喬永康，彭芳樂，欒勇鵬，吳曉雷

（1.同濟(jì)大學(xué)地下建筑與工程系，上海 200092；2.同濟(jì)大學(xué)地下空間研究中心，上海 200092；3.青島市人防建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，山東 青島 266061；4.青島市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，山東 青島 266071）

1 引言

城市地下空間一般由巖土體、地下水、地下礦藏、地下生物等組成，是多種資源子系統(tǒng)的共同載體[1-2]，人類可以從中獲取有益的產(chǎn)品或服務(wù)，如作業(yè)空間、水、礦產(chǎn)材料、文物遺址、美好環(huán)境等。因此，天然狀態(tài)下的地下空間屬于資源性資產(chǎn)。從緊湊型城市建設(shè)[3]和土地集約化[4]、功能混合化利用[5-7]等可持續(xù)發(fā)展城市空間結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，地下空間開發(fā)利用是城市可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分[8-11]。

地下空間對(duì)于城市可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值具有較強(qiáng)的外部性，包括正外部性價(jià)值和負(fù)外部性價(jià)值，不能完全通過土地市場(chǎng)中的地下空間價(jià)格得以體現(xiàn)。如果無法以可持續(xù)發(fā)展價(jià)值為規(guī)劃和管理導(dǎo)向，城市地下空間可能誤入“冒進(jìn)型”或 “保守型”發(fā)展歧途。“冒進(jìn)型”的地下空間開發(fā)模式只重視數(shù)量而忽視質(zhì)量，不僅給城市造成了巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)[12]，更將破壞互為耦合關(guān)系的多種地下資源的協(xié)調(diào)平衡關(guān)系，產(chǎn)生地面沉降、路面塌陷、地下熱島、地下水污染、地下埋藏物損毀等可持續(xù)發(fā)展負(fù)面效應(yīng)[13-14]，不利于城市可持續(xù)發(fā)展[15-16]?！氨Ｊ匦汀遍_發(fā)模式雖然保護(hù)了寶貴的城市地下空間資源，但城市的切實(shí)發(fā)展需求無法得到滿足，城市人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境或?qū)⒅鸩綈夯?。由此可見，可持續(xù)發(fā)展價(jià)值量化是保障城市地下空間科學(xué)利用的重要依據(jù)。

國內(nèi)針對(duì)城市地下空間外部性價(jià)值的相關(guān)研究最早可以追溯到20世紀(jì)90年代彭芳樂等的探索[17]，目前仍存在三大短板：（1）既有研究多聚焦于外部開發(fā)效益[18-20]，而忽視負(fù)外部性價(jià)值；（2）既有研究?jī)H關(guān)注價(jià)值的絕對(duì)量級(jí)[21-22]，缺少外部?jī)r(jià)值空間計(jì)量分析的系統(tǒng)性方法，不僅導(dǎo)致地下空間開發(fā)缺少可視化、精細(xì)化的規(guī)劃分析路徑，還將規(guī)劃設(shè)施周圍空間的地下生態(tài)環(huán)境或已建設(shè)施置于潛在工程風(fēng)險(xiǎn)之中；（3）因無法統(tǒng)籌測(cè)算外部性價(jià)值，實(shí)踐中“拍腦袋”式的規(guī)劃決策和土地管理方法無法判定地下空間開發(fā)對(duì)于城市可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)度[23]。

為補(bǔ)足上述短板，本文采用貨幣化評(píng)估方法，將地下空間對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值轉(zhuǎn)譯為易于理解的貨幣化數(shù)量，為城市地下空間規(guī)劃和土地管理提供外部性價(jià)值數(shù)據(jù)分析和決策支持[24]，助力城市可持續(xù)發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)上述目的，本文將在城市地下空間與SDGs之間內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上，建立城市地下空間資產(chǎn)和城市地下空間服務(wù)的概念體系，并基于服務(wù)重置成本法的評(píng)估框架對(duì)地下空間開發(fā)外部性價(jià)值（包括外部效益及外部成本）進(jìn)行空間計(jì)量分析。相關(guān)內(nèi)容的邏輯關(guān)系及技術(shù)路線如圖1所示。

圖1 研究?jī)?nèi)容邏輯關(guān)系及技術(shù)路線Fig.1 Research logic and technical route

2 城市地下空間開發(fā)利用的外部性價(jià)值識(shí)別

2.1 面向可持續(xù)發(fā)展的外部性價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

城市地下空間價(jià)值的基礎(chǔ)是其效用和稀缺性。效用是一個(gè)相對(duì)的概念，同一種事物對(duì)不同使用者的效用不盡相同。因此，效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是城市地下空間價(jià)值評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。本文以可持續(xù)發(fā)展為城市地下空間開發(fā)和利用的主旨思想，即其外部性價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

既有研究中城市可持續(xù)發(fā)展的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要包含經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)三大支柱要素[25-26]，也有研究在此基礎(chǔ)上補(bǔ)充了資源、發(fā)展能力（包括人才、基礎(chǔ)設(shè)施和法規(guī)政策等）等維度[27-28]，但評(píng)價(jià)指標(biāo)體系因受主觀性因素和統(tǒng)計(jì)資料的翔實(shí)程度影響較大而不盡相同，無法反映城市可持續(xù)發(fā)展的真實(shí)水平[29]。因此，需要找到具有公信力的統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來分析面向城市可持續(xù)發(fā)展的地下空間外部性價(jià)值。

為了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)并明確世界各國未來的可持續(xù)發(fā)展方向，聯(lián)合國193個(gè)會(huì)員國于2015年共同確立了2030可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱SDGs），包括消除貧困、消除饑餓、健康和福祉、教育公平、性別平等、水和環(huán)境衛(wèi)生、現(xiàn)代清潔能源、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和體面工作、韌性基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)新工業(yè)化、消除不平等和縮小差距、包容安全并有韌性的城市和社區(qū)、可持續(xù)消費(fèi)和生產(chǎn)、氣候變化應(yīng)對(duì)措施、保護(hù)海洋資源、陸地生態(tài)系統(tǒng)和生物多樣性、和平正義和有效機(jī)構(gòu)設(shè)置、可持續(xù)發(fā)展全球伙伴關(guān)系17個(gè)SDGs，涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、機(jī)構(gòu)和合作關(guān)系等維度的169個(gè)子目標(biāo)。SDGs為可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值測(cè)度和評(píng)價(jià)研究提供了切實(shí)可行的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)[30]。本文也將以SDGs為城市可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市地下空間的外部性價(jià)值進(jìn)行剖析和闡釋。

2.2 城市地下空間資產(chǎn)與城市地下空間服務(wù)

2.2.1 城市地下空間資產(chǎn)——城市地下空間的價(jià)值載體

根據(jù)城市地下空間既有研究成果的綜述分析，可以建立城市地下空間與SDGs之間的內(nèi)在聯(lián)系[31]（圖2），從中可以看出，城市地下空間對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)源自不同的組成成分，包括基礎(chǔ)設(shè)施空間、地?zé)崮堋⒌叵滤?、地質(zhì)材料、歷史遺產(chǎn)、地下連續(xù)介質(zhì)體、地下生物。本文將這7項(xiàng)對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展有重要意義的地下空間組成成分定義為“城市地下空間資產(chǎn)”，其具體特征信息見表1。

圖2 城市地下空間資產(chǎn)對(duì)SDGs的關(guān)聯(lián)Fig.2 Linkages between urban underground space assets and SDGs

表1 城市地下空間資產(chǎn)特征Tab.1 Characteristics of urban underground space assets

2.2.2 城市地下空間服務(wù)——城市地下空間價(jià)值的外部性表現(xiàn)形式

借鑒生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)[33]和地質(zhì)系統(tǒng)服務(wù)[34]的概念，城市地下空間服務(wù)是指城市通過城市地下空間資產(chǎn)的開發(fā)與利用為人類的生存和城市可持續(xù)發(fā)展提供價(jià)值和效益的功能表現(xiàn)。從上一節(jié)的分析可以看出，每一項(xiàng)城市地下空間資產(chǎn)都以某種形式或方式服務(wù)于城市和社會(huì)，并為城市可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

城市地下空間服務(wù)可以分為直接服務(wù)和外部服務(wù)。外部服務(wù)源于城市地下空間開發(fā)利用的間接影響?；赑ENG等[31]的研究結(jié)果可將城市地下空間服務(wù)總結(jié)為表2。

表2 城市地下空間服務(wù)Tab.2 Urban underground space services

2.3 城市地下空間外部性開發(fā)價(jià)值構(gòu)成要素

2.3.1 正外部性價(jià)值

地下空間對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值的正外部性的表現(xiàn)形式即為城市地下空間服務(wù)。本文的價(jià)值評(píng)估對(duì)象為城市地下空間的開發(fā)利用，即城市地下空間設(shè)施，其對(duì)城市的服務(wù)滲透于城市日常的每個(gè)環(huán)節(jié)。除去地下空間設(shè)施開發(fā)為行業(yè)本身帶來的經(jīng)濟(jì)效益外，根據(jù)既有研究中對(duì)于地下空間社會(huì)、環(huán)境及防災(zāi)效益的定性描述或定量分析[20]，建立城市地下空間設(shè)施和SDGs的內(nèi)在聯(lián)系，可以將城市地下空間設(shè)施對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的正外部性價(jià)值構(gòu)成要素具體概括為13類城市地下空間服務(wù)，其所對(duì)應(yīng)的SDGs如表3所示。

表3 根據(jù)SDGs確定的城市地下空間設(shè)施外部服務(wù)Tab.3 External services of urban underground space infrastructures identified based on SDGs

2.3.2 負(fù)外部性價(jià)值

城市地下空間開發(fā)利用對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的負(fù)外部性效應(yīng)可概括為兩方面。一方面，地下空間開發(fā)利用對(duì)城市功能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的負(fù)面效應(yīng)主要包括：（1）潛在的社會(huì)安全和個(gè)人安全風(fēng)險(xiǎn)（如爆炸、火災(zāi)、水災(zāi)等）；（2）因光照、通風(fēng)等引發(fā)的使用者健康問題；（3）對(duì)地面景觀和經(jīng)濟(jì)活力的干擾等，該類效應(yīng)可以通過一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式來規(guī)避或緩解[35]。另一方面，城市地下空間開發(fā)利用對(duì)城市地下空間資產(chǎn)的破壞和影響則更加深遠(yuǎn)，且很難規(guī)避，如不科學(xué)合理地配置城市地下空間的利用，后代甚至當(dāng)代城市將面臨無城市地下空間資產(chǎn)可用的困境。基于此，本文認(rèn)為城市地下空間設(shè)施對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的負(fù)外部性價(jià)值構(gòu)成要素應(yīng)為地下空間設(shè)施開發(fā)對(duì)城市地下空間資產(chǎn)負(fù)面影響，具體構(gòu)成要素參見表4。

表4 地下空間設(shè)施開發(fā)對(duì)城市地下空間資產(chǎn)的負(fù)面效應(yīng)Tab.4 Negative external effects derived from urban underground space development to underground assets

3 城市地下空間外部性開發(fā)價(jià)值的貨幣化評(píng)估模型

3.1 服務(wù)重置成本法的總體框架

本文采用服務(wù)重置成本法（Service Replacement Cost Method, SRCM）對(duì)城市地下空間的外部性開發(fā)價(jià)值進(jìn)行貨幣化評(píng)估。SRCM評(píng)估框架建立在重置成本法的基礎(chǔ)上，核心內(nèi)容是價(jià)值評(píng)估指標(biāo)的確定，包括城市地下空間服務(wù)及相應(yīng)的服務(wù)重置成本。SRCM評(píng)估框架假設(shè)城市地下空間開發(fā)的外部性價(jià)值至少等于人們?yōu)槿〈蚧謴?fù)城市地下空間服務(wù)而必須支付的成本或必須承受的經(jīng)濟(jì)損失，即城市地下空間的外部性開發(fā)價(jià)值至少等于城市地下空間服務(wù)的重置成本。SRCM是一種外部性價(jià)值的綜合性貨幣化評(píng)估方法，借助效益轉(zhuǎn)移法等方法，可以有效降低外部性價(jià)值評(píng)估過程中的人力、物力和時(shí)間成本。概括而言，城市地下空間的外部性開發(fā)價(jià)值（包括正外部性價(jià)值和負(fù)外部性價(jià)值）可以通過式（1）評(píng)估。

式（1）中：EV為城市地下空間外部性開發(fā)價(jià)值的總值；Si為第i類城市地下空間服務(wù)所對(duì)應(yīng)的外部性價(jià)值，分為外部效益（Bi）和外部成本（Ci）；RCi是第i類城市地下空間服務(wù)的單位重置成本；Qi為第i類城市地下空間服務(wù)所對(duì)應(yīng)的規(guī)模。

此外，通過式（1）還可以實(shí)現(xiàn)城市地下空間外部性開發(fā)價(jià)值的空間計(jì)量分析，基本思路如下：（1）分析城市地下空間服務(wù)的影響范圍；（2）確定影響范圍內(nèi)各評(píng)估單元（有鑒于社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)特征[37]，外部效益評(píng)估單元宜選出讓地塊；考慮到外部成本更多地依賴于巖土體的物理力學(xué)特性，其評(píng)估單元宜選柵格）內(nèi)的地下空間服務(wù)規(guī)模和重置成本；（3）根據(jù)式（1）計(jì)算各評(píng)估單元的外部性開發(fā)價(jià)值。外部效益和外部成本的評(píng)估指標(biāo)體系及影響范圍確定方法將在下文做簡(jiǎn)要介紹，指標(biāo)體系的具體分析過程參見參考文獻(xiàn)[13]和[20]，影響范圍的具體分析過程參見參考文獻(xiàn)[38]和[39]。

3.2 外部效益指標(biāo)體系

為減少枚舉過程中的服務(wù)指標(biāo)耦合及重復(fù)計(jì)算問題，需要基于SRCM基本假設(shè)進(jìn)一步分析表3所列的正外部性價(jià)值構(gòu)成要素之間的相互關(guān)系。其中，第2項(xiàng)（維持廣場(chǎng)綠地服務(wù)）是建立在第1項(xiàng)（節(jié)約用地服務(wù)）基礎(chǔ)之上的，即維持綠地廣場(chǎng)服務(wù)應(yīng)為節(jié)約用地服務(wù)的其中一部分內(nèi)容。同樣，第9項(xiàng)（減少空氣污染）（或第10項(xiàng)）和第11項(xiàng)（減少醫(yī)療支出）也存在相互耦合和重復(fù)計(jì)算關(guān)系，當(dāng)重置空氣污染服務(wù)（即污染治理）之后便不會(huì)再發(fā)生相應(yīng)的疾病，或者不對(duì)空氣污染進(jìn)行處理而將人們的健康代價(jià)作為重置成本。基于上述分析，將表3中的第1項(xiàng)與第2項(xiàng)合并為一項(xiàng)，將第11項(xiàng)剔除而只保留第9項(xiàng)，最終得到城市地下空間設(shè)施外部服務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表5所示（由此可知，式（1）中n= 11）。

表5 城市地下空間設(shè)施外部效益評(píng)估指標(biāo)體系Tab.5 Valuation index system for the external benefits of urban underground space development

3.3 外部成本評(píng)估指標(biāo)體系

城市地下空間開發(fā)利用外部成本的指標(biāo)體系包括城市地下空間資產(chǎn)損失的恢復(fù)措施和恢復(fù)措施的單位成本。盡管目前尚無恢復(fù)措施的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但日益積累的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以在一定程度上填補(bǔ)這一空白。然而，這并不代表所有資產(chǎn)都能被恢復(fù)到原始狀態(tài)，特別是對(duì)地?zé)崮芏?，地?zé)岘h(huán)境一旦被破壞幾乎不可能恢復(fù)。針對(duì)這一特殊類別，本文提出用傳統(tǒng)能源替代地?zé)犷惓鞘械叵驴臻g資產(chǎn)的措施。每種恢復(fù)措施的單位成本如表6所示。

表6 城市地下空間開發(fā)利用外部成本評(píng)估指標(biāo)體系Tab.6 Valuation index system for the external costs of urban underound space development

4 外部性價(jià)值評(píng)估在地下空間規(guī)劃與土地管理中的應(yīng)用

地下空間規(guī)劃決策及土地管理既是本文的出發(fā)點(diǎn)也是最終目標(biāo)?？紤]到城市地下空間對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的重要性，應(yīng)該將城市地下空間開發(fā)所產(chǎn)生的外部效益和外部成本納入城市地下空間規(guī)劃決策及土地使用權(quán)價(jià)格機(jī)制中，以保證城市地下空間開發(fā)利用可以更好地助力實(shí)現(xiàn)SDGs。

4.1 城市地下空間規(guī)劃方案評(píng)價(jià)與決策

基于面向可持續(xù)發(fā)展的外部性價(jià)值評(píng)估結(jié)果，城市地下空間規(guī)劃方案可從總體和項(xiàng)目單體兩個(gè)層面進(jìn)行城市地下空間規(guī)劃方案成本效益分析。

從更加微觀的角度看，城市地下空間的每個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目本身都應(yīng)該滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需求，即單體規(guī)劃地下空間項(xiàng)目產(chǎn)生的外部效益（B0）應(yīng)該大于外部成本（C0），從而保證城市可持續(xù)發(fā)展能從地下空間開發(fā)建設(shè)中獲得正效應(yīng)。外部效益小于外部成本的項(xiàng)目的合理性和必要性需要重新論證，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)修正后應(yīng)再次進(jìn)行成本效益分析。

4.2 城市地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

從市場(chǎng)機(jī)制來看，價(jià)格是受益人支付給產(chǎn)權(quán)所有人租金的資本化或受損方要求開發(fā)方支付的賠償金額。因此，開發(fā)商需要支付給政府的地下空間使用權(quán)出讓金的定價(jià)機(jī)制包括：（1）反映地下空間所有權(quán)的價(jià)格（P1），即增加單位規(guī)模地下空間可以給開發(fā)商帶來的直接經(jīng)濟(jì)利潤；（2）反映城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值負(fù)外部性的價(jià)格（P2），即減少單位規(guī)模地下空間可以給社會(huì)節(jié)約的外部成本。P1和P2的較大值可視為由市場(chǎng)機(jī)制決定的地下空間使用權(quán)價(jià)格（P4）。

從收益的角度看，反映城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值正外部性的價(jià)格（P3，即增加單位規(guī)模地下空間可以給社會(huì)帶來的外部效益）的受益者是政府和社會(huì)。政府可以將P3作為定價(jià)機(jī)制是否符合城市可持續(xù)發(fā)展的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)P3＜P4時(shí)，城市可持續(xù)發(fā)展因地下空間開發(fā)而受損，社會(huì)應(yīng)謹(jǐn)慎考慮此類項(xiàng)目，或應(yīng)因此得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓地下空間使用權(quán)；當(dāng)P3＞P4時(shí)，城市可持續(xù)發(fā)展因此而收益，可考慮對(duì)開發(fā)商適當(dāng)予以價(jià)格優(yōu)惠，或采用劃撥的方式出讓；當(dāng)開發(fā)商違背政府規(guī)劃意愿，從自身利益角度出發(fā)擅自改變地下空間的規(guī)劃方案，該地下空間所本應(yīng)發(fā)揮的社會(huì)、環(huán)境效益無法實(shí)現(xiàn)，這種情況下政府或社會(huì)的收益受損，因此可以采用P3定價(jià)的方式向開發(fā)商征收或補(bǔ)收地下空間使用權(quán)出讓金。

綜上，基于可持續(xù)發(fā)展價(jià)值導(dǎo)向的城市地下空間使用權(quán)可持續(xù)定價(jià)機(jī)制可概括為圖3所示內(nèi)容。

圖3 基于價(jià)值導(dǎo)向的城市地下空間使用權(quán)可持續(xù)定價(jià)機(jī)制Fig.3 Flow diagram of urban underground space land pricing mechanism based on sustainability-oriented external value

5 實(shí)證分析與討論：以青島市市南區(qū)為例

本節(jié)以青島市市南區(qū)地下空間規(guī)劃為實(shí)際案例，驗(yàn)證城市地下空間外部性價(jià)值評(píng)估方法及其應(yīng)用于規(guī)劃決策和土地管理的可行性。需要特別說明的是，實(shí)證分析中的評(píng)估對(duì)象均為地塊層面的規(guī)劃地下空間項(xiàng)目，不包括現(xiàn)狀已開發(fā)的地下空間項(xiàng)目，相較于既有研究中多將規(guī)劃總量作為評(píng)估對(duì)象的方式，本實(shí)證分析不僅更加符合城市地下空間土地利用規(guī)劃和項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際狀況，而且有利于外部性價(jià)值評(píng)估在地下空間規(guī)劃決策和土地使用權(quán)管理中的轉(zhuǎn)化應(yīng)用。

5.1 地下空間規(guī)劃方案及多源空間數(shù)據(jù)簡(jiǎn)介

市南區(qū)是青島市經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，面積約30 km2，常住人口約58萬人。市南區(qū)在存量更新發(fā)展過程中面臨交通擁堵、環(huán)境整治、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、公共服務(wù)設(shè)施缺乏等問題。針對(duì)上述問題，市南區(qū)地下空間規(guī)劃項(xiàng)目以火車站周邊地區(qū)及香港中路商務(wù)區(qū)為開發(fā)核心，以城市更新地區(qū)和重要地鐵站域?yàn)殚_發(fā)節(jié)點(diǎn)，基于城市更新發(fā)展需求將規(guī)劃范圍劃分為西部老城區(qū)、歷史景觀區(qū)、中央商務(wù)區(qū)和東部居住區(qū)，并分別提出不同的地下空間開發(fā)策略。規(guī)劃地下空間開發(fā)功能以公共服務(wù)、停車、軌道交通、步行通道和快速路為主，開發(fā)深度以地下二層和三層為主[38]。

城市地下空間外部效益評(píng)估涉及的多源空間數(shù)據(jù)包括城市建設(shè)數(shù)據(jù)（土地利用性質(zhì)、容積率等）、人口數(shù)據(jù)（居住及工作人口分布）、綜合交通數(shù)據(jù)（軌道交通現(xiàn)網(wǎng)、城市路網(wǎng)及擁堵數(shù)據(jù)、出行率、平均運(yùn)距、運(yùn)行速度、事故率等）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格、GDP等）等4大類。本文中的數(shù)據(jù)來源主要包括青島市相關(guān)規(guī)劃和土地管理文件、統(tǒng)計(jì)年鑒和統(tǒng)計(jì)公報(bào)、房產(chǎn)交易平臺(tái)網(wǎng)站等。

2013年對(duì)黑龍江省水利廳來說，又是難以忘懷的一年。受降雨和干支流及境外來水影響，嫩江、松花江、黑龍江、烏蘇里江四大流域洪水齊發(fā)，洪水量級(jí)之高、來勢(shì)之猛、持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、破壞性之強(qiáng)、影響范圍之廣、受災(zāi)程度之重，歷史罕見。

城市地下空間開發(fā)的外部成本評(píng)估涉及的多源空間數(shù)據(jù)包括地下空間開發(fā)建設(shè)方案（三維空間位置、三維空間尺寸、施工工法等）和與地下空間有聯(lián)系的地質(zhì)條件（工程地質(zhì)分區(qū)、地層厚度、天然密度、內(nèi)摩擦角、滲透系數(shù)、比熱容等）。本文中的數(shù)據(jù)來源于《青島市市南區(qū)地下空間綜合利用規(guī)劃（2018—2030）》及《青島市地鐵3號(hào)線工程可行性研究報(bào)告（2010）》。

5.2 外部性價(jià)值評(píng)估結(jié)果分析

5.2.1 外部效益評(píng)估結(jié)果

在外部效益評(píng)估過程中，綜合考慮地下空間使用權(quán)出讓年限和提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值服務(wù)的剩余年限，測(cè)算得到評(píng)估周期約為40年。在此周期內(nèi)，由于地震或戰(zhàn)爭(zhēng)的發(fā)生概率較低且不可預(yù)測(cè)，本節(jié)僅對(duì)減少地震損失效益和減少戰(zhàn)爭(zhēng)損失效益進(jìn)行總量分析，不將這兩項(xiàng)指標(biāo)與其他指標(biāo)做橫向?qū)Ρ群屠奂臃治?。基于SRCM評(píng)估模型和市南區(qū)多源空間數(shù)據(jù)，計(jì)算得到青島市南區(qū)地下空間開發(fā)利用外部效益評(píng)估結(jié)果(表7)?？傮w而言，市南區(qū)地下空間開發(fā)外部效益總值約為1 760.0億元，年均44.1億元，約占青島市市南區(qū)2018年GDP總量(1 203.4億元)的3.7%。分項(xiàng)效益中，節(jié)約土地效益占比最高（53.0%），提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值效益次之（36.4%），節(jié)約時(shí)間效益占比7.6%，與提高環(huán)境質(zhì)量相關(guān)的效益則占比重較低。此外，如果評(píng)估周期內(nèi)發(fā)生地震或戰(zhàn)爭(zhēng)，城市地下空間的外部效益在規(guī)劃決策過程的作用將更加凸顯，減少地震損失效益（50.4億元）和減少戰(zhàn)爭(zhēng)損失效益（112.8億元）占2018年GDP的比例分別達(dá)到4.2%和9.4%。

表7 城市地下空間開發(fā)外部效益分項(xiàng)計(jì)算結(jié)果Tab.7 Total monetary from urban underground space development value of individual external benefits

將規(guī)劃范圍內(nèi)各地塊中計(jì)算得到的分項(xiàng)外部效益求和，可得到市南區(qū)規(guī)劃地下空間在各地塊產(chǎn)生的外部效益總值。再將外部效益總值除以出讓地塊的面積，即可得到單位面積的外部效益均值分布圖（圖4）。從各地塊單位面積地下空間開發(fā)效益的分布來看，市南區(qū)規(guī)劃地下空間產(chǎn)生的外部效益主要集中于香港中路商務(wù)區(qū)、匯泉廣場(chǎng)和青島火車站以西的老城區(qū)。

圖4 單位面積規(guī)劃地下空間開發(fā)效益評(píng)價(jià)結(jié)果Fig.4 Average value of the aggregated external benefits derived from planned urban underground space development

5.2.2 外部成本評(píng)估結(jié)果

經(jīng)計(jì)算，每項(xiàng)城市地下空間資產(chǎn)損失的外部成本的統(tǒng)計(jì)結(jié)果見表8，從表中可以明顯看出，市南區(qū)城市地下空間資產(chǎn)損失的外部成本總額約為56.7億元，其中最主要的損失來自地?zé)崮埽?0.6%），其次是地下連續(xù)介質(zhì)體（29.1%），地下水、地質(zhì)材料和歷史遺產(chǎn)的損失成本相當(dāng)，地下生物群落的損失成本最小。

本次實(shí)證分析采用20 m×20 m的柵格單元分析外部成本的空間分布，從圖5所示的分布結(jié)果可以看出，城市地下空間開發(fā)利用對(duì)地?zé)崮艿挠绊懛秶畲?，其于城市地下空間資產(chǎn)的損失影響范圍相對(duì)較小。

表8 城市地下空間開發(fā)外部成本評(píng)估結(jié)果Tab.8 Total external cost of individual urban underground space assets

圖5 地下空間資產(chǎn)損失總成本評(píng)價(jià)結(jié)果Fig.5 Total socio-environmental cost derived from planned urban underground space development

5.3 地下空間規(guī)劃與土地管理應(yīng)用結(jié)果分析

5.3.1 城市地下空間規(guī)劃的成本效益分析

根據(jù)市南區(qū)地下空間規(guī)劃及當(dāng)?shù)厥┕こ杀窘?jīng)驗(yàn)，可初步估算得到本次規(guī)劃項(xiàng)目總的建造成本約為429.3億元。結(jié)合5.3節(jié)的計(jì)算結(jié)果，從總體層面來看，市南區(qū)地下空間規(guī)劃項(xiàng)目可以為市南區(qū)城市可持續(xù)發(fā)展帶來1 760.0億元的外部效益（B），外部成本和建造成本分別為56.7億元（C1）和429.3億元（C2），故總體層面滿足成本效益分析要求。

從單體項(xiàng)目的角度出發(fā)，通過圖6對(duì)比外部效益、外部成本和建造成本，可以發(fā)現(xiàn)除了地下道路外，大部分規(guī)劃地下空間項(xiàng)目滿足成本效益分析（B0＞C0）；地下道路規(guī)劃項(xiàng)目投資較大且外部效益計(jì)算結(jié)果較小，也印證了規(guī)劃決策者對(duì)大型地下道路項(xiàng)目的疑慮是合理的。

圖6 規(guī)劃地下空間項(xiàng)目成本效益分析Fig.6 Comparison of external benefits, external cost and construction cost of planned urban underground space project

5.3.2 城市地下空間使用權(quán)價(jià)格管理實(shí)證分析

考慮到城市地下空間開發(fā)利用的效益和成本與地下空間所占的體積直接相關(guān)，因此與使用權(quán)價(jià)格評(píng)估相關(guān)的地下空間開發(fā)規(guī)模應(yīng)該是三維單位，即在評(píng)估使用權(quán)價(jià)格時(shí)采用“元/m3”的體積表達(dá)法代替?zhèn)鹘y(tǒng)的“元/m2”的面積表達(dá)法，更加符合地下空間可持續(xù)利用的要求。此外，由于P1評(píng)估中所需的地下空間經(jīng)營利潤或租金數(shù)據(jù)因涉及商業(yè)機(jī)密而較難獲取，本節(jié)采用地下空間基準(zhǔn)地價(jià)代替。

根據(jù)《青島市地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》中的計(jì)算方法以及市南區(qū)相關(guān)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的公示結(jié)果，即可得到市南區(qū)各規(guī)劃地下空間項(xiàng)目的使用權(quán)均價(jià)。將圖6中的地下空間外部成本折算成體積表達(dá)單位，可得基于外部成本和基于基準(zhǔn)地價(jià)的使用權(quán)價(jià)格對(duì)比結(jié)果如圖7所示。根據(jù)圖3所示的地下空間使用權(quán)價(jià)格優(yōu)化機(jī)制，在不考慮優(yōu)惠價(jià)格及假設(shè)項(xiàng)目實(shí)施滿足規(guī)劃要求的情況下，可得市南區(qū)規(guī)劃地下空間項(xiàng)目的優(yōu)化價(jià)格結(jié)果如圖8所示。

圖7 基于外部成本和基于基準(zhǔn)地價(jià)的使用權(quán)價(jià)格對(duì)比分析Fig.7 Value comparisons between input price derived from external cost and benchmark land price

圖8 地下空間使用權(quán)出讓綜合優(yōu)化價(jià)格Fig.8 Output urban underground space land price derived from sustainability-oriented pricing mechanism

6 結(jié)論

本文以城市地下空間開發(fā)利用助力城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，通過建立城市地下空間與聯(lián)合國2030可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)（SDGs）的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)建了城市地下空間的可持續(xù)發(fā)展外部性價(jià)值分析的理論和方法體系，取得了以下主要結(jié)論。（1）本文將城市地下空間中的基礎(chǔ)設(shè)施空間、地?zé)崮堋⒌叵滤?、地質(zhì)材料、歷史遺產(chǎn)、地下連續(xù)介質(zhì)體、地下生物群落等定義為“城市地下空間資產(chǎn)”；將城市通過城市地下空間資產(chǎn)的開發(fā)與利用為人類的生存和城市可持續(xù)發(fā)展提供價(jià)值和效益的功能表現(xiàn)定義為“城市地下空間服務(wù)”，并視之為地下空間可持續(xù)發(fā)展價(jià)值的效用來源；在此基礎(chǔ)上提出服務(wù)重置成本法（SRCM）的城市地下空間外部性價(jià)值貨幣化評(píng)估方法。（2）城市地下空間開發(fā)利用的外部效益和外部成本的空間計(jì)量分析結(jié)果可以應(yīng)用于城市地下空間規(guī)劃決策及土地管理，其中城市地下空間使用權(quán)出讓價(jià)格機(jī)制應(yīng)包含城市地下空間開發(fā)利用外部效益、外部成本、開發(fā)商的直接利潤以及地下空間所有權(quán)等因素，通過比較各項(xiàng)使用權(quán)價(jià)格來獲得最能保障城市可持續(xù)發(fā)展的定價(jià)方式。（3）本文選取青島市市南區(qū)作為案例實(shí)證研究對(duì)象，評(píng)估結(jié)果顯示市南區(qū)城市地下空間規(guī)劃方案滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需求，即產(chǎn)生的外部效益應(yīng)該大于外部成本，從而保證城市從地下空間開發(fā)建設(shè)中獲得正外部性收益。