肖 斌 歐國良

黨的十八大以來，我國住房保障制度進(jìn)行了深入改革。在租賃性保障性住房領(lǐng)域，將原有的廉租房和公租房進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)兩者并軌運(yùn)行。在保障性住房產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，探索共有產(chǎn)權(quán)房。2017年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，鼓勵以制度創(chuàng)新為核心，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面大膽探索。2018年起，全國各地眾多城市均積極推行共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，使其成為住房保障的重要力量。然而，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，遠(yuǎn)不能解決當(dāng)前住房價格高企和居民購房能力不足的問題。同時，共有產(chǎn)權(quán)住房主要由地方政府供給，建設(shè)來源主要是財(cái)政資金，其在供給數(shù)量和供給區(qū)位上的短板始終無法有效解決。

共有產(chǎn)權(quán)住房雖然具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性及積極性，但是在實(shí)際推進(jìn)中仍存在著政府財(cái)政壓力大、市場參與度低、申請審核流程繁瑣且監(jiān)管成本高等問題，在此情況下，探索共享產(chǎn)權(quán)住房模式，探索涵蓋政府、開發(fā)商和購房者三者的“共享產(chǎn)權(quán)”模式，有效協(xié)調(diào)三方利益，能夠?yàn)橥晟莆覈》抗?yīng)體系，發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的積極作用，解決購房難問題提供新的解決思路。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房模式

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房政策的發(fā)展歷程

2007年3月，江蘇省淮安市發(fā)布《民生幫扶“九大工程”實(shí)施意見（淮安市安居工程實(shí)施意見）》，率先提出實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)政策，確定購房者和政府按照7∶3的比例持有房屋產(chǎn)權(quán)。2012年3月，上海市發(fā)布《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)申請、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》，對共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）的申請條件、輪候和選房、售后管理等方面進(jìn)行了初步規(guī)定。其后，上海市于2013至2021年間發(fā)布多部政府規(guī)章及規(guī)范性文件，對共有產(chǎn)權(quán)住房制度進(jìn)行完善。2014年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定北京、上海、深圳、成都、黃石和淮安等為共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)城市。2014年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會和財(cái)政部等六部委發(fā)布《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步明確了共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的制度安排。共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向住房困難的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭，以及符合規(guī)定條件的進(jìn)城落戶農(nóng)民和其他群體，并明確共有產(chǎn)權(quán)住房購房者持有的產(chǎn)權(quán)份額比例一般不低于60%，且購買滿5年后才允許上市交易，符合上市條件的，在同等條件下政府享有優(yōu)先購買權(quán)。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，明確發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的重要內(nèi)容。同時，鼓勵北京市和上海市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際制定具體管理辦法，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象范圍，建立健全共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護(hù)等方面的權(quán)利和義務(wù)。2018年起，全國多個城市探索并建立了共有產(chǎn)權(quán)住房制度，并進(jìn)行了大量共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。共有產(chǎn)權(quán)住房制度作為我國住房保障體系的重要創(chuàng)新，對緩解中低收入居民住房困難的問題起到了積極作用。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房模式的內(nèi)涵特征

共有產(chǎn)權(quán)住房是保障性住房中的一種類型，是指政府和購房者按比例共同出資，并以各自出資比例共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。2017年，北京市發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，將共有產(chǎn)權(quán)住房界定為：“政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房?！笨傮w而言，其他各市對共有產(chǎn)權(quán)住房的界定大同小異。

共有產(chǎn)權(quán)住房顯著特征在于房屋產(chǎn)權(quán)政府與購房者共有，而購房者可以單獨(dú)享有房屋使用權(quán)，[1]實(shí)現(xiàn)“部分產(chǎn)權(quán)”與“獨(dú)立使用”的融合。同時，共有產(chǎn)權(quán)住房將住房自有與住房租賃融合，有效降低了購房者的支付壓力。共有產(chǎn)權(quán)住房模式鏈接了租賃市場與購買市場，為購房者提供了更多的選擇，在一定程度上抑制了房價上漲，使房屋能夠回歸于“住”的本質(zhì)。[2]

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房模式存在的問題

共有產(chǎn)權(quán)住房模式作為保障性住房的重要創(chuàng)新，在各城市的試點(diǎn)和實(shí)施過程中，也存在一些亟需明確和解決的問題。

首先，尚未出臺關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)”及“共有產(chǎn)權(quán)住房”的法律法規(guī)。我國共有產(chǎn)權(quán)住房模式仍處于探索前進(jìn)階段，雖然試點(diǎn)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的城市越來越多，但各城市對于共有產(chǎn)權(quán)住房的政策內(nèi)涵存在一定差異。例如，在各地的政策中，共有產(chǎn)權(quán)住房有“共有產(chǎn)權(quán)房”（上海、深圳、南京）、“共有產(chǎn)權(quán)住房”（北京、廣州）、“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”（杭州、無錫）等不同的稱謂。同時，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)有不同的表達(dá)。在此情況下，如何更好地提升居民認(rèn)識度與接受度，為共有產(chǎn)權(quán)住房模式的全面推廣奠定良好基礎(chǔ)，仍是一個難點(diǎn)。

其次，共有產(chǎn)權(quán)住房模式中購房者持有產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置較高。從目前各試點(diǎn)城市的規(guī)定來看，共有產(chǎn)權(quán)住房對購房者持有比例的設(shè)置并不低，普遍為50%以上。例如，在2022年2月上市的北京市東城區(qū)“永佑家園”項(xiàng)目，政府持有產(chǎn)權(quán)份額為20%。2020年，無錫市出臺《無錫市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理暫行辦法》中，共有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)份額按照保障對象和政府各占50%的比例確定。2022年，在寧波市出臺的《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》中，也是界定承購人在產(chǎn)權(quán)份額上不得低于50%。類似，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房銷售條件中，購房者需繳納55%產(chǎn)權(quán)的購房款。但是，絕大部分商品房市場交易中，普通購房者首付款比例最低僅為30%。共有產(chǎn)權(quán)住房模式設(shè)置的購房者持有產(chǎn)權(quán)比例，對于中低收入居民而言仍是一筆不小的支出。

再次，共有產(chǎn)權(quán)住房模式對政府監(jiān)管的要求較高。保障性住房的目的在于“公平”而不是“效率”，這就要求政府需深度介入保障性住房運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)。[3]在共有產(chǎn)權(quán)住房模式下，政府在建設(shè)、審核、供應(yīng)、管理、使用等全部環(huán)節(jié)，均需投入大量的人力物力。同時，鑒于共有產(chǎn)權(quán)住房與市場價格的商品房存在一定差價，可能還會導(dǎo)致在房價較高的城市出現(xiàn)“尋租問題”，[4]因而在售后管理上，政府同樣需要付出更多的監(jiān)管成本。

最后，共有產(chǎn)權(quán)住房模式的定位較為模糊。從當(dāng)前試點(diǎn)城市的規(guī)定看，不同城市對于共有產(chǎn)權(quán)住房的定位并非完全相同。以上海和北京為例，上海更側(cè)重于共有產(chǎn)權(quán)住房的保障功能，而北京則是兼具保障功能與市場功能雙重屬性；上海更側(cè)重于控制住房建設(shè)成本、降低中低收入居民購房壓力，而北京則更側(cè)重于共有產(chǎn)權(quán)住房的宜居程度。[5]這種不同的規(guī)則設(shè)置使得共有產(chǎn)權(quán)住房在不同地區(qū)面向的對象人群存在一定差異。

二、共享產(chǎn)權(quán)住房模式設(shè)計(jì)

如上所述，共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)前存在較多問題，包括政府財(cái)政壓力、供給數(shù)量、購房者購買積極性、開發(fā)商參與積極性等諸多方面。有效調(diào)動各參與方積極性，探索共享產(chǎn)權(quán)模式具有重要政策意義。共享產(chǎn)權(quán)住房模式是指以市場為主導(dǎo)、以政府政策為支持、以提高居民住房自有率為目標(biāo)，由開發(fā)商和居民按一定比例共同享有房屋產(chǎn)權(quán)的模式。

（一）共享產(chǎn)權(quán)住房模式的運(yùn)行架構(gòu)

共享產(chǎn)權(quán)住房模式作為住房供應(yīng)體系中對商品房的補(bǔ)充，本質(zhì)在于由房屋產(chǎn)權(quán)所有者共同享有房屋所帶來的收益。在該模式下，開發(fā)商通過“招拍掛”等方式從地方政府處獲得土地使用權(quán)并進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)商對共享產(chǎn)權(quán)住房的銷售采取“開發(fā)商和居民按一定比例共同享有房屋產(chǎn)權(quán)”的方式進(jìn)行銷售。起初，購房者按照設(shè)置的初始產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，并獲得獨(dú)立使用權(quán)。在使用過程中，按月支付一定數(shù)額的租金給開發(fā)商，該租金作為開發(fā)商所持產(chǎn)權(quán)比例的收益，政府需按此租金水平進(jìn)行指導(dǎo)和管理。其后，購房者可以繼續(xù)從開發(fā)商處購買剩余產(chǎn)權(quán)。

共享產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)行邏輯的示意圖

（二）各方主體在共享產(chǎn)權(quán)住房模式下的利益分配

共享產(chǎn)權(quán)住房模式下的主體主要為政府、開發(fā)商及購房者，這三方主體均可以在共享產(chǎn)權(quán)住房中獲得一定的利益。

首先，對政府而言，在共享產(chǎn)權(quán)住房模式中，政府僅承擔(dān)引導(dǎo)者及監(jiān)管者的職責(zé)，其監(jiān)管成本和風(fēng)險均有所下降。同時，鑒于開發(fā)商及市場資本的進(jìn)入，可以較好地緩解政府財(cái)政壓力。同時，通過充分調(diào)動開發(fā)商的積極性，可以使政府更好地對樓市房價進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)行的目的，亦可以使政府在相對“少付出”的情況下，更好地達(dá)成“房住不炒、住有所居”的目標(biāo)。

其次，對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)開發(fā)商參與共享產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)能夠獲取開發(fā)收益。[6]開發(fā)商在共享產(chǎn)權(quán)住房模式中除了能享受稅收、地價等一系列政策優(yōu)惠外，還能夠通過共享產(chǎn)權(quán)住房模式所采取的“租售結(jié)合”方式獲得較好的長期、穩(wěn)定收益。在共享產(chǎn)權(quán)住房中，開發(fā)商作為房屋產(chǎn)權(quán)的共有人之一，并不需承擔(dān)裝修或管理的義務(wù)，購房者長期按月交租亦能促進(jìn)開發(fā)商資金鏈的良性循環(huán)。

最后，對購房者來說，共享產(chǎn)權(quán)住房模式無疑是有利的。在共享產(chǎn)權(quán)住房模式下，購房者僅需要支付一定比例的資金即可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的住宅，與普通商品房相比，其明顯減輕了購房者房貸還款的壓力，使其能擁有更多的資金用于自由支配，提高其生活質(zhì)量。

（三）共享產(chǎn)權(quán)住房模式下的購房成本測算

假設(shè)購房者購買深圳市場上一套建筑面積為100平方米，總價553萬元的住房，商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率為5.1%。比較分析普通商品房購買和共享住房購買的成本差異如下：

模式一：按照普通商品住房銷售和購買。按照深圳市2020年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》之規(guī)定，普通購房者首付款比例為30%，全商業(yè)貸款30年，其首付為165.9萬元，貸款為387.1萬元，等額本息月供為16517.4元。

模式二：按照共享產(chǎn)權(quán)住房模式銷售與購買。購房者購買共享產(chǎn)權(quán)房后，每月需支付的款項(xiàng)為“貸款還款＋租金”。如開發(fā)商和購房者各擁有50%的產(chǎn)權(quán)，購房者需要支付的購房款總計(jì)276.5萬元，按照《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》之規(guī)定，普通購房者首付款比例為30%，故購房者首付款為82.95萬元，剩余193.55萬元其可選擇貸款，并按月進(jìn)行還款，其等額本息月供為8260.8元；開發(fā)商持有房屋276.5萬元之權(quán)益，購房者需要在該范圍內(nèi)按照政府限定的價格每月向開發(fā)商支付租金，房屋租金支付為2000元/月。購房者總計(jì)購房成本為10260.8元/月。具體測算過程如下表所示：

表 普通商品房購房成本與共享住房購房成本比較

根據(jù)表中數(shù)據(jù)，購房者購買普通商品房主要承擔(dān)的是首付款及月貸款，而購買共享產(chǎn)權(quán)住房則承擔(dān)的是首付款、月貸款及每月租金。共享產(chǎn)權(quán)住房的首付款僅為普通商品住房的50%，能節(jié)省約82.95萬元，且共享產(chǎn)權(quán)住房的住房月支出（含月供及月租金）僅為普通商品房的62%，即每月能節(jié)省約6256.6元，這無疑大大減輕了購房者的購房成本。

三、共享產(chǎn)權(quán)住房模式的創(chuàng)新性

（一）共享產(chǎn)權(quán)住房模式有其獨(dú)特性

共有產(chǎn)權(quán)住房與共享產(chǎn)權(quán)住房在名稱上十分相似，在定價上也均需要由政府參與指導(dǎo)，但二者在實(shí)際上存在著較大的差異。第一，在性質(zhì)方面，共有產(chǎn)權(quán)房屬于保障性住房中的一種類型，而共享產(chǎn)權(quán)房則是普通商品房；第二，在建設(shè)方面，共有產(chǎn)權(quán)房以政府為主導(dǎo)，由政府出資、開發(fā)商建設(shè)，而共享產(chǎn)權(quán)房則以市場為主導(dǎo)，房屋的出資及建設(shè)均由開發(fā)商自行負(fù)責(zé)；第三，在購買條件方面，共有產(chǎn)權(quán)住房作為保障性住房的一種類型，面對的是中低收入人群，因而購買共有產(chǎn)權(quán)住房需要符合一定的保障性條件，而購買共享產(chǎn)權(quán)住房，僅需要符合政策規(guī)定的限購條件即可，也就是說，購買共享產(chǎn)權(quán)住房的條件要低于共有產(chǎn)權(quán)住房；第四，在購買方式方面，共有產(chǎn)權(quán)住房以售為主，而共享產(chǎn)權(quán)住房則采取了租售結(jié)合的方式；第五，在產(chǎn)權(quán)持有者方面，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)持有者為政府與購房者，而共享產(chǎn)權(quán)住房的持有者則是開發(fā)商與購房者。

（二）共享產(chǎn)權(quán)住房模式創(chuàng)新明顯

與共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房相比，共享產(chǎn)權(quán)住房有明顯的優(yōu)勢和創(chuàng)新。

首先，保障性住房不以盈利為目的，但這也使得市場資本沒有過多介入空間，而共享住房兼具保障性與商業(yè)性，開發(fā)商可以享有稅收等各方面優(yōu)惠，還可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也可以通過共享產(chǎn)權(quán)住房銷售或抵押收回投入資金，這既能使購房者以較低的價格取得房屋產(chǎn)權(quán)，又能提高市場資本的參與度，同時，租售結(jié)合的方式一方面能促進(jìn)房地產(chǎn)租賃業(yè)的發(fā)展，另一方面亦能減少以出租共享產(chǎn)權(quán)房謀取利益等情形的出現(xiàn)。

其次，政府是保障性住房中的主導(dǎo)者，這意味著政府需要承擔(dān)資金投入、土地供應(yīng)、財(cái)稅支持等多方面的職責(zé)，這導(dǎo)致除了北京、深圳等政府財(cái)政資金較為雄厚的城市外，其他地方政府對此往往會產(chǎn)生較大的財(cái)政資金壓力。但共享產(chǎn)權(quán)住房以市場為主導(dǎo)，將開發(fā)商與市場資本引入其中，政府無需擔(dān)任主導(dǎo)者的身份，僅需要對定價等關(guān)鍵條件進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，回歸政府監(jiān)管本職，減少對市場的干預(yù)，因而即使單從政府財(cái)政能力的角度來說，共享產(chǎn)權(quán)住房也能在一定程度上緩解政府財(cái)政資金壓力。

再次，共享產(chǎn)權(quán)住房更具創(chuàng)新性，更能有效地解決當(dāng)前住房難困境，因?yàn)楣蚕懋a(chǎn)權(quán)住房的購買門檻更低，靈活性更高，炒房操作的空間更小，這些特征都能夠更好地提升住房供應(yīng)體系的運(yùn)行效率及穩(wěn)定性，尤其是對房價較高的一線城市而言，能夠更好地減輕購房者購置房屋的壓力，并提升自有自住比率。

四、推行共享產(chǎn)權(quán)住房模式的建議

（一）創(chuàng)新土地出讓方式

我國商品房通常是通過“招拍掛”的出讓方式獲得土地，保障性住房則一般通過無償劃撥方式取得，共享產(chǎn)權(quán)住房可以在借鑒二者經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過限制地價與房價，并在房價較高地區(qū)要求建設(shè)的住房項(xiàng)目必須配套相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施等，對共享產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)方式進(jìn)行限制，這不僅能平衡政府土地出讓收益與房價，還能加強(qiáng)共享產(chǎn)權(quán)住房配套設(shè)施建設(shè)。

（二）強(qiáng)化對住房供應(yīng)價格指導(dǎo)

政府在共享產(chǎn)權(quán)住房中并不具備主導(dǎo)地位，但是政府仍應(yīng)當(dāng)對共享產(chǎn)權(quán)住房提供充分的政策引導(dǎo)及支持，例如對購房者應(yīng)按月繳納的租金價格進(jìn)行指導(dǎo)，并從稅收優(yōu)惠、地價優(yōu)惠、學(xué)位分配等多方面進(jìn)行政策保障，尤其是在購買和租賃定價方面，為避免開發(fā)商過度逐利情況的出現(xiàn)，政府應(yīng)當(dāng)參考市場價格等多種因素對購房者購置自有產(chǎn)權(quán)部分的價格進(jìn)行定價，并對購房者應(yīng)向開發(fā)商每月支付的租金進(jìn)行合理的范圍限定。在共享產(chǎn)權(quán)住房模式下可以積極引入市場資本，多渠道籌集建設(shè)資金，從而滿足共享產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的資金需求。同時，開發(fā)商作為與購房者共享房屋產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)人，可以按照其自持比例享有房屋收益，并可以享受政府在保障性住房領(lǐng)域所給予的稅收等優(yōu)惠政策，這在一定程度上也能激發(fā)開發(fā)商參與共享產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的積極性。購房者在達(dá)到政府設(shè)定的初始購買比例之后，可以繼續(xù)加持直至將開發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)完全購入，從而實(shí)現(xiàn)購置房屋的完全產(chǎn)權(quán)，這種靈活的產(chǎn)權(quán)份額設(shè)置也能最大程度緩解購房者的壓力，使其能根據(jù)自身實(shí)際情況選擇想要購入的產(chǎn)權(quán)比例。

（三）落實(shí)共享產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)管理

在退出轉(zhuǎn)讓方面，可以參考《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，對共享產(chǎn)權(quán)住房可以上市交易的年份進(jìn)行一個合理的規(guī)定，減少利用共享產(chǎn)權(quán)住房謀取利益行為的發(fā)生，并且可以規(guī)定在共享產(chǎn)權(quán)住房買賣時，政府或開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，且購買的房屋優(yōu)先用于保障性住房的儲備，這在一定程度上也是將共享產(chǎn)權(quán)住房與保障性住房進(jìn)行了銜接。

五、結(jié)語

“安居樂業(yè)”“居有所定”一直是中國人的傳統(tǒng)觀念，加之商品房房價不斷上漲，“重購買、輕租賃”的問題在房地產(chǎn)市場中始終存在。住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是民生問題。當(dāng)前我國房價大部分城市普遍較高，尤其是在大多數(shù)年輕人選擇扎根一線城市的情況下，一線城市商品房房價一直居高不下。黨的十九大報(bào)告明確提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！比绾我种七^快上漲的房價，保證居民住房需求，在未來很長一段時間內(nèi)都將是住房供應(yīng)體系的研究重點(diǎn)。

綜上，保障性住房的出現(xiàn)對緩解住房難困境起到了積極作用，但保障性住房對政府財(cái)政、監(jiān)督及管理提出較高的要求，需要政府投入大量的人力、物力，且只能緩解部分居民之需求，亦未能充分調(diào)動市場積極性。共有產(chǎn)權(quán)住房作為保障性住房的新模式，在逐步試點(diǎn)的過程中亦暴露出政府監(jiān)管風(fēng)險高、居民認(rèn)知度低、產(chǎn)權(quán)初始比例設(shè)置高等問題。在此情況下，本文提出共享產(chǎn)權(quán)住房模式作為住房供應(yīng)體系中對商品房的補(bǔ)充，該模式由開發(fā)商和購房者共同享有房屋產(chǎn)權(quán)，一方面充分調(diào)動了市場參與積極性，另一方面減輕了政府的財(cái)政資金壓力，同時亦為購房者購置房屋提供了一個新的選擇。但本文僅是提出了一個初步的構(gòu)想，共享產(chǎn)權(quán)住房模式在貸款、金融政策支持、租金繳交方式及限制等多方面仍有進(jìn)一步研究的空間。