鄒宇兆 常州晉陵山水置業(yè)有限公司

一、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的理論基礎(chǔ)

（一）目標(biāo)成本的含義

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，為項(xiàng)目設(shè)定的預(yù)計(jì)成本。該預(yù)計(jì)成本是通過目標(biāo)管理方法和科學(xué)的成本預(yù)測(cè)得出的結(jié)果。目標(biāo)成本即房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的最終目標(biāo)，只有將項(xiàng)目建設(shè)的成本壓縮到目標(biāo)成本以內(nèi)，才能保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益能夠符合預(yù)期，從而推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

目標(biāo)成本的設(shè)立和項(xiàng)目成本管理的關(guān)系是一種統(tǒng)一辯證的關(guān)系。成本管理的目標(biāo)是企業(yè)制定的目標(biāo)成本，而目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)則需要依靠項(xiàng)目成本管理來實(shí)現(xiàn)。沒有科學(xué)的目標(biāo)成本管理，目標(biāo)成本的設(shè)立也就失去了實(shí)際意義。

（二）目標(biāo)成本管理的基本原理

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成本控制工作中在大部分房地產(chǎn)開發(fā)商中做得不盡人意，一方面是由于一直以來房子價(jià)格不斷向上，公司成本管理觀念比較欠缺，粗放型經(jīng)營(yíng)促使成本管理工作一直得不到很好的貫徹執(zhí)行；另一方面許多公司和有關(guān)部門并不明晰，究竟應(yīng)根據(jù)哪種方式利用哪種方法來開展成本管理。房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)歸屬于新型行業(yè)，成本管理方式也處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初級(jí)階段，基本上沿用了傳統(tǒng)的成本控制方法成本計(jì)算法，重視的關(guān)鍵點(diǎn)只是在建工成本的成本控制層面，以計(jì)算為關(guān)鍵歸屬于學(xué)科與信息的事后梳理，忽略了對(duì)建筑項(xiàng)目整個(gè)過程成本的管理方法及其成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略之間的相互關(guān)系。

目標(biāo)成本管理的基本原理即管理方法的目標(biāo)導(dǎo)向作用。通過制定目標(biāo)來促進(jìn)管理水平和管理方法的進(jìn)步，科學(xué)的目標(biāo)導(dǎo)向?qū)芾砉ぷ饔兄e極影響。目標(biāo)成本管理通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)際需要的所有生產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行目標(biāo)成本制定，并將目標(biāo)成本逐漸分解到每個(gè)單個(gè)的產(chǎn)品上，最終根據(jù)公司其他部門對(duì)目標(biāo)成本的科學(xué)分析，并與現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展情況下具體生產(chǎn)成本對(duì)比，找尋能夠降低項(xiàng)目成本的具體辦法，并對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督和考核。

目標(biāo)成本管理對(duì)企業(yè)成本控制有著非常強(qiáng)大的作用，通過目標(biāo)成本管理可以有效降低企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成本，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。在成本控制的過程中，企業(yè)與員工可以共同進(jìn)步，和諧發(fā)展，是兩全其美的科學(xué)管理手段[1]。

（三）目標(biāo)成本管理的原則

企業(yè)的目標(biāo)成本管理方法是關(guān)乎企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益的關(guān)鍵，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)和戰(zhàn)略發(fā)展都有著重要影響，為了降低企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)成本，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，企業(yè)目標(biāo)成本管理需要嚴(yán)格落實(shí)以下幾條管理原則：

第一，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理需要將市場(chǎng)價(jià)格作為成本管理的基礎(chǔ)；第二，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理要將顧客的需求放在管理過程中的第一位，從而為顧客提供良好的使用體驗(yàn)；第三，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理實(shí)施的關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)與產(chǎn)品的關(guān)注；第四，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理需要完善的跨職能團(tuán)隊(duì)合作，從而保障整個(gè)管理過程的完整性和專業(yè)性；第五，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理需要對(duì)產(chǎn)品的整個(gè)生命周期內(nèi)的成本進(jìn)行管理；第六，企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理依賴整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈上所有員工的共同參與，目標(biāo)成本管理體系與員工的發(fā)展是統(tǒng)一的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理理論的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中，成本管理是重點(diǎn)的工作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目往往生產(chǎn)成本巨大，涉及的各種生產(chǎn)成本繁多，因此，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)管理，才能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的有效提升。

在房地產(chǎn)成本管理過程中，因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式不再適用于當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，目標(biāo)成本管理理論逐步出現(xiàn)在人們的視野之中。目標(biāo)成本管理理論更科學(xué)地展現(xiàn)了企業(yè)成本管理的計(jì)劃方案，優(yōu)化公司項(xiàng)目建設(shè)過程，合理地減少房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)的整體成本費(fèi)。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)全過程中，對(duì)目標(biāo)成本管理理論的應(yīng)用越來越成熟，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵方法。

我國(guó)房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的發(fā)展隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步在不斷提升。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革以來，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展全過程中對(duì)目標(biāo)成本管理方法的運(yùn)用，可以合理降低房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，提高其運(yùn)營(yíng)效益。但是，因?yàn)椴怀墒斓膽?yīng)用體系，以及不科學(xué)的監(jiān)管制度，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用過程中，無法充分發(fā)揮目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的實(shí)際效果。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展全過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著很大的挑戰(zhàn)，必須要通過科學(xué)的目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理手段，提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保障在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中平穩(wěn)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理模式通過對(duì)成本管理進(jìn)行詳細(xì)的階段劃分，將各階段的成本都通過科學(xué)的目標(biāo)成本管理理論進(jìn)行有效控制，最后整個(gè)成本管理過程進(jìn)行有機(jī)整合，形成最終的成本管理方案[2]。

企業(yè)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理能夠最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提升，保障在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠有充足的價(jià)格優(yōu)勢(shì)來鞏固自身的發(fā)展地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理模式在不同的項(xiàng)目建設(shè)中需要根據(jù)具體的實(shí)際情況進(jìn)行應(yīng)用，從而保障成本動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)用性和靈活性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理模式是對(duì)應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式，能夠有效促進(jìn)成本管理科學(xué)性與真實(shí)性的提升，保障房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中有效降低建設(shè)、管理成本，提升項(xiàng)目效益，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理案例

（一）項(xiàng)目基本情況

X 企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從成本項(xiàng)目、合價(jià)、建面單方成本（元/平方米）、可售單方成本（元/平方米）、編制說明（見表1）等幾個(gè)方面來進(jìn)行分析。通過對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)以及工程價(jià)格進(jìn)行分析，利用科學(xué)管理方式，降低企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的成本付出，提升企業(yè)收益。

表 1 X 企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制及其效果

X 企業(yè)通過在決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段以及后評(píng)估階段的成本動(dòng)態(tài)控制管理，將企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)成本合理地控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。推動(dòng)開發(fā)成本下降了3.58%，提升了項(xiàng)目的總體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

還通過建立成本數(shù)據(jù)庫，完善了企業(yè)的管理體系。創(chuàng)建成本數(shù)據(jù)庫查詢的目的是吸取經(jīng)驗(yàn)，為最新項(xiàng)目測(cè)算服務(wù)項(xiàng)目。因而，成本數(shù)據(jù)庫的建立，應(yīng)當(dāng)以方便快捷的效率達(dá)到最新項(xiàng)目成本測(cè)算為總體目標(biāo)。這就規(guī)定成本數(shù)據(jù)庫查詢的基礎(chǔ)學(xué)科與成本測(cè)算科目（測(cè)算實(shí)體模型）一致。一般將新項(xiàng)目成本區(qū)劃為建安和非建安兩類，建安一部分依照商品維度開展測(cè)算，而對(duì)非建安一部分，依照新項(xiàng)目維度開展清算。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理措施通過強(qiáng)調(diào)貨值最大化、重視客戶價(jià)值、保障動(dòng)態(tài)目標(biāo)不失真以及建立成本數(shù)據(jù)庫，在動(dòng)態(tài)管理的四個(gè)階段將成本控制提升到最高水準(zhǔn)。妥善地將企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收益提高，提升了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平，促進(jìn)了整個(gè)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展[3]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理是我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出的要求。只有通過項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理手段，降低企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的成本付出，進(jìn)而有效提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，才能在激烈的市場(chǎng)發(fā)展過程中以價(jià)格優(yōu)勢(shì)站穩(wěn)腳跟，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。成本動(dòng)態(tài)管理從決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段以及后評(píng)估階段幾個(gè)方面，有效地降低整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中的成本應(yīng)用，對(duì)企業(yè)的其他管理也能提供經(jīng)驗(yàn)借鑒，是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的科學(xué)手段。

四、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制實(shí)際應(yīng)用

（一）決策階段重策劃，強(qiáng)調(diào)貨值最大化

房地產(chǎn)企業(yè)的決策階段一般涉及兩個(gè)階段，即概念設(shè)計(jì)階段與投資決策階段。在項(xiàng)目決策階段，目標(biāo)成本控制需要根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的策劃，將貨值最大化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制的實(shí)踐過程中，在制定工作前，必須根據(jù)工程的營(yíng)銷定位匯報(bào)，對(duì)設(shè)備的概念設(shè)計(jì)開展多計(jì)劃方案的成本預(yù)估，再通過市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比選和測(cè)算，在所有組合中找出能夠最大程度降低企業(yè)生產(chǎn)成本的組合，形成對(duì)項(xiàng)目建設(shè)下一階段的限額控制指標(biāo)。

決策階段需要確定整個(gè)項(xiàng)目成本管理的大致結(jié)構(gòu)。管理方案的制定需要考慮項(xiàng)目的規(guī)模、企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、成本管理團(tuán)隊(duì)的能力，通過對(duì)實(shí)際情況的了解，制定合理的決策方案，保障房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理能夠最大化提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

（二）設(shè)計(jì)階段重指標(biāo)和體驗(yàn)，限額設(shè)計(jì)及客戶價(jià)值是關(guān)鍵

在目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制的設(shè)計(jì)階段，需要更加看重指標(biāo)和用戶體驗(yàn)，充分把握客戶價(jià)值，推動(dòng)成本管理的合理運(yùn)行。公司新項(xiàng)目目標(biāo)成本管理方法的設(shè)計(jì)階段一般也包括兩個(gè)階段，即規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、基本擴(kuò)張?jiān)O(shè)計(jì)階段。在整體設(shè)計(jì)階段的過程中，需要對(duì)各種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，將成本控制到最低。

在設(shè)計(jì)階段需要對(duì)成本指標(biāo)和客戶體驗(yàn)進(jìn)行考量，將二者之間的平衡做到最優(yōu)，在將客戶價(jià)值充分把握的基礎(chǔ)上盡可能地降低企業(yè)生產(chǎn)的成本。完成此階段優(yōu)化及修訂后，及時(shí)揭示合同書即時(shí)工程造價(jià)與目標(biāo)成本限值的比照控制關(guān)系，開展定期動(dòng)態(tài)反饋。

設(shè)計(jì)階段是整個(gè)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理過程中比較重要的環(huán)節(jié)。管理計(jì)劃的針對(duì)性設(shè)計(jì)是降低建設(shè)成本的關(guān)鍵，之后的成本管理工作都是在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上展開的。因此，在設(shè)計(jì)階段需要保障管理方案的科學(xué)性和真實(shí)性，確保企業(yè)應(yīng)用成本管理方案能夠提升經(jīng)營(yíng)效益，更好地展開項(xiàng)目建設(shè)。

（三）實(shí)施階段重調(diào)整，保障動(dòng)態(tài)成本不失真

實(shí)施階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理的第三個(gè)環(huán)節(jié)?？茖W(xué)地實(shí)施是保障企業(yè)效益的關(guān)鍵。在實(shí)施過程中需要對(duì)管理方案進(jìn)行檢查，保障方案的科學(xué)性，同時(shí)，要保障項(xiàng)目實(shí)施能夠適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)材料、施工隊(duì)伍等不斷變化的成本需要詳細(xì)考慮。實(shí)施階段還要做好嚴(yán)格的監(jiān)管工作，保障管理過程中的真實(shí)性，避免出現(xiàn)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段，必須開展成本動(dòng)態(tài)管理的二次調(diào)整，從而保障企業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本不失真。在實(shí)施階段的成本管理過程中，需要對(duì)合約規(guī)劃分解的合理性進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，從而保障企業(yè)項(xiàng)目的合同管理和招采計(jì)劃的順利展開。在實(shí)施階段，通過對(duì)合約規(guī)劃、投標(biāo)金額以及合同金額的比較，定期地對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行回顧，對(duì)合同付款過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，防止合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過設(shè)置預(yù)警模型，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況的調(diào)整，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展[4]。

（四）后評(píng)估階段重分析，關(guān)鍵建立成本數(shù)據(jù)庫

在項(xiàng)目基本完成之后，通過重新分析建立成本數(shù)據(jù)庫，為企業(yè)之后的成本管理保留實(shí)際的信息數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)可以更好地提升企業(yè)的成本管理能力。在后評(píng)估階段，需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理流程進(jìn)行分析，對(duì)控制不足的環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行優(yōu)化，穩(wěn)步地提升整個(gè)企業(yè)的成本管理能力。

后評(píng)估階段雖然已經(jīng)完成了主要的目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理工作，但是，該階段仍然是企業(yè)目標(biāo)成本管理的重要環(huán)節(jié)。在后評(píng)估階段，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)目標(biāo)成本管理環(huán)節(jié)進(jìn)行分析評(píng)估，整理歸納相關(guān)的信息數(shù)據(jù)，為企業(yè)在日后的項(xiàng)目成本管理工作，給予科學(xué)的數(shù)據(jù)信息幫助。數(shù)據(jù)庫的建立是確保企業(yè)管理能力不斷發(fā)展的重要條件。數(shù)據(jù)庫是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中積累的管理財(cái)富，數(shù)據(jù)庫能夠在之后的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理中提供更多的實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)企業(yè)管理模式的不斷完善，推動(dòng)管理結(jié)構(gòu)升級(jí)。數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)是企業(yè)目標(biāo)成本管理過程中需要不斷積累的內(nèi)容，是完善企業(yè)管理體系的關(guān)鍵。

五、結(jié)語

總的來說，此次應(yīng)用研究不但健全了房地產(chǎn)業(yè)目標(biāo)成本戰(zhàn)略管理，給房地產(chǎn)行業(yè)貫徹落實(shí)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理給予了更系統(tǒng)適用的理論創(chuàng)新；根據(jù)文章內(nèi)容實(shí)證分析，認(rèn)證了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益強(qiáng)烈的房地產(chǎn)業(yè)中，本公司實(shí)行的目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理通過控制成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總成本的成效操控，是完成企業(yè)經(jīng)濟(jì)成果關(guān)鍵所在。根據(jù)論文的理論填充、研究及后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施，將風(fēng)險(xiǎn)管控及進(jìn)展操控緊密結(jié)合的管理置于前，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)成本控制和改進(jìn)的已成未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，最后產(chǎn)生以成本費(fèi)方案策劃和成本控制耦合的管理方法新思想和新實(shí)踐。