(xiàn)路設(shè)備重置全價(jià)=2 104 210元（取整數(shù)）。

架空線(xiàn)路設(shè)備評(píng)估凈值=架空線(xiàn)路設(shè)備不含稅重置全價(jià)×綜合成新率=2 104 210×57%=1 199 400元（取整數(shù)）。

綜上所述，配電線(xiàn)路設(shè)備重置價(jià)值=電纜線(xiàn)路不含稅重置全價(jià)+附屬于架空線(xiàn)路設(shè)備不含稅重置全價(jià)=2 155 154元；配電線(xiàn)路設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值=電纜的評(píng)估凈值+架空線(xiàn)路評(píng)估凈值=1 226 400元。

2.收益法

根據(jù)成本法的評(píng)估計(jì)算，配電線(xiàn)路設(shè)備的重置價(jià)值為2 155 154元、市場(chǎng)價(jià)值為1 226 400元，首先利用投資回報(bào)額法計(jì)算出設(shè)備純收益，其次測(cè)算出租賃設(shè)備總支出中包含的維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備租賃稅費(fèi)等費(fèi)用，最后計(jì)算出評(píng)估對(duì)象年租金收入為各項(xiàng)費(fèi)用、稅費(fèi)、出租設(shè)備純收益之和，具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表3。

表3 配電線(xiàn)路設(shè)備年租金收入計(jì)算

第一步，計(jì)算設(shè)備純收益=V×（r-s）÷［1-（（1+s）/（1+r））］。

將上述表內(nèi)數(shù)據(jù)帶入公式計(jì)算得出：設(shè)備純收益=147 644.94元。

第二步，計(jì)算評(píng)估對(duì)象年租金收入為上述表格中各項(xiàng)費(fèi)用、稅費(fèi)、出租設(shè)備純收益之和。

年租金總收入=（147 644.94+38 792.77+4 429.35）/（1-3.36%）=197 503元（取整數(shù)）。

第三步，計(jì)算配電線(xiàn)路設(shè)備年租金收入=（年租金收入-押金利息收入）÷12÷（1-空置率）。

其中，押金利息收入=年租金收入÷12×2×1.50%=197 503÷12×2×1.50%=493.75元。

配電線(xiàn)路設(shè)備年租金收入=（197 503-493.75）/（1-0.0%）=197 009元/年（取整數(shù)）。

（四）評(píng)估結(jié)果與分析

根據(jù)租賃資產(chǎn)成本重置法和收益倒推法的計(jì)算思路，首先計(jì)算出租賃配電線(xiàn)路設(shè)備的重置成本，再根據(jù)租賃成本的價(jià)值、各項(xiàng)費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算出年度租金收入，最終配電線(xiàn)路設(shè)備租賃價(jià)格為197 009元/年。此評(píng)估價(jià)格合理，為租賃資產(chǎn)提供了參考依據(jù)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，資產(chǎn)交易在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中越來(lái)越常見(jiàn)，資產(chǎn)評(píng)估作為公允評(píng)價(jià)交易標(biāo)的價(jià)值的手段，在交易中起著重要作用，而選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)準(zhǔn)確合理地評(píng)估價(jià)值、促進(jìn)資產(chǎn)保值和交易具有重要意義。在選擇資產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)，首先要將現(xiàn)實(shí)條件與評(píng)估方法的適用條件一一匹配，選擇最合適的評(píng)估方法，或者采用多種評(píng)估方法互為印證；其次要全面考慮各種因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響；最后要收集真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)等作為評(píng)估依據(jù)，從而得到更合理的評(píng)估結(jié)果。