楊斌

【摘要】當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為了我國經(jīng)濟(jì)增長的重要組成部分，隨著現(xiàn)在土地越來越稀有，建筑成本的增加，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出現(xiàn)了缺乏，預(yù)付資金增加等問題?，F(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展多元化，需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但是多個地區(qū)房價突飛猛進(jìn)的增長，讓房地產(chǎn)行業(yè)向著金融行業(yè)靠攏。

本文從房地產(chǎn)金融角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)金融在進(jìn)行投資發(fā)展期間遇到問題和風(fēng)險，針對性的提出解決對策和策略，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融的發(fā)展道路，保證長期、健康、高效的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】金融;路徑;房地產(chǎn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.10.008

引言：

我們可以參考到外國現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展行情和趨勢，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個高回報的行業(yè)。但回看我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有著高投資、高風(fēng)險的特點，我國的房地產(chǎn)開發(fā)還是依靠傳統(tǒng)開發(fā)生產(chǎn)模式進(jìn)行，在資金投入上比較少，大部分都是通過金融機構(gòu)的融資來進(jìn)行資金上的支持?，F(xiàn)在我國的土地價格直線增加，建筑成本逐年上升，對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資金也在不斷地增加，房地產(chǎn)為了保證該行業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸和金融行業(yè)結(jié)合。

1、房地產(chǎn)金融相關(guān)概論

1.1房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

1.1.1房地產(chǎn)的概念及性質(zhì)

房地產(chǎn)是一個比較復(fù)雜的概念，通過對實物來看，房地產(chǎn)是由建筑物和土地共同組成的。土地可以分為已開發(fā)和未開發(fā)，建筑物建立在土地之上，和土地聯(lián)合在一起。建筑物通過建筑工人勞動建筑而成為物品，其中包含了房屋和構(gòu)筑物兩類。

房地產(chǎn)以一種客觀的物質(zhì)形態(tài)存在于生活當(dāng)中，同時也賦予了發(fā)力權(quán)利。房地產(chǎn)顧名思義，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總成，對于土地和土地上存在建筑物有著利用權(quán)力。房產(chǎn)主要是指地面上所創(chuàng)建的房屋，比如說住宅、商鋪、寫字樓等等。地產(chǎn)主要是指土地所存在的空間。房地產(chǎn)其特征就是位置的固定和不可移動性，也被稱為不動產(chǎn)，其特性也決定了房地產(chǎn)在市場當(dāng)中所造成的一種差異性。現(xiàn)在隨著房產(chǎn)價值的不斷增加，大多數(shù)家庭都采用兩種方式來進(jìn)行房屋的購買，一個是通過分期付款，另一個就是通過向銀行貸款。開發(fā)商在進(jìn)行房屋開發(fā)時也需要銀行的支持，因為對于房產(chǎn)開發(fā)商來說也需要一定的資金流轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)與金融之間的聯(lián)系也是非常密切的。雖然房地產(chǎn)價格比較高，但是其產(chǎn)品有著非常長的使用年限，有著極高的經(jīng)濟(jì)價值。在加上建筑物周圍的環(huán)境、配套的共同影響下對經(jīng)濟(jì)價值有著更好地提升。房地產(chǎn)行業(yè)有著共同的特性，但是每個房地產(chǎn)都具有自己獨特的特點。房地產(chǎn)對于資金要求極高，需要大量的資金運用到建筑當(dāng)中，所以房地產(chǎn)行業(yè)通常要和金融市場相聯(lián)系，幫助用于房屋開發(fā)當(dāng)中。并且房地產(chǎn)要根據(jù)受到當(dāng)?shù)卣笙拗疲热缯f城市規(guī)劃、樓間距、容積率等方面，導(dǎo)致土地使用達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益最大化。

1.1.2房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)間的關(guān)系

對于金融和房地產(chǎn)來說，他們同屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。對于一些金融行業(yè)來說，對于房地產(chǎn)進(jìn)行資金幫助更像是一種投資，房地產(chǎn)在整個開發(fā)過程中一定會借助于銀行、投資機構(gòu)等金融機構(gòu)來獲得一部分的開發(fā)資金。對于金融機構(gòu)來說，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)最需要的，其特點就是極好的流動性和安全性，房地產(chǎn)其特點的穩(wěn)固性，經(jīng)濟(jì)價值高、壽命周期等方面愿意讓銀行為房地產(chǎn)提供大量的開發(fā)資金，因此，金融業(yè)是對于房地產(chǎn)長期有效開發(fā)的保證，也是幫助金融行業(yè)成長的關(guān)鍵，兩者之間互相幫助，互相依存。

金融行業(yè)不僅要為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的幫助之外，同時需要幫助進(jìn)行一定的金融服務(wù)，也體現(xiàn)出了貨幣資金的方便和安全兩個特點。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的增加幅度過大，對于很多人來說，通過自己的薪資來購買房屋是一個非常困難的事情，但是通過住房信貸來幫助房地產(chǎn)的資金快速回攏，很多家庭都可以完成住房消費，金融機構(gòu)也根據(jù)資金放出賺取一定的利息。

21世紀(jì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為快速，金融行業(yè)的進(jìn)入對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是關(guān)鍵的依靠，所以兩者之間的配合也是越來越緊密。房地產(chǎn)在保證自己的經(jīng)濟(jì)利益在金融信貸的幫助下進(jìn)行長期有效的開發(fā)，在進(jìn)行開發(fā)的同時，應(yīng)該嚴(yán)格遵守國家的經(jīng)濟(jì)政策，對于資金出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時調(diào)整，通過宏觀經(jīng)濟(jì)的觀察，合理的調(diào)動各個資源的分配。對整體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)掌控，來避免房地產(chǎn)的爛尾和低迷發(fā)展等消極情況的出現(xiàn)，保證金融行業(yè)未來的穩(wěn)定和順利發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)金融所涉及的主要業(yè)務(wù)

隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)需求的增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的出現(xiàn)，所以金融行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)上應(yīng)該根據(jù)所設(shè)計的業(yè)務(wù)范圍來進(jìn)行變革和調(diào)整，才是保證其長期高效發(fā)展的關(guān)鍵之一?，F(xiàn)在信貸活動多數(shù)是以銀行為核心，這種貨幣流通形式也被稱為金融。在通過一些信貸活動來進(jìn)行資金管理，保證資金流動，促進(jìn)消費的增加，是對房地產(chǎn)健康發(fā)展的保障。房地產(chǎn)與金融共同筑建一個良好的循環(huán)體系，保證房地產(chǎn)長期有效的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。

1.3房地產(chǎn)金融發(fā)展的意義及作用

1.3.1幫助房地產(chǎn)快速發(fā)展

雖然房地產(chǎn)具有著高價值的特點，房地產(chǎn)生產(chǎn)成本也在不斷的增加，這也就說明房地產(chǎn)開發(fā)需要更多的資金來用于生產(chǎn)、消費，保證資金的穩(wěn)定性和流通性來支持房地產(chǎn)的發(fā)展。金融行業(yè)接觸自身所具有的能力對房地產(chǎn)開發(fā)能夠更穩(wěn)定、更快速的得到發(fā)展。金融機構(gòu)可以通過社會中所存在的額外資金進(jìn)行利用，比如說一些事業(yè)單位人員的住房公積金和居民錢款相結(jié)合，將其住房貸款借助給居民，來用于房地產(chǎn)住房消費。金融機構(gòu)還可以利用資金融資，把一些社會上所收集來的資金，根據(jù)其行業(yè)的特點和時間等方面的差異性，對機構(gòu)中富余的資金進(jìn)行投資利用，保證金融行業(yè)在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中，既能及時對資金缺口進(jìn)行補充，也能讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的資金幫助。

1.3.2引導(dǎo)房地產(chǎn)與金融行業(yè)和諧共同發(fā)展

根據(jù)我國現(xiàn)在發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，我國市場經(jīng)濟(jì)的提升需要依靠著更高速運作的市場體系來進(jìn)行支撐，其中房地產(chǎn)行業(yè)作為主要影響因素。然而金融市場是整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素，在發(fā)展中還存在很多的不足之處，大量的資金投入到了不合理的市場體系中，多數(shù)盲目對房地產(chǎn)進(jìn)行投資。針對所出現(xiàn)的問題，應(yīng)該積極采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施來引導(dǎo)房地產(chǎn)金融進(jìn)行高速發(fā)展，通過接觸房地產(chǎn)開發(fā)運作，對房地產(chǎn)行業(yè)一些不合理的行為進(jìn)行制約和正確的管理引導(dǎo)，讓房地產(chǎn)金融能夠與市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行相匹配。709E470F-32E4-484F-A166-FDA8D0C6A967

1.3.3提升房地產(chǎn)金融高效發(fā)展

房地產(chǎn)自身所具有的特點就較多，與金融行業(yè)形成了一種非常好的合作關(guān)系，也是金融行業(yè)中最佳的搭檔?，F(xiàn)在房地產(chǎn)多數(shù)通過建筑物對金融機構(gòu)進(jìn)行貸款抵押，最大的額度可以達(dá)到建筑物價值的70%，如果資金無法在一定時期進(jìn)行回流，金融機構(gòu)可以對房地產(chǎn)建筑物進(jìn)行處理，來補充資金的缺失。金融機構(gòu)對于抵押貸款的利率有著明確的規(guī)定，其自身的投資風(fēng)險也較低。目前來看，房地產(chǎn)的價值并不會隨著時代發(fā)展貶值，反而由于需求的增長加大了它的價值。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，土地可利用的面積逐漸的減少，土地變得越來越稀有，推動了房地產(chǎn)價值的增長，所以金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)的介入，能夠有著較高的利潤來保障其發(fā)展趨勢，兩者之間相互的促進(jìn)，對于房地產(chǎn)金融高效發(fā)展有著積極影響。

1.3.4響應(yīng)國家政策，幫助我國住房制度改革

受到我國經(jīng)濟(jì)政策的影響，國家對于住房推行了一系列的福利政策，房地產(chǎn)開發(fā)和金融行業(yè)受到了一定影響，房地產(chǎn)在開發(fā)生產(chǎn)中出現(xiàn)了低迷，不斷地探索建立一個良好、可循環(huán)的住房資金體系。為了更好地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和生產(chǎn)，住房制度的改革就變得非常的重要，在此期間應(yīng)該通過借助社會的力量，加大資金的融資，投入和產(chǎn)出形成正比。住房以商品化為核心，這樣更需要和金融機構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，獲取大量的資金幫助。房地產(chǎn)在出售商品住宅時，金融機構(gòu)通過自身能力范圍，確保能夠滿足絕大部分家庭的消費能力，快速的進(jìn)行售賣，保證二者之間的資金流轉(zhuǎn)，所以，房地產(chǎn)金融在保證房地產(chǎn)發(fā)展和我國住房制度改革有著重大意義。

2、我國的房地產(chǎn)金融所存在的問題

房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時，會忽略很多細(xì)節(jié)問題，長久暴露不進(jìn)行改正，會增加房地產(chǎn)金融的風(fēng)險性，甚至對房地產(chǎn)金融的發(fā)展有著不可逆的影響。

2.1居民貸款資金增加，還款周期延長

根據(jù)房地產(chǎn)金融咨詢調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在大部分的銀行對于房貸額度進(jìn)行上調(diào)，銀行最初所支持居民可以申請房屋價值的60%左右的貸款，現(xiàn)在多數(shù)銀行支持70%，有的甚至可以通過80%的申請，我國債務(wù)也在不斷增長，如果持續(xù)這種情況，將會對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著影響。截止到2020年，中國人民銀行發(fā)現(xiàn)中國城市家庭多數(shù)都有房屋負(fù)債情況，房屋負(fù)債占到了整個家庭負(fù)債的80%。

2.2房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不夠多樣化

對于當(dāng)前的金融機構(gòu)融資整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)信貸占很大的比重。我國現(xiàn)在多數(shù)的中小型的房產(chǎn)企業(yè)，不具備上市資格，沒有資金融資的條件。

房地產(chǎn)的直接融資受到了限制，同時也影響到了房地產(chǎn)投資機構(gòu)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)的一些規(guī)章制度還都不完善，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏其他的融資渠道，一時之間難以快速的得到資金幫助，所以對一些投資機構(gòu)對于房地產(chǎn)項目多方面評估，減少投資的風(fēng)險性，根據(jù)調(diào)查顯示，國內(nèi)的信托機構(gòu)對于房地產(chǎn)融資兩年零增長趨勢，雖然在2020年我國出臺了一些相關(guān)政策來增加房地產(chǎn)行業(yè)的信托融資空間渠道。目前來說，單一的融資渠道，拖緩了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)金額的產(chǎn)品還是太少，現(xiàn)在所用到的大部分都是從其他國家引進(jìn)和借鑒的，雖然有著共同性，但是很難根據(jù)自身的特點來解決問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)需要尋求一個可以長期依靠，融資機制相匹配的產(chǎn)品來維持開發(fā)生產(chǎn)。

2.3房地產(chǎn)金融的管理體系需要調(diào)整

早在2016年，中國人民銀行就提出關(guān)于房地產(chǎn)管理體系的構(gòu)建，主要是對于房地產(chǎn)的評估體系、監(jiān)測體系的工具完善。對當(dāng)前居民住房貸款的首付比例進(jìn)行限定，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)利率標(biāo)準(zhǔn)政策，確定能夠逆周期的情況下，保證體系發(fā)揮調(diào)控的功能。目前來看，很多的地方無法根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況建立起一個房地產(chǎn)金融管理體系，并且縱觀全國范圍對于體系的建立都沒有得到良好的推廣。針對這種情況，主要依靠傳統(tǒng)的管控形式為主，對銀行貸款利率和首付比例來進(jìn)行房價的掌控。雖然說這種方式對控制房價有效果，但是持續(xù)的周期較短，如果房屋首付比例的上調(diào)，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失去穩(wěn)定。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的措施

對于現(xiàn)在房價突飛猛進(jìn)的增長，居民購買難度大大增加，也成為了社會的熱點問題，國家對此發(fā)布一系列政策來控制房價，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個不小的挑戰(zhàn)。為了在政策規(guī)定下，確保房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展和降低金融投資風(fēng)險，提出以下解決對策。

3.1對居民貸款比例嚴(yán)格把控

對于居民貸款比例進(jìn)行嚴(yán)格控制，可以更好地協(xié)調(diào)整個市場經(jīng)濟(jì)的平衡，幫助社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，居民的住房貸款的增加可以推動國家就業(yè)率的上升，促進(jìn)國家消費水平增長，以及對房產(chǎn)價格的提升有著積極作用。根據(jù)金融機構(gòu)調(diào)查顯示，居民住房貸款近5年都是呈持續(xù)上升趨勢，意味著會出現(xiàn)不良影響。如果銀行過低或者過高的設(shè)定貸款比例，可能會引發(fā)金融風(fēng)險，所以針對不同的地區(qū)，要及時制定相關(guān)的住房貸款政策進(jìn)行干預(yù)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控和整改，主要是保證整體的合理化。把貸款比例控制在一個合理的范圍之內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐木用裣M水平進(jìn)行調(diào)控，對房價過高的區(qū)域進(jìn)行管控，降低居民的購房熱情。

3.2多元化發(fā)展融資渠道

在進(jìn)行多元化發(fā)展融資渠道的研究之前，一定要保證原有的融資渠道可以長期有效。通過對不同的融資渠道的條款、條件和結(jié)果，以及匹配度等方面進(jìn)行參考來選取適合自身發(fā)展的融資渠道。隨著現(xiàn)在中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展，現(xiàn)在銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，同時可以進(jìn)行信托、債券、海外融資等多種形式融資活動。比如說，在進(jìn)行融資的時候，將銀行的貸款與信托機構(gòu)來進(jìn)行結(jié)合，這樣能夠更大程度降低融資風(fēng)險，保證融資活動的靈活性和高效率。并且房地產(chǎn)可以通過辦理抵押貸款，來獲取一定的融資，來避免因為信用引發(fā)的融資風(fēng)險。

對于房地產(chǎn)金融還需要不斷調(diào)整和創(chuàng)新，利用后臺大數(shù)據(jù)以及金融科技技術(shù)等多種措施聯(lián)合使用，確保能夠創(chuàng)造更多的幫助房地產(chǎn)金融發(fā)展的產(chǎn)品，保證發(fā)地產(chǎn)在發(fā)展生產(chǎn)中的需求得以滿足，同時要確保操作的規(guī)范化和合理化，盡可能的完善產(chǎn)品的品種。對于以上所述，房地產(chǎn)金融的多元化融資發(fā)展，一定要建立在合理、安全的基礎(chǔ)上，要根據(jù)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況進(jìn)行，在產(chǎn)品的設(shè)計上能夠吸引到當(dāng)?shù)鼐用瘢瑢L(fēng)險降到最低。709E470F-32E4-484F-A166-FDA8D0C6A967

3.3深度優(yōu)化房地產(chǎn)金融管理體系

針對于當(dāng)下我國房地產(chǎn)發(fā)展還是處于一個較為穩(wěn)定的時期，對于我國房地產(chǎn)金融管理體系的建立是一個很好地時機，金融機構(gòu)可以通過借鑒和引進(jìn)國外的經(jīng)驗，形成初步的房地產(chǎn)金融管理體系。在此基礎(chǔ)上不斷地完善整個體系，尤其是風(fēng)險預(yù)警體系的建設(shè)尤為關(guān)鍵，參考不同地區(qū)的信貸政策進(jìn)行完善。銀行可以將居民的收入和首付相結(jié)合來解決房屋首付的順周期性。再根據(jù)當(dāng)?shù)貙嵉厍闆r，將首付與其他的金融工具相整合，在運用到住房貸款利率和房屋首付比例，將房價的波動控制在合理的范圍之內(nèi)。加強現(xiàn)在金融風(fēng)險的監(jiān)測工作，對各個項目進(jìn)行壓力測試，對房地產(chǎn)進(jìn)行可持續(xù)、可深入的研究。房地產(chǎn)金融各個部門要長期保持交流，通過多方面獲得房地產(chǎn)與金融的數(shù)據(jù)，構(gòu)建和完善一個風(fēng)險評估模型，通過多方面的掌控和管理，提升房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的主動管理能力。

結(jié)語：

根據(jù)目前我國房地產(chǎn)的開發(fā)和生產(chǎn)中最關(guān)鍵的就是資金流轉(zhuǎn)的問題，對于資金方面，房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)依靠銀行和其他金融機構(gòu)來進(jìn)行融資。銀行占有房地產(chǎn)金融的主導(dǎo)地位，相互依靠，相互發(fā)展，但是在房地產(chǎn)金融管理體系中還是存在一些忽視的問題。房地產(chǎn)現(xiàn)在是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個關(guān)鍵因素，但是現(xiàn)在多數(shù)房地產(chǎn)都面臨著資金缺乏的問題，這個情況的長期出現(xiàn)對于其未來的發(fā)展有著不好的影響，所以幫助房地產(chǎn)行業(yè)在金融行業(yè)的幫助下進(jìn)行融資開發(fā)生產(chǎn)，對國民經(jīng)濟(jì)增長有著促進(jìn)作用，對于房地產(chǎn)和金融兩個行業(yè)的長期健康發(fā)展有著關(guān)鍵作用。

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