項(xiàng)利進(jìn)

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，為了能夠更加科學(xué)地管理公司，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都實(shí)施全面預(yù)算管理。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理實(shí)施過程中存在著一些問題，如缺乏完善的管理體系、預(yù)算范圍不完整、預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性、預(yù)算執(zhí)行的執(zhí)行分析和控制效果不佳、缺乏有效的評(píng)估，考核和激勵(lì)措施不夠全面完善等。如今，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境變得越來越復(fù)雜，有必要通過不斷完善預(yù)算管理制度來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理，以防范業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的形勢(shì)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，我們需要提升全面預(yù)算管理運(yùn)作模式，并對(duì)全面預(yù)算管理的編制、實(shí)施進(jìn)行總結(jié)分析，調(diào)整和評(píng)估全面預(yù)算管理，提出解決問題的方案。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預(yù)算體系，如何科學(xué)制定預(yù)算指標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控和調(diào)整預(yù)算執(zhí)行過程，提高評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行效果，不斷促進(jìn)和建立全面的企業(yè)預(yù)算管理體系，確保企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理的概念

2002年4月10日財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施指引》將全面預(yù)算管理定義為：使用預(yù)算進(jìn)行分配，評(píng)估和控制企業(yè)各部門和單位的各種財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源，以便有效組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。著名的管理學(xué)教授奧利認(rèn)為，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的能夠?qū)⒁粋€(gè)組織的所有關(guān)鍵問題整合到一個(gè)系統(tǒng)中的控制管理方法之一。

可以看出，全面預(yù)算管理是一種全面實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略方針的機(jī)制，具有對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)和評(píng)價(jià)的功能。因此，全面預(yù)算管理是指以企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)為指導(dǎo)，將企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)引入預(yù)算管理，即對(duì)企業(yè)所有員工、公司業(yè)務(wù)流程實(shí)施預(yù)算控制和管理。全面預(yù)算管理的實(shí)施可以有效地建立成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心的管理控制體系和績(jī)效考核體系，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理路徑科學(xué)合理地進(jìn)行，確保企業(yè)的發(fā)展。

二、預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用

經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)從高回報(bào)的“黃金時(shí)代”進(jìn)入低利潤(rùn)的“白銀時(shí)代”，利潤(rùn)率的下降成為不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，銷售價(jià)格受國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)信心影響較大。此外，房地產(chǎn)公司通過商品房預(yù)售的形式，占用下游客戶和銀行的資金，并根據(jù)項(xiàng)目形象的進(jìn)展支付部分建設(shè)生產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，從而占用上級(jí)合作伙伴的資金。這種債務(wù)操作使得房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于其他行業(yè)。如果房地產(chǎn)公司對(duì)自身預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，對(duì)公司發(fā)展前景判斷失誤，很可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)迅速增加，由于外部環(huán)境的劇烈變化，要求對(duì)公司內(nèi)部管理進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，因此，做好房地產(chǎn)預(yù)算管理工作非常重要。房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理，是通過編制全面預(yù)算，房地產(chǎn)公司可以改進(jìn)和分配戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)目標(biāo)，指導(dǎo)預(yù)算主管準(zhǔn)備項(xiàng)目投資、目標(biāo)成本，銷售和經(jīng)營(yíng)目的，并為開發(fā)建設(shè)過程中的金融貸款準(zhǔn)備提供依據(jù)，能有效改善組織內(nèi)部溝通，協(xié)調(diào)企業(yè)、總部和子公司不同部門的活動(dòng)，還幫助房地產(chǎn)公司監(jiān)管業(yè)務(wù)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)程度，制定企業(yè)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。

三、全面預(yù)算管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算缺乏全面的數(shù)據(jù)庫(kù)支持。由于房地產(chǎn)公司在近幾年發(fā)展比較迅速，作為房地產(chǎn)全面預(yù)算管理是一種新的管理模式，房地產(chǎn)公司沒有收集足夠的已完成項(xiàng)目的成本、費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)據(jù)，很難全面創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)秀的數(shù)據(jù)庫(kù)，這必然會(huì)導(dǎo)致新開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算的更多隨機(jī)性，因此與實(shí)際支出存在較大偏差。

（二）預(yù)算管理制度不夠科學(xué)規(guī)范。預(yù)算管理涵蓋房地產(chǎn)公司的各個(gè)方面，通過預(yù)算實(shí)體在各級(jí)收集和匯總信息，最后計(jì)算基本的企業(yè)指標(biāo)。因此，預(yù)算編制對(duì)實(shí)體的統(tǒng)一有很高的要求，只有建立統(tǒng)一的預(yù)算實(shí)體，我們才能創(chuàng)建最終的基本指標(biāo)進(jìn)行比較。然而，由于房地產(chǎn)公司是技術(shù)和資源密集型公司，涉及范圍廣泛，一些高質(zhì)量的公司甚至被分為4級(jí)和5級(jí)主體，多達(dá)數(shù)百個(gè)項(xiàng)目。這使得一般企業(yè)，尤其是集團(tuán)企業(yè)很難協(xié)調(diào)。如果這些實(shí)體不協(xié)調(diào)，將會(huì)導(dǎo)致最終計(jì)算結(jié)果的可靠性較低，從而影響企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施。

（三）房地產(chǎn)公司尚未建立完善的全面預(yù)算管理體系制度。在房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理中，管理層更多地關(guān)注項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)問題，忽視預(yù)算管理。很多房地產(chǎn)公司沒有建立健全預(yù)算管理體系，預(yù)算管理只由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行組織。由于缺乏系統(tǒng)的總體安排，預(yù)算編制過程中業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的分離，各部門之間溝通不暢導(dǎo)致預(yù)算信息失真。由于缺乏健全有效的預(yù)算數(shù)據(jù)，預(yù)算管理的有效性不足，無法在實(shí)際工作中發(fā)揮主導(dǎo)作用。推行一種新的管理模式必須有強(qiáng)有力的制度體系來保證，如果公司存在預(yù)算系統(tǒng)設(shè)置不完善、缺乏完善的設(shè)計(jì)，缺乏科學(xué)的制度，必然導(dǎo)致全面預(yù)算管理職責(zé)不清，監(jiān)督檢查不力，考核形式化，大大降低了全面預(yù)算管理的實(shí)施。

（四）企業(yè)員工對(duì)全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不足。當(dāng)前，企業(yè)最重要的事情是拍得土地和籌集資金。研發(fā)產(chǎn)品和內(nèi)部管理同等重要，但在市場(chǎng)上，企業(yè)更加注重看得見的利潤(rùn)，認(rèn)為不需要對(duì)于預(yù)算管理投入太多，就可以獲得豐厚的回報(bào)。這樣一來，企業(yè)員工缺乏對(duì)預(yù)算管理的了解，必然會(huì)導(dǎo)致預(yù)算的隨意性和制度執(zhí)行敷衍了事，甚至抱怨企業(yè)增加工作量，做了無用的工作，會(huì)認(rèn)為這種預(yù)算編制方式是多余的，導(dǎo)致了全面預(yù)算管理形同虛設(shè)。

（五）預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行力度不夠。在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)公司在將預(yù)算指標(biāo)確定為公司的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)后，會(huì)定期由財(cái)務(wù)部門匯總上報(bào)同期預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)。由于財(cái)務(wù)部門不了解業(yè)務(wù)部門的實(shí)際工作情況，預(yù)算執(zhí)行分析已演變?yōu)楹?jiǎn)單的數(shù)據(jù)比較工作。公司沒有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和銷售過程中的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面分析。預(yù)算執(zhí)行控制效果差，企業(yè)預(yù)算管理對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起不到主導(dǎo)作用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行全面預(yù)算管理

與普通企業(yè)不同，房地產(chǎn)公司具有資金、技術(shù)和資源密集的特點(diǎn)，因此在全面預(yù)算管理中，應(yīng)做好以下幾方面的工作：

（一）建立全面的預(yù)算體系，讓全員都參與其中

房地產(chǎn)公司受到政策環(huán)境、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司發(fā)展戰(zhàn)略定位等諸多因素的影響。預(yù)算是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，公司管理層應(yīng)高度重視，并從組織體系上給予充分保障。在預(yù)算編制中，要能夠形成共識(shí)，倡導(dǎo)企業(yè)全體員工的共同參與，要求企業(yè)各部門提前充分溝通，避免自己閉門造車造成數(shù)據(jù)失真。預(yù)算編制的內(nèi)容是對(duì)公司人員、財(cái)務(wù)、物資預(yù)算的全面管理，應(yīng)涵蓋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面。

同時(shí)，要明確各級(jí)預(yù)算編制單位的預(yù)算編制責(zé)任，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、調(diào)整、分析和匯總，做好預(yù)算單位審查工作。房地產(chǎn)公司應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)，作為全面預(yù)算管理和審計(jì)的管理機(jī)構(gòu)，預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)審議和通過預(yù)算目標(biāo)、政策和程序，審核并發(fā)布正式預(yù)算，必要時(shí)調(diào)整和修改預(yù)算;制定適當(dāng)?shù)念A(yù)算控制措施和激勵(lì)措施和預(yù)算沖突的仲裁等。主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)為全面預(yù)算管理部門及相關(guān)部門，負(fù)責(zé)工作計(jì)劃和預(yù)算的編制、實(shí)施和報(bào)告。

（二）結(jié)合短期和長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃制定預(yù)算指標(biāo)

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，資本波動(dòng)關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。通過合理的預(yù)算管理，不僅可以實(shí)現(xiàn)日常收支平衡，防范資金風(fēng)險(xiǎn)，還可以為企業(yè)最終經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供有力保障。預(yù)算的基礎(chǔ)是項(xiàng)目的各個(gè)部門完善健全。首先，根據(jù)不同的項(xiàng)目，可以采用不同的預(yù)算編制方法，如固定預(yù)算、彈性預(yù)算、零預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，預(yù)算指標(biāo)將根據(jù)項(xiàng)目不同階段制定的規(guī)劃目標(biāo)逐步細(xì)化和確定。其次，結(jié)合年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司目標(biāo)，分配項(xiàng)目總體預(yù)算，使其成為企業(yè)年度預(yù)算管理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。最后，建立預(yù)算編制、報(bào)送、審核、審批等業(yè)務(wù)流程的支持文件，確保預(yù)算編制在相關(guān)業(yè)務(wù)流程范圍內(nèi)進(jìn)行，加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算的確認(rèn)。

（三）嚴(yán)格控制預(yù)算執(zhí)行、動(dòng)態(tài)比較、預(yù)測(cè)變化和調(diào)整

公司年度預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，各預(yù)算執(zhí)行單位必須將指標(biāo)層層下達(dá)，落實(shí)到各內(nèi)部業(yè)務(wù)執(zhí)行部門。例如，成本中心是開發(fā)成本的責(zé)任主體，營(yíng)銷部是銷售任務(wù)和營(yíng)銷費(fèi)用的責(zé)任主體，財(cái)務(wù)部是管理成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體，以便更好地定位責(zé)任崗位，更好地加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行控制。房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，安排專人對(duì)公司歷年開發(fā)的各類產(chǎn)品的結(jié)算數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，如公寓、酒店、辦公室等，企業(yè)實(shí)體匯總分析，如果公司自身數(shù)據(jù)積累不足，根據(jù)材料市場(chǎng)和政策的最新調(diào)整，計(jì)算新項(xiàng)目的成本和支出修正系數(shù)，可以積極參考其他高質(zhì)量企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析和調(diào)整后納入數(shù)據(jù)庫(kù)。建立數(shù)據(jù)庫(kù)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而持續(xù)的工作。一個(gè)優(yōu)秀的數(shù)據(jù)庫(kù)不僅為企業(yè)的決策提供了直接的依據(jù)，而且為預(yù)算的編制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，應(yīng)予以充分重視。通過將運(yùn)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)成本和進(jìn)度與預(yù)算進(jìn)行比較，并預(yù)測(cè)和評(píng)估未來，我們可以動(dòng)態(tài)地反映最終可能的項(xiàng)目執(zhí)行情況，以便提前采取干預(yù)措施。例如：通過提高自身的預(yù)算能力，將合同計(jì)劃成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)，努力保持動(dòng)態(tài)價(jià)值高于銷售目的;將本季度作為營(yíng)銷支出準(zhǔn)備的滾動(dòng)周期，將營(yíng)銷支出與銷售中心充分掛鉤，有效控制營(yíng)銷活動(dòng)支出，按照剛性和靈活性原則，合理控制行政和財(cái)政支出。鑒于房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)過程將受到許多外部環(huán)境的影響，應(yīng)結(jié)合當(dāng)年的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。預(yù)算的調(diào)整必須與長(zhǎng)期目標(biāo)相協(xié)調(diào)，預(yù)算的調(diào)整程序應(yīng)當(dāng)與預(yù)算編制程序相同，并辦理必要的批準(zhǔn)手續(xù)，應(yīng)詳細(xì)說明調(diào)整的原因、內(nèi)容以及對(duì)總預(yù)算的影響，工作組預(yù)算應(yīng)分析和評(píng)估預(yù)算調(diào)整請(qǐng)求，并在調(diào)整前提交預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

（四）科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核指標(biāo)，嚴(yán)格考核

首先實(shí)施預(yù)算分析系統(tǒng)。各預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)全面跟蹤分析預(yù)算執(zhí)行過程中全面預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度、執(zhí)行差異和存在問題，編制預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，逐級(jí)上報(bào)。預(yù)算工作部門組織召開預(yù)算執(zhí)行分析會(huì)，全面了解預(yù)算執(zhí)行情況，研究實(shí)施問題解決方案，糾正預(yù)算執(zhí)行偏差，并向預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，確保公司預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。除了分析項(xiàng)目的業(yè)務(wù)目標(biāo)外，預(yù)算分析還應(yīng)分析開發(fā)進(jìn)度、投資進(jìn)度、銷售目標(biāo)和建立進(jìn)度、貨物和存貨的動(dòng)態(tài)價(jià)值、項(xiàng)目現(xiàn)金流和年度利潤(rùn)，并以多層面的方式評(píng)估預(yù)算執(zhí)行范圍。其次，做好預(yù)算執(zhí)行評(píng)估。通過制定目標(biāo)、分解指標(biāo)、定義職責(zé)、召開特別會(huì)議等，為所有部門和負(fù)責(zé)人實(shí)施適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)，必要時(shí)簽署責(zé)任書。公司財(cái)務(wù)和成本合同部門應(yīng)明確預(yù)算管理委員會(huì)批準(zhǔn)的相關(guān)指標(biāo)，提高預(yù)算管理能力，預(yù)算管理制度一旦確定，企業(yè)各部門將嚴(yán)格執(zhí)行從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期到銷售期的所有活動(dòng)，以提高預(yù)算的控制力和約束力。這項(xiàng)工作的實(shí)施需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，為全面預(yù)算管理保駕護(hù)航。根據(jù)房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)，應(yīng)建立以下制度：建立全面預(yù)算管理的組織體系，明確權(quán)利和義務(wù)，建立預(yù)算目標(biāo)流程，預(yù)算編制、匯總、審批，預(yù)算執(zhí)行和控制系統(tǒng)偏差的糾正、分析、檢查和評(píng)估，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算制度等。實(shí)施績(jī)效考核評(píng)估制度是建立預(yù)算管理機(jī)制，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的重要保障。公司預(yù)算評(píng)估每年進(jìn)行一次，與公司績(jī)效考核評(píng)估相結(jié)合。根據(jù)年度預(yù)算執(zhí)行情況對(duì)各預(yù)算單位的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行評(píng)估，并按照公司《議事規(guī)則》中相應(yīng)的考核制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。從價(jià)值鏈的角度來看，全面預(yù)算管理中的績(jī)效管理促進(jìn)了企業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)營(yíng)效率的提高，從而促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，運(yùn)用績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制來調(diào)動(dòng)員工的積極性，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)融入到每位員工的日常工作中。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而繁瑣的系統(tǒng)工程，是企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理的重要手段，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有力保障。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司在運(yùn)作和發(fā)展中面臨許多新問題。做好房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)公司應(yīng)實(shí)事求是，制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展計(jì)劃，并引導(dǎo)所有預(yù)算參與者專注于企業(yè)戰(zhàn)略，做好預(yù)算管理流程監(jiān)管，有效促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過實(shí)施有效的預(yù)算管理，可以為企業(yè)決策提供支持，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在預(yù)算過程中，我們應(yīng)充分以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理方面協(xié)調(diào)，平衡短期和長(zhǎng)期目標(biāo)，保護(hù)公司的局部和整體利益。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，需要大力推廣高水平、有效的宣傳，暢通的溝通渠道，強(qiáng)有力的組織保障和科學(xué)的預(yù)算管理制度設(shè)計(jì)。相信，只要房地產(chǎn)企業(yè)高度重視，運(yùn)用科學(xué)的方法，就能根據(jù)自身特點(diǎn)，建立適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，確保公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)快速發(fā)展。