楊慶媛，陳鴻基，蘇康傳，畢國(guó)華，周璐璐

（1.西南大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，重慶 400715；2.自然資源部國(guó)土空間規(guī)劃監(jiān)測(cè)評(píng)估預(yù)警重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，重慶 401147；3.西南大學(xué)國(guó)家治理學(xué)院，重慶 400715）

1 前言

宅基地是農(nóng)村地區(qū)最為重要的建設(shè)用地[1]，其在保障農(nóng)民生產(chǎn)生活和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要作用[2]。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格控制，其資產(chǎn)功能被束縛。改革開放以來，快速城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化促進(jìn)了城鄉(xiāng)之間人口和資源要素的流動(dòng)，使得農(nóng)村地區(qū)人地關(guān)系發(fā)生劇烈變化[3]。受到鄉(xiāng)村內(nèi)生動(dòng)力和外部環(huán)境的共同驅(qū)動(dòng)，宅基地資產(chǎn)價(jià)值日益凸顯。一方面，在城鄉(xiāng)互動(dòng)過程中，農(nóng)戶生計(jì)轉(zhuǎn)型、宅基地功能多樣化等促進(jìn)了宅基地資產(chǎn)價(jià)值的顯化[3]。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和宅基地流轉(zhuǎn)受限的矛盾下，作為理性經(jīng)濟(jì)人的農(nóng)民自發(fā)地進(jìn)行宅基地私下交易[4]，逐漸產(chǎn)生了隱形交易市場(chǎng)[5]。另一方面，城鄉(xiāng)融合發(fā)展、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施以及社會(huì)矛盾轉(zhuǎn)變等外部環(huán)境驅(qū)動(dòng)下的宅基地市場(chǎng)化需求，是其資產(chǎn)化的外源動(dòng)力。在此背景下，宅基地資產(chǎn)化成為鄉(xiāng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)，其相關(guān)理論和實(shí)踐問題亟待科學(xué)認(rèn)知。

宅基地資產(chǎn)化是指通過一系列措施將宅基地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)，為農(nóng)民帶來經(jīng)濟(jì)利益的過程[6]。但目前宅基地市場(chǎng)化交易的相關(guān)體制機(jī)制嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致其資產(chǎn)化過程面臨著諸多窘境[7]。如何充分釋放宅基地的資產(chǎn)紅利，激活農(nóng)村發(fā)展活力，是推動(dòng)鄉(xiāng)村全面振興和農(nóng)村土地要素市場(chǎng)化改革的內(nèi)在要求[2]，對(duì)此，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)宅基地資源資產(chǎn)化的實(shí)踐探索。2018年《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》指出要保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。2020年《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》強(qiáng)調(diào)要深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，為鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障。2021年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定允許進(jìn)城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地。由此可見，推動(dòng)宅基地資產(chǎn)化，激活其財(cái)產(chǎn)性功能，對(duì)盤活土地資源、激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力、助推鄉(xiāng)村振興具有重大意義。

當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)于宅基地資產(chǎn)化的相關(guān)問題開展了較為深入的研究，取得了豐碩成果，但對(duì)宅基地資產(chǎn)化的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理和總結(jié)的研究較為匱乏?；诖?，本文以中國(guó)知網(wǎng)（CNKI）和Web of Science數(shù)據(jù)庫(kù)為平臺(tái)，借助文獻(xiàn)計(jì)量工具Citespace輔助探測(cè)宅基地資產(chǎn)化的研究脈絡(luò)與熱點(diǎn)領(lǐng)域，在系統(tǒng)梳理宅基地資產(chǎn)化研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上，提出未來需要深化研究的重點(diǎn)領(lǐng)域和方向，以期為農(nóng)村宅基地制度改革和鄉(xiāng)村振興提供理論支撐。

2 研究方法與數(shù)據(jù)

本文運(yùn)用文獻(xiàn)計(jì)量法和文獻(xiàn)歸納法，系統(tǒng)梳理和總結(jié)中國(guó)宅基地資產(chǎn)化研究的熱點(diǎn)和重點(diǎn)內(nèi)容，并利用Citespace軟件進(jìn)行文獻(xiàn)可視化分析。中文文獻(xiàn)數(shù)據(jù)來源于中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（CNKI），以“宅基地資產(chǎn)化”或“宅基地流轉(zhuǎn)”或“宅基地退出”或“宅基地置換”或“宅基地經(jīng)營(yíng)”為主題詞進(jìn)行檢索，文獻(xiàn)來源類別為“核心期刊”“中文社會(huì)科學(xué)引文索引（CSSCI）”，得到908篇期刊文獻(xiàn)，經(jīng)過逐一篩選，剔除無(wú)作者文獻(xiàn)、卷首語(yǔ)、與主題無(wú)關(guān)的文獻(xiàn)，最終獲得中文期刊文獻(xiàn)865篇，時(shí)間跨度為2004—2021年。外文文獻(xiàn)數(shù)據(jù)來源于Web of Science，以“homestead capitalization”或“homestead transfer”或“homestead withdrawal”或“homestead operation”或“homestead replacement”或“rural homestead”為主題詞檢索，文章類別選擇“article”，數(shù)據(jù)庫(kù)選擇Web of Science核心合集，時(shí)間范圍與所得的中文文獻(xiàn)相同，經(jīng)過逐一篩查，獲得英文文獻(xiàn)30余篇，由于英文文獻(xiàn)數(shù)量較少，進(jìn)行可視化分析的意義甚微，因此主要采用文獻(xiàn)歸納法對(duì)英文文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和總結(jié)。

3 宅基地資產(chǎn)化研究總體概況

3.1 宅基地資產(chǎn)化研究進(jìn)程

探討宅基地資產(chǎn)化的研究進(jìn)程，能夠深刻了解該領(lǐng)域的研究動(dòng)態(tài)和熱點(diǎn)話題。本文根據(jù)宅基地資產(chǎn)化這一主題相關(guān)研究的發(fā)文量變化情況（圖1）和關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜（圖2），將宅基地資產(chǎn)化研究歷程劃分為3個(gè)階段：初步探索階段（2004—2010年）、問題聚焦階段（2011—2017年）和加速發(fā)展階段（2018—2021年）。

圖1 與宅基地資產(chǎn)化相關(guān)的期刊論文發(fā)文量變化情況Fig.1 Changes in the number of journal papers related to capitalization of rural residential land

圖2 宅基地資產(chǎn)化關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜Fig.2 Co-occurrence map of keywords for capitalization of rural residential land

（1）初步探索階段。2004年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，規(guī)定“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。其后，張鳳榮[8]、黃賢金[5]等學(xué)者開始探討宅基地流轉(zhuǎn)和管理問題。2006年12月，全國(guó)人大常委會(huì)第七次審議的物權(quán)法草案規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，引發(fā)學(xué)界廣泛關(guān)注。為響應(yīng)國(guó)家政策，學(xué)術(shù)界對(duì)宅基地管理、宅基地流轉(zhuǎn)、用益物權(quán)等內(nèi)容開展了廣泛的討論和研究，研究熱點(diǎn)主要集中在宅基地流轉(zhuǎn)的模式、問題、實(shí)施路徑、產(chǎn)權(quán)制度、保障機(jī)制等方面；研究成果以國(guó)內(nèi)中文期刊發(fā)文為主。

（2）問題聚焦階段。該階段國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策文件探索宅基地制度改革，如2013年十八屆三中全會(huì)提出要保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，2015年《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》提出探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。在政策導(dǎo)向下，學(xué)界關(guān)于宅基地資產(chǎn)化的研究主要聚焦在宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制、退出與補(bǔ)償機(jī)制、退出意愿、宅基地價(jià)值評(píng)估等研究議題。該階段學(xué)者們趨向于從農(nóng)戶意愿、農(nóng)戶響應(yīng)、代際差異等農(nóng)戶層面開展研究，并開始在國(guó)際期刊上介紹中國(guó)宅基地退出和流轉(zhuǎn)等相關(guān)研究成果[9-11]。

（3）加速發(fā)展階段。2018年中央一號(hào)文件提出宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”后，有關(guān)宅基地資產(chǎn)化的發(fā)文量呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，研究進(jìn)入加速發(fā)展階段，宅基地“三權(quán)分置”、鄉(xiāng)村振興、立法設(shè)計(jì)等內(nèi)容成為該階段討論的核心議題。學(xué)者們從多學(xué)科視角對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)、有償退出、宅基地經(jīng)營(yíng)、宅基地復(fù)墾等內(nèi)容開展了大量探討，研究的廣度和深度不斷拓展。此外，國(guó)內(nèi)學(xué)者在國(guó)際期刊平臺(tái)上廣泛介紹中國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革情況[12-18]。值得注意的是，2018年文獻(xiàn)量出現(xiàn)明顯低值，這是因?yàn)殡S著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施和新一輪宅基地制度改革序幕拉開，在政策導(dǎo)向作用下學(xué)界的研究側(cè)重于宅基地“三權(quán)分置”這一核心主題上（圖2），且探析宅基地“三權(quán)”的權(quán)能關(guān)系、法理邏輯等內(nèi)容，是研究宅基地資產(chǎn)化的前置基礎(chǔ)，因而該年份與主題相關(guān)的發(fā)文量有所減少。

3.2 宅基地資產(chǎn)化研究熱點(diǎn)分析

運(yùn)用Citespace關(guān)鍵詞共現(xiàn)聚類功能進(jìn)行可視化分析，將聚類標(biāo)簽顯示的條件設(shè)置為詞頻出現(xiàn)10次及以上，得到研究關(guān)鍵詞聚類表（表1），將聚類含義和內(nèi)容相近的關(guān)鍵詞進(jìn)行合并，并系統(tǒng)梳理和總結(jié)現(xiàn)有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，宅基地資產(chǎn)化的主要研究熱點(diǎn)領(lǐng)域集中在宅基地資產(chǎn)化內(nèi)涵（#3農(nóng)村、#7農(nóng)民工）、宅基地功能價(jià)值（#1流轉(zhuǎn)）、資產(chǎn)化模式（#2宅基地）、驅(qū)動(dòng)機(jī)理與障礙因素（#4鄉(xiāng)村振興、#10城市化、#8農(nóng)戶意愿）、資產(chǎn)化對(duì)策與路徑（#5意愿、#6土地制度）等方面的內(nèi)容。

表1 宅基地資產(chǎn)化研究文獻(xiàn)的關(guān)鍵詞聚類表Tab.1 Cluster table of keywords for rural residential land capitalization

4 宅基地資產(chǎn)化研究進(jìn)展

4.1 宅基地資產(chǎn)化內(nèi)涵探討

（1）宅基地資源、資產(chǎn)和資本屬性。對(duì)人類具有開發(fā)和利用價(jià)值的物質(zhì)稱為資源，對(duì)資源進(jìn)行分配并界定權(quán)屬關(guān)系后，便可稱之為資產(chǎn)[19]；而資本是指能夠進(jìn)入市場(chǎng)自由流通并帶來剩余價(jià)值的那部分資產(chǎn)，具有逐利性[6]。毋庸置疑，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村居民居住和生活所使用的集體建設(shè)用地[20]，資源性是其固有的自然屬性[21]。盡管宅基地所有權(quán)歸集體所有，但農(nóng)戶擁有宅基地使用權(quán)，能夠?qū)φ剡M(jìn)行處分和占有，因此宅基地一開始就是農(nóng)民所擁有的重要資產(chǎn)，只是在特殊的制度安排下，宅基地資產(chǎn)功能長(zhǎng)期處于“沉睡”狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化的快速發(fā)展，在農(nóng)民追求經(jīng)濟(jì)利益和宅基地流轉(zhuǎn)受限的矛盾下，逐漸產(chǎn)生宅基地隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，大量農(nóng)村宅基地資產(chǎn)成為事實(shí)上的資本，為農(nóng)戶帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。

（2）宅基地資產(chǎn)化內(nèi)涵認(rèn)知。目前，學(xué)者們從不同視角對(duì)宅基地資產(chǎn)化的內(nèi)涵進(jìn)行了闡釋，但并未形成統(tǒng)一的宅基地資產(chǎn)化概念體系。部分學(xué)者認(rèn)為宅基地資產(chǎn)化是指把宅基地資源轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)戶的一項(xiàng)資產(chǎn)，在宅基地及住宅的利用過程中發(fā)揮其資產(chǎn)效益，為農(nóng)戶帶來經(jīng)濟(jì)利益的過程[22]。也有學(xué)者提出，宅基地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)涵蓋了資源資產(chǎn)化和資產(chǎn)資本化兩個(gè)過程，他們認(rèn)為宅基地資源資產(chǎn)化是指將宅基地資源轉(zhuǎn)變成貨幣化資產(chǎn)，按照市場(chǎng)規(guī)律開展投入與產(chǎn)出管理，增加宅基地使用權(quán)可交易性[19]，資產(chǎn)資本化則是指宅基地以資本的形式進(jìn)入市場(chǎng)流通并實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的過程，實(shí)質(zhì)是宅基地產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化配置[23]，宅基地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必須具備產(chǎn)權(quán)明晰和市場(chǎng)完善兩個(gè)極為重要的前提條件[24]。此外，有學(xué)者提出宅基地居住保障功能是資產(chǎn)化的底線[25]，因此宅基地資產(chǎn)化必須以保障農(nóng)民居住權(quán)益為前提而展開。

4.2 宅基地功能價(jià)值研究

宅基地價(jià)值測(cè)算是其資產(chǎn)化的重要基礎(chǔ)[26]，也是學(xué)界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。功能與價(jià)值具有內(nèi)在一致性[27]，學(xué)者們大多從功能視角出發(fā)探討宅基地的多樣化價(jià)值[28]，并運(yùn)用多種量化方法測(cè)算宅基地功能價(jià)值，取得了較為豐碩的成果（表2）。不同研究階段的宅基地功能價(jià)值研究側(cè)重點(diǎn)和方法有所不同。初步探索階段，學(xué)界主要從理論分析視角出發(fā)，采用定性分析方法探討宅基地社會(huì)保障功能和財(cái)產(chǎn)功能；問題聚焦階段，學(xué)者們開始引入計(jì)量方法和模型測(cè)算宅基地社會(huì)保障、資產(chǎn)等功能價(jià)值；加速發(fā)展階段，學(xué)者們通過構(gòu)建更加全面綜合的測(cè)算體系對(duì)宅基地功能價(jià)值開展研究?？傮w而言，宅基地功能價(jià)值研究經(jīng)歷了單一功能研究向綜合功能研究的轉(zhuǎn)變，研究方法由定性分析為主逐漸轉(zhuǎn)至以定性與定量分析相結(jié)合。

表2 宅基地功能價(jià)值測(cè)算方法Tab.2 Method of calculating functional value of rural residential land

4.3 宅基地資產(chǎn)化模式研究

學(xué)者們結(jié)合理論分析和實(shí)地調(diào)查提煉出各地宅基地資產(chǎn)化模式，并剖析各種模式的優(yōu)勢(shì)和缺陷[34]。從已有研究來看，目前宅基地資產(chǎn)化模式主要從作用主體和宅基地用途兩方面進(jìn)行劃分，具體模式的內(nèi)容、典型案例、優(yōu)缺點(diǎn)和代表文獻(xiàn)見表3?？傮w而言，各研究進(jìn)程階段的宅基地資產(chǎn)化模式研究主題與政策因素密切相關(guān)。初步探索階段，資產(chǎn)化模式研究主要以宅基地流轉(zhuǎn)、宅基地復(fù)墾等為主；問題聚焦階段，宅基地有償退出、宅基地置換等資產(chǎn)化模式成為研究重點(diǎn)內(nèi)容；隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，大部分鄉(xiāng)村涌現(xiàn)出鄉(xiāng)村旅游、民宿等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，宅基地資產(chǎn)化方式日趨多樣，宅基地資產(chǎn)化模式、典型案例、優(yōu)缺點(diǎn)等內(nèi)容成為快速發(fā)展階段的核心議題之一。

表3 宅基地資產(chǎn)化模式概況Tab.3 Overview of capitalization modes of rural residential land

4.4 宅基地資產(chǎn)化驅(qū)動(dòng)與障礙因素研究

宅基地資產(chǎn)化是諸多要素綜合作用的結(jié)果，其驅(qū)動(dòng)機(jī)理和障礙識(shí)別一直是學(xué)術(shù)界關(guān)注的核心議題。學(xué)者們從多學(xué)科融合視角出發(fā)，運(yùn)用人地關(guān)系理論、土地發(fā)展權(quán)理論、產(chǎn)權(quán)理論、推拉理論等探析宅基地資產(chǎn)化的驅(qū)動(dòng)機(jī)理和障礙因素，取得了階段性成果。

4.4.1 宅基地資產(chǎn)化驅(qū)動(dòng)因素研究

已有研究認(rèn)為，鄉(xiāng)村內(nèi)源動(dòng)力和外源動(dòng)力構(gòu)成了宅基地資產(chǎn)化驅(qū)動(dòng)機(jī)制的總體骨架（圖3）。農(nóng)戶生計(jì)轉(zhuǎn)型、宅基地功能轉(zhuǎn)型、農(nóng)民利益訴求等是宅基地資產(chǎn)化的內(nèi)源動(dòng)力。隨著農(nóng)民非農(nóng)化就業(yè)和生計(jì)來源的多樣化，農(nóng)民不再過度依賴于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，宅基地的居住保障功能減弱[43]；同時(shí)，以宅基地為主要載體的農(nóng)家樂、民宿等鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，強(qiáng)化了宅基地的資產(chǎn)功能；在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)民自發(fā)地進(jìn)行宅基地交易也不斷促進(jìn)宅基地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，由此推動(dòng)宅基地資源向資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

圖3 宅基地資產(chǎn)化驅(qū)動(dòng)機(jī)理、障礙因素與對(duì)策路徑結(jié)構(gòu)圖Fig.3 Structure diagram of driving mechanism, obstacle factors and countermeasures of capitalization of rural residential land

快速城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化、鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展等外部環(huán)境也驅(qū)動(dòng)著宅基地資產(chǎn)化。在城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化進(jìn)程中，城市建設(shè)用地不斷擴(kuò)張，城市土地資源供不應(yīng)求導(dǎo)致土地價(jià)格和增值收益不斷上漲[6]，城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在巨大的價(jià)格差異，由此產(chǎn)生的比較利益和傳導(dǎo)效應(yīng)激勵(lì)著宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)交易[44]，同時(shí)，城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化推動(dòng)著農(nóng)民就業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)戶生計(jì)轉(zhuǎn)型和土地要素市場(chǎng)化配置，城鄉(xiāng)融合發(fā)展及鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施也促進(jìn)鄉(xiāng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型。此外，我國(guó)地域遼闊，區(qū)域差異大，宅基地資產(chǎn)化還受到管理政策、自然條件、社會(huì)習(xí)俗等眾多因素的交互作用[45]，使得其驅(qū)動(dòng)機(jī)理更加復(fù)雜化、地域化和多元化。

4.4.2 宅基地資產(chǎn)化障礙因素研究

（1）法律障礙。目前，中國(guó)涉及農(nóng)村宅基地規(guī)定的內(nèi)容分散在《土地管理法》 《民法典》等法律法規(guī)中，缺乏具有針對(duì)性的法律法規(guī)，導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)與管理的法律制度供給不足[46]?，F(xiàn)行法律法規(guī)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這與宅基地資產(chǎn)價(jià)值要求市場(chǎng)化之間存在矛盾和沖突[47]，傳統(tǒng)宅基地制度難以適應(yīng)其資產(chǎn)化的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求[48]。

（2）市場(chǎng)障礙。宅基地的資產(chǎn)價(jià)值需通過市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格限制[49]，宅基地市場(chǎng)機(jī)制的缺失催生了“隱形流轉(zhuǎn)”和“灰色交易”市場(chǎng)的產(chǎn)生，隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范和存在機(jī)會(huì)主義傾向，使得宅基地資產(chǎn)化風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素增大[50]，且缺乏合理的宅基地增值收益分配機(jī)制，導(dǎo)致多元利益主體之間糾紛不斷[51]。

（3）產(chǎn)權(quán)障礙?，F(xiàn)有農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度不完善，農(nóng)村宅基地存在著產(chǎn)權(quán)模糊、權(quán)屬不清、爭(zhēng)議大等問題[52]，加之一戶多宅、超標(biāo)超占等歷史遺留問題[53]，導(dǎo)致大量宅基地?zé)o法明確歸屬，宅基地作為資產(chǎn)的屬性難以顯現(xiàn)[54]。并且農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有明顯的使用主體身份性和權(quán)能限制性[55]，用益物權(quán)不完整[56]，阻礙了宅基地資產(chǎn)價(jià)值的發(fā)揮。

4.5 宅基地資產(chǎn)化對(duì)策與路徑研究

針對(duì)當(dāng)前宅基地資產(chǎn)化進(jìn)程中存在的問題與障礙，學(xué)者們認(rèn)為可按照“完善法律—加強(qiáng)管理—還權(quán)賦能—建立市場(chǎng)—健全保障”的實(shí)踐路徑，不斷建立完善宅基地資產(chǎn)化體制機(jī)制。

（1）健全宅基地法律體系。健全的法律體系是宅基地資產(chǎn)化的依據(jù)和保障，針對(duì)當(dāng)前宅基地在法律層面的問題和障礙，學(xué)者們認(rèn)為要加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)和農(nóng)房租賃法制建設(shè)[57]，放寬對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的法律限制，推動(dòng)宅基地“三權(quán)分置”適時(shí)入法[58]，健全完善《土地管理法》 《民法典》等關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)益和管理的規(guī)定[38]，實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)和管理有法可依。

（2）加強(qiáng)宅基地管理與規(guī)劃。政府應(yīng)加強(qiáng)閑置與廢棄宅基地的綜合整理[59]，逐步解決一戶多宅、面積超標(biāo)等歷史遺留性問題[60]；全面開展確權(quán)頒證工作，明確宅基地權(quán)屬，建立宅基地有償有限期使用和有償退出機(jī)制[61]，加強(qiáng)村莊規(guī)劃編制，統(tǒng)籌宅基地選址布局[62]，為其資產(chǎn)化創(chuàng)造基礎(chǔ)條件[63]。

（3）完善宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)能。已有研究認(rèn)為，要穩(wěn)慎推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革，在明確界定宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)的行使范圍和具體權(quán)能的基礎(chǔ)上[64]，賦予宅基地用益物權(quán)的屬性和農(nóng)民應(yīng)有的處分權(quán)與收益權(quán)[65]，同時(shí)推動(dòng)宅基地去身份化改革，促進(jìn)宅基地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)[55]。

（4）探索建立宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。建立合理有序的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，對(duì)推動(dòng)宅基地資產(chǎn)化至關(guān)重要[66]。大部分學(xué)者一致贊同，要適度放寬宅基地流轉(zhuǎn)范圍[61]，從宅基地和農(nóng)房的價(jià)格形成[63]、宅基地?fù)?dān)保抵押[67]、利益分配調(diào)節(jié)[68]等方面入手，因地制宜建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系[69]，促進(jìn)宅基地資源的優(yōu)化配置。

（5）健全農(nóng)戶社會(huì)保障機(jī)制。宅基地發(fā)揮著重要的社會(huì)保障功能，建立健全宅基地流轉(zhuǎn)和退出后的社會(huì)保障機(jī)制，是保證宅基地資產(chǎn)化效率和公平的重要舉措?，F(xiàn)有研究廣泛認(rèn)同，宅基地資產(chǎn)化是有條件的[62]，應(yīng)在保障農(nóng)民居住的前提下展開，因此，需要完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出后農(nóng)戶的社會(huì)保障機(jī)制，做好落戶安置、就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)的政策銜接工作[70]，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的社會(huì)保障體系[71]，因地制宜實(shí)施差異化的宅基地流轉(zhuǎn)和退出的保障與扶持政策[72]。

5 研究述評(píng)與展望

5.1 研究述評(píng)

第一，研究熱點(diǎn)緊跟農(nóng)村土地制度改革和國(guó)家重大戰(zhàn)略需求。宅基地資產(chǎn)研究經(jīng)歷了初步探索、問題聚焦和加速發(fā)展三個(gè)階段，各階段的研究?jī)?nèi)容明顯受到國(guó)家戰(zhàn)略和政策的影響。改革開放以來，國(guó)家深入推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化改革，農(nóng)村宅基地管理和流轉(zhuǎn)問題開始成為學(xué)界關(guān)注的熱點(diǎn)領(lǐng)域并持續(xù)至今。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施和宅基地“三權(quán)分置”改革，關(guān)于宅基地資產(chǎn)化的研究隨之呈現(xiàn)出迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由此可見，已有研究密切關(guān)注和服務(wù)于國(guó)家土地制度改革和重大戰(zhàn)略需求。

第二，研究主題和內(nèi)容日趨多元化。綜前所述，當(dāng)前學(xué)界以宅基地資產(chǎn)化為研究核心，圍繞宅基地資產(chǎn)化概念內(nèi)涵、發(fā)展模式、功能價(jià)值測(cè)算、影響因素等內(nèi)容做了大量有益探索，形成了“內(nèi)涵闡釋—價(jià)值測(cè)算—模式比較—驅(qū)動(dòng)機(jī)理—障礙識(shí)別—實(shí)踐路徑”的研究脈絡(luò)和主題，呈現(xiàn)出逐漸豐富多元的發(fā)展趨勢(shì)。

第三，研究方法呈現(xiàn)出多學(xué)科交叉融合態(tài)勢(shì)。從已有研究可以看出，宅基地資產(chǎn)化研究涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、地理學(xué)、土地科學(xué)等多學(xué)科領(lǐng)域，共同關(guān)注宅基地資產(chǎn)化進(jìn)程中宅基地的制度演變、立法架構(gòu)、產(chǎn)權(quán)與價(jià)值、人地關(guān)系等內(nèi)容，研究經(jīng)歷了從單一學(xué)科到多學(xué)科交叉融合的演變，研究方法從定性分析轉(zhuǎn)向定性與定量分析相結(jié)合，研究尺度也逐漸由宏觀尺度向微觀尺度轉(zhuǎn)變。

縱觀已有研究，中國(guó)農(nóng)村宅基地資產(chǎn)化研究取得了豐碩成果，對(duì)推動(dòng)宅基地制度改革提供了重要的理論支撐和科學(xué)依據(jù)。但也存在一定的不足仍需進(jìn)一步深化和拓展：（1）宅基地資產(chǎn)化的概念尚未達(dá)成共識(shí)，仍需進(jìn)一步探討。（2）宅基地資產(chǎn)化的理論基礎(chǔ)亟待深化拓展?，F(xiàn)有研究對(duì)宅基地資產(chǎn)化的理論闡釋不足，理論研究滯后于宅基地資產(chǎn)化的實(shí)踐需求。（3）微觀村域尺度下宅基地價(jià)值測(cè)算的研究尚顯不足。當(dāng)前大部分研究是在借鑒城市土地價(jià)值測(cè)算方法的基礎(chǔ)上間接地對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)值進(jìn)行量化，或從市域、縣域等宏觀尺度上測(cè)算宅基地的平均價(jià)值，測(cè)算結(jié)果具有一定的局限性。（4）宅基地資產(chǎn)化對(duì)鄉(xiāng)村振興的作用機(jī)理與路徑有待深入研究。當(dāng)前針對(duì)宅基地資產(chǎn)化對(duì)策和路徑的研究頗豐，但關(guān)于宅基地資產(chǎn)化對(duì)鄉(xiāng)村振興的作用機(jī)理和路徑略顯不足。

5.2 研究展望

（1）宅基地資產(chǎn)化的概念內(nèi)涵研究。宅基地資產(chǎn)化研究的基礎(chǔ)是辨識(shí)其科學(xué)內(nèi)涵，已有研究從不同角度探討了宅基地資產(chǎn)化的概念，但并未形成統(tǒng)一的認(rèn)知。在未來研究過程中，需立足于宅基地制度改革歷程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，剖析不同歷史時(shí)期宅基地的產(chǎn)權(quán)功能和價(jià)值屬性，明晰其資產(chǎn)化的科學(xué)內(nèi)涵。宅基地資產(chǎn)化過程伴隨著宅基地保障功能和資產(chǎn)功能的矛盾運(yùn)動(dòng)，協(xié)調(diào)好其保障功能和資產(chǎn)功能，在保障農(nóng)民居住權(quán)利的基礎(chǔ)上，滿足農(nóng)戶對(duì)宅基地資產(chǎn)功能的利益訴求，是正確認(rèn)知宅基地資產(chǎn)化內(nèi)涵的基礎(chǔ)。

（2）宅基地資產(chǎn)化的基礎(chǔ)理論研究。宅基地資產(chǎn)化是鄉(xiāng)村地域多重資源要素整合的復(fù)雜過程，涉及管理學(xué)、地理學(xué)、土地科學(xué)等多學(xué)科多領(lǐng)域的交叉融合。在市場(chǎng)化、城鎮(zhèn)化和全球化的交互作用下，未來研究應(yīng)以服務(wù)鄉(xiāng)村振興為目標(biāo)，立足于農(nóng)村土地制度改革，著眼于鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展，從鄉(xiāng)村地域的綜合性、動(dòng)態(tài)性和區(qū)域性出發(fā)，綜合運(yùn)用產(chǎn)權(quán)理論、地租理論、人地關(guān)系理論、土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移理論等多學(xué)科基礎(chǔ)理論知識(shí)，深入探討宅基地“三權(quán)分置”的法理邏輯和“三權(quán)”的權(quán)能關(guān)系，深度挖掘宅基地資產(chǎn)化的科學(xué)內(nèi)涵和形成機(jī)理，深刻剖析宅基地資產(chǎn)化過程中鄉(xiāng)村“人—地—業(yè)”的作用關(guān)系，為面向國(guó)家戰(zhàn)略需求推動(dòng)農(nóng)村宅基地資產(chǎn)化提供理論支撐。

（3）村域微觀尺度下宅基地價(jià)值測(cè)算體系研究。宅基地價(jià)值測(cè)算是其資產(chǎn)化的重要基礎(chǔ)，對(duì)宅基地退出補(bǔ)償、宅基地增值收益分配等具有重要指導(dǎo)意義[2]。農(nóng)村宅基地及農(nóng)房的價(jià)值受到建筑成本、區(qū)位條件、宅基地利用狀況、農(nóng)戶主體特征等因素的綜合影響，即使在同一村域范圍內(nèi)的宅基地功能價(jià)值也千差萬(wàn)別。宅基地承載著與農(nóng)戶息息相關(guān)的醫(yī)療、養(yǎng)老、社會(huì)救助與福利等重要的社會(huì)保障功能，而其社會(huì)保障功能又受到區(qū)域政策和農(nóng)戶家庭人口數(shù)量的影響，從而呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。未來研究應(yīng)基于實(shí)地調(diào)查，從社會(huì)保障體系、宅基地區(qū)位條件及利用狀態(tài)、農(nóng)戶主體特征等方面入手，因地制宜構(gòu)建符合鄉(xiāng)村實(shí)際情況的宅基地價(jià)值測(cè)算體系，以精準(zhǔn)測(cè)算村域范圍內(nèi)宅基地功能價(jià)值，為宅基地有償退出、宅基地增值收益分配等提供科學(xué)依據(jù)。

（4）宅基地資產(chǎn)化對(duì)鄉(xiāng)村振興的作用機(jī)理與路徑研究。從國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略來看，推動(dòng)宅基地資源資產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約利用、農(nóng)民生活富裕的目標(biāo)成為必然趨勢(shì)，對(duì)推動(dòng)鄉(xiāng)村振興具有重要意義。2019年，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)小農(nóng)戶和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有機(jī)銜接的意見》指出，支持農(nóng)戶利用閑置農(nóng)房等發(fā)展觀光旅游、餐飲民宿、養(yǎng)生養(yǎng)老等項(xiàng)目。2021年，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》提出，完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地政策，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設(shè)用地。根據(jù)鄉(xiāng)村休閑觀光等產(chǎn)業(yè)分散布局的實(shí)際需要，探索靈活多樣的供地新方式。由此可見，國(guó)家出臺(tái)一系列政策文件，致力于為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供用地保障。當(dāng)前，以宅基地為載體的鄉(xiāng)村加工業(yè)、民宿、康養(yǎng)、農(nóng)家樂等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，在解決鄉(xiāng)村就業(yè)問題、增加農(nóng)民收入等方面發(fā)揮著重要作用，可見，宅基地資產(chǎn)化深刻影響著鄉(xiāng)村“人—地—業(yè)”的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。因此，未來研究應(yīng)以典型案例為研究切入點(diǎn)，進(jìn)一步探索宅基地資產(chǎn)化促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的作用機(jī)理和路徑，為穩(wěn)慎推進(jìn)宅基地制度改革和實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興建言獻(xiàn)策。