鄭晨 廖揚清 鄭飛飛 陳瑾晨 蔡如璟

上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)

一、引言

1998年,新中國的住房制度進(jìn)行了市場化改革，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的歷練與成長,在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的作用。然而，房地產(chǎn)市場過熱容易導(dǎo)致房價的持續(xù)上漲，大量資源集中于房地產(chǎn),容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡,長期來看，既不利于實現(xiàn)可持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),也難以保障房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性。其次，隨著落實營業(yè)稅改增值稅政策,我國地方稅主體稅種缺失的問題逐漸暴露，很大程度上減少了財政收入,增加了地方政府財務(wù)壓力,對政府職能的發(fā)揮產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。此外,由房產(chǎn)價值差異與波動引起的產(chǎn)生的收入，拉大了我國的居民收入差距，而健康的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該貫徹“房子是用來住的”這一重要理念，保障居民的正常住房需求。由于人口密集、房價水平高、房屋需求量大等特征，以上種種問題在中國超一線及一線城市尤其明顯，它們的解決，需要一個更加完善的稅收制度來幫助調(diào)節(jié)。為了使得房價得到穩(wěn)定,以及房地產(chǎn)市場資源得到優(yōu)化配置,我國政府制訂了許多調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的政策,這一籃子政策包括財稅政策、貨幣政策和關(guān)于土地的政策等。其中，更加科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅，就是調(diào)節(jié)和緩解房價異常波動的一項重要舉措。2018年《政府工作報告》中，針對我國房地產(chǎn)稅立法的表述已由前一年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”升級為“穩(wěn)步推進(jìn)”,一字之差展現(xiàn)出我國推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的決心與行動力。房地產(chǎn)稅改革在近年來受到廣大人民群眾的熱切期盼和政府部門的積極引導(dǎo),已具備較為堅實的社會基礎(chǔ)和政策支持。因此，新一輪的房地產(chǎn)稅改革備受關(guān)注,社會各界期盼改革后的房地產(chǎn)稅能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展、有效增加地方政府財政收入、促進(jìn)資源的合理分配、有效縮減居民收入差距。

2021年1月，上海市公開《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，更新了房產(chǎn)增值稅相關(guān)的規(guī)定，以此深入貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策和“一城一策”的工作要求，瞄準(zhǔn)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機制，集中力量穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅持租購并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，“穩(wěn)步推進(jìn)”房屋購買制度改革，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

長久以來，房地產(chǎn)稅都一直是中國稅收制度的重要組成部分，作為一種重要杠桿幫助政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟(jì)分配，影響著眾多個體和家庭的決策，牽動著社會多行業(yè)、多領(lǐng)域的發(fā)展。在繼土地、金融等政策組合實施之后，利用稅收手段進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控正在成為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重點。而房產(chǎn)增值稅作為房地產(chǎn)稅中的一種，其研究對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及制度完善具有一定經(jīng)濟(jì)意義和社會價值。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)稅收政策研究現(xiàn)狀

近20年來，人們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收政策對不同領(lǐng)域的影響與日俱增（McCluskey &William,1999）。房地產(chǎn)稅作為政府重要的政策工具，具有干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展方向等功能。同時，房地產(chǎn)稅的實施在房地產(chǎn)資源合理配置、有效利用土地資源以及公平分配社會財富等方面具有引導(dǎo)作用（李煒煒，2006）。然而，在研究我國國內(nèi)房地產(chǎn)稅的影響時，房地產(chǎn)稅多被看作房地產(chǎn)收益分配的一種手段（陳多長，2005）。在房產(chǎn)稅和房價波動的關(guān)系研究中指出，房產(chǎn)稅政策沖擊通過改變購房人持有成本，將直接影響李嘉圖居民和非李嘉圖居民的購房決策，從而對房價產(chǎn)生影響（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。同時，部分學(xué)者們進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅作為可以抑制房價波動的有效工具，房產(chǎn)稅對房價波動可能會造成負(fù)面影響，并且二者存在因果關(guān)系，即房產(chǎn)稅率的增加將使得房價波動的降低（曾繁榮，2017）。而提高房地產(chǎn)稅率的政策沖擊則主要通過增加房產(chǎn)所有人的持有成本而發(fā)揮房價抑制效應(yīng)（楊源源，賈鵬飛，高潔超，2021）。也有學(xué)者指出，稅收對投機者的價格預(yù)期和房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益流量都造成了一定影響，從而對房地產(chǎn)資產(chǎn)價格具有雙重影響性（陳多長，蹤家峰，2004），研究表明稅后房地產(chǎn)的均衡價格將比稅前價格低。同時，部分學(xué)者指出房產(chǎn)稅對房價的抑制效應(yīng)具有不確定性（夏商末，2011），楊紹媛、徐曉波（2007）在住房成本和資產(chǎn)收益角度指出購房者需求彈性消失是稅收在短期內(nèi)都會提高房價的原因。

此外，在實證探討文獻(xiàn)和理論分析方面，關(guān)于我國房地產(chǎn)稅對房價的影響多以定性理論分析為主。如謝文盛及林素菁（2000）采用Probit及Logit模型分析臺灣房屋稅與地價稅對住宅消費形態(tài)的影響。周建軍、任娟娟和鞠方（2021）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅可以抑制“熱錢”流向房地產(chǎn)，引導(dǎo)投資進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。余永虎（2013）提出房地產(chǎn)稅與房價的關(guān)系呈現(xiàn)出先下降后上升的“正U型曲線”變動趨勢，在一定期間內(nèi)，合理的房地產(chǎn)稅具有一定防止房價過快上漲的作用?？傮w而言，現(xiàn)有研究主要關(guān)注政策的理解和探討對策，鮮有從房地產(chǎn)稅的具體條款出發(fā)，探討房地產(chǎn)稅具體條款對房價造成的影響。

而上海作為中國核心城市，其房地產(chǎn)市場的研究具有重要實證意義。王雪（2021）指出上海房價具有較強的對外傳導(dǎo)效應(yīng)，并且其房價的波動在中期和長期都會對其他城市房地產(chǎn)市場造成較大影響，具有較強的信息溢出效應(yīng)。嚴(yán)晨（2021）研究了上海市住宅商品房的平均售價與地方財政房產(chǎn)稅之間的關(guān)系，指出房產(chǎn)稅在影響房價的眾多因素中僅占到部分作用。江莉、蔡鵬和劉端怡（2021）以上海市為例，實證分析了房產(chǎn)稅試點的成效即影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收新政的出臺并未對房價造成劇烈波動，反而在一定程度上促進(jìn)了收入再分配。然而學(xué)者對于上海房產(chǎn)稅的實證分析，多從宏觀角度出發(fā)，研究整個房地產(chǎn)稅在上海造成的相關(guān)影響，較少具體到房地產(chǎn)稅出臺的具體政策。

（二）時間序列模型研究現(xiàn)狀

在研究上海房產(chǎn)增值稅起征年限改變對房價影響的實證分析中，筆者將參照時間序列模型進(jìn)行研究。

時間序列模型是對某一個或一組變量x(t)進(jìn)行觀察測量，將在一系列時刻t1,t2,…,tn (t為自變量）按照時間次序排列，并用于解釋變量和相互關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)式。

時間序列模型廣泛使用于各個領(lǐng)域，例如預(yù)測我國的通貨膨脹狀況（葉阿忠，李子奈，2000），依據(jù)國債7天和14天回購利率數(shù)據(jù),建立利率預(yù)測綜合自回歸移動平均模型和誤差修正模型（馮國柱，陳寶峰，2003），張帥、趙昕和王茂林（2008）通過時間序列模型揭示了勞動生產(chǎn)率的提高對于國內(nèi)物價的上漲具有決定性意義。鄭蘇晉、喬恒和蒙羞葉（2019）通過多種時間系列模型實證檢驗發(fā)現(xiàn)保險業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是間接的。在經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域之外，時間序列模型也大放異彩。文進(jìn)等學(xué)者（2005）收集我國1951-2003年的道路交通傷害資料,進(jìn)行時間序列分析,建立了自回歸-求和-移動平均模型。

三、研究方法

本項目的主要研究內(nèi)容是上海市一月新規(guī)中房產(chǎn)增值稅免征年限調(diào)整對上海市房價的影響。由于我們將采用時間序列數(shù)據(jù)，因此模型的估計方法均為相應(yīng)的時間序列數(shù)據(jù)回歸方法，包括普通最小二乘法（OLS）、固定效應(yīng)模型（FE) 和動態(tài)時間序列數(shù)據(jù)模型廣義矩(GMM)估計方法。

本研究主要根據(jù)資產(chǎn)定價理論和局部均衡模型來分析對房價的影響，研究借鑒了杜雪君（2009）對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系研究的模型。將用離散時間序列模型和連續(xù)時間序列模型對比分析。

四、數(shù)據(jù)分析

通過整理文獻(xiàn)和對影響房價的宏觀因素進(jìn)行分析，本文選取了如下主要變量：

根據(jù)前人的研究，在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)作為最重要的固定資產(chǎn)之一，其價格水平受到居民固定資產(chǎn)投資水平的影響。鄭世剛和嚴(yán)良（2016）提出因為政府主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資逐漸成為中國財政政策調(diào)控的主要方法之一，固定資產(chǎn)投資也成為了房價上漲的重要推動因素之一，并通過實證研究得出房價能夠快速并長期的對房價產(chǎn)生影響。屠佳華和張潔（2005）通過實證研究得出房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重對上海房價走勢有顯著影響。

對上海市一月實施新規(guī)，本文引入了一個0-1型變量dumm y，沒有實行該政策時，該變量值取0；從2021年1月開始實行政策以后，該變量值取1。

人均可支配收入是影響房價的重要因素。根據(jù)供求關(guān)系，當(dāng)某個商品的需求增多時，其價格自然會產(chǎn)生不同程度的增長。而人均可支配收入代表了居民的潛在消費水平，可支配收入越高，人們更有能力進(jìn)行消費與投資來提高自身的生活水平，房地產(chǎn)則是被人們認(rèn)可的投資品。因此，選擇上海市居民人均可支配收入作為變量之一。

GDP是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展水平的重要指標(biāo)，GDP越高，說明一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。且通常來說，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，人們的消費水平越高，房屋價格也越高。因此，選擇上海市GDP作為變量之一。

表1 各變量名稱及相應(yīng)說明

建立的計量模型如下：

關(guān)于數(shù)據(jù)的說明：本文選取了2018年1月份至2021年6月份的上海市各變量數(shù)據(jù)，共計有一個應(yīng)變量lnhp，4個自變量：ln(GDP)、ln(inc)、log(fix)、dummy。數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局，其中貨幣類數(shù)據(jù)已經(jīng)經(jīng)過定基，均以2018年1月為基期。

在房價影響因素的研究分析中，本文利用Eviews軟件進(jìn)行了多元線性回歸并對結(jié)果分析進(jìn)行分析。

表2 房價影響因素回歸結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：作者基于國家統(tǒng)計局、上海市統(tǒng)計局計算。

從回歸結(jié)果上來看，所有的變量P值均小于0.05，T檢驗均通過。且F檢驗的P值小于0.05，整體顯著性檢驗通過?；貧w結(jié)果擬合優(yōu)度Adjusted-R2大于0.8，通過擬合優(yōu)度檢驗。且VIF值均處于0到10之間，沒有多重共線性問題。

進(jìn)一步通過回歸結(jié)果來看，在模型里四個自變量的T檢驗中，gdp增長率的顯著性水平為0.046<0.05，上海市人均可支配收入的顯著性水平為0.005<0.05，上海市固定資產(chǎn)投資的顯著性水平為0.001<0.05,dummy的顯著性水平為0.000<0.05，這說明本文選取的這幾個變量都能顯著正向影響二手房房價價格。

以上計量結(jié)果表明：

第一，上海市人均可支配收入（inc），上海GDP(gdp)和上海市固定資產(chǎn)投資(fix)等宏觀因素對上海二手房價格變化均有顯著的正面效應(yīng)。這三個宏觀影響因素中固定資產(chǎn)投資對二手房價格影響最大，上海GDP和人均可支配收入影響程度相仿。這與鄭世剛和嚴(yán)良（2016）以及屠佳華和張潔（2005）的實證結(jié)果相匹配。這說明了上海政府使用固定資產(chǎn)投資作為財政政策的調(diào)控手段時，對上海二手房價上升有較大助力作用，雖然有效推動經(jīng)濟(jì)增長，但過于快速房價增長與慢速增長的居民可支配收入之間形成不良沖突，相應(yīng)增加了上海居民的購房、住房壓力。

第二，上海房產(chǎn)一月新政（dummy）對上海市二手房價格同樣具有正效應(yīng)的影響，但影響次于宏觀因素。具體而言，模型顯示當(dāng)上海房產(chǎn)一月新政出臺后，上海二手房房價上升了3.3%。這表明上海一月新政并沒有對上海二手房房價起有效抑制作用，可能由于新政中二手房交易未滿5年需要繳納更多房產(chǎn)稅的政策使得二手房供給減少，導(dǎo)致房價上升。且該政策也給滿五年二手房價格提供上升空間，使得只要滿五年二手房房價上漲少于未滿五年二手房的稅收，盡管房價上漲了，但是在市場上仍保持相同的競爭力。因此，可得此次上海一月房產(chǎn)新政促使了房價上升。

五、結(jié)論與展望

本文主要研究對象為上海1月房產(chǎn)新規(guī)中關(guān)于房地產(chǎn)增值稅的部分，重點分析房產(chǎn)增值稅起征年限的改變對房價的影響。通過對近年房地產(chǎn)稅相關(guān)文獻(xiàn)的查閱總結(jié)，本文認(rèn)為房產(chǎn)稅對房價之間存在因果關(guān)系。結(jié)合上海市的房地產(chǎn)政策實際情況以及代表性的文獻(xiàn)總結(jié)，本文篩選出重要變量，人均可支配收入，GDP，固定資產(chǎn)投資并引入新政虛擬變量。通過Eviews軟件進(jìn)行計量分析，并利用相關(guān)性檢驗對模型進(jìn)行定性以及定量分析。本文最終的模型回歸結(jié)果顯示，房產(chǎn)增值起征年限對房價的影響具有較強的正向影響，增值稅起征年限的增加由兩年增加到五年，將引起對上海市二手房房價上升。雖然隨著起征年限的增加，炒房人的房屋交易時長會被增加，利潤回報率下降，增加炒房成本，抑制炒房者的投機行為。但同時，從普通購房者角度出發(fā)，新政使得二手房交易價格上升。與參考文獻(xiàn)的研究結(jié)果一致，本文認(rèn)為通過房地產(chǎn)稅政策可對二手房市場的投機行為進(jìn)行抑制。此外也發(fā)現(xiàn)該新政同時增加了普通購房者的購房成本。由于新政的頒發(fā)時長較短，本文對于新政所產(chǎn)生的長期影響的實證分析存在一定的局限性。政策的長期性影響還要通過收集更為詳細(xì)的數(shù)據(jù)去進(jìn)行分析和研究。房地產(chǎn)市場關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，后續(xù)對于房地產(chǎn)政策的實施效果的實證研究可從長期視角出發(fā)，多層次分析政策與房價之間的傳輸路徑。指導(dǎo)老師：馬文杰（上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院）