陳石軍

摘 ?要：在我國零售業(yè)中，連鎖超市非常重要。尤其是在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的過程中，連鎖超市數(shù)量快速增長。然而，從連鎖超市的經(jīng)營現(xiàn)狀我們也可以看到，連鎖超市經(jīng)營的影響因素是多方面的，其中連鎖超市選址是非常重要的一個方面。在本文中，筆者就連鎖超市選址及其影響因素進行了研究。

關鍵詞：連鎖超市;選址;影響因素

在經(jīng)濟飛速發(fā)展和市場化進程加速的過程中，人們的生活水平逐漸提高，消費能力也在提升，這也就導致國內消費市場潛力的增加。在二十一世紀，零售商業(yè)機構的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)增長趨勢。根據(jù)中研網(wǎng)查詢的數(shù)據(jù)顯示，2021年實體店消費品零售額實現(xiàn)332781億元，同比增長12.7%。2021年實物商品網(wǎng)上零售額108042億元，同比增長12.0%。通過這些數(shù)據(jù)表明，我國流通業(yè)獲得了較快的發(fā)展，國民已進入消費時代。

1.連鎖超市發(fā)展背景分析

眾所周知，超市具有特殊的營銷方式，而且其能夠為消費者提供一個優(yōu)質的購物環(huán)境。所以，城鎮(zhèn)消費者喜歡去超市購物，而連鎖超市是超市的一種，以食品和日常用品為主要經(jīng)營品種。而且，在連鎖超市中，廉價銷售促成大量購買是超級市場經(jīng)營方針。一些大品牌在國內相繼開設了多家門店。隨著城市化進程的加速，零售商業(yè)開發(fā)一度興起。零售商業(yè)的發(fā)展能夠為居民消費提供較好的條件，能夠促進城市的發(fā)展。在城市規(guī)劃與各住宅新區(qū)的建設中，零售業(yè)商業(yè)建設獲得較大的動力。通過熱點板塊的形成，吸引商業(yè)投資，并邀請一些大型商業(yè)配套入駐。由此，可以促進商業(yè)市場的進一步發(fā)展。在公建配套的日益完善并優(yōu)化的過程中，具有高定位的綜合性功能的商業(yè)逐漸入駐。在住宅市場不斷調控的過程中，一些大型品牌房企在一些商業(yè)地產領域中入駐，投入更多的資金在商業(yè)物業(yè)中，確定了更長遠的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標。綜合上文分析連鎖超市越來越成為全國商業(yè)領域各種零售業(yè)態(tài)中增長最快的業(yè)態(tài)之一，構筑成現(xiàn)代化城市的風景線。

2.連鎖超市選址意義分析

市場經(jīng)濟促進了現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，連鎖超市作為世界零售業(yè)的一次革命已在我國迅速興起。它的發(fā)展對我國零售業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式既是一種突破，又是一種挑戰(zhàn)。對于零售企業(yè)而言，選址的正確與否與其成敗有著較大的關系。根據(jù)國外一些成功零售企業(yè)的經(jīng)驗總結分析可知，在影響零售商業(yè)經(jīng)營的影響因素中，地點的重要性是排在第一位的。連鎖超市對于顧客流量和購買力以及消費結構等有著較高的要求。在選址不當?shù)那闆r下，不能對顧客進行吸引，無法掌握經(jīng)營主動權，這樣就會導致連鎖超市經(jīng)營比較被動。對于同一個行業(yè)的超市，在其它因素相同的前提下，這時候超市選址是否合理就顯得非常關鍵。由于連鎖超市是連鎖經(jīng)營，通常同一個城市同一個區(qū)域會建立配送中心，考慮到配送的便捷性和時效性，連鎖超市的選址非常重要。

3.連鎖超市選址理論

在國外，由于零售業(yè)發(fā)展歷史較長，所以對于零售選址的理論研究比較豐富。其中，較為常見的有中心地帶理論、商圈理論及賴利模型。其中，第一個選址理論出現(xiàn)的時間最早，這也是非?；A的一種理論?；诖耍胁簧賹＜覍W者先后提出了各種理論和模型，比如商圈理論和賴利模型。下文講對這三種連鎖超市選址理論進行闡述。

3.1中心地帶理論

中心地帶理論是德國的克里斯泰勒第一此提出的，并由羅斯等人對此理論進行一些發(fā)展與延伸。該理論的主要核心是中心地思想。所謂中心地就是一個能夠提供貿易、金融、手工業(yè)、行政、文化和精神服務的場所。這個場所不僅可以提供商品售賣，還可以提供多種服務，服務的等級有高有低。為了對中心地等級高低進行判定，該理論作出了五個假設。第一，假設中心地分布區(qū)域是一個自然條件均勻分布的平原。在該平原中，人口和居民收入以及消費方式等基本一樣。第二，消費者消費習慣具有一定的特點，就是消費者傾向于就近購物，其目的是為了方便省事，而且降低交通費支出。第三，在所有中心地的價格和質量一樣的情況下。這種理論認為存在價格公式：消費者購買商品和服務的實際價格=銷售價格+交通費。第四，在交通系統(tǒng)和城市規(guī)模等因素同等情況下，運費與距離成正比。在該假設中，需要注意競爭是存在的，所以對于各個中心而言，增加服務區(qū)范圍是各中心需要考慮的。

3.2商圈理論

克里斯泰勒在研究中心地帶理論的基礎之上，得到了一個延伸性新理論：商圈理論。通過對該理論進行分析，可知其核心思想是中心地為圓心，并且以一定長度為半徑形成的一個需求圈。在該需求圈中，半徑是以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力來確定的。根據(jù)國內行業(yè)人士的觀點，商圈是一個特定的空間區(qū)域，在該空間區(qū)域中，有多商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點集中。這樣，可以使其對周邊企業(yè)與消費者之間都都能夠產生相互作用。商圈的影響因素是多方面的，商圈的形狀也是不規(guī)則的。商圈可以分為三類，核心商圈、次要商圈、邊緣商圈。在商圈理論中，可以針對商圈進行分析，主要分析的角度包括人口的結構和城市規(guī)劃、交通情況以及產業(yè)結構等。在針對這些因素做好調查之后，能夠實現(xiàn)對商業(yè)物業(yè)輻射范圍內的居民消費情況和經(jīng)營商品品種等情況的全面認識。這樣，可以找到市場的空白點，從而對商家類型和經(jīng)營模式進行選擇。

3.3賴利模型

賴利模型的本質是一個零售引力模型，在該模型中，存在一個經(jīng)驗公式，該公式是以不同商業(yè)中心的人口和中心間的距離來衡量商業(yè)中心服務范圍。在該理論中，中心的人口數(shù)量越大，商業(yè)中心的吸引范圍越大，當與中心間距離平方越大，商業(yè)中心的吸引范圍越小。對于一個城市而言，城市的人口規(guī)模越大，其周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)吸引的零售貿易越大。同城市的距離的平方越大，其周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)吸引的零售貿易反而越小。

4.連鎖超市選址影響因素研究

在針對連鎖超市選址影響因素研究的過程中，可以使政府部門學會對商業(yè)網(wǎng)點分布進行規(guī)劃，還能夠使企業(yè)的風險盡可能降低，從而實現(xiàn)決策的制定，并將決策更好地應用到實踐中去。在連鎖超市選址影響因素中，人口、競爭、交通、區(qū)域和自身條件非常關鍵的五大因素。

4.1人口因素

連鎖超市是指經(jīng)營同一類別的商品和售后服務的若干超市以一定的形式合并成統(tǒng)一的整體。連鎖超市所在的區(qū)域的服務人口規(guī)模及其購買能力等因素都會影響到連鎖超市的布局。

4.2競爭因素

通過對商圈中的競爭對手進行調查和分析，從而確定連鎖超市的最佳地址。在選擇地址的時候，一定要注意規(guī)避大型超市的正面競爭。有專家學者認為，連鎖超市的服務半徑一般不超過三公里，在一些城市中，由于城市的擴張，會導致連鎖超市不可避免會面對此類競爭。

4.3交通因素

根據(jù)常識可知，交通因素也是對連鎖超市的發(fā)展產生影響的重要因素之一。在一項居民超市購物出行方式調查中發(fā)現(xiàn)，居民到超市選擇步行和自行車這兩種出行方式的人群數(shù)量超過了50%。另外，考慮到停車場的便利性，停車位的數(shù)量也是一個重要的影響因素。

4.4區(qū)域因素

在連鎖超市選址影響因素中區(qū)域因素也非常重要。區(qū)域因素主要包括商圈的繁榮程度和周邊產業(yè)、城市規(guī)劃等因素。對于成熟的商圈，客源較多，而且消費者對其認同感也較高，甚至會出現(xiàn)“馬太效應”。因此考慮到區(qū)域因素，連鎖超市一般建議在商業(yè)繁榮區(qū)選擇地址。連鎖超市的出現(xiàn)，可以使商業(yè)繁榮程度更高。超市與超市之間可以達到商業(yè)磁場效應的效果，促進商業(yè)培育期減短，促進商業(yè)經(jīng)濟繁榮發(fā)展。

4.5自身條件

連鎖超市開設是為了獲得利潤，不僅要對外部環(huán)境進行分析，還需要考慮自身條件的一些情況。比如連鎖超市所具有的資金大小，超市規(guī)模大小和經(jīng)營成本等多種因素。因為這些因素都是連鎖超市選址的重要影響因素。

5.新型選址模式

在商業(yè)地產成為拉動我國經(jīng)濟增長，刺激消費重要引擎的同時，卻面臨著傳統(tǒng)地產與零售商的相互獨立所導致商業(yè)地產經(jīng)營的沖突， 在傳統(tǒng)的商業(yè)地產開發(fā)模式中，地產商與零售商為相互獨立的追求各自利益最大化的個體，這種各自利益的最大化必然會引起商業(yè)地產開發(fā)運營過程中的沖突。

目前國家對房地產市場加強調控，各地紛紛出臺各項政策，例如溢價競拍、自持、公共配套、商業(yè)面積等等的要求和限制，對于房地產商來說，拍地、建造和賣樓，這個商業(yè)模式已經(jīng)很成熟、各項成本也容易計算，但是要求商業(yè)體配套等，并不是一般房地產商能夠玩得轉的，特別是開發(fā)的新區(qū)，人口導入等因素導致招商困境。連鎖超市是商業(yè)配套中的一部分，通過雙方合作，充分發(fā)揮了各自的優(yōu)勢，房地產開發(fā)樓盤，建造及出售后，賺取利潤，并將剩余的商業(yè)部分托給了零售公司。而零售公司通過合作，利用參與房地產開發(fā)售賣，賺取利潤來切實的降低商業(yè)體的成本，即以房地產的利潤來反哺商業(yè)體。通過核算、反復論證，確實是切實可行的商業(yè)選址模式。

6.小結

在本文中，筆者通過分析總結，得到結論：通過連鎖超市選址影響因素實證研究發(fā)現(xiàn)，人口、競爭、交通、商圈和自身條件是影響連鎖超市選址的五個重要因素。另外，通過對這些因素的重要性進行分析，不難發(fā)現(xiàn)，人口因素對超市選址影響是最大的。其次是競爭因素和交通因素、商圈因素。在這些所有影響因素中，連鎖超市的自身條件影響因素相對而言是較弱的。

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