王 勇

（信鼎譽(yù)合（山西）資產(chǎn)房地產(chǎn)評估有限公司，山西 太原 030006）

房地產(chǎn)評估作為信貸業(yè)務(wù)中的重要環(huán)節(jié)，抵押評估報(bào)告能夠直接影響銀行貸款的金額，評估結(jié)果的準(zhǔn)確性也影響抵押品能否確保償還貸款的本金和利息。因此，必須正確識別房地產(chǎn)評估工作中的高估行為，對其進(jìn)行分析和研究，正確利用評估報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行預(yù)防處理，最大程度上規(guī)避或減少抵押貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，確保國家經(jīng)濟(jì)能夠朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評估中高估行為的靜態(tài)博弈分析

在房地產(chǎn)抵押評估工作中，最顯著的道德風(fēng)險(xiǎn)是高估行為。出具高估報(bào)告，不僅會提升金融機(jī)構(gòu)的評估風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生巨大的損失。就目前情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)評估行業(yè)的環(huán)境秩序仍然比較混亂，經(jīng)常出現(xiàn)惡意競爭的現(xiàn)象。在博弈論視角下，通過構(gòu)建靜態(tài)博弈模型，從正常和惡意競爭兩方面來分析房地產(chǎn)評估中的高估行為。

（一）正常競爭下高估行為的靜態(tài)博弈

通過提出5種假設(shè)，來構(gòu)建房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A與B之間的博弈模型。具體假設(shè)如下所示：

1.博弈參與者

將房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A和B作為博弈過程中的參與者，并且這兩個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都是理性經(jīng)濟(jì)人，會根據(jù)自身利益最大化的原則來作出相應(yīng)的決策，并且A和B的資質(zhì)等級相同，二者之間不存在信息交換。

2.策略組合

在博弈過程中，假設(shè)一共有四種策略，分別為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A是否選擇“正常評估”，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)B是否選擇“正常評估”。在博弈過程中，A和B不知道彼此之間的決策和概率分布情況，因此其中一方的決策不會直接影響到另一方的決策。

3.博弈次序

在博弈過程中，假設(shè)A、B雙方同時(shí)作出選擇，并且處于信息不對稱狀態(tài)。

4.博弈收益

在博弈過程中，A、B雙方能夠完全了解彼此之間在各種環(huán)境影響下得到的收益和概率。當(dāng)二者選定策略后，雙方的收益期望也會隨之得到確定。其中，f代表房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的正常收益；當(dāng)達(dá)到高估要求后，會獲得額外收益s（s＞0）。

5.博弈目的

在博弈過程中，A、B雙方的博弈目的都是使利潤最大化。

在上述五種假設(shè)下，構(gòu)建A、B之間的博弈模型，并且在不同決策影響下雙方的收益情況如表1所示。

分析表1可以看出，無論是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A還是B發(fā)生博弈，無論采取何種決策，選擇“高估”決策時(shí)的收益都會高于“正常評估”的收益，因此大部分房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為了自身的經(jīng)濟(jì)效益，都會選擇“高估”決策。在追求自身利益最大化的動機(jī)下，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)最終都會選擇迎合委托方的高估要求，所以選擇“高估”決策是必然現(xiàn)象。

（二）惡意競爭下高估行為的靜態(tài)博弈

除了正常競爭下的靜態(tài)博弈，在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間還存在惡意競爭的現(xiàn)象，常見的方法有：詆毀對手企業(yè)、采取降低評估業(yè)務(wù)收費(fèi)、同意委托人高估要求的。其中，通過降低評估業(yè)務(wù)的收費(fèi)，能夠給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供一定的利潤空間，通過減少勘查現(xiàn)場、收集資料、聘請專家等方式，盡可能降低評估業(yè)務(wù)的成本。然而，這些行為是確保房地產(chǎn)評估報(bào)告質(zhì)量的決定性因素，因此造成房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)“不努力”的現(xiàn)象。通過提出以下五種假設(shè)，來分析評估機(jī)構(gòu)“不努力”而造成的房地產(chǎn)評估高估行為。

1.博弈參與者

假設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A、B作為博弈過程中的參與者，并且這兩個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都是理性經(jīng)濟(jì)人，會根據(jù)自身利益最大化的原則來作出決策，并且A和B的資質(zhì)等級相同，二者之間不存在信息交換。

2.策略組合

在博弈過程中，假設(shè)一共有四種策略，分別為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A是否選擇“規(guī)范評估”，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)B是否選擇“惡意競爭”。在博弈過程中，二者之間不知道彼此的策略和概率分布情況，并且其中一方采取的決策對另一方不會產(chǎn)生直接影響。

3.博弈次序

在博弈過程中，假設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)A、B同時(shí)作出決策，且彼此之間屬于信息不對稱狀態(tài)。

4.博弈收益

在博弈過程中，假設(shè)A、B能夠充分了解彼此在不同情況下所獲得的收益和概率。當(dāng)二者選定策略后，雙方的收益期望也會隨之得到確定。假設(shè)，E作為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的正常收益；F作為惡意競爭時(shí)的收益；房地產(chǎn)委托方通常具有高估的要求，需要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠滿足高估需求，才可以負(fù)責(zé)此項(xiàng)任務(wù)。其中，被查處時(shí)受到的處罰用S表示，被查處時(shí)的概率用P表示。

5.博弈目的

在博弈過程中，A、B雙方的博弈目的都是在規(guī)范評估和惡意競爭之間獲得的超額利潤進(jìn)行選擇。

在上述五種假設(shè)下，構(gòu)建A、B之間的博弈模型，并且在不同決策影響下雙方的收益情況如表2所示。

在博弈過程中，若房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的收入小于預(yù)期會受到的懲罰，則房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)更容易放棄作出惡意競爭的決策。因此，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對惡意競爭的審查和處罰力度，提升惡意競爭的成本，嚴(yán)肅處理出具高估報(bào)告的房地產(chǎn)評估師，從而避免房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間出現(xiàn)競相壓價(jià)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)評估中高估行為的動態(tài)博弈分析

在房地產(chǎn)評估過程中，委托人、銀行和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間存在著明顯的順序關(guān)系，需要委托人先委托評估，其次是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展評估工作，最后銀行依據(jù)房地產(chǎn)評估報(bào)告來發(fā)放貸款。因此，三者之間的博弈關(guān)系符合動態(tài)博弈的特點(diǎn)。同時(shí)，根據(jù)業(yè)務(wù)來源可以分為自然人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介和銀行三種類型。

（一）高估行為的動態(tài)博弈過程

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈過程

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介的業(yè)務(wù)存在數(shù)量多、內(nèi)容集中的特點(diǎn)，因此通常采用降低收費(fèi)的方式來包攬業(yè)務(wù)。通過提出以下五種假設(shè)，提出以下具體博弈過程：

（1）博弈參與者。假設(shè)在博弈過程中存在兩個(gè)利益集團(tuán)，分別為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)P，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介Q。假設(shè)二者在博弈過程中均保持理性，并且決策的目的是獲得自身利益的最大化，且風(fēng)險(xiǎn)偏好均為中性。

（2）策略組合。在博弈過程中，通常存在以下四種策略，分別為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是否選擇“努力工作”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介是否選擇提出“高估”要求。同時(shí)，二者并不了解彼此之間的決策和概率分布情況，且彼此的決策并不能產(chǎn)生變化。

（3）博弈次序。在博弈過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間存在先后關(guān)系，并且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介需要提前作出決策，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)再根據(jù)委托方的決策作出自己的選擇。在博弈過程中，假設(shè)二者均為學(xué)習(xí)速度較慢的有限理性主體，并且不斷通過試錯(cuò)來尋求自身利益的最大化。

（4）博弈收益。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠了解自身和對方的收益及概率。在二者的決策制定后，也會確定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈過程中，P的博弈目的是使額外收益與處罰之間進(jìn)行權(quán)衡，Q的博弈目的是獲得高估報(bào)告來促成二手交易業(yè)務(wù)并且不需要額外花費(fèi)成本。

2.銀行與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈過程

在房地產(chǎn)抵押貸款的放貸過程中，通常會出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)高估被抵押房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)象，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸變大。此外，高估行為還會造成劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。通過提出以下五種假設(shè)，提出以下博弈過程：

（1）博弈參與者。假設(shè)存在利益群體A、B，其中A是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，B是銀行，二者都是風(fēng)險(xiǎn)中立者。

（2）策略組合。在博弈過程中，通常存在以下四種策略，分別為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是否選擇“努力工作”，銀行是否選擇“努力工作”。在博弈過程中，二者作出的決策不會對彼此產(chǎn)生影響。

（3）博弈次序。在博弈過程中，由于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與銀行之間存在著先后順序，并且銀行需要通過評估報(bào)告的價(jià)值來發(fā)放貸款。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)需要先作出決策，銀行再根據(jù)決策情況作出相應(yīng)的選擇。在博弈過程中，二者均為學(xué)習(xí)速度較慢的有限理性主體，并且在不斷試錯(cuò)的過程中來選擇能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化的決策。

（4）博弈收益。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠充分了解彼此的收益和概率情況，并且當(dāng)其中一方在選擇決策后，雙方也會確定彼此的收益期望。

（5）博弈目的。在博弈過程中，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈目的是能夠有效權(quán)衡額外收益和被發(fā)現(xiàn)的過程；銀行的博弈目的是合理分配認(rèn)真與不認(rèn)真的審核工作。

（二）高估行為的動態(tài)博弈結(jié)果

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈結(jié)果分析

通過上述博弈過程，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的博弈模型。在博弈模型中，假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介采取“正常評估”決策的概率為a，采取“高估”決策的概率為1-a；房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)采取“努力”決策的概率為b，采取“不努力”決策的概率為1-b。在上述提出的假設(shè)中，得出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的收益矩陣如表3所示。

根據(jù)表3可以得出，提升經(jīng)濟(jì)效益、加大被查處的概率、加大相應(yīng)處罰、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介的概率，能夠有效減少房地產(chǎn)評估中的高估行為。

2.銀行與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈結(jié)果分析

通過上述博弈過程，構(gòu)建銀行與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的博弈模型。在博弈模型中，假設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的正常收益為S，出具高估報(bào)告所帶來的額外收益為L，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在努力工作時(shí)所付出的成本為M，且S＞ M；如果出具高估報(bào)告，則房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能會有y個(gè)概率受到處罰Z。銀行在做房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)獲得的收益為E，銀行內(nèi)部監(jiān)督審查部門做“認(rèn)真監(jiān)管”則會付出成本C，銀行因?yàn)榈盅何锉桓吖蓝斐傻膿p失為K。在上述提出假設(shè)中，得出銀行與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的收益矩陣如表4所示。

根據(jù)表4可以得出，通過提升房地產(chǎn)評估的正常收益、降低評估成本、降低銀行內(nèi)部有效監(jiān)管產(chǎn)生的成本，能夠有效減少房地產(chǎn)高估行為的發(fā)生。

三、預(yù)防房地產(chǎn)評估中高估行為的有效措施

根據(jù)上述對房地產(chǎn)評估中的高估行為進(jìn)行博弈分析，能夠得出影響房地產(chǎn)高估行為產(chǎn)生的主要因素為：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的正常收益情況、房地產(chǎn)評估成本、處罰概率及金額、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介轉(zhuǎn)移的概率、銀行內(nèi)部有效監(jiān)管產(chǎn)生的成本。根據(jù)以上影響因素，提出以下三方面的解決措施，希望有效降低房地產(chǎn)評估中高估行為的產(chǎn)生。

（一）銀行預(yù)防房地產(chǎn)評估高估行為的措施

根據(jù)上述銀行與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的博弈過程及結(jié)果可知，銀行應(yīng)該通過建立有效的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制、建立有效的中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)賠償制度，有效降低房地產(chǎn)評估工作中高估行為的產(chǎn)生，從而給銀行降低損失。

首先，銀行應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)理論知識和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)的人才，使其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)抵押評估報(bào)告進(jìn)行全面的檢查和監(jiān)控，盡早發(fā)現(xiàn)其中存在的高估行為，使評估工作能夠充分遵循房地產(chǎn)估價(jià)的原則，排除各種風(fēng)險(xiǎn)因素。其次，銀行應(yīng)當(dāng)公開準(zhǔn)入并隨機(jī)分配抵押評估業(yè)務(wù)，可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供相關(guān)證明文件及業(yè)績資料，提交給銀行，并由銀行選取出符合行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從而建立有效的合作關(guān)系。最后，銀行應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實(shí)施存款擔(dān)保的制度，充分鼓勵(lì)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與銀行之間開展業(yè)務(wù)合作，為銀行提供專業(yè)的評估工作。

（二）房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷加強(qiáng)自我管理

根據(jù)上述房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的博弈過程來看，針對影響高估行為發(fā)生的原因，可以通過聘請專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師、提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的能力水平等因素，促進(jìn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自身的快速成長，降低經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問題。

首先，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格避免“掛證”行為，充分提升房地產(chǎn)評估報(bào)告的質(zhì)量，聘請專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人才來開展業(yè)務(wù)，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)估價(jià)師必須到現(xiàn)場勘查情況，從而為自身拓展更多的業(yè)務(wù)，促進(jìn)自身的快速發(fā)展。此外，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還需要充分提升工作人員的專業(yè)水平，從而確保估價(jià)工作的合理性。針對估價(jià)人員能力水平較低而造成估價(jià)質(zhì)量出現(xiàn)問題的現(xiàn)象，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期組織工作人員進(jìn)行交流和培訓(xùn)，主動采集行業(yè)市場的相關(guān)信息，充分提升自身的專業(yè)能力水平，使企業(yè)能夠擁有一支專業(yè)能力過硬的人才隊(duì)伍。

（三）行業(yè)協(xié)會和政府部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理

根據(jù)上述博弈過程，還應(yīng)當(dāng)從行業(yè)協(xié)會及政府部門方面來開展有效的措施，充分提升房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的收益水平，行業(yè)協(xié)會及政府部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督和管理工作，嚴(yán)格審查評估過程中存在的高估行為，從而提高處罰的概率及金額，最大程度上避免高估行為的發(fā)生。

首先，行業(yè)協(xié)會及政府部門應(yīng)當(dāng)提高房地產(chǎn)評估市場的準(zhǔn)入門檻，只有房地產(chǎn)評估的政策環(huán)境保持穩(wěn)定，才能確保市場競爭機(jī)制更加合理，使各個(gè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)具有更高的實(shí)力和聲譽(yù)。同時(shí)，針對房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低的現(xiàn)象，監(jiān)管部門必須要提高準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的控制，淘汰信譽(yù)差、不規(guī)范執(zhí)業(yè)的評估機(jī)構(gòu)。此外，還需要加大對不規(guī)范行為的監(jiān)管力度和處罰強(qiáng)度，通過健全房地產(chǎn)評估市場的管理機(jī)制，定期檢查和不定期抽查房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)情況，樹立良好的行業(yè)規(guī)范，使房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)評估工作中的博弈進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)大部分的房地產(chǎn)評估公司都會趨向于選擇“高估”的策略，并且存在較多的惡意競爭現(xiàn)象，導(dǎo)致評估公司無法保障自身的正常收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估中的高估行為不斷發(fā)生。因此，銀行、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等方面應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的有效措施，通過控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。