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        凈利潤(rùn)“五連降”、半數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目涉停工 投訴中天金融脫困難題待解

        2022-08-11 07:55:38
        證券市場(chǎng)紅周刊 2022年12期
        關(guān)鍵詞:金融

        在2021年業(yè)績(jī)巨虧的同時(shí),中天金融多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在逾期交付的質(zhì)疑。比如,今年3月,因地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目貴陽(yáng)國(guó)際金融中心未能按時(shí)交付,中天金融旗下子公司遭恒大人壽訴至法院。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn),近期半數(shù)“中天系”在建項(xiàng)目因停工或工程滯緩引發(fā)購(gòu)房者投訴。

        據(jù)《紅周刊》了解,為了脫困,中天金融正在出售子公司以緩解債務(wù)壓力,但面對(duì)龐大的債務(wù)規(guī)模,未來(lái)能否成功脫困仍存疑問。

        “西南陸家嘴”現(xiàn)交付風(fēng)波 “中天系”半數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目施工緩慢

        3月3日,一項(xiàng)關(guān)于“貴陽(yáng)第一在建高樓”的交付風(fēng)波,將中天金融旗下地產(chǎn)項(xiàng)目推至臺(tái)前。當(dāng)日,中天金融在公告中稱,恒大人壽以房屋買賣合同糾紛對(duì)其全資子公司中天城投貴陽(yáng)國(guó)際金融中心提起訴訟,要求返還全部交易價(jià)款19.16億元,并支付違約金2.87億元。

        據(jù)了解,恒大人壽曾于2020年與中天城投貴陽(yáng)國(guó)際金融中心簽訂購(gòu)房協(xié)議,購(gòu)買貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)部分酒店和酒店式公寓物業(yè)。因項(xiàng)目未能按期交付,恒大人壽近期向貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起了訴訟。

        陷入此次糾紛焦點(diǎn)的貴陽(yáng)國(guó)際金融中心,是中天金融旗下在建的重要商住地產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)349.27萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)投資198億元,標(biāo)榜打造“西南陸家嘴”。不過,歷經(jīng)8年開發(fā),項(xiàng)目仍未完工。集團(tuán)2021年中報(bào)顯示,項(xiàng)目計(jì)劃投資總金額已達(dá)174.19億元,建設(shè)進(jìn)度87.93%。

        “中天系”遭遇工程進(jìn)度質(zhì)疑的項(xiàng)目不止貴陽(yáng)國(guó)際金融中心?!都t周刊》發(fā)現(xiàn),目前中天金融主要在建項(xiàng)目共8個(gè),然而近半年來(lái),以中天·北城、中天悅曦府為代表的4個(gè)項(xiàng)目因施工停滯、工程進(jìn)度緩慢及無(wú)法辦理網(wǎng)簽等緣由屢遭購(gòu)房者投訴。

        距離貴陽(yáng)國(guó)際金融中心約10公里的中天·吾鄉(xiāng)便曾陷入停工風(fēng)波?!都t周刊》以購(gòu)房者身份咨詢貴陽(yáng)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人,其向《紅周刊》印證:“這個(gè)項(xiàng)目口碑不是很好,前段時(shí)間停工了三個(gè)月左右。現(xiàn)在別人來(lái)接手,開始慢慢復(fù)工了?!?/p>

        不過,同在貴陽(yáng)的另外幾處“中天系”項(xiàng)目工程仍然亟待推進(jìn)。比如,中天悅曦府項(xiàng)目近期便面臨多起投訴。3月18日,有購(gòu)房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱,“中天悅曦府無(wú)預(yù)售證違規(guī)賣房、收取定金并拒絕退還?!绷硗?,中天·北城項(xiàng)目的留言板投訴也有近10條。有購(gòu)房者稱自己一直正常交房貸,但工程自去年下半年以來(lái)一直處于無(wú)人施工狀態(tài),擔(dān)心對(duì)方無(wú)法按照合同約定日期2023年2月交付。

        事實(shí)上,工程進(jìn)度滯緩問題在“中天系”項(xiàng)目間變得日益凸顯?!都t周刊》發(fā)現(xiàn),截至2021年中,中天金融8個(gè)主要在建項(xiàng)目中,除了啟動(dòng)開發(fā)較早的未來(lái)方舟(河西)、貴陽(yáng)國(guó)際金融中心分別實(shí)現(xiàn)944.57萬(wàn)平方米、399.76萬(wàn)平方米的累計(jì)竣工面積,其余6個(gè)項(xiàng)目多為2018年以后開工,累計(jì)竣工面積均為零。

        各大爭(zhēng)議項(xiàng)目背后的主體公司同樣面臨重重困境?!都t周刊》梳理發(fā)現(xiàn),中天·北城的項(xiàng)目開發(fā)主體公司為貴州中天浩晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,其直接控股股東為貴州中天貴鋁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“中天貴鋁”),而據(jù)企查查顯示,2019年7月至2022年7月,中天貴鋁約2億元數(shù)額股權(quán)為凍結(jié)狀態(tài)。

        中天悅曦府的項(xiàng)目主體公司貴陽(yáng)南明中天城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“貴陽(yáng)南明中天城投”)也存在商品房銷售合同糾紛、票據(jù)糾紛等,在企查查APP上顯示多條風(fēng)險(xiǎn)提示信息。今年3月,貴陽(yáng)南明中天城投被貴陽(yáng)市南明區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人,執(zhí)行標(biāo)的金額20.6萬(wàn)元。

        凈利潤(rùn)五連降 轉(zhuǎn)型金融業(yè)資金鏈承壓

        項(xiàng)目開發(fā)“低周轉(zhuǎn)”的背后,中天金融已然“錢緊”。1月28日,中天金融發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告,因計(jì)入損益的借款費(fèi)用較上年同期增加、房地產(chǎn)銷售毛利下降、投資的資產(chǎn)端業(yè)務(wù)形成較大的減值損失等原因,期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈虧損25億元-40億元,同比下降537.15%-799.45%。

        遭遇業(yè)績(jī)大跳水的中天金融隨即迎來(lái)深交所問詢函,要求公司就截至目前有息債務(wù)情況,是否存在債務(wù)逾期記錄及預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)提情況等進(jìn)行說(shuō)明。歷經(jīng)3次延期,中天金融到3月23日終于做階段性答復(fù),但尚未披露有息債務(wù)情況。

        不過,從公司此前已披露的負(fù)債情況看,中天金融正面臨資金流動(dòng)性緊張的問題。截至2021年第三季度,公司總資產(chǎn)1600億元,負(fù)債總額達(dá)1386億元,其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債245.29億元,而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為25.82億元,兩者差距巨大。

        另?yè)?jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì),目前中天金融存續(xù)債券6只,存續(xù)規(guī)模81.5億元。其中,今年至明年3月到期規(guī)模的債券5只,截至3月25日的規(guī)模為69.5億元,在此期間,公司將面臨存續(xù)債務(wù)的集中兌付。

        布局金融板塊6年,盈利結(jié)果欠佳的中天金融顯然未能順利轉(zhuǎn)型。2015年,明確進(jìn)行“大金融”領(lǐng)域布局的中天金融開始啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)。后續(xù)幾年間,參與設(shè)立百安互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)、拿下海際證券控股權(quán),間接持有中融人壽,發(fā)起設(shè)立貴州第一只公募基金“中天友山”,中天金融實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)、券商、基金和普惠金融業(yè)務(wù)全覆蓋。期間中天金融一度與大股東金世旗產(chǎn)投開展“非金融類業(yè)務(wù)資產(chǎn)過戶”,試圖將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離上市公司。

        然而目前看來(lái),金融業(yè)務(wù)并未增厚其業(yè)績(jī)。《紅周刊》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),中天金融近5年深陷增收不增利困境。

        2017年至2020年,中天金融營(yíng)業(yè)總收入從172.64億元緩慢增至234.37億元,歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)則從20.82億元連降至5.72億元,凈利潤(rùn)增速四連降。到2021年,中天金融不僅“五連降”,還巨額虧損。

        另?yè)?jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì),盡管自2020年以來(lái)中天金融的金融類業(yè)務(wù)營(yíng)收“反超”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但在盈利貢獻(xiàn)上,目前房地產(chǎn)板塊仍是上市公司的主力。中天金融發(fā)布的一份《中天城投集團(tuán)有限公司2021年1-8月審計(jì)報(bào)告》顯示,2021年前8個(gè)月,其地產(chǎn)平臺(tái)中天城投實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3.74億元,對(duì)比上市公司去年前三季度-8.7億元的歸母凈利潤(rùn),其地產(chǎn)平臺(tái)仍然發(fā)揮盈利支撐作用。

        作為昔日貴州省規(guī)模最大的老牌上市房企中天金融為何追求“去地產(chǎn)化”、大刀闊斧轉(zhuǎn)戰(zhàn)金融類業(yè)務(wù)?IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《紅周刊》表示,其可以歸結(jié)為兩個(gè)原因,“一是公司認(rèn)識(shí)到做房地產(chǎn)雖然具備區(qū)域優(yōu)勢(shì),但也面臨增長(zhǎng)的天花板問題,需要盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和尋找第二增長(zhǎng)曲線,而且轉(zhuǎn)型金融有利于跨區(qū)域?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展;二是目前國(guó)企和央企的大趨勢(shì)是退出地產(chǎn)行業(yè),轉(zhuǎn)型金融是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要?!?h3>“三角債”待紓解 剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)前途未明

        事實(shí)上,地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程滯緩、上市公司利潤(rùn)失色,業(yè)內(nèi)人士常將其與中天金融的“去地產(chǎn)化”動(dòng)作相聯(lián)系。近期關(guān)于中天·北城項(xiàng)目停工的領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴中便有購(gòu)房者指出,“中天集團(tuán)將中天城投全部股權(quán)出售于一家浙江房開公司,直至目前為止工程進(jìn)度緩慢,很擔(dān)心會(huì)爛尾?!?/p>

        中天金融其實(shí)早年便施行過“賣地產(chǎn)、買保險(xiǎn)”操作,不過后遺癥延續(xù)至今。2018年,為獲得華夏人壽控股權(quán),中天金融將中天城投100%股權(quán)過戶給大股東金世旗產(chǎn)投,并預(yù)備將246億元交易現(xiàn)金全部用以支付購(gòu)買華夏人壽的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。不過,這番資產(chǎn)騰挪在同年年底即回到原點(diǎn)。

        而自2021年8月以來(lái),關(guān)于中天城投的出售工作再度被中天金融納入議程。數(shù)月下來(lái),該地產(chǎn)平臺(tái)的交易對(duì)象由佳源創(chuàng)盛變更為佳源創(chuàng)盛及上海杰忠聯(lián)合聯(lián)合受讓,交易價(jià)格亦由早期的180億元降至89億元,分為三期支付。不過,中天金融在收到首筆轉(zhuǎn)讓資金后,本該于今年1月收到的第二筆29.59億元資金被“拖欠”至今。

        與此同時(shí),債臺(tái)高筑的中天金融需要出售資產(chǎn)回血?!都t周刊》了解到,作為中天金融的主要債權(quán)人之一,截至1月14日,平安銀行惠州分行向中天金融承接的融資余額已達(dá)67億元。而為向融資事項(xiàng)提供增信,中天金融將全資子公司中天城投89%的股權(quán)質(zhì)押給了平安銀行惠州分行。

        3月10日平安銀行舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,副行長(zhǎng)郭世邦曾對(duì)此做出回應(yīng),表示其與企業(yè)達(dá)成了一致的方案,明確了相關(guān)還款來(lái)源于增信措施。據(jù)介紹,中天金融與佳源創(chuàng)盛之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬實(shí),因?yàn)槟壳爸刑旖鹑谝呀?jīng)收到了15.8億元的首期款,其中13億元還給了平安銀行。

        這或許意味著,目前看來(lái)“股權(quán)質(zhì)押”狀態(tài)的中天城投能否順利出售給“佳源系”并收回處置款項(xiàng),將成為中天金融緩解短期流動(dòng)性危機(jī)的重要因素。對(duì)于中天金融能否就此脫困,《紅周刊》致電上市公司董秘,其表示,“目前中天金融的地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未出盡,仍奉行‘地產(chǎn)+金融雙主業(yè)模式”。

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