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        地產(chǎn)行業(yè)期待更落地的政策 3、4月或是配置地產(chǎn)藍籌的時間窗口

        2022-08-11 23:40:03熊穎
        證券市場紅周刊 2022年12期
        關(guān)鍵詞:優(yōu)質(zhì)政策

        熊穎

        3月16日,國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議,特別強調(diào),關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時研究和提出有力有效地防范化解風險應(yīng)對方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后,銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外匯局、央行等五部委也相繼發(fā)聲?!肮膭顧C構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款,重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目”“今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件?!?/p>

        對于政策的回暖,資本市場反應(yīng)熱烈,而房地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)卻更為平靜。地產(chǎn)人士表示,整個房地產(chǎn)行業(yè)還需要后續(xù)更為具體的政策落地,才能緩解整個行業(yè)的悲觀情緒。雖然政策放松,但整個行業(yè)還是會尊重市場的選擇。

        政策回暖但一線仍難言樂觀 市場期待更落地的政策出臺

        針對監(jiān)管層的這些政策發(fā)聲,《紅周刊》采訪多位上市房企員工,來感知房地產(chǎn)一線的溫度。但從整體采訪的回饋看,雖然大家對發(fā)聲都持歡迎態(tài)度,但對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀認知還沒有改觀,難言樂觀和信心。

        一位TOP20房企投資部員工劉陸(化名)向《紅周刊》表示,各部委的表態(tài)還是以“穩(wěn)”為主,但房地產(chǎn)不能指望這“一針”就“起死回生”,目前看整個房地產(chǎn)市場與往常一樣。金融政策方面鼓勵“大吃小”抵抗風險,應(yīng)該是希望在內(nèi)部優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)以及負債問題,避免股價低迷被外資做空抄底。

        提到外資做空,確實曾有房企遭遇過。3月14日,瑞銀發(fā)布了針對旭輝控股集團的做空研報,將其股票評級從“買入”降至“中性”。其報告中,旭輝控股大量項目為合作開發(fā)項目,且合作對象多為民營企業(yè),可能存在資金鏈斷裂風險。而做空報告也讓旭輝控股集團當天股價“蒸發(fā)”近20%。

        “上述利好政策還未能改變房地產(chǎn)市場的悲觀情緒,我們也期待后續(xù)能有落地的政策出臺。”某國企背景的地產(chǎn)投拓崗人士對《紅周刊》表示。

        而翰智庫于近期召開的百人電話會議中表示,在其調(diào)研的150名左右房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員,對行業(yè)的態(tài)度仍較為悲觀,短期內(nèi)持悲觀態(tài)度占比為50%,短期內(nèi)中性占比為27%,只有19%持樂觀態(tài)度。

        劉陸指出,房企人士較為普遍的悲觀情緒主要還是來源于市場,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不僅要受來自宏觀調(diào)控的影響,還有疫情的影響?;嘏恼哌€未真正傳達到一線。

        某頭部房企高管周宇(化名)也向《紅周刊》分析表示,行業(yè)政策回暖,但是開發(fā)商仍舊信心不足的根本原因,主要來源于三個方面:

        第一,雖然近十幾年來房地產(chǎn)調(diào)控一直都有,但是最近一波的政策收緊和回暖和以往的調(diào)控不同,經(jīng)濟持續(xù)向上連帶著房地產(chǎn)需求向上的大前提已不存在。

        第二,行業(yè)拐點出現(xiàn)疊加。年輕人結(jié)婚和生育率的下滑一定程度上影響了購房需求,進而影響房企的拿地信心;加之,居民杠桿率較高,影響消費和投資,房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生轉(zhuǎn)變;再疊加疫情所帶來的多重不確定因素。

        第三,2021年房地產(chǎn)政策收緊較厲害,以恒大為首的部分TOP30強的大中小房企都出現(xiàn)了不同程度的流動性問題,流動性問題所帶來的爆雷以及后遺癥也讓房企意識到問題的嚴重性,開始主動縮表,即加大賣房、加速回款力度,償還債務(wù),把負債率降下來。

        并購貸政策門檻降低 但企業(yè)仍會根據(jù)市場去做選擇

        那么,市場期待的,后續(xù)具體政策措施,哪些領(lǐng)域有可能是落地重點呢?

        中房商學(xué)院副院長鄧明政向《紅周刊》表示,本次會議當中精準提及“房地產(chǎn)企業(yè)”,是因為房企是房地產(chǎn)市場當中的最重要主體,目前房企的風險是最大風險。房企爆雷量之大是之前多種調(diào)整政策下的產(chǎn)物,解決房企爆雷問題最快方案無非是快速去化產(chǎn)品變現(xiàn)和滿足房企足額融資需求,這次政策是否能夠?qū)崿F(xiàn),還有待觀察。

        此外,根據(jù)各部委發(fā)聲可以發(fā)現(xiàn),化解房企風險是此輪被反復(fù)提及的重點內(nèi)容。在此之前,2021年末,曾有化解房企風險的相關(guān)政策出臺。

        在2021年12月,央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目,并提出對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款,暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的“三道紅線”。

        3月16日,銀保監(jiān)會又重新強調(diào),“鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款,重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。”

        鄧明政認為,本次會議特別提及支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資,這必然加速房地產(chǎn)行業(yè)并購重組,穩(wěn)者上,險者讓,讓行業(yè)集中度越來越高。

        劉陸也認為,后續(xù)并購貸政策會逐步加強?!澳壳懊黠@可以感受到,門檻降低了,有機構(gòu)給你做方案了,估計未來會更加放開一些,而且額度也會相對應(yīng)的加大一些?!?/p>

        雖然并購貸政策實施至今已有近3個月時間。但據(jù)劉陸介紹,并購貸政策至今還沒有達到預(yù)期效果,或者說政策本身是有門檻的,鼓勵的是大吃小,這意味著本身企業(yè)不夠大和不夠優(yōu)質(zhì)的(并購貸)難獲批,標的物不夠優(yōu)質(zhì)的不獲批。

        另一位深圳區(qū)域的房企人士也向《紅周刊》表示,此前大家都預(yù)測,房企爆雷后,今年上半年會出現(xiàn)大量的收并購項目,但實際上目前收并購項目較少,且很多爆雷房企放出來的項目并不優(yōu)質(zhì),而是不良資產(chǎn),收并購困難很大。

        據(jù)一位房企人士介紹,之所以出現(xiàn)政策落地和實際預(yù)期效果存在一定差異,是因為房地產(chǎn)的收并購絕大部分還是市場行為,不是相關(guān)利好政策能夠決定的,因為本質(zhì)上在于,虧損的買賣沒有企業(yè)會做。

        資本市場與地產(chǎn)行業(yè)反應(yīng)矛盾 3~4月或是超配地產(chǎn)藍籌的時間窗口

        雖然利好政策還沒有完全傳達到房地產(chǎn)行業(yè)一線,但資本市場卻反應(yīng)熱烈,近期房地產(chǎn)板塊的股價表現(xiàn)趨于活躍。而回看這輪市場的下殺中,房地產(chǎn)行業(yè)也是最抗跌的板塊。

        Wind數(shù)據(jù)顯示,3月16日會議召開至今(3月24日),A股和港股內(nèi)房股普遍上漲,其中陽光城漲幅高達85.92%,龍光集團、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股集團、信達地產(chǎn)等房企的區(qū)間漲幅也在50%左右。而從公司屬性來看,比起國企央企,民營房企的股價提振更加明顯(見附表)。

        利檀投資董事長陳昊揚告訴《紅周刊》,近期國企央企股價提振較弱,原因在于,此前國企央企的融資優(yōu)勢已經(jīng)提前在股價上有所體現(xiàn)。當前部分房企高漲幅的原因在于,原來股價跌過頭了,現(xiàn)在出現(xiàn)恢復(fù)性反彈。但股價上漲不代表基本面恢復(fù),或許危機依然延續(xù)。比如,據(jù)澎湃新聞3月24日報道,某頭部房企準備在近期與債券持有人召開溝通會,商討展期方案。債務(wù)展期在一定程度上反映出了公司的資金鏈緊張情況。

        深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒也向《紅周刊》表示,房企的高漲幅成因,有些是因為此前下跌過多后反彈,有些則是有資金在炒。

        中信證券研究報告指出,從歷史經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)股并不是跟隨基本面價量變化而波動,而是跟隨政策松緊預(yù)期起落而漲跌?,F(xiàn)在看來,政策手段足以推動基本面見底反彈,而信用風險之下政策介入的意愿也達到了最高點。我們認為,2022年3~4月是繼續(xù)超配地產(chǎn)藍籌的重要時間。

        (本文提及個股僅做分析,不做投資建議。)

        附表3.16穩(wěn)定發(fā)展會議后房企區(qū)間漲幅排行榜

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