劉 寧，孫佳怡

(沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110168)

在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)緊密，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策體系逐漸完善，房屋質(zhì)量也在逐年提升，居民消費(fèi)觀念日益成熟，但在發(fā)展過(guò)程中，房?jī)r(jià)過(guò)度上漲、市場(chǎng)熱度逐年提高、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題仍亟待解決。盡管政府已經(jīng)發(fā)布了一系列相關(guān)政策以控制房?jī)r(jià)，但市場(chǎng)對(duì)其的反應(yīng)仍未達(dá)到預(yù)期。

如何科學(xué)分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，厘清影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜因素，正確預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，模擬相關(guān)調(diào)控政策的實(shí)施效果，已然成為人們研究的重點(diǎn)課題之一。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入探究，重點(diǎn)分析影響房?jī)r(jià)的相關(guān)因素權(quán)重，并通過(guò)仿真實(shí)驗(yàn)合理有效預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，模擬宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)宏觀調(diào)控政策具有重要的指導(dǎo)意義。

許路遙[1]采用定性分析的方法探討了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題及調(diào)控政策失靈的原因。岳茜玫[2]從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角對(duì)房地產(chǎn)稅改革提出建議，指出房產(chǎn)稅改革應(yīng)實(shí)現(xiàn)制度建設(shè)與滿足收入并行的政策目標(biāo)，兼顧改革的短期影響和長(zhǎng)期效應(yīng)。況迪等[3]以系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制協(xié)助相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目更好地進(jìn)行成本控制。雷文[4]利用博弈競(jìng)爭(zhēng)模型分析了政府和房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的雙頭壟斷的戰(zhàn)略選擇。倪鵬飛[5]在新經(jīng)濟(jì)地理理論模型的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入宏觀貨幣政策變量，并通過(guò)基準(zhǔn)回歸分析，添加交互項(xiàng)，探究了房?jī)r(jià)差異化的影響因素以及貨幣政策影響房?jī)r(jià)差異化的機(jī)制。

筆者運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)相關(guān)理論，以沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)作為主要研究對(duì)象，重點(diǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與要素之間的關(guān)聯(lián)及影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的程度，再通過(guò)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)Anylogic軟件將調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)的影響進(jìn)行定量分析，為房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供理論支撐，為政府調(diào)控提供可行性建議。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的構(gòu)建

1.因果關(guān)系回路圖

房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型內(nèi)各因素之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、相互影響，任意一個(gè)因素的變化都將引發(fā)一系列的反應(yīng)。從城市人口、城市經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、房?jī)r(jià)等多方面考慮，結(jié)合《沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和知網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，選擇40個(gè)變量添加到模型內(nèi)，以模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部因素的因果反饋關(guān)系。

城市人口的因果關(guān)系圖(見圖1)為正因果關(guān)系回路。城市經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)(見圖2)體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)相互依存、相互促進(jìn)。市場(chǎng)需求子系統(tǒng)(見圖3)顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的過(guò)程。在自由市場(chǎng)中，對(duì)商品房的需求越大，房?jī)r(jià)就越高，房?jī)r(jià)收入比也會(huì)隨之增大，有效需求就會(huì)相對(duì)降低。市場(chǎng)供給子系統(tǒng)(見圖4)表示自由市場(chǎng)狀態(tài)下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，供給的增加會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格下跌，利潤(rùn)減少，市場(chǎng)供給也會(huì)相對(duì)減少。

圖1 城市人口子系統(tǒng)

圖2 城市經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)

圖3 市場(chǎng)需求子系統(tǒng)

圖4 市場(chǎng)供給子系統(tǒng)

基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)研究調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的影響，選取商品房市場(chǎng)主要構(gòu)成以及影響因素[6]，結(jié)合系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)因果關(guān)系，運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)專業(yè)軟件Anylogic建立調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析模型(見圖5)。

2.相關(guān)參數(shù)及主要變量方程

應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型對(duì)宏觀調(diào)控政策與沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)仿真分析，通過(guò)分析各要素之間的因果關(guān)系，定量分析了系統(tǒng)的行為和功能，并預(yù)測(cè)沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。模擬貨幣政策、稅收政策及土地政策對(duì)沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)的影響，并進(jìn)行仿真實(shí)驗(yàn)，為開發(fā)商與從業(yè)者做出正確決策提供參考依據(jù)。通過(guò)SPSS軟件進(jìn)行線性回歸分析，得到商品房新開工面積、商品房新竣工面積以及商品房銷售面積方程表達(dá)式(見表1)。

沈陽(yáng)城市人口以《沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒》中常住人口數(shù)724.79萬(wàn)人作為2012年人口的初始值。本研究中的土地成本以樓面地價(jià)為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，由土地基準(zhǔn)地價(jià)、土地價(jià)格調(diào)整系數(shù)與住宅開發(fā)投資比例對(duì)地價(jià)影響的乘積除以平均容積率計(jì)算得出，基準(zhǔn)地價(jià)為2 016元/m2。建安成本初始值為1 800元/m2，每3年依次上漲300元/m2，稅費(fèi)比例按照購(gòu)房?jī)r(jià)格總額的5.6%計(jì)算，平均容積率為2。

圖5 商品房市場(chǎng)因果關(guān)系回路

表1 仿真模型主要方程式

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型有效性檢驗(yàn)

初始數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2012—2019年)、2012—2019年《沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)建模軟件Anylogic就2012—2030年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響建立仿真模型。2012—2019年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)與模型仿真值比較結(jié)果如表2所示，模型仿真值與房?jī)r(jià)實(shí)際值平均誤差絕對(duì)值為1.6%，可見模型仿真精確度較好。

表2 2012—2019年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)實(shí)際值與仿真值比較

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仿真實(shí)驗(yàn)

1.貨幣政策實(shí)驗(yàn)

在中國(guó)商品房市場(chǎng)調(diào)控政策中，主要是通過(guò)調(diào)整利率變動(dòng)來(lái)控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)[6]。因此，以利率為對(duì)象來(lái)探討貨幣政策對(duì)于沈陽(yáng)房?jī)r(jià)的影響程度[7]。以中國(guó)建設(shè)銀行利率規(guī)定為準(zhǔn)，確定基礎(chǔ)利率為4.9%，模擬2019年以后貸款利率保持不變、上浮10%以及上浮20%時(shí)對(duì)沈陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格的影響(見圖6)。

圖6 貸款利率對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

由圖6可見，貸款利率的提高對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響不是特別大，這主要是因?yàn)槔噬细?dǎo)致開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)成本增加，開發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)從而將上升的成本直接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。而在需求一定的情況下，提高利率，消費(fèi)者購(gòu)買成本也將會(huì)提高，所以消費(fèi)者購(gòu)買意愿難以轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，從而達(dá)到一個(gè)平衡。

2.稅收政策實(shí)驗(yàn)

房地產(chǎn)稅收政策是政府制定的與稅收有關(guān)的法規(guī)，旨在滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。稅收政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響主要是通過(guò)在開發(fā)過(guò)程中征稅來(lái)實(shí)現(xiàn)的[8]。

模擬房地產(chǎn)稅收政策對(duì)沈陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格的影響如圖7所示，結(jié)果顯示：稅收政策對(duì)2021—2030年的房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響，緊縮性稅收政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，原因是房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)增加，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本上升，加大開發(fā)商開發(fā)建設(shè)壓力，總供給減少，房?jī)r(jià)

圖7 稅收政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

升高，投資需求與剛性需求隨之下降[9]。而寬松性稅收政策則會(huì)刺激開發(fā)商投資開發(fā)的熱情，開發(fā)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致總供給增加，購(gòu)房成本降低的同時(shí)帶來(lái)了大量的投機(jī)性購(gòu)房需求[10]。

3.土地政策實(shí)驗(yàn)

土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是從源頭上控制和影響商品房市場(chǎng)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)，政府通過(guò)制定土地供應(yīng)計(jì)劃，控制開發(fā)建設(shè)使用的土地，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面積，最終通過(guò)影響市場(chǎng)供給來(lái)影響房?jī)r(jià)[11-12]。因此，設(shè)計(jì)以下政策來(lái)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)：①2019年開始商品房用地的供應(yīng)量每年增加20%；②2019年開始商品房用地的供應(yīng)量每年減少20%(見圖8)。

圖8 土地供應(yīng)量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

由圖8可見，當(dāng)供應(yīng)量減少20%時(shí)，曲線與現(xiàn)行土地政策下的房?jī)r(jià)相比有所偏離，這表明緊縮性的土地政策能刺激房?jī)r(jià)上漲。而供應(yīng)量增加20%相對(duì)于現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)向下偏離，這說(shuō)明擴(kuò)張的土地政策對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，但偏離程度細(xì)微，表明土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有限的。土地政策在一定程度上縮減了土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)量，起到減輕沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壓力的作用[13-14]。

四、結(jié) 語(yǔ)

筆者在構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真模型的基礎(chǔ)上，選取政策變量進(jìn)行了仿真實(shí)驗(yàn)，通過(guò)比較不同政策對(duì)指標(biāo)變量的影響，分析調(diào)控政策的實(shí)施效果。實(shí)驗(yàn)表明，貨幣政策在影響房地產(chǎn)價(jià)格中具有兩面性，同時(shí)影響著房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求，這就需要政府從差異化的角度出發(fā)，一方面提高利率以打擊投資性需求，另一方面也要制定寬松的信貸政策，降低利率，保護(hù)低收入者的正常需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)心理。稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，由于稅負(fù)不合理，導(dǎo)致稅收政策不僅沒(méi)有抑制房地產(chǎn)價(jià)格，反而刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升，政府應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同階段合理調(diào)整稅收比例，以切實(shí)發(fā)揮稅收政策的作用。雖然土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是有限的，但政府也應(yīng)重視對(duì)土地的供應(yīng)規(guī)劃，合理調(diào)整土地供應(yīng)總量。