熊穎

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，特別強調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外匯局、央行等五部委也相繼發(fā)聲?！肮膭顧C構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目”“今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件?！?/p>

對于政策的回暖，資本市場反應(yīng)熱烈，而房地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)卻更為平靜。地產(chǎn)人士表示，整個房地產(chǎn)行業(yè)還需要后續(xù)更為具體的政策落地，才能緩解整個行業(yè)的悲觀情緒。雖然政策放松，但整個行業(yè)還是會尊重市場的選擇。

政策回暖但一線仍難言樂觀 市場期待更落地的政策出臺

針對監(jiān)管層的這些政策發(fā)聲，《紅周刊》采訪多位上市房企員工，來感知房地產(chǎn)一線的溫度。但從整體采訪的回饋看，雖然大家對發(fā)聲都持歡迎態(tài)度，但對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀認(rèn)知還沒有改觀，難言樂觀和信心。

一位TOP20房企投資部員工劉陸（化名）向《紅周刊》表示，各部委的表態(tài)還是以“穩(wěn)”為主，但房地產(chǎn)不能指望這“一針”就“起死回生”，目前看整個房地產(chǎn)市場與往常一樣。金融政策方面鼓勵“大吃小”抵抗風(fēng)險，應(yīng)該是希望在內(nèi)部優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)以及負(fù)債問題，避免股價低迷被外資做空抄底。

提到外資做空，確實曾有房企遭遇過。3月14日，瑞銀發(fā)布了針對旭輝控股集團的做空研報，將其股票評級從“買入”降至“中性”。其報告中，旭輝控股大量項目為合作開發(fā)項目，且合作對象多為民營企業(yè)，可能存在資金鏈斷裂風(fēng)險。而做空報告也讓旭輝控股集團當(dāng)天股價“蒸發(fā)”近20%。

“上述利好政策還未能改變房地產(chǎn)市場的悲觀情緒，我們也期待后續(xù)能有落地的政策出臺。”某國企背景的地產(chǎn)投拓崗人士對《紅周刊》表示。

而翰智庫于近期召開的百人電話會議中表示，在其調(diào)研的150名左右房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，對行業(yè)的態(tài)度仍較為悲觀，短期內(nèi)持悲觀態(tài)度占比為50%，短期內(nèi)中性占比為27%，只有19%持樂觀態(tài)度。

劉陸指出，房企人士較為普遍的悲觀情緒主要還是來源于市場，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不僅要受來自宏觀調(diào)控的影響，還有疫情的影響。回暖的政策還未真正傳達(dá)到一線。

某頭部房企高管周宇（化名）也向《紅周刊》分析表示，行業(yè)政策回暖，但是開發(fā)商仍舊信心不足的根本原因，主要來源于三個方面：

第一，雖然近十幾年來房地產(chǎn)調(diào)控一直都有，但是最近一波的政策收緊和回暖和以往的調(diào)控不同，經(jīng)濟持續(xù)向上連帶著房地產(chǎn)需求向上的大前提已不存在。

第二，行業(yè)拐點出現(xiàn)疊加。年輕人結(jié)婚和生育率的下滑一定程度上影響了購房需求，進(jìn)而影響房企的拿地信心;加之，居民杠桿率較高，影響消費和投資，房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生轉(zhuǎn)變;再疊加疫情所帶來的多重不確定因素。

第三，2021年房地產(chǎn)政策收緊較厲害，以恒大為首的部分TOP30強的大中小房企都出現(xiàn)了不同程度的流動性問題，流動性問題所帶來的爆雷以及后遺癥也讓房企意識到問題的嚴(yán)重性，開始主動縮表，即加大賣房、加速回款力度，償還債務(wù)，把負(fù)債率降下來。

并購貸政策門檻降低 但企業(yè)仍會根據(jù)市場去做選擇

那么，市場期待的，后續(xù)具體政策措施，哪些領(lǐng)域有可能是落地重點呢？

中房商學(xué)院副院長鄧明政向《紅周刊》表示，本次會議當(dāng)中精準(zhǔn)提及“房地產(chǎn)企業(yè)”，是因為房企是房地產(chǎn)市場當(dāng)中的最重要主體，目前房企的風(fēng)險是最大風(fēng)險。房企爆雷量之大是之前多種調(diào)整政策下的產(chǎn)物，解決房企爆雷問題最快方案無非是快速去化產(chǎn)品變現(xiàn)和滿足房企足額融資需求，這次政策是否能夠?qū)崿F(xiàn)，還有待觀察。

此外，根據(jù)各部委發(fā)聲可以發(fā)現(xiàn)，化解房企風(fēng)險是此輪被反復(fù)提及的重點內(nèi)容。在此之前，2021年末，曾有化解房企風(fēng)險的相關(guān)政策出臺。

在2021年12月，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，并提出對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的“三道紅線”。

3月16日，銀保監(jiān)會又重新強調(diào)，“鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目?！?/p>

鄧明政認(rèn)為，本次會議特別提及支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資，這必然加速房地產(chǎn)行業(yè)并購重組，穩(wěn)者上，險者讓，讓行業(yè)集中度越來越高。

劉陸也認(rèn)為，后續(xù)并購貸政策會逐步加強?！澳壳懊黠@可以感受到，門檻降低了，有機構(gòu)給你做方案了，估計未來會更加放開一些，而且額度也會相對應(yīng)的加大一些。”

雖然并購貸政策實施至今已有近3個月時間。但據(jù)劉陸介紹，并購貸政策至今還沒有達(dá)到預(yù)期效果，或者說政策本身是有門檻的，鼓勵的是大吃小，這意味著本身企業(yè)不夠大和不夠優(yōu)質(zhì)的（并購貸）難獲批，標(biāo)的物不夠優(yōu)質(zhì)的不獲批。

另一位深圳區(qū)域的房企人士也向《紅周刊》表示，此前大家都預(yù)測，房企爆雷后，今年上半年會出現(xiàn)大量的收并購項目，但實際上目前收并購項目較少，且很多爆雷房企放出來的項目并不優(yōu)質(zhì)，而是不良資產(chǎn)，收并購困難很大。

據(jù)一位房企人士介紹，之所以出現(xiàn)政策落地和實際預(yù)期效果存在一定差異，是因為房地產(chǎn)的收并購絕大部分還是市場行為，不是相關(guān)利好政策能夠決定的，因為本質(zhì)上在于，虧損的買賣沒有企業(yè)會做。

資本市場與地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)矛盾 3～4月或是超配地產(chǎn)藍(lán)籌的時間窗口

雖然利好政策還沒有完全傳達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)一線，但資本市場卻反應(yīng)熱烈，近期房地產(chǎn)板塊的股價表現(xiàn)趨于活躍。而回看這輪市場的下殺中，房地產(chǎn)行業(yè)也是最抗跌的板塊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，3月16日會議召開至今（3月24日），A股和港股內(nèi)房股普遍上漲，其中陽光城漲幅高達(dá)85.92%，龍光集團、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團、信達(dá)地產(chǎn)等房企的區(qū)間漲幅也在50%左右。而從公司屬性來看，比起國企央企，民營房企的股價提振更加明顯（見附表）。

利檀投資董事長陳昊揚告訴《紅周刊》，近期國企央企股價提振較弱，原因在于，此前國企央企的融資優(yōu)勢已經(jīng)提前在股價上有所體現(xiàn)。當(dāng)前部分房企高漲幅的原因在于，原來股價跌過頭了，現(xiàn)在出現(xiàn)恢復(fù)性反彈。但股價上漲不代表基本面恢復(fù)，或許危機依然延續(xù)。比如，據(jù)澎湃新聞3月24日報道，某頭部房企準(zhǔn)備在近期與債券持有人召開溝通會，商討展期方案。債務(wù)展期在一定程度上反映出了公司的資金鏈緊張情況。

深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒也向《紅周刊》表示，房企的高漲幅成因，有些是因為此前下跌過多后反彈，有些則是有資金在炒。

中信證券研究報告指出，從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價量變化而波動，而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌?，F(xiàn)在看來，政策手段足以推動基本面見底反彈，而信用風(fēng)險之下政策介入的意愿也達(dá)到了最高點。我們認(rèn)為，2022年3～4月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍(lán)籌的重要時間。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）

附表3.16穩(wěn)定發(fā)展會議后房企區(qū)間漲幅排行榜