◎朱振宇（浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司，杭州 310000）

一、國(guó)有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)強(qiáng)制評(píng)估的現(xiàn)狀及依據(jù)

國(guó)有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)是否需要強(qiáng)制評(píng)估存在諸多爭(zhēng)議，目前有兩種主流觀點(diǎn)：一種認(rèn)為應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有資質(zhì)的第三方評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定招租底價(jià)；另一種認(rèn)為對(duì)于一些市場(chǎng)價(jià)值清晰的國(guó)有資產(chǎn)租賃出租方可以通過市場(chǎng)調(diào)研等方式以調(diào)研報(bào)告的形式確定招租底價(jià)，招租底價(jià)只要經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)等國(guó)有資產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)公開掛牌成交即為經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)的合理價(jià)格。

那么國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)出租行為是否出臺(tái)過相關(guān)管理辦法要求強(qiáng)制評(píng)估呢？其實(shí)早在1991年頒布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“91號(hào)文”）第四條規(guī)定：“占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：……（二）企業(yè)租賃；……”首次提出企業(yè)租賃可以評(píng)估。然而針對(duì)“91號(hào)文”第四條在實(shí)際執(zhí)行過程中情形不明確問題，1992年當(dāng)時(shí)的國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)〔1992〕36號(hào)）中第八條規(guī)定：“《辦法》第四條規(guī)定可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，是指發(fā)生該條款所說的情形時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況可以對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估或者不評(píng)估。但屬于以下行為必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：（一）企業(yè)整體資產(chǎn)的租賃；（二）國(guó)有資產(chǎn)租賃給外商或非國(guó)營(yíng)單位；（三）國(guó)家行政事業(yè)單位占有的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)……”首次明確了國(guó)有資產(chǎn)出租行為強(qiáng)制評(píng)估的必要性。隨著國(guó)務(wù)院國(guó)資委的成立，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督逐漸規(guī)范化2005年國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)在《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào)）第六條規(guī)定“企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估……（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位……”再次強(qiáng)調(diào)了國(guó)有資產(chǎn)出租行為強(qiáng)制評(píng)估的必要性。2006年財(cái)政部在頒布的《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)政部令第36號(hào)）第三十八條中規(guī)定“事業(yè)單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估……（五）整體或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位……”同樣明確了事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)出租需要強(qiáng)制評(píng)估[1]。

通過上述文件可以看出國(guó)資監(jiān)管部門在出臺(tái)的相關(guān)管理辦法中均提出了強(qiáng)制評(píng)估的要求，然而因相關(guān)管理辦法出臺(tái)較早，隨著國(guó)資監(jiān)管形勢(shì)的不斷變遷，近年來部分國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)在修定本級(jí)的國(guó)有資產(chǎn)出租交易監(jiān)管細(xì)則時(shí)考慮到強(qiáng)制評(píng)估存在的問題及困難放松了強(qiáng)制評(píng)估的要求，2020年“91號(hào)文”修訂征求意見時(shí)針對(duì)國(guó)有資產(chǎn)租賃是否需要強(qiáng)制評(píng)估在行業(yè)內(nèi)也引發(fā)了一定的爭(zhēng)議。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)租賃評(píng)估主要評(píng)估方法

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)）所述，目前租賃評(píng)估主要采用以下三種評(píng)估方法。

評(píng)估方法 定義 適用范圍市場(chǎng)法指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱存在比較活躍的市場(chǎng)或成交案例收益法指通過將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱較少應(yīng)用，通過重置成本倒推出租賃價(jià)格成本法指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱較少應(yīng)用，僅適用于不存在活躍市場(chǎng)及較難找到租金案例的設(shè)備資產(chǎn)、構(gòu)筑物[2]

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過程中存在的問題

當(dāng)前國(guó)有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)在實(shí)際交易過程中存在成交價(jià)嚴(yán)重偏離評(píng)估價(jià)的情形，下游交易環(huán)節(jié)的反向結(jié)果表明評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中存在著一定問題，同時(shí)在評(píng)估過程中花費(fèi)的較高評(píng)估成本也一直困擾著出租方。

1.評(píng)估人員評(píng)估方式與方法問題

通過觀察評(píng)估工作人員實(shí)際工作環(huán)節(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，評(píng)估工作人員在評(píng)估過程中使用評(píng)估方式與方法主要存在以下四方面問題[3]。

第一，評(píng)估工作人員不具備處理特殊租金信息的經(jīng)驗(yàn)，只是機(jī)械地套用書本上的公式數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)租金收集信息缺乏理性分析。如對(duì)客戶提供的租賃資料不加分辨地確認(rèn)為客觀租金，調(diào)整參數(shù)設(shè)置時(shí)未充分考慮評(píng)估標(biāo)的租賃用途的稀缺性、商鋪朝向、周邊環(huán)境、人流變化、歷史成交案例雙方交易信息是否對(duì)稱等因素的影響，忽視了估價(jià)規(guī)范中要求的客觀租金的真正意義。

第二，評(píng)估工作人員使用了不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)代替調(diào)查分析，所取參數(shù)的確定依據(jù)不充分甚至嚴(yán)重脫離實(shí)際。如對(duì)租賃雙方中的附加費(fèi)用的不合理分擔(dān)未作分析，在市場(chǎng)調(diào)查時(shí)未問清物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等租賃附加費(fèi)用的負(fù)擔(dān)方式，把本應(yīng)由租賃方代收代繳的費(fèi)用錯(cuò)誤歸類于租賃方的收益收入。

第三，評(píng)估工作人員疏于市場(chǎng)調(diào)查，甚至編造市場(chǎng)數(shù)據(jù)，個(gè)別評(píng)估工作人員為了迎合委托方需要，未做市場(chǎng)調(diào)查就出具評(píng)估結(jié)果報(bào)告。

第四，評(píng)估工作人員缺乏對(duì)所收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理的方法和分析處理租金信息的經(jīng)驗(yàn)不足。

2.評(píng)估成本問題

傳統(tǒng)評(píng)估存在評(píng)估成本，主要表現(xiàn)為評(píng)估費(fèi)用及時(shí)間成本。部分資產(chǎn)因價(jià)值低，導(dǎo)致出租收益有限。然而評(píng)估機(jī)構(gòu)使用評(píng)估方法過程中往往需要通過市場(chǎng)調(diào)研等手段，這些基礎(chǔ)性評(píng)估工作需要付出固定成本，這些固定成本導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估報(bào)價(jià)時(shí)存在一個(gè)的最低收費(fèi)，而價(jià)值低的資產(chǎn)評(píng)估后的出租收益勉強(qiáng)覆蓋評(píng)估費(fèi)用，成了強(qiáng)制評(píng)估的一項(xiàng)詬病。同時(shí)國(guó)有資產(chǎn)出租評(píng)估往往需要經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)公開遴選、評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、評(píng)估結(jié)果審批備案等流程，花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)。租賃市場(chǎng)是個(gè)隨行波動(dòng)的市場(chǎng)，相對(duì)于購(gòu)買需求而言，租賃需求往往轉(zhuǎn)瞬即逝，較長(zhǎng)的審批流程及審批時(shí)間加劇了租賃成交的難度[4]。

四、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)的優(yōu)勢(shì)

作為國(guó)有資產(chǎn)租賃交易的重要場(chǎng)所，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，主要為以下三個(gè)方面。

1.全鏈條一站式服務(wù)

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在提供撮合交易的同時(shí)進(jìn)一步提供租賃評(píng)估服務(wù)，可以使出租方在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)享受到從評(píng)估到撮合交易的全鏈條一站式服務(wù)。方便出租方的同時(shí)使產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提前介入了項(xiàng)目，加深了對(duì)項(xiàng)目的背景調(diào)研，便于后續(xù)開展項(xiàng)目推廣提高成交率。

2.真實(shí)的交易數(shù)據(jù)

目前租賃評(píng)估對(duì)象多數(shù)為房屋等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，該類評(píng)估對(duì)象通常采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要在評(píng)估標(biāo)的周邊找到相同或類似用途的成交案例。相對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)自身積累了大量真實(shí)的交易數(shù)據(jù)，僅需對(duì)成交數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)分析即可獲得出租標(biāo)的的評(píng)估結(jié)果。

3.公開化的市場(chǎng)屬性

中國(guó)產(chǎn)權(quán)交易資本市場(chǎng)就是因?yàn)楣_化需要而建立、存在和發(fā)展的，公開化是這個(gè)市場(chǎng)最基本的色調(diào)。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)最早出現(xiàn)的直接原因就是解決國(guó)有資產(chǎn)公開交易的需求設(shè)置的一個(gè)公開交易場(chǎng)所，相對(duì)于其他交易機(jī)構(gòu)，公開化的市場(chǎng)屬性使產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在提供租賃評(píng)估服務(wù)的過程中不容易受出租方的影響，提出客觀公正的評(píng)估結(jié)果。

五、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)的困難

1.缺乏法定的評(píng)估資質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，然而產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)并不具備評(píng)估的相應(yīng)資質(zhì)，這為產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提供具有法律效力的評(píng)估報(bào)告形成了法律上的障礙，進(jìn)行的租賃評(píng)估服務(wù)僅可作為出租方掛牌定價(jià)的參考依據(jù)。

2.缺乏專業(yè)的評(píng)估人才

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)從業(yè)人員主要為金融、法律、營(yíng)銷等相關(guān)專業(yè)人員，與專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員相比，缺乏專業(yè)的評(píng)估知識(shí)及評(píng)估技能。往往從業(yè)人員在獲得了大量真實(shí)成交案例后并不能像評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員一樣熟練使用評(píng)估方法提供一個(gè)較為準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。

3.開展業(yè)務(wù)的獨(dú)立性受到質(zhì)疑

在整個(gè)產(chǎn)權(quán)交易的過程中，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，扮演著重要的角色，追求的則是溢價(jià)及成交與否。評(píng)估價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)則會(huì)造成交易的溢價(jià)率較低甚至不成功，因而影響產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)，理論上產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)希望評(píng)估價(jià)越低越好[5]。這也使得產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在進(jìn)行租賃評(píng)估服務(wù)的時(shí)候，其評(píng)估目的的獨(dú)立性受到了質(zhì)疑。

六、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)的建議

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)可通過以下幾方面提升，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的跨界發(fā)展。

1.獲取法定的資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)

法定的評(píng)估資質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)目前開展租賃評(píng)估服務(wù)的重要行業(yè)壁壘，可以通過新設(shè)、收購(gòu)、參股等方式獲取法定的評(píng)估資質(zhì)。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)只有擁有真正屬于自己的評(píng)估公司才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)的跨界發(fā)展，為后續(xù)合法開展租賃評(píng)估服務(wù)提供支撐。

2.培養(yǎng)專業(yè)化的評(píng)估人才

人才隊(duì)伍的匱乏是制約產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)目前開展租賃評(píng)估服務(wù)的一大障礙，可以加大專業(yè)評(píng)估人才的培養(yǎng)，如通過招聘、內(nèi)部培養(yǎng)等方式建立一支專業(yè)化能力強(qiáng)的隊(duì)伍為租賃評(píng)估服務(wù)提供專業(yè)化技術(shù)保障。

3.建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

獨(dú)立性質(zhì)疑是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)開展租賃評(píng)估服務(wù)的一大難題，不難發(fā)現(xiàn)獨(dú)立性質(zhì)疑源自業(yè)績(jī)考核壓力，然而目前成交率、溢價(jià)率等指標(biāo)僅為產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)宣傳使用并不是業(yè)績(jī)考核指標(biāo)之一。相反產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開化的市場(chǎng)屬性使其更接近交易市場(chǎng)，提供的評(píng)估價(jià)值更容易撮合標(biāo)的成交。

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)為更好開展租賃評(píng)估服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立貫穿業(yè)務(wù)全流程的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，通過形成“前臺(tái)把控、中臺(tái)審核、后臺(tái)監(jiān)督”三道風(fēng)險(xiǎn)管控業(yè)務(wù)防線，同時(shí)建立健全跨部門、跨機(jī)構(gòu)的風(fēng)控聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制在防范獨(dú)立性問題的同時(shí)能更好滿足市場(chǎng)需求[6]。

4.開發(fā)數(shù)字化評(píng)估工具

數(shù)字化改革的背景下，傳統(tǒng)的評(píng)估業(yè)務(wù)模式已無法滿足市場(chǎng)需求。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可通過第三方軟件公司開發(fā)數(shù)字化評(píng)估工具，以產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)存量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究開發(fā)線上房產(chǎn)租賃評(píng)估系統(tǒng)，打造適應(yīng)新時(shí)代背景的數(shù)字化租賃評(píng)估服務(wù)平臺(tái)。

七、結(jié)語(yǔ)

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕51號(hào)）指出：“支持要素交易平臺(tái)與金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)合作，形成涵蓋產(chǎn)權(quán)界定、價(jià)格評(píng)估、流轉(zhuǎn)交易、擔(dān)保、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)體系。”產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)延伸國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估服務(wù)不失為落實(shí)方案的一項(xiàng)重要措施。同時(shí)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)以租賃評(píng)估服務(wù)為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨界發(fā)展，也為行業(yè)未來朝著全鏈條一站式服務(wù)發(fā)展方向提供了借鑒。