胡煒杰，王裔婷

1 背景與問題

自20 世紀80 年代以來，中國經(jīng)歷了大規(guī)模的城市擴張和快速城鎮(zhèn)化。據(jù)國家統(tǒng)計局公開的數(shù)據(jù)顯示，從1980 年到2019 年末，我國的城鎮(zhèn)化率從19.8%飛增到60.6%，年均增長約1%，每年城鎮(zhèn)新增人口平均約2000 萬。預(yù)計到2050 年，中國城鎮(zhèn)化率將高達80%，屆時約3 億～4.5 億的農(nóng)村人口將實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。伴隨著城鎮(zhèn)化而來的新生事物是涌現(xiàn)了2.7 億進城務(wù)工的農(nóng)民工，他們是城市化建設(shè)的主力軍，也是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要載體。但相關(guān)研究表明，近62%的農(nóng)民工在進城以后的生活處境卻很糟糕，且極少有機會能夠融入主流社會[1]。同時，2021 年全國的房價和收入比達到27.89，這使農(nóng)民工嚴重負擔不起暴漲的城市房價。隨著大量的農(nóng)村人口流入城市，城市的住房供給不平等已成為一個熱點問題[2，3]，大多數(shù)進城農(nóng)民工往往只能住在城市的廉租住房中,忍受比當?shù)爻鞘芯用窀愀獾淖》織l件[4，5]。

2 城中村與公租房

2.1 深圳城中村概況

城中村，又稱都市村莊，是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)用地很少或已經(jīng)沒有，居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)方式已經(jīng)向城市轉(zhuǎn)型，但建筑景觀和居民生活習慣仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征，建立在集體性質(zhì)土地上被稱為“村”的居民聚落[6-8]。深圳的城中村的出租房是租賃市場最重要的住宅供應(yīng)。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，截至2016 年深圳共有320 個城中村，建有房屋3.5 萬座，住宅供應(yīng)面積占全市住房面積的49%，居住人口高達約520 萬。因為周邊區(qū)域有便利的公共交通、良好的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，深圳的城中村不僅能為農(nóng)民工提供了便宜的住宿，同時也能滿足他們的日常生活需求。有學者認為，城中村的住房模式是目前最適合中國低收入居民的生活模式[9]。

關(guān)于城中村的研究不在少數(shù)，但這些學術(shù)上的成果并沒有改變公眾的偏見。由于大多數(shù)農(nóng)民工只能選擇在城中村租房，城中村住房緊俏又促使業(yè)主在老房子上加蓋更多的居住空間，從而使城中村建筑基本是高而窄的“牽手樓”（圖1），這種建筑模式成為諸多“臟亂差”及其他復(fù)雜的社會問題的誘因，大多數(shù)城市居民以及公共媒體對城中村的態(tài)度普遍是消極而否定的。因此，城中村問題也逐漸成為中國城鎮(zhèn)化進程中的焦點問題。

圖1 深圳城中村福田村衛(wèi)星圖

2.2 重慶公租房概況

公租房，全稱公共租賃住房，是有別于廉租住房、經(jīng)濟適用房的一種新型保障性住房，它是時代發(fā)展的產(chǎn)物，也是中國快速城鎮(zhèn)化中的一個典型住房類型，而重慶則是我國發(fā)展公共租賃住房建設(shè)的領(lǐng)軍城市[10]。自2010 年以來，重慶市政府計劃大規(guī)模建造4000 多萬平方米公租房[11]，大約一半的居民為農(nóng)民工[12]。根據(jù)黃宗智[13]的表述，重慶公租房可以解決200 萬人口的住房問題1)。公租房成為了重慶在廉租住房供應(yīng)方面的主力軍[14]（圖2）。

圖2 重慶兩江名居公租房衛(wèi)星圖

重慶的公租房在制度上的創(chuàng)新之處不僅在于住房供應(yīng)量上遠超中國的其他城市，還在于取消了對戶籍所在地的限制。無論申請人的戶籍所在地是否在重慶當?shù)?，也無論是農(nóng)業(yè)戶口還是非農(nóng)業(yè)戶口，只要在重慶市區(qū)有穩(wěn)定工作，月收入在3000 元以下的單身人士和家庭月收入在4000 元以下的夫婦，都有資格申請重慶公租房。相較之下，沿海發(fā)達地區(qū)的農(nóng)民工由于戶籍限制很難入住公租房2)。所以重慶公租房還成為了推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要手段。但美中不足的是，重慶尚未形成以公租房為主的社會保障體系，不少住在公租房的居民正面臨著空間邊緣化、社區(qū)活力不足、公共服務(wù)設(shè)施匱乏等問題[12]。

綜上所述，深圳城中村解決了人數(shù)更多、比例更大的農(nóng)民工居住問題。而重慶公租房供應(yīng)量雖然只占全市出租住房總數(shù)不到20%，但其擁有寬敞衛(wèi)生的居住環(huán)境，且平均租金比同等地區(qū)的租賃房市場價格低了近50%，房租下降比例超過了城中村的比例。因此公租房和城中村住房模式都是中國快速城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的典型類型。盡管近年來關(guān)于公租房和城中村住房模式的研究越來越多，然而絕大部分的研究只專注于的宏觀的房屋供應(yīng)機制和政策執(zhí)行[3，5-8]。目前很少有研究關(guān)注兩種廉價住宅在微觀層面的空間對比和社會關(guān)系構(gòu)成。所以，本文將通過對這兩種類型的廉租住房在地理空間分布、空間形態(tài)、社會人群結(jié)構(gòu)和商業(yè)配套服務(wù)四個方面進行比較，基于農(nóng)民工使用和居住的視角來探討兩種廉租住房的優(yōu)缺點，從而促進中國的城鎮(zhèn)化。

3 兩種典型的廉租住房模式比較

3.1 地理空間分布

3.1.1 城市邊緣區(qū)與城市中心區(qū)附近

土地財政一度是中國地方政府收入的重要來源[15]。由于地方政府尋求土地收入可負擔性的最大回報，故重慶公租房往往位于城市邊緣地帶。目前21 個已投入使用的公租房項目距離重慶市中心均在14.5～56km 之間，距離“六大商圈”3)的距離在4.3～38km 之間（表1，圖3），必要的公共服務(wù)和就業(yè)機會均稀缺。不少農(nóng)民工在采訪中表示他們每天上下班的單程時間超過70min，距離超過15km。所以住在公租房的農(nóng)民工群體具有通勤時間長和距離遠的特點?？臻g同化理論認為，通過遷移到地位更高的郊區(qū)社區(qū)，移民可以實現(xiàn)社會經(jīng)濟的穩(wěn)定和過上中產(chǎn)階級的生活方式[16，17]。然而，有關(guān)中國的研究顯示，遷移到城市郊區(qū)的農(nóng)民工并沒有顯示出明顯的同化跡象[18]。相反，沈建發(fā)的研究也證實了居住在郊區(qū)的農(nóng)民工更容易被邊緣化和異化[19]。

表1 部分重慶公租房的地理位置信息統(tǒng)計

圖3 重慶公租房的地理區(qū)位分布

相比之下，深圳城中村通常位于城市中心區(qū)附近，比如依附于大型居民區(qū)、大學校園和商業(yè)中心（圖4）。以深圳的福田村為例，福田村緊靠深圳市中央商務(wù)區(qū)和華強商業(yè)中心，周圍有著多個基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，從而實現(xiàn)了提供低端商業(yè)服務(wù)和廉租住房的雙重功能。而且由于80%的農(nóng)民工工作不穩(wěn)定，跳槽現(xiàn)象普遍[20]，城中村的區(qū)位優(yōu)勢，有利于農(nóng)民工解決自身的生活和工作需求，在“就業(yè)—住房”中達到平衡。

圖4 深圳城中村的區(qū)位分布

公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施功能是有效整合廉租住房社區(qū)與普通商品房社區(qū)的紐帶。由于農(nóng)民工進城的基本愿望是增加收入，他們對就業(yè)機會和公共服務(wù)設(shè)施的依賴非常強烈。因此，農(nóng)民工群體會優(yōu)先選擇居住在城市的核心區(qū)域。

3.1.2 不完善的交通系統(tǒng)與成熟的交通系統(tǒng)

重慶公租房附近的通勤能力目前只能勉強滿足居民的基本需求。雖然有幾條巴士和地鐵線路直達市中心和附近的商圈，但很少有公共交通線路連接到其他郊區(qū)，而郊區(qū)是農(nóng)民工人群的主要來源地。此外，公租房到地鐵站的換乘距離也相對較長。根據(jù)《城市軌道沿線地區(qū)規(guī)劃設(shè)計導則》，住區(qū)規(guī)劃中理想的換乘距離不應(yīng)超過500m，但在21 個已投入使用的公租房中，有16 個公租房到最近地鐵站的距離均超過了500m。農(nóng)民工對巴士服務(wù)時間過短、班次間隔時間太長等問題也頗有意見。由于公共交通暫未成熟，很多公租房小區(qū)附近出現(xiàn)了非正規(guī)的交通方式，例如違規(guī)經(jīng)營的私人“摩的”。這些非正規(guī)的交通方式既幫助解決了由于公交系統(tǒng)未成熟造成的“最后一公里”問題，也為部分農(nóng)民工提供了非正規(guī)的就業(yè)機會。

相比之下，深圳大多數(shù)城中村都有發(fā)達的公共交通。例如，深圳的下沙村附近有7 個巴士站的41 條巴士路線和2 條地鐵的2 個地鐵站；福田村被8 個巴士站的38 條巴士路線和2 條地鐵線的3 個地鐵站所環(huán)繞。在福田村方圓1 的范圍內(nèi)有4 條地鐵線。對農(nóng)民工來說，公交系統(tǒng)不僅直接影響到他們的通勤成本和日常便利程度，還會影響他們工作地點的位置，便利的公共交通讓農(nóng)民工有了更大的工作流動性和選擇范圍。城中村周邊的公交系統(tǒng)較好地滿足了農(nóng)民工的基本通勤需求（表2）。

表2 部分重慶公租房和深圳城中村的公共交通情況比較

3.2 空間結(jié)構(gòu)與形態(tài)

3.2.1 單一功能與復(fù)合功能

重慶公租房周邊的土地利用和管制都很嚴格執(zhí)行國家和地方規(guī)范，比如容積率均保持在3.8 左右，覆蓋率20%～25%，綠化率35%～40%，街區(qū)尺度都是約300m的現(xiàn)代主義住區(qū)設(shè)計。嚴格執(zhí)行的結(jié)果使得公租房的成為以居住絕對主導的單一功能，特別是在建筑底層缺乏混合功能的商業(yè)店鋪和生產(chǎn)作坊，導致就近工作的機會稀缺。雖然公租房附近也有一些工業(yè)園區(qū)的建筑業(yè)、制造業(yè)及物流業(yè)能提供一定的就業(yè)機會，但是仍然很難提供與農(nóng)民工數(shù)量相匹配的工作崗位。因此農(nóng)民工不得不前往核心城區(qū)工作，導致其通勤距離遠時間長。

深圳城中村附近的土地具有獨立的產(chǎn)權(quán)和不受規(guī)范的束約，所承載的經(jīng)濟功能較為多樣。其使用功能則較為靈活地結(jié)合了居住、商業(yè)、生產(chǎn)，甚至農(nóng)業(yè)等多項功能，并提供了大量的就業(yè)崗位。在建筑底層，大多是“混合經(jīng)營”的復(fù)合式臨街商；其他樓層則是居住或其他復(fù)合式功能(藝術(shù)工作室、小作坊等)，甚至已在現(xiàn)代都市中絕跡的舊貨商店也大量存在于城中村中。這是因為城中村的住房租賃一般不提供家具的，因此產(chǎn)生了許多舊家電買賣與家具搬運等服務(wù)。

毋庸置疑，公租房確實為農(nóng)民工提供了較好的環(huán)境和穩(wěn)定的房源。但對于農(nóng)民工來說，城中村式的社區(qū)可能意味著更多的工作機會，功能復(fù)合的街區(qū)，更高的日常效率和更短的通勤距離。

3.2.2 大尺度的車行空間與小尺度的步行空間

重慶公租房住區(qū)臨近的主干道寬度通常是40～50m，不利于步行。此外，根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，所有的商業(yè)店鋪必須面向城市道路，導致公租房小區(qū)內(nèi)部沒有正式的零售商店。同時，由于《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，公租房建筑主要以塔式高層建筑為主，建筑間距至少大于30m，沒有形成步行的社區(qū)街道氛圍。這也造成了農(nóng)民工的居住環(huán)境中無法享受到宜人的步行街道和便利的服務(wù)設(shè)施，也減少了遇見其他居民并進行互動的機會。

而小尺度的街道空間則是城中村的重要組成部分。以深圳福田村為例，城中村的主要車行道大約在15～18m，社區(qū)道路則更窄，大約4～8m，街道的空間規(guī)模小得多，對行人和居民都比較友好，有利于促進社區(qū)氛圍的形成。除了車行道路，城中村也有用一些小尺度的步行廣場，例如福田村的環(huán)慶文化廣場。城中村錯綜復(fù)雜的街道和廣場空間形成了一個豐富多彩的社會空間載體。但是城中村的狹窄巷道的小尺度空間也有一些負面影響。福田村的用地面積僅26.02ha，人口密度高達每公頃2306 人，是重慶公租房社區(qū)人口密度的兩倍多。且建筑密度超過40%，平均容積率高達3.12，日照和通風狀況都比較差（表3）。

表3 部分重慶公租房和深圳城中村的空間形態(tài)比較

但進城的農(nóng)民工更需要的是適應(yīng)新環(huán)境、增加社區(qū)交流和建立和諧的鄰里關(guān)系。因此，小尺度的街道空間會更貼近進城農(nóng)民工的日常生活。但過高的建筑密度和較差的衛(wèi)生環(huán)境也對城中村的未來發(fā)展和治理方案提出了難題。

3.2.3 開放式與封閉式

重慶的公租房實行的是封閉的小區(qū)管理，一般只有2～3 個與外界相通的入口，新修的公租房小區(qū)都需要刷門禁卡才能進入小區(qū)。這些封閉式小區(qū)為農(nóng)民工提供了一個安全的居住環(huán)境，但減少了他們與外界的交流并減緩了他們?nèi)谌氤鞘猩畹倪M程。而城中村的開放式空間結(jié)構(gòu)，通常有十幾個以上與外界相通的入口。住區(qū)內(nèi)部的街道和小巷數(shù)量眾多，充滿活力并有相應(yīng)的空間層次。因此對于農(nóng)民工，封閉式小區(qū)所提供的安靜的生活環(huán)境并不是最迫切的。開放式的社區(qū)能讓農(nóng)民工準確、及時、全面地掌握外面的信息，更快成為城市社區(qū)內(nèi)群體的一員。

3.3.社會結(jié)構(gòu)

3.3.1 單一結(jié)構(gòu)與多元結(jié)構(gòu)

在實際申請中，只有不到10%的申請者是大學畢業(yè)生，超過55%的居民是農(nóng)民工及其家庭成員[21]，所以公租房的居民大多是來自這一社會階層的流動人口。公租房住區(qū)構(gòu)成了一個相對單一結(jié)構(gòu)的同質(zhì)社會結(jié)構(gòu)，這樣顯然更有利于住房管理局對其進行日常維護和管理。但這將導致農(nóng)民工與城市居民的社會隔離，不利于他們?nèi)谌肷鐣?/p>

相比之下，深圳城中村中的居民主要是本地村民和來自不同年齡、不同職業(yè)領(lǐng)域的流動人口，是一個相對多元的社會結(jié)構(gòu)。通過居民之間不斷的交流與促進，創(chuàng)造了一個多元化社會結(jié)構(gòu)的城市空間環(huán)境。對于農(nóng)民工來說，在這種多元結(jié)構(gòu)的混合居住模式下，與其他社會階層的社會隔離要相對弱于同質(zhì)居住模式，有利于他們真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

3.3.2 家庭主義與互惠主義

與東部沿海地區(qū)的農(nóng)民工不同的是，居住在在重慶公租房的農(nóng)民工大多數(shù)是以家庭化而非個人化的方式參與城鎮(zhèn)化的。公租房的房源穩(wěn)定，農(nóng)民工不必擔心被房東掃地出門，所以絕大部分住公租房的農(nóng)民工敢于攜妻帶子。其中又以三口之家的比例最大，單身或個人遷徙至公租房的農(nóng)民工僅不到兩成。而東部沿海地區(qū)卻是以流動性較高的個人遷徙為主[22]。隨著公租房發(fā)展，大部分單身農(nóng)民工會成家，個人遷徙的農(nóng)民工會逐漸將家人遷移過來，家庭核心化趨勢明顯。由此可見，公租房里的“家庭主義”讓農(nóng)民工在城鎮(zhèn)化過程中的親情維系得更加親密，這也是重慶公租房相較于其他廉租住房的優(yōu)點之一。

深圳城中村的人群關(guān)系是房東、農(nóng)民工租客和小本生意人之間的互惠關(guān)系。正是由于這種互惠共生關(guān)系，城中村的社會經(jīng)濟系統(tǒng)才能有效且協(xié)調(diào)地運行。房東為農(nóng)民工租客和小本生意人提供物理空間以獲得租金利潤；農(nóng)民工通過購買獲得廉租住房和生活用品；小本生意人出售生活用品和配套服務(wù)以獲得回報，三者是互惠互利的。這種互惠主義降低了居住、就業(yè)和生活成本的門檻，是一種低成本的城鎮(zhèn)化方式。

3.4 房租、商業(yè)服務(wù)及生活成本

重慶的公租房的房租是政府統(tǒng)一制定的，商業(yè)設(shè)施是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的；而城中村的房租是根據(jù)市場價格上下浮動，商業(yè)服務(wù)則是自發(fā)形成非統(tǒng)一規(guī)劃，因此兩者在使用中存在著巨大的差異。

目前，公租房的租金標準是9～11 元/m2。如果按照三口之家需要的60m2公寓計算，一個月房租為540～660元，遠低于同一區(qū)位的商品房的月租。但由于按規(guī)范統(tǒng)一建設(shè)和規(guī)劃，公租房社區(qū)的商業(yè)店鋪延續(xù)了其他常規(guī)商業(yè)店鋪的弊端，使得標準化的商業(yè)服務(wù)在吸引投資上困難重重，例如重慶兩江名居公租房即便是縮小了商業(yè)建筑面積，但其購物廣場二樓和三樓的商業(yè)店鋪都還是全部空置。在商鋪空置的情況下，兩江名居小區(qū)內(nèi)卻出現(xiàn)了許多非正規(guī)的臨時的商業(yè)模式——地攤菜市（圖5）。這種標準化商業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)性較差，導致生活用品的價格上漲，最終使農(nóng)民工的生活成本上升。農(nóng)民工普遍反映在進城后，每人每月支出增加了200～400 元不等。對于一個月薪通常只有4000～6000 元的三口之家而言，600～1200 元生活成本的上漲只有可不是一筆小數(shù)目。

圖5 重慶公租房中的臨時地攤菜市

在市場導向的背景下，深圳城中村中的房租和商業(yè)服務(wù)具有自發(fā)分化的趨勢，但城中村的房租比公租房更貴、漲價更快。以福田村為例，2020 年的單間的月租大致為1800～2200 元4)，面積通常為十幾到二十平方米不等，遠小于公租房的面積。但2012 年時，單間月租普遍才1200 元。此外，大批農(nóng)民工來到深圳，不僅帶來了大量的住房需求，也帶來了大量的飲食和娛樂需求。據(jù)統(tǒng)計，深圳福田村密密麻麻的街道中一共散布著1256 家商鋪，商鋪數(shù)量和面積均遠超重慶公租房。這些非正規(guī)經(jīng)濟不僅局限于家庭經(jīng)營的零售商業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))，也包括了如家庭作坊等第二產(chǎn)業(yè)[23]。一部分農(nóng)民工就業(yè)于這些自發(fā)形成的經(jīng)濟行業(yè)中，提供了政府規(guī)劃之外的商業(yè)服務(wù)替代品，而且做小本生意的農(nóng)民工也更容易隨時改變他們的商業(yè)模式以滿足居民的日常需求。所以城中村的商業(yè)服務(wù)更便宜，生活成本更低。

因此，對于農(nóng)民工而言，公租房的租金顯然是更便宜的。但城中村里的“非正規(guī)”經(jīng)濟提供的動態(tài)、混合使用的低成本零售業(yè)和家庭生產(chǎn)作坊，為農(nóng)民工提供了更低廉的生活成本和更便利的生活方式。

4 討論與結(jié)語

4.1 宏觀城市空間

不論是重慶的公租房社區(qū)還是深圳的城中村，都是中國快速城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的典型居住類型，提供了兩種最常見的廉租住房，同時也是是一種維持經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的城鎮(zhèn)化策略。但是兩者在宏觀城市空間上仍有巨大差異。首先，農(nóng)民工的整體就業(yè)居住的關(guān)系明顯不同。城中村更靠近城市核心區(qū)，所以農(nóng)民工有相對較短的通勤距離與時間。公租房的區(qū)位遠離于城市商業(yè)中心，且周邊的產(chǎn)業(yè)和用地結(jié)構(gòu)模式非常單一，導致農(nóng)民工的居住與就業(yè)空間分離。值得一提的是，公租房中的一部分農(nóng)民工也有偏好于近距離就業(yè)的特征，比如許多居住在康居西城的農(nóng)民工在8km 外的富士康工作。這也側(cè)面驗證了現(xiàn)有文獻中所說的其偏好于近距離就業(yè)的特征[6，8]。

其次是城市空間的配套設(shè)施和供給的不同?？焖俚某鞘袛U張和城市更新推動了用地結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施及服務(wù)的劇烈變化。城中村周圍的城市配套設(shè)施齊全，其內(nèi)部的非正規(guī)經(jīng)濟為農(nóng)民工提供了城鎮(zhèn)化的低成本空間。相反，公租房的配套設(shè)施卻是其短板。在文體設(shè)施方面，重慶公租房還缺少文化活動中心、圖書室等設(shè)施；社會服務(wù)方面，目前還缺乏就業(yè)信息和職業(yè)技術(shù)培訓等服務(wù)；在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施上，社區(qū)診所和衛(wèi)生站僅在一定程度上滿足了需求；在教育設(shè)施方面，公租房附屬小學和幼兒園的硬件設(shè)施和教學質(zhì)量勉強滿足需求。

4.2 微觀社會空間

兩種廉租住房模式在微觀社會空間里的現(xiàn)象表現(xiàn)及其原因和發(fā)展趨勢也不同。城中村的小尺度空間紋理為農(nóng)民工提供了融入城市生活的社會空間場域，其城市空間的開放式結(jié)構(gòu)促進了非正式的人際連接。但擁擠的居住環(huán)境不利于家庭生活，且個別地區(qū)對城中村的大規(guī)模拆除導致不少農(nóng)民工家庭被迫尋找其他居所。同時，城中村的土地屬性和深圳的高房價讓農(nóng)民工幾乎沒有可能擁有自己住房的產(chǎn)權(quán)。住房的不穩(wěn)定性又會導致家庭生活的不確定性，無法形成像公租房那樣的“家庭主義”。

公租房及其社區(qū)的大尺度空間和單一的商業(yè)服務(wù)，雖然讓人們感嘆晚飯后散步少了些去處，但其提供的低廉且穩(wěn)定的房源顯然更適合農(nóng)民工家庭長期定居，此住房模式更利于建立穩(wěn)固的家庭生活。此外，雖然目前重慶市政府還沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)，但根據(jù)最初的政策，所有公租房居民可以選擇在租住五年后購買其房屋所有權(quán)。因此，公租房里的農(nóng)民工在未來甚至能像新加坡公租房居民那樣“有恒產(chǎn)者有恒心”。盡管目前公租房里的農(nóng)民工社會經(jīng)濟水平較低，但這些人最終極有可能變?yōu)槲磥淼男率忻?。而城中村的居民卻永遠是外來務(wù)工人員和“流動人口”。

4.3 結(jié)語

本文在此梳理出一些總結(jié)并提出一些建議。無論是政策制定者還是規(guī)劃工作者都應(yīng)當把公租房和城中村的農(nóng)民工的居住問題當作長期的社會系統(tǒng)工程，多方面地保障農(nóng)民工的居住權(quán)益并推進他們成為“新市民”：

（1）目前城中村急需塑造高品質(zhì)特色空間，并保障農(nóng)民工的穩(wěn)定住房供應(yīng)和居住權(quán)益，這樣更利于吸引“家庭主義”的農(nóng)民工安家于此。

（2）城中村勢必是要改造的，且有很多改造的可能性，不是只有拆除一條路可選。今年8 月，住建部出臺文件稱，針對城中村的城市更新要防止“大拆大建”，避免住房租賃市場供需失衡。所以對城中村的改造要積極通過修補整治，而非大拆大建。即使迫不得已要拆除一部分城中村，也要盡量保留其一部分歷史痕跡和城市文化記憶。

（3）公租房在規(guī)劃層面的選址邊緣化的問題，可以借鑒其他城市的先進做法，例如天津市政府的規(guī)定，在市區(qū)內(nèi)每年至少應(yīng)有一塊拆遷后的土地預(yù)留建設(shè)包括公租房在內(nèi)的廉租住房，以避免這類地理位置邊緣化的問題。

（4）公租房在商業(yè)配套方面，應(yīng)該保證安全、衛(wèi)生和低噪音的情況下，適當允許一些小作坊或工作室的存在。這些家庭作坊不僅能豐富公租房的商業(yè)配套，也能為農(nóng)民工就業(yè)提供機會。

（5）公租房交通配套方面應(yīng)該在周圍3km 內(nèi)配有地鐵站。就算有的公租房周圍沒有規(guī)劃任何地鐵路線，也應(yīng)該保證有發(fā)車間隔不大于20min 的夜班公交車從最近的地鐵站直達公租房住區(qū)。

本研究通過對重慶公租房和深圳城中村的比較，希望展示對于廉租住房及其社區(qū)生活認知的多樣性，以期為我國城鎮(zhèn)化進程中其他類型的廉租住房建設(shè)提供新的思考。

致謝：衷心感謝墨爾本大學張嘉玲博士、重慶深造工作室劉向暉先生對我實地考察提供的支持，深圳大學熊偉先生的聯(lián)絡(luò)和幫助！

圖、表來源

圖1～2：Google 衛(wèi)星地圖；作者加工 ；

圖3：重慶市主城區(qū)公共租賃住房專項規(guī)劃2020；

圖4：深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃2018-2025；

圖5：作者拍攝；

表1～3：作者基于對實地調(diào)研和文獻[6]、[8,9]、[22]的信息進行整理繪制。

注釋

1）筆者按照人均25m2估算，重慶的4000 萬m2的公租房可以容納大約160 萬居民。再加上包括廉租房在內(nèi)的各種保障房社區(qū)，重慶一共約有可容納200 萬低收入居民的4922 萬m2的保障房。

2）公租房針對的居住對象與此城市的政策和發(fā)展水平有關(guān)。重慶落戶條件很寬松，所以申請公租房的條件也很寬松。

3）重慶的“六大商圈”指解放碑、觀音橋、楊家坪、沙坪壩、大坪和南坪這六個商業(yè)步行街及其周邊區(qū)域。

4）由于新冠疫情影響，2020 年深圳城中村的房租比往年有明顯下降。