李娜

維權(quán)熱線

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一直以來，房子都是老百姓最關(guān)心的民生問題，很多人傾其一生都在為房子奔波。對(duì)于老年人而言，房子既是自己老有所居的基本保障，又是很多家庭矛盾的導(dǎo)火索。

《民法典》設(shè)立居住權(quán)后，讓很多因房屋帶來的家庭矛盾有了新的解決途徑。

相關(guān)案例

喪偶的張大叔在參加活動(dòng)時(shí)結(jié)識(shí)了同樣單身的劉阿姨，兩人興趣相投、相談甚歡。經(jīng)過一段時(shí)間的相處，兩人希望能夠重組家庭相伴余生。但張大叔的兒子反對(duì)父親再婚，他擔(dān)心父親再婚后，自己無法繼承父親的房產(chǎn)。

張大叔則認(rèn)為，愛情并不是年輕人的專利，劉阿姨和自己是真心相愛，并非貪慕自己的房子。劉阿姨也表示自己從未想過要張大叔的房子。張大叔不知道該如何做才能既打消兒子的顧慮又在自己百年后給劉阿姨一個(gè)安居之所。

律師分析

張大叔可以對(duì)房屋權(quán)利一分為二進(jìn)行處分。一方面通過遺囑方式指定由兒子繼承該房屋的所有權(quán)，消除兒子的顧慮;另一方面為避免自己百年后劉阿姨居無定所，張大叔可以為劉阿姨設(shè)立房屋居住權(quán)。

何為居住權(quán)？《民法典》第三百六十六條規(guī)定："居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。"結(jié)合本案，張大叔可以與劉阿姨簽訂書面協(xié)議，約定劉阿姨對(duì)其房屋可以一直居住、使用，直至劉阿姨百年之后。

那么，居住權(quán)有哪些優(yōu)勢(shì)呢？從取得方式來看，與房屋所有權(quán)的取得不同，居住權(quán)的取得以無償為原則（但當(dāng)事人另有約定的除外）;從居住期限來看，與房屋承租權(quán)的期限不同，居住權(quán)沒有最長20年的期限限制;從居住權(quán)人的權(quán)利保障方面來看，在居住權(quán)的期限內(nèi)，如果沒有法定或約定的事由，不但房屋的所有權(quán)人不能要求居住權(quán)人搬離，即使該房屋被賣掉或者被繼承，購買人或者繼承人也不能要求居住權(quán)人搬離。

結(jié)合本案，如果張大叔為劉阿姨設(shè)立房屋的終身居住權(quán)，則劉阿姨可以一直居住在該房屋，直至其百年之后。在此期間即使張大叔基于某些原因需要出售該房屋，購房者依舊不得要求劉阿姨搬離;若張大叔生前未出售房屋，其百年后該房屋由兒子繼承，兒子繼承后不僅其自己不得要求劉阿姨搬離，若繼承后出售，購買人亦不能要求劉阿姨搬離。

律師建議

1.設(shè)立居住權(quán)需要雙方簽訂書面合同，并到相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)立登記。結(jié)合本案，張大叔為劉阿姨設(shè)立房屋居住權(quán)，并不能僅僅通過口頭方式，而是需要簽訂書面的居住權(quán)合同，并在該合同中注明雙方的姓名和住所、房屋的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)的期限、發(fā)生爭(zhēng)議的解決方法等內(nèi)容，合同簽訂后攜帶相關(guān)資料辦理設(shè)立登記。切記，未辦理登記的居住權(quán)是不產(chǎn)生法律效力的O

2.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。結(jié)合本案，在居住權(quán)依法設(shè)立后，劉阿姨本人可以居住、使用該房屋，但如果其自己不住，不得轉(zhuǎn)讓給他人居住。在其百年之后，該居住權(quán)也不能由其子女繼承。

3.設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。結(jié)合本案，原則上劉阿姨不得將該房屋出租給他人，但如果張大叔在居住權(quán)合同中賦予了劉阿姨出租權(quán)，則劉阿姨在約定權(quán)限內(nèi)可以出租。

4.居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。結(jié)合本案，如果劉阿姨百年后，該房屋居住權(quán)消滅，張大叔的兒子應(yīng)及時(shí)去辦理居住權(quán)的注銷登記手續(xù)，避免房屋權(quán)利受到影響。