文/崔霽

當(dāng)前我國的疫情形勢嚴(yán)峻，相比2020 年的疫情，本輪疫情具有傳染速度快、重癥和死亡率低的特征，并主要集中在上海，上海受到了史無前例的挑戰(zhàn)。從今年3 月開始，上海逐步開展封閉管控，到現(xiàn)在仍未解封。近期抗疫已取得一定進(jìn)展，重點(diǎn)企業(yè)復(fù)工已被提上議事日程，但從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面看，樂觀估計(jì)可能要到5 月份才能夠逐步復(fù)工。

本文通過與2020 年疫情期間宏觀政策、貨幣政策和房地產(chǎn)政策三個(gè)方面的政策環(huán)境作對(duì)比，尤其是與2020年疫情前后的房地產(chǎn)市場作對(duì)比，預(yù)測今年疫情過后的房地產(chǎn)市場走勢，并提出房企的應(yīng)對(duì)建議。

一、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：當(dāng)前形勢超預(yù)期，政策靠前發(fā)力和適時(shí)加力

2022 年4 月8 日，李克強(qiáng)總理主持召開了經(jīng)濟(jì)形勢專家和企業(yè)家座談會(huì)?？偫碚f：當(dāng)前國際國內(nèi)環(huán)境有些突發(fā)因素超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。既要堅(jiān)定信心，又要正視困難。要貫徹新發(fā)展理念，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，主動(dòng)作為、應(yīng)變克難，著力穩(wěn)增長，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，主要任務(wù)是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)。政策要靠前發(fā)力，適時(shí)加力，并研究新預(yù)案。

相比2020 年，當(dāng)前我國主要受到一些超預(yù)期的突發(fā)因素的挑戰(zhàn)：一是新冠疫情的持續(xù)和擴(kuò)散超預(yù)期，新一輪奧密克戎病毒在西方國家防疫措施紛紛解禁的背景下，進(jìn)一步在全球蔓延，我國多地出現(xiàn)疫情傳播，甚至為防控疫情而不惜封城；二是俄烏沖突不斷升級(jí)，且有長期化趨勢。這些突發(fā)因素具有相對(duì)綜合性，從經(jīng)濟(jì)基本面來看，國內(nèi)疫情頻發(fā)、房地產(chǎn)市場低迷、股市不振，中小微企業(yè)經(jīng)營困難、就業(yè)形勢嚴(yán)峻，國外輸入性通脹、美聯(lián)儲(chǔ)加息、中美利差倒掛，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。2021 年四季度GDP 增速4%，處于潛在增長率以下，今年GDP 增速目標(biāo)5.5%，剛公布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一季度實(shí)現(xiàn)GDP 增速4.8%，后面需要積極作為才能完成目標(biāo)。所以今年相比2020 年經(jīng)濟(jì)下行壓力更大，面臨的形勢更加復(fù)雜。

基于以上宏觀環(huán)境，今年的政策會(huì)靠前發(fā)力，適時(shí)加力，重點(diǎn)放在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)物價(jià)?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)業(yè)在今年需擔(dān)當(dāng)重要的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器，政策層面總體上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給出了寬松基調(diào)，對(duì)于這一點(diǎn)行業(yè)已形成共識(shí)。

（二）貨幣政策：流動(dòng)性充裕，重點(diǎn)發(fā)揮貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙重功能

今年，中國人民銀行加大流動(dòng)性投放力度。為支持小微企業(yè)留抵退稅加速落地，中國人民銀行靠前發(fā)力，加快向中央財(cái)政上繳結(jié)存利潤，截至4 月中旬已上繳6000 億元，主要用于留抵退稅和向地方政府轉(zhuǎn)移支付，相當(dāng)于投放基礎(chǔ)貨幣6000 億元，與全面降準(zhǔn)0.25 個(gè)百分點(diǎn)基本相當(dāng)。4 月15 日，中國人民銀行宣布全面降準(zhǔn)0.25 個(gè)百分點(diǎn)，將再投放長期資金約5300 億元。從全年看，中國人民銀行將總計(jì)上繳11000 多億元結(jié)存利潤，繳款進(jìn)度靠前發(fā)力，視退稅需要及時(shí)撥付，與其他貨幣政策操作相互配合，有力保持流動(dòng)性合理充裕。

今年的貨幣政策一直保持著充裕的流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)要更加關(guān)注貨幣政策的結(jié)構(gòu)，也就是錢流向哪里。從央行4 月18 日出臺(tái)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》可以看出，央行下一步會(huì)完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)，要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從近期的降準(zhǔn)和央行出臺(tái)的政策可以看出，今年3 月居民中長期貸款余額同比增幅創(chuàng)歷史低點(diǎn)，二季度房貸方面的額度將會(huì)繼續(xù)增加，利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間，放貸的節(jié)奏將進(jìn)一步加快。對(duì)于一些改善性購房需求來說，結(jié)合各地降低首付等政策，可以更好地享受貨幣政策帶來的利好。當(dāng)前貨幣政策有助于金融機(jī)構(gòu)滿足合理住房需求，緩釋房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，有助于房地產(chǎn)軟著陸。

（三）房地產(chǎn)政策：房住不炒、因城施策背景下，近百城已放松調(diào)控

今年以來，全國已有近百城放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍將不斷加碼發(fā)力。近期，監(jiān)管放松房企融資渠道，支持房企發(fā)債、發(fā)放并購貸，從中可以看出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持。

相比2020 年的房地產(chǎn)政策，當(dāng)前政策更加具有長期性，并非針對(duì)疫情的短期政策。例如今年六部委面對(duì)三道紅線下房企暴雷頻繁的狀況，為防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，研究提出房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，包括房產(chǎn)稅、并購貸等，城市放松政策主要聚焦公積金放松、購房補(bǔ)貼、住房貸款等方面。而2020 年的政策多為針對(duì)疫情的短期政策，例如貸款展期續(xù)期、預(yù)售政策放松等。城市放松政策主要聚焦土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項(xiàng)目預(yù)售等方面。

圖1 2020年與2022年疫情期間放松調(diào)控城市的政策內(nèi)容對(duì)比

二、當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場形勢研判

（一）貨幣：寬信用背景下居民中長期貸款余額尚未回升

2022 年4 月11 日央行發(fā)布3 月金融數(shù)據(jù)：社融方面，3 月新增社融4.65 萬億元，較上月多增3.45 萬億元，比2021 年同期多增1.27 萬億元。3 月社融存量同比增加10.6%，比上月提高0.4%。人民幣貸款方面，3 月新增人民幣貸款3.13 萬億元，較上月提高1.9 萬億元。貨幣供應(yīng)量方面，M1 同比增長4.7%，M2 同比增長9.7%。金融數(shù)據(jù)回暖力度明顯，總量增速普遍超出市場預(yù)期，顯示出寬信用已經(jīng)初現(xiàn)成果，有助于緩解市場對(duì)信用修復(fù)的疑慮。

圖2 2007年1月至2022年3月 M1、M2和社融同比增速

圖3 2007年1月至2022年3月住戶貸款余額同比增速及首套房貸利率

3 月政府債和非標(biāo)融資數(shù)據(jù)亮眼，推高社融數(shù)據(jù)，不過信貸結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化，消費(fèi)萎靡疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷，居民短期、中長期貸款同比少增，居民中長期貸款余額同比創(chuàng)歷史低點(diǎn)，低于上一波疫情2020 年3 月份。企業(yè)的景氣度仍偏弱，疫情反復(fù)沖擊企業(yè)短期資金流動(dòng)性。整體環(huán)境比2020 年疫情期間差，所以我國穩(wěn)增長力度仍需加碼。后續(xù)隨著央行注重貨幣結(jié)構(gòu)，相信房地產(chǎn)行業(yè)資金和信貸將會(huì)有所回升。

（二）償債：債務(wù)壓力大，疫情將加速部分房企的債務(wù)違約

相比2020 年，2022 年TOP 30 房企雖然境內(nèi)債壓力較小，但境外債壓力是2020 年的兩倍。2022 年3 至4 月是償債高峰期，當(dāng)前償債總額是2020 年3 至4 月的5 至6 倍。償債高峰期遇到疫情，沒有銷售回款，讓頭部房企的現(xiàn)金流狀況雪上加霜，疫情將加快部分現(xiàn)金流較差房企的暴雷速度。

圖4 2016至2023年房地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)債規(guī)模及同比

（三）房企：集中度下降，區(qū)域型或特色型房企迎來發(fā)展機(jī)遇期

根據(jù)易居研究院剛剛公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)500 強(qiáng)報(bào)告，不同于以往幾年集中度不斷上升趨勢，2021 年百強(qiáng)整體集中度下降，且各個(gè)梯隊(duì)都有所下降。分梯隊(duì)來看，呈現(xiàn)出頭尾下降明顯、中間相對(duì)穩(wěn)定的特征。TOP 4、TOP 51—100 集中度降幅最大，TOP 4 集中度下降明顯主要受恒大的影響，TOP 11—50 集中度較為平穩(wěn)。

在行業(yè)大變局中，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度下降，但同時(shí)也要看到房地產(chǎn)行業(yè)2021 年銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，而百強(qiáng)企業(yè)的市場份額在下降，這說明近些年涌現(xiàn)出一些穩(wěn)健的區(qū)域深耕型房企和特色發(fā)展型房企，其發(fā)展速度加快，例如建發(fā)、濱江等。當(dāng)追求規(guī)模發(fā)展的時(shí)代已成過去時(shí)，這些區(qū)域型或特色型房企將迎來發(fā)展機(jī)遇期。

圖6 各梯隊(duì)歷年集中度變化（全口徑）累計(jì)

圖7 各梯隊(duì)歷年集中度變化（全口徑）分各梯隊(duì)

（四）土地：當(dāng)前房企拿地量已跌入冰點(diǎn)，下半年將有所回升

受政策影響，頭部房企自2021 年下半年以來，拿地量持續(xù)下行，溢價(jià)率也持續(xù)走低。一季度受疫情影響，很多城市暫停土地集中出讓，3 月份TOP30 房企拿地量已跌入冰點(diǎn)。預(yù)計(jì)今年上半年受市場和疫情影響維持低迷，下半年地方政府將積極推地，改善地方財(cái)政，特別是上海這種疫情較嚴(yán)重的城市。

圖8 top30房企在全國拿地量價(jià)走勢

圖9 TOP30房企拿地溢價(jià)率(%)走勢

（五）市場：上半年市場筑底，預(yù)計(jì)下半年將加速回升

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場再次迎來全國全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗(yàn)，2022 年所呈現(xiàn)的生存環(huán)境與2020 年疫情之初相比，并非是后者的簡單重復(fù)。如果說2020 年初的冷是“表面速凍”，2022 年企業(yè)面臨的冷則是冰凍三尺之寒，可謂冷到骨子里了。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2022 年4 月18 日公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)新開工1 至3 月同比降幅擴(kuò)大，3 月同比降幅擴(kuò)大至22.2%，商品房銷售面積1 至3 月同比降幅擴(kuò)大，3 月同比降幅擴(kuò)大至17.7%。3 月份投資轉(zhuǎn)負(fù)，土地購置面積等都在下降。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人表示：隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會(huì)得到緩解。

從TOP30 房企拿地情況來看，今年一季度的銷售情況比2020 年要差，2020 年一季度疫情蔓延全國，今年一季度主要還是受房地產(chǎn)市場低迷影響因素多的影響，預(yù)計(jì)二季度全國市場也會(huì)受華東疫情的影響，表現(xiàn)不盡如人意，到下半年各地市場才會(huì)受政策利好影響加速回升。

圖10 2019年1月至2022年3月TOP30房企月度銷售面積、金額走勢

三、當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場形勢研判

4 月12 日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》，修改了購房條件：2022 年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，由原來的“須在新片區(qū)工作滿1 年以上”縮短為3 個(gè)月或6 個(gè)月。這一規(guī)定將大大增加符合購房條件的人數(shù)，這實(shí)際上是臨港新片區(qū)放松了限購政策。這可以被視為上海釋放出的積極信號(hào)。上海這一類城市的政策松動(dòng)，必須將“房住不炒”和促銷費(fèi)、促穩(wěn)定結(jié)合起來，政策調(diào)整要精準(zhǔn)研判，因區(qū)施策，也要為后續(xù)發(fā)展留足空間，所以上海全面限購政策放松的可能性較小。若能夠像2020 年那樣放松預(yù)售條件，將提前釋放供應(yīng)，滿足市場需求，對(duì)市場而言是利好，房企也應(yīng)積極關(guān)注預(yù)售政策的調(diào)整。

從上海新建商品住宅供求情況來看，今年一季度供應(yīng)量創(chuàng)高峰，需求也旺盛，供應(yīng)和需求均超過了2020 年一季度?；仡?020 年上海房地產(chǎn)市場在疫情過后的強(qiáng)勢反彈，供應(yīng)放量，需求強(qiáng)勁，貨幣寬松，疫情對(duì)人們的改善性需求作了進(jìn)一步催化，使得2020 年下半年市場的火熱一直延續(xù)到2021 年的上半年。可以大膽預(yù)測，今年疫情過后，市場供應(yīng)將持續(xù)放量，疊加積壓需求的釋放，再加上改善性需求進(jìn)一步增加和寬松的貨幣政策，上海樓市將加速回暖。

圖11 2019.1-2022.3 上海新建商品住宅供求量價(jià)情況

從上海商品住宅庫存數(shù)據(jù)來看，2020 年3 月受疫情影響，庫存面積及去化周期創(chuàng)歷史新高，但后續(xù)庫存面積及去化周期一路下行，直到2022 年3 月份受疫情影響，上海商品住宅庫存面積開始有所上升，去化周期也開始上行。根據(jù)2020 年疫情過后的行情，樂觀預(yù)計(jì)上海今年5至6 月商品住宅去化周期將由升轉(zhuǎn)降。

圖12 2019年1月至2022年3月上海商品住宅庫存及去化周期

從上海二手房的成交數(shù)據(jù)看，2020 年一季度受疫情影響而成交低迷， 4 月份二手房成交量迅速回升，直接超過單月2 萬套，到四季度超過了單月3 萬套的成交量，可謂相當(dāng)火熱。這一火熱狀況一直延續(xù)到2021 年6 月，之后便一路下行。二手房的走勢與新房走勢基本吻合，當(dāng)前政策已經(jīng)回升，市場回升還需時(shí)間，所以預(yù)計(jì)疫情后上海房地產(chǎn)市場大概率會(huì)迎來一波反彈。

圖13 2019年1月至2022年3月上海二手房成交套數(shù)

同時(shí)，也要看到疫情對(duì)消費(fèi)的殺傷力，很多中小企業(yè)可能很難渡過這個(gè)難關(guān)，失業(yè)和收入的下降會(huì)損傷購房需求。上海市場還是會(huì)呈現(xiàn)分化：表現(xiàn)最好的會(huì)是豪宅市場，特別是倒掛嚴(yán)重的新房豪宅市場；其次是改善性需求的新房市場，因?yàn)樯虾７e壓了很多高積分的購房需求，這個(gè)市場在疫情過后會(huì)快速恢復(fù)；再次是剛性需求市場，因?yàn)槭艿揭咔橛绊?，購房者收入下降，還貸能力下降。

應(yīng)充分預(yù)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的嚴(yán)峻程度，2020年沒有出臺(tái)三道紅線，房企暴雷也只是個(gè)案，而當(dāng)前房企暴雷已成了普遍趨勢，特別是民營房企，當(dāng)前的疫情無疑會(huì)對(duì)房企資金鏈構(gòu)成更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，可能會(huì)有部分企業(yè)無法挺過疫情，即使挺過了上半年，可供企業(yè)投資發(fā)展的資金也不多了。盡管市場會(huì)回暖，但從整體行業(yè)情況來看，今年的形勢并不樂觀，企業(yè)需要進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)管理。

四、房企的應(yīng)對(duì)建議

盡管當(dāng)前形勢嚴(yán)峻，但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器。中國城鎮(zhèn)化率雖然增速下降，但仍有一定上升空間，仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利。我國城市群的發(fā)展還有進(jìn)一步集聚空間，我國的產(chǎn)業(yè)還有進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型升級(jí)空間。當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品還無法充分滿足人們對(duì)美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來幾十年推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)勁推動(dòng)力。雖然全國大范圍的棚改進(jìn)入尾聲，但當(dāng)前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)能。

可以說，當(dāng)前誰能夠準(zhǔn)確把握形勢并積極作出調(diào)整，誰能夠迎難而上積極轉(zhuǎn)型，誰更專業(yè)、更有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，誰就能夠在大浪淘沙中脫穎而出。在這一過程中，要高度重視城市更新，加速向新模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)要進(jìn)一步滿足人們居住新需求，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，并持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機(jī)遇。針對(duì)當(dāng)前形勢，本文提出房企的應(yīng)對(duì)建議。

（一）由大拆大建向城市更新的新模式轉(zhuǎn)變

現(xiàn)階段，我國住宅需求進(jìn)入平穩(wěn)期，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模逐步縮小，新房銷售規(guī)?；疽婍?，房地產(chǎn)業(yè)正在加快步入以存量為主導(dǎo)的時(shí)代。在這一背景下，房企應(yīng)高度重視城市更新。2021 年8 月31 日，住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》），對(duì)地方實(shí)施城市更新行動(dòng)提出具體要求。為了限制城市更新房地產(chǎn)化、過度片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，《通知》對(duì)城市更新劃定了“2255”的底線（大規(guī)模拆除比例原則上不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；大規(guī)模拆建比原則上老城區(qū)不應(yīng)大于2；大規(guī)模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過5%。）。在這一背景下，建議城市更新應(yīng)注重工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型、園區(qū)新一輪開發(fā)的機(jī)遇，以及工改下催生的商辦、公寓和資產(chǎn)管理模式等，這些都是未來的發(fā)展趨勢。

（二）由開發(fā)銷售向租購并舉的新模式轉(zhuǎn)變

根據(jù)我國香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，隨著市區(qū)舊樓重建的完成和地價(jià)上漲，小型房企逐漸退出，行業(yè)集中度提高，將形成規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)多元、資本雄厚的數(shù)十家大型房企壟斷市場的格局（TOP10房企占80%的市場份額）。此時(shí)，住宅開發(fā)放緩，商業(yè)地產(chǎn)興起，房企完成從開發(fā)銷售向租購并舉的轉(zhuǎn)型。香港地區(qū)房企轉(zhuǎn)型之后的特征主要是：低杠桿、高利潤、租售并舉、多元化。房企的低杠桿體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都遠(yuǎn)低于美國和我國內(nèi)地房企，并且高度重視利潤，開發(fā)與經(jīng)營并重，通過持有物業(yè)資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吃透資產(chǎn)升值收益，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的50%—60%，物業(yè)租金收入占營收的30%。內(nèi)地房企今后大概率也會(huì)學(xué)習(xí)香港房企的經(jīng)驗(yàn)，更加重視持有物業(yè)運(yùn)營，走向租購并舉的新模式。

（三）由粗放式向精細(xì)化開發(fā)管理的新模式轉(zhuǎn)變

當(dāng)前行業(yè)正在面臨大變局，房企需要應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境發(fā)生的變化，及時(shí)對(duì)內(nèi)部管理進(jìn)行改革，改變過去粗放式的管理，提升精細(xì)化水平，努力提升專業(yè)化程度，從而適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的要求。同時(shí)，要繼續(xù)培育適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所需要的核心競爭力，包括房企杠桿合理化、可融規(guī)模透明化、項(xiàng)目開發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可控制等。改變過度追求銷售業(yè)績規(guī)模的觀念，轉(zhuǎn)向利潤、規(guī)模、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的新經(jīng)營模式，提升經(jīng)營質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

（四）滿足人們居住新需求，提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平

疫情過后，人們的居住新需求會(huì)進(jìn)一步凸顯，主要包括兩個(gè)方面，一方面是硬件，另一方面是軟件。硬件主要是住宅產(chǎn)品戶型要進(jìn)一步改善升級(jí)，包括入戶消毒設(shè)計(jì)、廚房功能、書房辦公功能、運(yùn)動(dòng)空間、冰箱冰柜以及存儲(chǔ)空間的升級(jí)，而中央空調(diào)將不再受歡迎。軟件主要是物業(yè)服務(wù)。疫情放大了人們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的需求，也放大了各個(gè)物業(yè)管理公司服務(wù)水平的差距，物業(yè)管理好的小區(qū)必然會(huì)受到歡迎。總之，房企的產(chǎn)品和服務(wù)要根據(jù)人們不斷變化的需求及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和提升。

（五）持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機(jī)遇

我們?cè)?021 年年終時(shí)提出，行業(yè)新增規(guī)?？臻g基本見頂，區(qū)域分化十分明顯。根據(jù)對(duì)城市硬實(shí)力與軟實(shí)力的分析研判（硬實(shí)力指人口、經(jīng)濟(jì)等，軟實(shí)力指疫情管理等），得出結(jié)論：長期聚焦25 城。這25 城主要分布在9 個(gè)城市群。上海無論從短期來看還是從長期來看，依然是值得持續(xù)深耕的城市。經(jīng)歷這一波疫情后，上海政府將會(huì)推出大量土地來獲取土地財(cái)政收入，特別是在貨幣寬信用的背景下，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，資金首先會(huì)流向基本面較好的一線城市，而上海經(jīng)歷這一波疫情后，更加需要財(cái)政收入，所以會(huì)推出一波土地，甚至是性價(jià)比很高的土地?？梢灶A(yù)見，上海土地市場在疫情過后依然競爭激烈，房企要把握好新一輪的投資機(jī)遇期。

這一次上海的疫情對(duì)整個(gè)長三角、中國乃至世界都影響很大。雖然這次上海對(duì)疫情的處理讓很多人有些失望，但面對(duì)“疫情結(jié)束后你還愿意留在上海嗎”這一問題時(shí)，很多人還是愿意選擇留在上海，這也說明人們對(duì)上海依然充滿信心。相信通過反思與改進(jìn)，疫情過后的上海會(huì)變得更加美好。