甄愛軍

CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，2022年第一季度上海商業(yè)房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年底的運(yùn)行態(tài)勢，總體需求狀況良好，商辦物業(yè)投資意愿變強(qiáng)。

商辦物業(yè)投資意愿變強(qiáng)

2022年第一季度，上海商辦物業(yè)投資市場共出現(xiàn)

12筆大宗交易，交易金額共計(jì)人民幣226.5億元，環(huán)比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管今年一季度時(shí)值春節(jié)假期，疊加季末疫情突襲申城，但季內(nèi)成交總額依舊高于近5年同期均值。此外，投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，自用型交易僅占25%，這也從側(cè)面反映出目前投資意向逐漸走強(qiáng)。

從投資物業(yè)類型來看，寫字樓物業(yè)交易占比排在首位。根據(jù)今年一季度的實(shí)際成交情況分析，其中半數(shù)成交源于電子、智能科技相關(guān)行業(yè)自用買家購置辦公空間。同時(shí)，隨著高科技企業(yè)在近兩年所呈現(xiàn)出的活躍租賃需求，更多投資者將目光聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)密集且氛圍相對成熟的區(qū)域，因此在一季度有數(shù)筆大宗交易發(fā)生在張江、楊浦等科創(chuàng)高地。

另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)交易筆數(shù)占比約25%，主要以多樣化的物流資產(chǎn)為主，其中包括輻射長三角區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物流及工業(yè)資產(chǎn)包。據(jù)了解，投資者主要關(guān)注兼具價(jià)格優(yōu)勢與改造條件的增值型投資機(jī)會。此外，隨著年初若干長租公寓本土化政策相繼出臺，越來越規(guī)范的市場環(huán)境加上REITs擴(kuò)容擴(kuò)募所帶來更為明確的退出路徑，致使長租公寓類物業(yè)投資熱度不減。

在一季度，內(nèi)資買家表現(xiàn)活躍。初步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按交易筆數(shù)歸類，內(nèi)資買家占比高達(dá)92%。據(jù)了解，在所有買家中，除地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者外，地產(chǎn)公司占比達(dá)60%，依靠其成熟的物業(yè)改造及運(yùn)營能力，推動增值型交易與核心增值型交易在一季度呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)格局。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶對本刊記者表示，根據(jù)世邦魏理仕今年發(fā)布的《中國2022年投資者意向調(diào)查》數(shù)據(jù)，投資者的購置與出售意愿均創(chuàng)下新高，預(yù)示著大宗交易市場將在年內(nèi)更加活躍。王晶說：“我們觀察到有部分投資者對寫字樓租賃需求預(yù)期不斷變強(qiáng)，多數(shù)受訪者對核心寫字樓資產(chǎn)表現(xiàn)出濃厚的興趣，當(dāng)然也有少數(shù)受訪者傾向于溢價(jià)收購商務(wù)園區(qū)物業(yè)?！?/p>

空置面積持續(xù)下行

今年一季度，由于位于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶需求持續(xù)上升，加之供應(yīng)面積有限，上海寫字樓空置面積持續(xù)下降。

據(jù)了解，在今年一季度，核心區(qū)域?qū)懽謽莾H前灘信德中心一個(gè)項(xiàng)目入市，體量為7萬平方米，環(huán)比減少68.6%。但同期內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃凈吸納量為27.3萬平方米，環(huán)比增長5.0%。不斷增長的租賃需求，使得空置率較去年底下調(diào)1.3%，整體空置率下降至15.3%，為近年來新低。

從行業(yè)需求方面來看，各行業(yè)表現(xiàn)各不相同。由于注冊制逐步推進(jìn)為資本市場發(fā)展提供動力，以證券、基金、資管擴(kuò)租為主的金融需求被進(jìn)一步激活，成為今年一季度滬上寫字樓租賃市場“成交大戶”，其中陸家嘴及其外圍區(qū)域與外灘區(qū)域特別活躍。受資本青睞的新能源汽車及化妝品類也是一股重要力量，同時(shí)生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械類企業(yè)升級差異化選址帶來的需求還在持續(xù)。此外，以精裝獨(dú)立辦公室模式為首的第三方辦公服務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，也吸納了部分核心及核心拓展區(qū)的寫字樓項(xiàng)目。

從區(qū)位表現(xiàn)上看，多數(shù)板塊均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。由于南京西路、淮海中路可租面積減少，上海部分核心拓展區(qū)如北外灘、火車站、四川北路以及其他新入市項(xiàng)目不斷被市場需求所消化，同時(shí)濱江新興區(qū)域世博前灘、后灘優(yōu)質(zhì)樓宇持續(xù)吸引醫(yī)藥及工業(yè)制造業(yè)等企業(yè)搬遷擴(kuò)張，大虹橋商務(wù)區(qū)由政府機(jī)構(gòu)職能建設(shè)的整棟辦公需求也出現(xiàn)明顯改善。當(dāng)然，也有少部分市場面臨租戶外流壓力，在一季度去化表現(xiàn)不盡如人意。

租金方面，因主力需求戰(zhàn)略擴(kuò)張穩(wěn)健布局，不斷提升的入駐率讓核心商務(wù)區(qū)和濱江區(qū)域的議價(jià)空間變小，一季度末上海市租金報(bào)價(jià)和有效租金分別上調(diào)1.0%和1.1%，租金報(bào)價(jià)達(dá)到279.5元/月/平方米。然而，近期由于受到疫情影響，租賃活動受阻，預(yù)期業(yè)主后續(xù)將隨行就市調(diào)整租金以應(yīng)對去化放緩的情況，租金進(jìn)一步上漲的步伐可能因此放緩。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)表現(xiàn)搶眼

由于多家購物中心在一季度積極開展品牌調(diào)整和整體升級動作，消化掉了2021年入市的項(xiàng)目，空置率創(chuàng)3年新低。

監(jiān)測結(jié)果顯示，截至一季度末，全上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.4%，為3年新低。隨著空置率的下降，全上海市購物中心首層租金達(dá)到34.9元/天/平方米，環(huán)比上升0.4%。

來自餐飲行業(yè)的租賃需求依然旺盛，需求占比達(dá)到了45%左右，接近半數(shù)。其中，咖啡茶飲和亞洲食肆品類需求排在首位。咖啡茶飲賽道競爭依舊火熱，今年一季度BlueBottleCoffee內(nèi)地首店在上海蘇州河畔亮相，緊接著第二家門店也在靜安嘉里中心亮相。此外，MStand在靜安大悅城開出首家冰淇淋概念店，推出多樣創(chuàng)新產(chǎn)品線。另外，中式飲品借勢國潮加快發(fā)展速度，1828王老吉在尚悅灣開出旗艦店，而來自廣西的特色茶飲品牌阿嬤手作上海首店也在新天地開業(yè)。除了本土餐飲企業(yè)之外，以日本和泰國料理為主的亞洲食肆在一季度布點(diǎn)也變得格外積極。時(shí)尚服飾需求熱度不減，占比18%。借助冬奧余溫，運(yùn)動品牌持續(xù)擴(kuò)張，NBGREY概念店亮相，德國奢華運(yùn)動品牌BOGNER入駐恒隆廣場。另外，潮流設(shè)計(jì)品牌集結(jié)前灘太古里，多家上海首店相繼入駐。服務(wù)業(yè)態(tài)需求占比為16%，主要是以美容和美發(fā)沙龍為主的個(gè)護(hù)品類擴(kuò)張產(chǎn)生的租賃需求。A3F6C5AD-BC15-418E-AE86-BFBAD68F6D26