胡晶晶 蘇詩琴

一、引言

改革開放以來，中國經(jīng)濟取得長時間高速增長的一個重要原因就是在一定程度上破除了生產(chǎn)要素流動的體制障礙，保證勞動力按照生產(chǎn)率的高低在地域和產(chǎn)業(yè)間自由流動①蔡昉：《中國經(jīng)濟改革效應分析——勞動力重新配置的視角》，《經(jīng)濟研究》2017年第7期，第4-17頁。。隨著體制障礙因素不斷破除，勞動力更多地流向就業(yè)市場更完善、工資水平更高的大城市。而另一方面，高房價帶來的高居住成本對大城市的勞動力流入也產(chǎn)生了一定程度的抑制作用①張莉、何晶、馬潤泓：《房價如何影響勞動力流動？》，《經(jīng)濟研究》2017年第8期，第151-170頁。。2020 年《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》明確要求要“引導勞動力要素合理暢通有序流動”②http://www.gov.cn/zhengce/2020-04/09/content_5500622.htm；《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》也強調要將推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化作為未來的發(fā)展重點③http://www.gov.cn/zhengce/2020-11/03/content_5556991.htm。新型城鎮(zhèn)化的推進使得農(nóng)村人口大量轉移，但城鎮(zhèn)化的真正實現(xiàn)不僅要依靠人口的大量流入，更要保證已流入人口在城市的長期居住，實現(xiàn)流動人口真正的城市融入。

隨著我國城市化、要素市場化程度的不斷深化，城市流動人口規(guī)模將會越來越大，城市尤其是大城市流動人口的居住問題成為當前亟待解決的重要問題。在“租購并舉”的大背景下，租賃住房應當成為解決城市流動人口居住問題的重要途徑，通過推動住房租賃市場的高質量發(fā)展來緩解城市居住成本過高對人口流動產(chǎn)生的擠出效應有著重要意義。但遺憾的是，長期以來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的“重購輕租”導致目前住房租賃市場發(fā)育程度較低，這可能會對流動人口真正融入城市產(chǎn)生抑制作用。正是由于住房租賃市場與流動人口的居住生活緊密相關，研究住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策的影響就顯得十分重要，這對于探究新型城鎮(zhèn)化進一步發(fā)展的新路徑有著重要意義。

二、文獻綜述

（一）關于住房租賃市場發(fā)展的研究

一是關于我國住房租賃市場發(fā)展的現(xiàn)狀及問題研究。目前，大多文獻認為我國住房租賃市場發(fā)展并不充分，存在相當多的問題。曾國安等④曾國安、從昊、雷澤珩等：《促進中國住房租賃市場發(fā)展的政策建議》，《中國房地產(chǎn)》2017年第15期，第3-14頁。認為，資源利用不足、供求結構失衡、市場運行不規(guī)范、競爭不公平、管理缺位等是我國住房租賃市場發(fā)展存在的主要問題。黃燕芬等⑤黃燕芬、王淳熙、張超等：《建立我國住房租賃市場發(fā)展的長效機制——以“租購同權”促“租售并舉”》，《價格理論與實踐》2017年第10期，第17-21頁。認為我國目前租賃市場相關法律制度缺位，監(jiān)管體系不健全，導致租賃群體的權益難以得到保障。王振坡等⑥王振坡、郗曼、王麗艷：《住房消費需求、投資需求與租買選擇差異研究》，《上海經(jīng)濟研究》2017 年第8 期，第10-20頁。則更具體地分析了制度和體系上問題，主要體現(xiàn)在租期、租價和租戶權益缺乏法律制度的保障，導致承租雙方租賃關系不穩(wěn)定。

二是關于我國住房租賃市場發(fā)展的政策建議研究。易憲容等⑦易憲容、鄭麗雅：《中國住房租賃市場持續(xù)發(fā)展的重大理論問題》，《探索與爭鳴》2019年第2期，第117-130頁。通過分析美國和德國的住房租賃市場發(fā)展模式，認為住房租賃市場發(fā)展的核心和本質是保障中低收入的基本居住條件，即需要大力發(fā)展公租房的建設，此外政府還應當進行大量的財政投入，并通過法律和政策保障租賃市場的有效運行。葉劍平等⑧葉劍平、李嘉：《我國商品性住房租賃市場發(fā)展的制度約束與個體行為分析——基于2014年北京市租賃市場調查數(shù)據(jù)》，《貴州社會科學》2016年第1期，第108-116頁。則認為制度因素是完善住房租賃市場的必要非充分條件，而改善市場主體的經(jīng)濟動機才是住房租賃市場的發(fā)展關鍵。崔裴等①崔裴、王夢雯：《培育機構出租人是租賃市場發(fā)展關鍵》，《城市開發(fā)》2017年第18期，第36-37頁。則認為應當大力培育機構住房出租人才能有效解決目前由我國非職化出租人引起的租賃房源供需錯位問題。

（二）關于人口流動影響因素的研究

最早的人口遷移理論將人口流動的影響因素歸納為遷入地拉力、遷出地推力、中間障礙因素以及個人因素②Everett S.Lee,“A Theory of Migration”,Demography,1966,Vol.3,No.1,pp.47-57.。在此基礎上，學者們對影響人口流動的因素展開了更為具體的研究，包括城市層面的工資水平、失業(yè)率、公共服務、房價③Ray C.Fair,“Disequilibrium in Housing Models”,Journal of Finance,1972,Vol.27,No.2,pp.207-221.④Christopher A.Pissarides, Ian McMaster,“Regional Migration,Wages and Unemployment:Empirical Evidence and Implications for Policy”,Oxford Economic Papers,1990,Vol.42,No.4,pp.812-831.⑤Rebecca Diamond,“The Determinants and Welfare Implications of U.S. Workers’Diverging Location Choices by Skill:1980-2000”,American Economic Review,2016,Vol.106,No.3,pp.479-524.，中間障礙層面的方言距離、文化差異、戶籍制度⑥劉毓蕓、徐現(xiàn)祥、肖澤凱：《勞動力跨方言流動的倒U型模式》，《經(jīng)濟研究》2015年第10期，第134-146頁。⑦梁琦、陳強遠、王如玉：《戶籍改革、勞動力流動與城市層級體系優(yōu)化》，《中國社會科學》2013年第12期，第36-59頁。，以及個體層面的年齡、性別、婚姻狀況和教育程度⑧Dora L.Costa,Matthew E.Kahn,“Power Couples:Changes in the Locational Choice of the College Educated,1940-1990”,Quarterly Journal of Economics,2000,Vol.115,No.4,pp.1287-1315.。

（三）關于房價對人口流動影響的研究

作為勞動力的主要居住成本，房價對勞動力流動的影響也引起了學術界的關注。Helpman首次將住房的可獲得性作為引起經(jīng)濟活動分散的主要驅動力來討論，即住房價格可能通過降低勞動者效用，成為勞動者在地區(qū)集聚的推力⑨Elhanan Helpman,“The Size of Regions”,in David Pines,Itzhak Zilcha(eds.),Topics in Public Economics,London:Cambridge University Press,1998,pp.33-54.。而Foote認為房價對于勞動力的影響不是單一的，他首次按房價對于勞動力流動的影響將勞動力區(qū)分為有房群體和無房群體兩個類型來討論，房價上升對于有房的勞動力流動同時存在正向的財富效應和負向的鎖定效應，而對于無房的勞動力來說，房價上升更單一地從居住成本上增加了勞動力的負擔，從而無房的勞動力更容易流出所在城市，這闡明了有房群體和無房群體在居住成本上所受影響是存在一定差異的⑩Andrew Foote,“The Effects of Negative House Price Changes on Migration:Evidence Across U.S.Housing Downturns”,Regional Science and Urban Economics,2016,Vol.60,pp.292-299.。張莉等認為在我國房價對于勞動力的流動產(chǎn)生先吸引后抑制的倒U 型影響?張莉、何晶、馬潤泓：《房價如何影響勞動力流動？》，《經(jīng)濟研究》2017年第8期，第151-170頁。。周穎剛等則進一步考察了流動人口進入城市后定居決策的影響因素，研究發(fā)現(xiàn)高房價會顯著擠出已經(jīng)進入城市的勞動力，特別是高技能勞動力，從而導致已流入的勞動力再次遷移?周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房價擠出了誰?——基于中國流動人口的微觀視角》，《經(jīng)濟研究》2019 年第9 期，第106-122頁。。

現(xiàn)有文獻主要從房價的角度深入探討了居住成本對于人口流動的影響，但是隨著我國人口不斷向城鎮(zhèn)轉移，以及我國基本住房制度向租購并舉方向的轉變，城鎮(zhèn)租賃住房的流動人口大幅增加，住房租賃市場的發(fā)展對于人口流動產(chǎn)生的影響是不容忽視的。同時，由于我國住房租賃市場發(fā)展仍處于初級階段，缺乏權威、系統(tǒng)的市場數(shù)據(jù)，有關住房租賃市場的分析大多僅能停留在理論層面?；诖耍疚膹淖》孔赓U視角，利用微觀調研數(shù)據(jù)對住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策產(chǎn)生的影響進行實證檢驗，并進一步驗證住房租賃市場對流動人口長期居住決策的影響的城市異質性和人群異質性，以期對制定和完善住房租賃政策和推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供有益參考。

三、住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策影響的調研情況

（一）調查對象

武漢大學中國住房保障與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心于2020年6月至2020年12月底對住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策影響進行了問卷調查。由于受到疫情的影響，本次調查采用線上與線下結合的方式進行。本次調查共發(fā)放問卷916份，考慮到本文是針對城市區(qū)域住房租賃市場對正在租房的流動人口的影響研究，因此在獲取最終樣本的過程中，只留下了18 歲以上、正在租賃住房、在城市市轄區(qū)（縣級以上地區(qū)）工作且戶口地與當前工作地不一致的樣本人群，最終回收的有效問卷為426 份，有效問卷回收率46.51%。覆蓋的樣本城市共97個，具體包括北京、上海、廣州、深圳4個超大城市，武漢、長沙、成都等10個特大城市，鞍山、蚌埠、保定等53 個大城市，北海、池州、丹東等21 個中等城市以及百色、鄂爾多斯等9 個小城市①本文對樣本所在城市的分類參考2014年國務院印發(fā)的《關于調整城市規(guī)模劃分標準的通知》，按照截至2018年各個城市市轄區(qū)年末常住人口數(shù)來對城市進行的分類，沒有常住人口數(shù)據(jù)的城市按照市轄區(qū)年末人口數(shù)進行替代分類。，實現(xiàn)了按人口規(guī)模分類的城市類型全覆蓋，具備一定樣本說服力。

（二）調查內(nèi)容的統(tǒng)計性分析

1.流動人口的長期居住決策

本文將準備在當前工作地定居5 年及以上視為“長期居住”。在被問及“您未來是否計劃在當前工作地長期定居（定居5 年及以上）”時，在本次調研的426 位受訪者中，58.45%選擇了“是”，而41.55%選擇了“否”，這說明在受訪的城市流動人口中，相當一部分人群具有再流動傾向。

2.住房租賃交易規(guī)范性與流動人口的長期居住決策

本研究用“您是否與房東選擇示范性文本簽訂住房租賃合同”來反映住房租賃交易規(guī)范性。調研數(shù)據(jù)顯示，59.39%“簽訂示范性租賃合同”，35.45%“簽訂非示范合同”，而5.16%則“沒有簽訂住房租賃合同”，這表明我國住房租賃市場的規(guī)范合同簽訂率較低，交易規(guī)范性不強。

如圖1 所示，隨著租賃交易規(guī)范性的降低，選擇流出當前城市的人群比例逐漸提高，說明租賃交易規(guī)范性的下降可能對流動人口的長期居住產(chǎn)生一定的負面影響。

圖1 合同簽訂變量與長期居住決策的相關性

3.租賃居住質量與流動人口的長期居住決策

在被問及“您的租賃房源質量及周邊環(huán)境”時，57.51%選擇“較好”，38.73%選擇“一般”，3.76%選擇“較差”，這表明我國租戶的居住質量整體不高，低質量房源依舊普遍存在。如圖2 所示，隨著租賃環(huán)境和房源質量的降低，選擇流出當前城市的人群比例逐漸提高，說明可能租賃環(huán)境和房源質量越差，租房流動人口越傾向于流出當前所在城市。

圖2 租賃環(huán)境和房源質量與長期居住決策的相關性

考慮到相對于購房居民更為私密的居住環(huán)境，租房居民要更多地與房東、合租人等打交道，在租住過程中就更容易受到房東、合租人的打擾，這會從主觀上顯著降低租賃居民的居住質量，因此，本研究還從租賃方式和是否遭受房東/合租人/鄰居的打擾這兩個方面來側面反映住房租賃居住質量情況。在被問及租賃方式時，47.65%選擇“整套租賃”，52.35%選擇“與他人合租”；在被問及“您在租住過程中是否遭遇過房東/合租人/鄰居的打擾”時，27.23%選擇“是”，72.77%選擇“否”?？梢?，不論是客觀居住環(huán)境還是主觀居住感受，我國租賃住房的整體居住質量都有待提高。

如圖3 所示，從租賃方式來看，與他人合租的租房流動人口流出比重更高，說明可能隨著租住方式導致的人均居住面積的下降，租房流動人口會更傾向于流出當前城市。如圖4 所示，從是否遭受房東或合租人打擾變量來看，遭受房東或合租人打擾的租房流動人口流出比重更高，說明可能隨著主觀居住質量的下降，租房流動人口更傾向于流出當前城市。

圖3 租賃方式與長期居住決策的相關性圖

圖4 是否遭受打擾與長期居住決策的相關性

4.住房租賃權益保障性與流動人口的長期居住決策

本研究從是否遭遇租權不穩(wěn)定、是否因租賃遭遇歧視待遇以及城市租房是否可落戶三個方面反映住房租賃權益保障性情況。在被問及“您在租住過程中是否遭遇過房東提前終止租賃合同等租權不穩(wěn)定問題”時，11.03%選擇“是”，88.97%選擇“否”；在被問及“您在租住過程中是否因租客身份遭遇某些歧視性待遇”時，10.33%選擇“是”，89.67%選擇“否”；通過受訪者現(xiàn)居住地的落戶政策查詢，8.216%的受訪者所在城市支持租賃住房落戶，91.78%的受訪者所在城市尚不支持租賃住房落戶。這表明我國目前租賃住房的租權穩(wěn)定性仍然較差，租售不同權問題普遍存在。

如圖5 所示，在是否遭遇租權不穩(wěn)定方面，隨著租權穩(wěn)定性的降低，選擇流出當前城市的人群比例提高，說明租權不穩(wěn)定性對流動人口的長期居住可能產(chǎn)生一定的負面影響；如圖6 所示，在是否因租賃遭遇歧視待遇方面，遭遇歧視待遇的租房流動人口流出比重更高，說明遭遇歧視待遇可能會對流動人口產(chǎn)生一定的擠出效應；如圖7 所示，在城市租房是否可落戶方面，租房可落戶城市中流動人口未來選擇繼續(xù)定居的比重高于租房不可落戶的城市，說明租房可落戶政策可能會增強流動人口繼續(xù)在當前城市定居的意愿。

圖6 是否遭遇歧視待遇與長期居住決策的相關性

圖7 城市租房是否可落戶與長期居住決策的相關性

綜上，我國住房租賃市場發(fā)展仍然處于初級階段，承租人普遍感覺存在住房租賃交易規(guī)范性不強、租賃居住質量不高、住房租賃穩(wěn)定性差，租權保障性弱等問題。同時，調研數(shù)據(jù)也表明，住房租賃市場發(fā)展與流動人口的長期居住決策可能存在一定的相關性，住房租賃市場發(fā)展程度越低（住房租賃交易規(guī)范性越差、租賃居住質量越差、住房租賃穩(wěn)定性越差，租權保障性越弱），流動人口越傾向于流出當前城市，而住房租賃市場發(fā)展程度越高，則流動人口會越傾向于繼續(xù)定居。

四、住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策影響的實證分析

（一）模型設定

由于流動人口的長期居住決策是一個二元分類變量，即只能選擇定居或不定居。因此，參考周穎剛等的方法①周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房價擠出了誰?——基于中國流動人口的微觀視角》，第106-122頁。，本文選擇Probit模型進行回歸。相關模型設定如下：

式（1）中，流動人口定居決策settleij是一個二元選擇變量，當流動人口i選擇未來繼續(xù)定居當前所在城市j，其值為1；選擇流出當前所在城市則為0。RCij,k代表反映住房租賃市場發(fā)展狀況的一系列解釋變量，包括租賃交易規(guī)范性、租賃居住質量、租賃權益保障性等。Xij,k則表示影響流動人口長期居住決策的一系列控制變量，εij為隨機誤差項。

（二）數(shù)據(jù)來源與變量說明

本文住房租賃市場微觀數(shù)據(jù)來源于2020 年6 月至12 月底進行的住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策影響的問卷調查，而根據(jù)樣本所在城市匹配的宏觀層面數(shù)據(jù)則來源于2018年《中國城市統(tǒng)計年鑒》以及各個地區(qū)的統(tǒng)計年鑒。

1.被解釋變量

本文對流動人口長期居住決策的測度來源于本次調查問卷中的問題“您未來是否計劃在當前工作地長期定居（定居5年及以上）”，受訪者需要在對問卷選項“是/否”進行選擇。

2.核心解釋變量

本文的核心解釋變量為反映住房租賃市場發(fā)展狀況的相關指標，主要包括住房租賃交易規(guī)范性、租賃居住質量以及住房租賃權益保障性三個方面的指標。

（1）住房租賃交易規(guī)范性

本文以調查問卷問題“您是否與房東選擇示范性文本簽訂住房租賃合同？”作為反映住房租賃交易規(guī)范性的指標，受訪者需要在三個選項中進行選擇，包括“是，簽訂的租賃合同是建委與工商管理局發(fā)布的示范文本”“是，簽訂的租賃合同不是示范文本”和“否，沒有簽訂合同”，所反映的住房租賃交易規(guī)范性程度依次降低。

（2）租賃居住質量

本文以調查問卷問題“您的租賃房源質量及周邊環(huán)境是？”作為反映狹義租賃居住質量的指標，受訪者需要在三個選項中進行選擇，包括“較好”“一般”和“較差”，所反映的租賃居住質量依次降低。以調查問卷問題“您的租住方式是？”和“您在租住過程中，是否遭遇過房東/合租人/鄰居的打擾？”作為反映廣義租賃居住質量的指標，對于前者，受訪者需要在“整套租賃”和“與他人合租”之間進行選擇，一般認為“整套租賃”的居住質量優(yōu)于“與他人合租”；而對于后者，受訪者需要在對問卷選項“是/否”進行選擇，一般認為選擇“否”租戶的居住質量優(yōu)于選擇“是”的租戶。

（3）住房租賃權益保障性

本文以調查問卷問題“您在租住過程中是否遭遇過房東提前終止租賃合同等租權不穩(wěn)定問題”和“您在租住過程中是否因租客身份遭遇某些歧視性待遇？”作為反映住房租賃權益保障性情況的指標，受訪者需要在對問卷選項“是/否”進行選擇，一般認為選擇“否”租戶的居住質量優(yōu)于選擇“是”的租戶。此外，承租人租賃權益獲得保障的一個重要標志就是“租購同權”的實現(xiàn)，其更具體地體現(xiàn)在租賃住房的居民落戶的實現(xiàn)。因此，本文通過查詢樣本城市地方落戶政策，以城市租房居民是否可落戶來構建0-1 變量，即租房居民可落戶的城市設置為1，租房居民不可落戶的城市設置為0，構建的相關指標作為宏觀層面反映住房租賃市場租賃權益保障性的指標①由于各個地方落戶政策尚在不斷更新中，本文查詢的地方落戶政策截至2020年末。其中，樣本范圍內(nèi)已公開發(fā)布租房居民可落戶政策的城市有佛山、?？凇?、嘉興、青島、蘇州、天津、無錫、長沙、鄭州。。

3.控制變量

根據(jù)已有文獻，本文從影響人口流動的角度構建了反映個人因素的性別、年齡、學歷水平、職業(yè)狀況、婚姻狀況、收入狀況、技能水平、住房擁有情況、戶籍狀況的微觀層面控制變量。此外，還利用調查問卷構建房價租金比指標，作為反映流動人口直接居住成本的控制變量。房價租金比指標根據(jù)實際房價與平均租金的比值得到。其中，實際房價主要根據(jù)各個城市商品住房銷售額除以商品住房銷售面積得到，相關數(shù)據(jù)來源于各地區(qū)的統(tǒng)計年鑒。平均租金按照調查問卷中“您的月租金是多少？”這一問題并利用同地區(qū)微觀個體數(shù)據(jù)匯總取平均值得到。此外，利用市轄區(qū)職工平均工資，市轄區(qū)在校中學生人數(shù)與中學數(shù)比值作為反映城市工資水平和公共服務水平的宏觀層面控制變量。

表1 變量說明及描述性統(tǒng)計總體描述性統(tǒng)計

（三）實證結果

1.基準回歸

本文利用二元Probit 回歸模型來實證檢驗住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策的影響，回歸結果如表2所示，其中，模型（1）未加入控制變量，模型（2）則加入了控制變量。本文主要基于模型（2）的回歸結果展開分析。

表2 基準回歸結果

回歸結果顯示，住房租賃合同簽訂變量的系數(shù)顯著為負，簽訂非示范性合同、未簽訂合同的流動人口繼續(xù)定居的可能性分別是簽訂示范性合同流動人口的0.654 倍和0.38 倍，這表明住房租賃交易規(guī)范較低會對流動人口產(chǎn)生顯著的擠出效應；是否因租賃遭遇歧視待遇變量的系數(shù)也顯著為負，且因租賃遭遇歧視待遇租房流動人口繼續(xù)定居的可能性是未遭遇歧視待遇流動人口的0.611 倍，表明因租賃遭遇歧視待遇的租房流動人口更傾向于流出當前所在城市，即租賃權益保障性較低會對流動人口產(chǎn)生顯著的擠出效應。此外，除租房落戶變量之外，其他反映租賃居住質量和租權穩(wěn)定性變量的系數(shù)均為負，說明租賃居住質量越低、租權越不穩(wěn)定流動人口越傾向于流出當前所在城市；租房落戶變量的系數(shù)為正，意味著租房可落戶政策可能會增強流動人口在當前城市定居的意愿。但這些變量的系數(shù)并不顯著，可能是住房租賃市場發(fā)展對于流動人口長期居住決策的影響在不同類型城市及不同技能的流動人口之間存在差異造成的，因此，筆者按照城市類型和流動人口類型進行了進一步的分樣本回歸分析。

2.異質性分析

（1）城市異質性分析

我國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平存在較大差異，住房租賃市場發(fā)展程度對流動人口長期居住決策的影響在不同地區(qū)之間也可能存在顯著差異。相對于非省會城市，省會城市經(jīng)濟發(fā)展程度更高，住房租賃市場的規(guī)模和體量都更大，因此，本文按照是否省會城市進行分樣本回歸，進一步研究住房租賃市場發(fā)展對流動人口長期居住決策影響的城市差異①根據(jù)本文樣本涉及的城市，本文樣本中的省會城市包括北京、長沙、成都、福州、廣州、貴陽、杭州、合肥、濟南、南昌、南京、南寧、上海、天津、武漢、鄭州、重慶，其余為非省會城市。。

如表3 所示，合同簽訂變量的系數(shù)在兩類城市均表現(xiàn)出了顯著的負相關關系，這說明“租賃交易規(guī)范性程度越低對于流動人口的擠出效應越大”的結論對于不同層級的城市具有普遍適用性。在租賃居住質量方面，三個變量在省會城市中均表現(xiàn)出了顯著的負相關關系，租住環(huán)境及房源質量較差、與他人合租、租住過程受到打擾的流動人口繼續(xù)定居的可能性分別是租住環(huán)境質量較好、整套租賃、租住過程未受到打擾的流動人口的0.175 倍、0.567 倍和0.636 倍，而相關變量在非省會城市中則未表現(xiàn)出顯著性，這種差別可能是由于省會城市在基礎設施建設、公共配套方面更為完善，居民對于居住環(huán)境要求更高造成的。在住房租賃權益保障性方面，因租賃遭遇歧視性待遇在省會城市沒有表現(xiàn)出顯著性，而在非省會城市則表現(xiàn)出了顯著的負相關關系，因租賃遭遇歧視待遇的流動人口繼續(xù)定居的可能性是未遭受歧視待遇的流動人口的0.373 倍，原因可能是非省會城市的權益保障體系不如省會城市完備，一旦非省會城市租房流動人口遭遇租賃權益侵犯問題，其更可能更傾向于流動至權益保障性更高、制度規(guī)范更完備的省會城市去?？傮w而言，在做出長期定居決策時，省會城市租房流動人口對于租賃居住質量有更高要求，而非省會城市租房流動人口則對住房租賃權益保障更為重視。

表3 按是否省會城市的分樣本回歸結果

（2）人群異質性分析

周穎剛等的研究結果表明，高、低技能勞動力的遷移意愿存在著顯著差異①周穎剛、蒙莉娜、盧琪：《高房價擠出了誰?——基于中國流動人口的微觀視角》，第106-122頁。。從住房租賃市場的角度來看，住房租賃市場的發(fā)展狀況對于不同技能流動人口同樣可能產(chǎn)生不同的影響。本文按照流動人口是否具備某領域的專業(yè)技術資格證書作為區(qū)分高低技能流動人口的條件進行分樣本回歸。

如表4 所示，住房租賃交易規(guī)范性對不同技能流動人口均產(chǎn)生了顯著的負面影響，這說明“租賃交易規(guī)范性程度越低對于流動人口的擠出效應越大”的結論對于不同技能的流動人口具有普遍適用性。在租賃居住質量方面，對于高技能流動人口而言，租住方式變量的系數(shù)顯著為負數(shù)，與他人合租的流動人口繼續(xù)定居的可能性是整套租賃流動人口的0.593倍，而對于低技能流動人口而言，租住方式變量的系數(shù)并不顯著，這表明相對于低技能流動人口，高技能流動人口更重視租賃的居住質量。在住房租賃權益保障性方面，對于低技能流動人口而言，租權穩(wěn)定性變量和租賃歧視變量的系數(shù)顯著為負，而對于高技能流動人口而言，租賃歧視變量的系數(shù)不顯著，而且租權穩(wěn)定性變量的系數(shù)顯著為正，一個可能的原因是，由于高技能租房流動人口具備一定的技能水平，其在所在城市獲得更多工作機會和更高工資水平的可能性更高，因而在遭遇租權不穩(wěn)定的情況下，其可能會轉而選擇在當前城市購房，而不是選擇流出當前城市，這與《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》①國家庭金融調查與研究中心：《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》，2019-04-12，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664。中調查發(fā)現(xiàn)租權不穩(wěn)定是導致租賃家庭傾向于購房的原因之一的結論是相符合的。總體而言，在做出長期居住決策時，高技能流動人口更重視租賃居住質量，而低技能流動人口則更重視租賃的權益保障質量。

表4 按不同技能流動人口的分樣本回歸結果

需要說明的是，在所有回歸分析中，城市租房可落戶變量均未表現(xiàn)出顯著性?？赡艿脑蚴?，目前部分城市雖然出臺了租房可落戶的政策，但仍然附加了諸多限制條件，使得在這些城市中要通過租房來實現(xiàn)真正意義上的落戶還有著一段距離，因此目前的租房落戶條件對于人口流動可能難以產(chǎn)生顯著影響。如天津的租房落戶政策就進行了對象的限制，僅針對引進的高端人才；而無錫的租房落戶政策雖然沒有對落戶對象進行限制，但對于租賃時間進行了要求，需要居民是租住在辦理租賃登記備案的合法租賃住宅并辦理居住證滿5 年才可落戶。因此目前實施的租房落戶條件離真正的“租購同權”還有著較大的距離，不能僅通過回歸結果就認定“租購同權”對流動人口長期居住決策不會產(chǎn)生影響。

五、結論及政策建議

本文從承租人的微觀視角對我國住房租賃市場的發(fā)展對流動人口長期居住決策的影響進行了研究，回歸結果表明住房租賃市場發(fā)展對于租房流動人口的長期居住決策會產(chǎn)生顯著影響，且住房租賃市場發(fā)展程度越低，流動人口越傾向于流出當前所在城市。進一步地，對于不同類型的城市而言，省會城市流動人口在做出長期居住決策時受租賃居住質量影響更為深刻，而非省會城市流動人口則對住房租賃權益保障更為重視；對于不同技能水平的流動人口而言，高技能流動人口在做出長期居住決策時更重視租賃居住質量，而低技能流動人口則更重視租賃的權益保障質量。

基于以上研究結論，本文提出以下六個方面的政策建議：一是進一步加大對住房租賃市場的支持力度，繼續(xù)完善長租房政策，促進城市流動人口真正實現(xiàn)“長租即長住，長住即安家”；二是要完善住房租賃市場合同管理制度，循序漸進推進租賃合同的登記備案，實現(xiàn)住房租賃合同簽訂全覆蓋，提高租賃市場的交易規(guī)范性；三是要建立租賃住房最低居住標準，對租賃房源在消防安全、內(nèi)部設施、合租標準等方面做出具體的規(guī)定，解決由于租賃居住質量較差帶來的安全性問題和社會性問題，使承租人的基本居住得到保障；四是要建立相關承租人保護制度，降低租賃過程中承出租雙方的權利不對稱問題，針對各類侵權問題出臺具體懲戒措施；五是要繼續(xù)降低人口流動的戶籍障礙，為租房群體提供更為寬松的落戶條件，進一步促進流動人口的城市融入；六是促進高技能人才保障性租賃住房建設，將住房租賃市場的發(fā)展與穩(wěn)定人才的目標有效結合起來，進一步推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。