鄭晨 廖揚(yáng)清 鄭飛飛 陳瑾晨 蔡如璟

上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)

一、引言

1998年,新中國(guó)的住房制度進(jìn)行了市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的歷練與成長(zhǎng),在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的作用。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，大量資源集中于房地產(chǎn),容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,長(zhǎng)期來看，既不利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),也難以保障房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性。其次，隨著落實(shí)營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策,我國(guó)地方稅主體稅種缺失的問題逐漸暴露，很大程度上減少了財(cái)政收入,增加了地方政府財(cái)務(wù)壓力,對(duì)政府職能的發(fā)揮產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。此外,由房產(chǎn)價(jià)值差異與波動(dòng)引起的產(chǎn)生的收入，拉大了我國(guó)的居民收入差距，而健康的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該貫徹“房子是用來住的”這一重要理念，保障居民的正常住房需求。由于人口密集、房?jī)r(jià)水平高、房屋需求量大等特征，以上種種問題在中國(guó)超一線及一線城市尤其明顯，它們的解決，需要一個(gè)更加完善的稅收制度來幫助調(diào)節(jié)。為了使得房?jī)r(jià)得到穩(wěn)定,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)資源得到優(yōu)化配置,我國(guó)政府制訂了許多調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,這一籃子政策包括財(cái)稅政策、貨幣政策和關(guān)于土地的政策等。其中，更加科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅，就是調(diào)節(jié)和緩解房?jī)r(jià)異常波動(dòng)的一項(xiàng)重要舉措。2018年《政府工作報(bào)告》中，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅立法的表述已由前一年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”升級(jí)為“穩(wěn)步推進(jìn)”,一字之差展現(xiàn)出我國(guó)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的決心與行動(dòng)力。房地產(chǎn)稅改革在近年來受到廣大人民群眾的熱切期盼和政府部門的積極引導(dǎo),已具備較為堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)和政策支持。因此，新一輪的房地產(chǎn)稅改革備受關(guān)注,社會(huì)各界期盼改革后的房地產(chǎn)稅能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展、有效增加地方政府財(cái)政收入、促進(jìn)資源的合理分配、有效縮減居民收入差距。

2021年1月，上海市公開《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，更新了房產(chǎn)增值稅相關(guān)的規(guī)定，以此深入貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控因城施策和“一城一策”的工作要求，瞄準(zhǔn)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，集中力量穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，“穩(wěn)步推進(jìn)”房屋購(gòu)買制度改革，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

長(zhǎng)久以來，房地產(chǎn)稅都一直是中國(guó)稅收制度的重要組成部分，作為一種重要杠桿幫助政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配，影響著眾多個(gè)體和家庭的決策，牽動(dòng)著社會(huì)多行業(yè)、多領(lǐng)域的發(fā)展。在繼土地、金融等政策組合實(shí)施之后，利用稅收手段進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。而房產(chǎn)增值稅作為房地產(chǎn)稅中的一種，其研究對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及制度完善具有一定經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)價(jià)值。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)稅收政策研究現(xiàn)狀

近20年來，人們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收政策對(duì)不同領(lǐng)域的影響與日俱增（McCluskey &William,1999）。房地產(chǎn)稅作為政府重要的政策工具，具有干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向等功能。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施在房地產(chǎn)資源合理配置、有效利用土地資源以及公平分配社會(huì)財(cái)富等方面具有引導(dǎo)作用（李煒煒，2006）。然而，在研究我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅的影響時(shí)，房地產(chǎn)稅多被看作房地產(chǎn)收益分配的一種手段（陳多長(zhǎng)，2005）。在房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系研究中指出，房產(chǎn)稅政策沖擊通過改變購(gòu)房人持有成本，將直接影響李嘉圖居民和非李嘉圖居民的購(gòu)房決策，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。同時(shí)，部分學(xué)者們進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅作為可以抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)的有效工具，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)可能會(huì)造成負(fù)面影響，并且二者存在因果關(guān)系，即房產(chǎn)稅率的增加將使得房?jī)r(jià)波動(dòng)的降低（曾繁榮，2017）。而提高房地產(chǎn)稅率的政策沖擊則主要通過增加房產(chǎn)所有人的持有成本而發(fā)揮房?jī)r(jià)抑制效應(yīng)（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。也有學(xué)者指出，稅收對(duì)投機(jī)者的價(jià)格預(yù)期和房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益流量都造成了一定影響，從而對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格具有雙重影響性（陳多長(zhǎng)，蹤家峰，2004），研究表明稅后房地產(chǎn)的均衡價(jià)格將比稅前價(jià)格低。同時(shí)，部分學(xué)者指出房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效應(yīng)具有不確定性（夏商末，2011），楊紹媛、徐曉波（2007）在住房成本和資產(chǎn)收益角度指出購(gòu)房者需求彈性消失是稅收在短期內(nèi)都會(huì)提高房?jī)r(jià)的原因。

此外，在實(shí)證探討文獻(xiàn)和理論分析方面，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響多以定性理論分析為主。如謝文盛及林素菁（2000）采用Probit及Logit模型分析臺(tái)灣房屋稅與地價(jià)稅對(duì)住宅消費(fèi)形態(tài)的影響。周建軍、任娟娟和鞠方（2021）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅可以抑制“熱錢”流向房地產(chǎn)，引導(dǎo)投資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。余永虎（2013）提出房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系呈現(xiàn)出先下降后上升的“正U型曲線”變動(dòng)趨勢(shì)，在一定期間內(nèi)，合理的房地產(chǎn)稅具有一定防止房?jī)r(jià)過快上漲的作用?？傮w而言，現(xiàn)有研究主要關(guān)注政策的理解和探討對(duì)策，鮮有從房地產(chǎn)稅的具體條款出發(fā)，探討房地產(chǎn)稅具體條款對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響。

而上海作為中國(guó)核心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究具有重要實(shí)證意義。王雪（2021）指出上海房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的對(duì)外傳導(dǎo)效應(yīng)，并且其房?jī)r(jià)的波動(dòng)在中期和長(zhǎng)期都會(huì)對(duì)其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，具有較強(qiáng)的信息溢出效應(yīng)。嚴(yán)晨（2021）研究了上海市住宅商品房的平均售價(jià)與地方財(cái)政房產(chǎn)稅之間的關(guān)系，指出房產(chǎn)稅在影響房?jī)r(jià)的眾多因素中僅占到部分作用。江莉、蔡鵬和劉端怡（2021）以上海市為例，實(shí)證分析了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的成效即影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收新政的出臺(tái)并未對(duì)房?jī)r(jià)造成劇烈波動(dòng)，反而在一定程度上促進(jìn)了收入再分配。然而學(xué)者對(duì)于上海房產(chǎn)稅的實(shí)證分析，多從宏觀角度出發(fā)，研究整個(gè)房地產(chǎn)稅在上海造成的相關(guān)影響，較少具體到房地產(chǎn)稅出臺(tái)的具體政策。

（二）時(shí)間序列模型研究現(xiàn)狀

在研究上海房產(chǎn)增值稅起征年限改變對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析中，筆者將參照時(shí)間序列模型進(jìn)行研究。

時(shí)間序列模型是對(duì)某一個(gè)或一組變量x(t)進(jìn)行觀察測(cè)量，將在一系列時(shí)刻t1,t2,…,tn (t為自變量）按照時(shí)間次序排列，并用于解釋變量和相互關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)式。

時(shí)間序列模型廣泛使用于各個(gè)領(lǐng)域，例如預(yù)測(cè)我國(guó)的通貨膨脹狀況（葉阿忠，李子奈，2000），依據(jù)國(guó)債7天和14天回購(gòu)利率數(shù)據(jù),建立利率預(yù)測(cè)綜合自回歸移動(dòng)平均模型和誤差修正模型（馮國(guó)柱，陳寶峰，2003），張帥、趙昕和王茂林（2008）通過時(shí)間序列模型揭示了勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高對(duì)于國(guó)內(nèi)物價(jià)的上漲具有決定性意義。鄭蘇晉、喬恒和蒙羞葉（2019）通過多種時(shí)間系列模型實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是間接的。在經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域之外，時(shí)間序列模型也大放異彩。文進(jìn)等學(xué)者（2005）收集我國(guó)1951-2003年的道路交通傷害資料,進(jìn)行時(shí)間序列分析,建立了自回歸-求和-移動(dòng)平均模型。

三、研究方法

本項(xiàng)目的主要研究?jī)?nèi)容是上海市一月新規(guī)中房產(chǎn)增值稅免征年限調(diào)整對(duì)上海市房?jī)r(jià)的影響。由于我們將采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，因此模型的估計(jì)方法均為相應(yīng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)回歸方法，包括普通最小二乘法（OLS）、固定效應(yīng)模型（FE) 和動(dòng)態(tài)時(shí)間序列數(shù)據(jù)模型廣義矩(GMM)估計(jì)方法。

本研究主要根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)理論和局部均衡模型來分析對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究借鑒了杜雪君（2009）對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系研究的模型。將用離散時(shí)間序列模型和連續(xù)時(shí)間序列模型對(duì)比分析。

四、數(shù)據(jù)分析

通過整理文獻(xiàn)和對(duì)影響房?jī)r(jià)的宏觀因素進(jìn)行分析，本文選取了如下主要變量：

根據(jù)前人的研究，在現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)作為最重要的固定資產(chǎn)之一，其價(jià)格水平受到居民固定資產(chǎn)投資水平的影響。鄭世剛和嚴(yán)良（2016）提出因?yàn)檎鲗?dǎo)的固定資產(chǎn)投資逐漸成為中國(guó)財(cái)政政策調(diào)控的主要方法之一，固定資產(chǎn)投資也成為了房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素之一，并通過實(shí)證研究得出房?jī)r(jià)能夠快速并長(zhǎng)期的對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。屠佳華和張潔（2005）通過實(shí)證研究得出房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重對(duì)上海房?jī)r(jià)走勢(shì)有顯著影響。

對(duì)上海市一月實(shí)施新規(guī)，本文引入了一個(gè)0-1型變量dumm y，沒有實(shí)行該政策時(shí)，該變量值取0；從2021年1月開始實(shí)行政策以后，該變量值取1。

人均可支配收入是影響房?jī)r(jià)的重要因素。根據(jù)供求關(guān)系，當(dāng)某個(gè)商品的需求增多時(shí)，其價(jià)格自然會(huì)產(chǎn)生不同程度的增長(zhǎng)。而人均可支配收入代表了居民的潛在消費(fèi)水平，可支配收入越高，人們更有能力進(jìn)行消費(fèi)與投資來提高自身的生活水平，房地產(chǎn)則是被人們認(rèn)可的投資品。因此，選擇上海市居民人均可支配收入作為變量之一。

GDP是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展水平的重要指標(biāo)，GDP越高，說明一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。且通常來說，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，人們的消費(fèi)水平越高，房屋價(jià)格也越高。因此，選擇上海市GDP作為變量之一。

表1 各變量名稱及相應(yīng)說明

建立的計(jì)量模型如下：

關(guān)于數(shù)據(jù)的說明：本文選取了2018年1月份至2021年6月份的上海市各變量數(shù)據(jù)，共計(jì)有一個(gè)應(yīng)變量lnhp，4個(gè)自變量：ln(GDP)、ln(inc)、log(fix)、dummy。數(shù)據(jù)均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，其中貨幣類數(shù)據(jù)已經(jīng)經(jīng)過定基，均以2018年1月為基期。

在房?jī)r(jià)影響因素的研究分析中，本文利用Eviews軟件進(jìn)行了多元線性回歸并對(duì)結(jié)果分析進(jìn)行分析。

表2 房?jī)r(jià)影響因素回歸結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：作者基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海市統(tǒng)計(jì)局計(jì)算。

從回歸結(jié)果上來看，所有的變量P值均小于0.05，T檢驗(yàn)均通過。且F檢驗(yàn)的P值小于0.05，整體顯著性檢驗(yàn)通過?；貧w結(jié)果擬合優(yōu)度Adjusted-R2大于0.8，通過擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。且VIF值均處于0到10之間，沒有多重共線性問題。

進(jìn)一步通過回歸結(jié)果來看，在模型里四個(gè)自變量的T檢驗(yàn)中，gdp增長(zhǎng)率的顯著性水平為0.046<0.05，上海市人均可支配收入的顯著性水平為0.005<0.05，上海市固定資產(chǎn)投資的顯著性水平為0.001<0.05,dummy的顯著性水平為0.000<0.05，這說明本文選取的這幾個(gè)變量都能顯著正向影響二手房房?jī)r(jià)價(jià)格。

以上計(jì)量結(jié)果表明：

第一，上海市人均可支配收入（inc），上海GDP(gdp)和上海市固定資產(chǎn)投資(fix)等宏觀因素對(duì)上海二手房?jī)r(jià)格變化均有顯著的正面效應(yīng)。這三個(gè)宏觀影響因素中固定資產(chǎn)投資對(duì)二手房?jī)r(jià)格影響最大，上海GDP和人均可支配收入影響程度相仿。這與鄭世剛和嚴(yán)良（2016）以及屠佳華和張潔（2005）的實(shí)證結(jié)果相匹配。這說明了上海政府使用固定資產(chǎn)投資作為財(cái)政政策的調(diào)控手段時(shí)，對(duì)上海二手房?jī)r(jià)上升有較大助力作用，雖然有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但過于快速房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與慢速增長(zhǎng)的居民可支配收入之間形成不良沖突，相應(yīng)增加了上海居民的購(gòu)房、住房壓力。

第二，上海房產(chǎn)一月新政（dummy）對(duì)上海市二手房?jī)r(jià)格同樣具有正效應(yīng)的影響，但影響次于宏觀因素。具體而言，模型顯示當(dāng)上海房產(chǎn)一月新政出臺(tái)后，上海二手房房?jī)r(jià)上升了3.3%。這表明上海一月新政并沒有對(duì)上海二手房房?jī)r(jià)起有效抑制作用，可能由于新政中二手房交易未滿5年需要繳納更多房產(chǎn)稅的政策使得二手房供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。且該政策也給滿五年二手房?jī)r(jià)格提供上升空間，使得只要滿五年二手房房?jī)r(jià)上漲少于未滿五年二手房的稅收，盡管房?jī)r(jià)上漲了，但是在市場(chǎng)上仍保持相同的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，可得此次上海一月房產(chǎn)新政促使了房?jī)r(jià)上升。

五、結(jié)論與展望

本文主要研究對(duì)象為上海1月房產(chǎn)新規(guī)中關(guān)于房地產(chǎn)增值稅的部分，重點(diǎn)分析房產(chǎn)增值稅起征年限的改變對(duì)房?jī)r(jià)的影響。通過對(duì)近年房地產(chǎn)稅相關(guān)文獻(xiàn)的查閱總結(jié)，本文認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)之間存在因果關(guān)系。結(jié)合上海市的房地產(chǎn)政策實(shí)際情況以及代表性的文獻(xiàn)總結(jié)，本文篩選出重要變量，人均可支配收入，GDP，固定資產(chǎn)投資并引入新政虛擬變量。通過Eviews軟件進(jìn)行計(jì)量分析，并利用相關(guān)性檢驗(yàn)對(duì)模型進(jìn)行定性以及定量分析。本文最終的模型回歸結(jié)果顯示，房產(chǎn)增值起征年限對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有較強(qiáng)的正向影響，增值稅起征年限的增加由兩年增加到五年，將引起對(duì)上海市二手房房?jī)r(jià)上升。雖然隨著起征年限的增加，炒房人的房屋交易時(shí)長(zhǎng)會(huì)被增加，利潤(rùn)回報(bào)率下降，增加炒房成本，抑制炒房者的投機(jī)行為。但同時(shí)，從普通購(gòu)房者角度出發(fā)，新政使得二手房交易價(jià)格上升。與參考文獻(xiàn)的研究結(jié)果一致，本文認(rèn)為通過房地產(chǎn)稅政策可對(duì)二手房市場(chǎng)的投機(jī)行為進(jìn)行抑制。此外也發(fā)現(xiàn)該新政同時(shí)增加了普通購(gòu)房者的購(gòu)房成本。由于新政的頒發(fā)時(shí)長(zhǎng)較短，本文對(duì)于新政所產(chǎn)生的長(zhǎng)期影響的實(shí)證分析存在一定的局限性。政策的長(zhǎng)期性影響還要通過收集更為詳細(xì)的數(shù)據(jù)去進(jìn)行分析和研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，后續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)政策的實(shí)施效果的實(shí)證研究可從長(zhǎng)期視角出發(fā)，多層次分析政策與房?jī)r(jià)之間的傳輸路徑。指導(dǎo)老師：馬文杰（上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國(guó)際經(jīng)貿(mào)學(xué)院）