熊穎

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，特別強(qiáng)調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局、央行等五部委也相繼發(fā)聲?！肮膭?lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。”

對(duì)于政策的回暖，資本市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，而房地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)卻更為平靜。地產(chǎn)人士表示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還需要后續(xù)更為具體的政策落地，才能緩解整個(gè)行業(yè)的悲觀情緒。雖然政策放松，但整個(gè)行業(yè)還是會(huì)尊重市場(chǎng)的選擇。

政策回暖但一線仍難言樂(lè)觀 市場(chǎng)期待更落地的政策出臺(tái)

針對(duì)監(jiān)管層的這些政策發(fā)聲，《紅周刊》采訪多位上市房企員工，來(lái)感知房地產(chǎn)一線的溫度。但從整體采訪的回饋看，雖然大家對(duì)發(fā)聲都持歡迎態(tài)度，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀認(rèn)知還沒(méi)有改觀，難言樂(lè)觀和信心。

一位TOP20房企投資部員工劉陸（化名）向《紅周刊》表示，各部委的表態(tài)還是以“穩(wěn)”為主，但房地產(chǎn)不能指望這“一針”就“起死回生”，目前看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)與往常一樣。金融政策方面鼓勵(lì)“大吃小”抵抗風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是希望在內(nèi)部?jī)?yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)以及負(fù)債問(wèn)題，避免股價(jià)低迷被外資做空抄底。

提到外資做空，確實(shí)曾有房企遭遇過(guò)。3月14日，瑞銀發(fā)布了針對(duì)旭輝控股集團(tuán)的做空研報(bào)，將其股票評(píng)級(jí)從“買(mǎi)入”降至“中性”。其報(bào)告中，旭輝控股大量項(xiàng)目為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且合作對(duì)象多為民營(yíng)企業(yè)，可能存在資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。而做空?qǐng)?bào)告也讓旭輝控股集團(tuán)當(dāng)天股價(jià)“蒸發(fā)”近20%。

“上述利好政策還未能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒，我們也期待后續(xù)能有落地的政策出臺(tái)?！蹦硣?guó)企背景的地產(chǎn)投拓崗人士對(duì)《紅周刊》表示。

而翰智庫(kù)于近期召開(kāi)的百人電話會(huì)議中表示，在其調(diào)研的150名左右房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，對(duì)行業(yè)的態(tài)度仍較為悲觀，短期內(nèi)持悲觀態(tài)度占比為50%，短期內(nèi)中性占比為27%，只有19%持樂(lè)觀態(tài)度。

劉陸指出，房企人士較為普遍的悲觀情緒主要還是來(lái)源于市場(chǎng)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要受來(lái)自宏觀調(diào)控的影響，還有疫情的影響?；嘏恼哌€未真正傳達(dá)到一線。

某頭部房企高管周宇（化名）也向《紅周刊》分析表示，行業(yè)政策回暖，但是開(kāi)發(fā)商仍舊信心不足的根本原因，主要來(lái)源于三個(gè)方面：

第一，雖然近十幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控一直都有，但是最近一波的政策收緊和回暖和以往的調(diào)控不同，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上連帶著房地產(chǎn)需求向上的大前提已不存在。

第二，行業(yè)拐點(diǎn)出現(xiàn)疊加。年輕人結(jié)婚和生育率的下滑一定程度上影響了購(gòu)房需求，進(jìn)而影響房企的拿地信心;加之，居民杠桿率較高，影響消費(fèi)和投資，房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生轉(zhuǎn)變;再疊加疫情所帶來(lái)的多重不確定因素。

第三，2021年房地產(chǎn)政策收緊較厲害，以恒大為首的部分TOP30強(qiáng)的大中小房企都出現(xiàn)了不同程度的流動(dòng)性問(wèn)題，流動(dòng)性問(wèn)題所帶來(lái)的爆雷以及后遺癥也讓房企意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，開(kāi)始主動(dòng)縮表，即加大賣(mài)房、加速回款力度，償還債務(wù)，把負(fù)債率降下來(lái)。

并購(gòu)貸政策門(mén)檻降低 但企業(yè)仍會(huì)根據(jù)市場(chǎng)去做選擇

那么，市場(chǎng)期待的，后續(xù)具體政策措施，哪些領(lǐng)域有可能是落地重點(diǎn)呢？

中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政向《紅周刊》表示，本次會(huì)議當(dāng)中精準(zhǔn)提及“房地產(chǎn)企業(yè)”，是因?yàn)榉科笫欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的最重要主體，目前房企的風(fēng)險(xiǎn)是最大風(fēng)險(xiǎn)。房企爆雷量之大是之前多種調(diào)整政策下的產(chǎn)物，解決房企爆雷問(wèn)題最快方案無(wú)非是快速去化產(chǎn)品變現(xiàn)和滿足房企足額融資需求，這次政策是否能夠?qū)崿F(xiàn)，還有待觀察。

此外，根據(jù)各部委發(fā)聲可以發(fā)現(xiàn)，化解房企風(fēng)險(xiǎn)是此輪被反復(fù)提及的重點(diǎn)內(nèi)容。在此之前，2021年末，曾有化解房企風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)政策出臺(tái)。

在2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并提出對(duì)于兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的“三道紅線”。

3月16日，銀保監(jiān)會(huì)又重新強(qiáng)調(diào)，“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！?/p>

鄧明政認(rèn)為，本次會(huì)議特別提及支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，這必然加速房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組，穩(wěn)者上，險(xiǎn)者讓，讓行業(yè)集中度越來(lái)越高。

劉陸也認(rèn)為，后續(xù)并購(gòu)貸政策會(huì)逐步加強(qiáng)?！澳壳懊黠@可以感受到，門(mén)檻降低了，有機(jī)構(gòu)給你做方案了，估計(jì)未來(lái)會(huì)更加放開(kāi)一些，而且額度也會(huì)相對(duì)應(yīng)的加大一些。”

雖然并購(gòu)貸政策實(shí)施至今已有近3個(gè)月時(shí)間。但據(jù)劉陸介紹，并購(gòu)貸政策至今還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，或者說(shuō)政策本身是有門(mén)檻的，鼓勵(lì)的是大吃小，這意味著本身企業(yè)不夠大和不夠優(yōu)質(zhì)的（并購(gòu)貸）難獲批，標(biāo)的物不夠優(yōu)質(zhì)的不獲批。

另一位深圳區(qū)域的房企人士也向《紅周刊》表示，此前大家都預(yù)測(cè)，房企爆雷后，今年上半年會(huì)出現(xiàn)大量的收并購(gòu)項(xiàng)目，但實(shí)際上目前收并購(gòu)項(xiàng)目較少，且很多爆雷房企放出來(lái)的項(xiàng)目并不優(yōu)質(zhì)，而是不良資產(chǎn)，收并購(gòu)困難很大。

據(jù)一位房企人士介紹，之所以出現(xiàn)政策落地和實(shí)際預(yù)期效果存在一定差異，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的收并購(gòu)絕大部分還是市場(chǎng)行為，不是相關(guān)利好政策能夠決定的，因?yàn)楸举|(zhì)上在于，虧損的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有企業(yè)會(huì)做。

資本市場(chǎng)與地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)矛盾 3～4月或是超配地產(chǎn)藍(lán)籌的時(shí)間窗口

雖然利好政策還沒(méi)有完全傳達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)一線，但資本市場(chǎng)卻反應(yīng)熱烈，近期房地產(chǎn)板塊的股價(jià)表現(xiàn)趨于活躍。而回看這輪市場(chǎng)的下殺中，房地產(chǎn)行業(yè)也是最抗跌的板塊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，3月16日會(huì)議召開(kāi)至今（3月24日），A股和港股內(nèi)房股普遍上漲，其中陽(yáng)光城漲幅高達(dá)85.92%，龍光集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等房企的區(qū)間漲幅也在50%左右。而從公司屬性來(lái)看，比起國(guó)企央企，民營(yíng)房企的股價(jià)提振更加明顯（見(jiàn)附表）。

利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)告訴《紅周刊》，近期國(guó)企央企股價(jià)提振較弱，原因在于，此前國(guó)企央企的融資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)提前在股價(jià)上有所體現(xiàn)。當(dāng)前部分房企高漲幅的原因在于，原來(lái)股價(jià)跌過(guò)頭了，現(xiàn)在出現(xiàn)恢復(fù)性反彈。但股價(jià)上漲不代表基本面恢復(fù)，或許危機(jī)依然延續(xù)。比如，據(jù)澎湃新聞3月24日?qǐng)?bào)道，某頭部房企準(zhǔn)備在近期與債券持有人召開(kāi)溝通會(huì)，商討展期方案。債務(wù)展期在一定程度上反映出了公司的資金鏈緊張情況。

深諳地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)經(jīng)知名博主@朱酒也向《紅周刊》表示，房企的高漲幅成因，有些是因?yàn)榇饲跋碌^(guò)多后反彈，有些則是有資金在炒。

中信證券研究報(bào)告指出，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價(jià)量變化而波動(dòng)，而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌?，F(xiàn)在看來(lái)，政策手段足以推動(dòng)基本面見(jiàn)底反彈，而信用風(fēng)險(xiǎn)之下政策介入的意愿也達(dá)到了最高點(diǎn)。我們認(rèn)為，2022年3～4月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍(lán)籌的重要時(shí)間。

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）

附表3.16穩(wěn)定發(fā)展會(huì)議后房企區(qū)間漲幅排行榜